[中报]华夏幸福(600340):华夏幸福2024年半年度报告
原标题:华夏幸福:华夏幸福2024年半年度报告 华夏幸福基业股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人钟坚及会计机构负责人（会计主管人员）明阳声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内无半年度利润分配预案或公积金转增股本预案。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，具体内容敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“七（一）可能面对的风险”部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 5 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 8 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 55 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 59 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 67 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 75 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 79 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 80 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 95
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
五、 公司股票简况
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
说明：其他符合非经常性损益定义的损益项目为长期股权投资处置损益。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、公司经营情况及全面转型 2024年上半年，公司管理层及全体员工在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，团结一心，砥砺前行，全力推动公司的经营与发展。公司以“保交楼”为第一要务，保交付任务完成率已达90%，债务重组有序推进，主营业务稳定经营，全面战略转型成果显现。目前，公司以产业新城业务为核心，持续改善业务结构、提升服务业务占比，并不断拓展和丰富园区资源，探索突破不动产发展新模式。 （一） 高质量推进“保交楼” 公司以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家专项借款等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。自2020年四季度至报告披露日，已累计交付项目127个/13.3万套/1,618万平方米，“保交楼”整体交付任务已完成90%，其中：2024年1-8月，实现12个项目/1.76万套/218万平方米交付，覆盖河北廊坊、张家口怀来、秦皇岛、河南武陟等地。 （二） 债务重组持续推进 公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下： 1. 重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,900.29 亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的87%。 在符合《债务重组计划》总体原则的情况下，公司及下属子公司九通投资发行的公司债券召集债券持有人会议，相关债券持有人审议并表决通过《关于调整债券本息兑付安排及利率的议案》等议案（以下简称“债券债务重组安排”）（相关内容详见公司于2023年7月14日披露的临2023-054号公告）。公司境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割（相关内容详见公司披露的《关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告》（公告编号：临2023-004及临2023-006））。 2. 以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。 截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币 110.83 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为28.40%； 公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币58.52亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.69%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.00%。 3. 资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售工作。目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。公司已收到华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”）支付的转让价款44.1亿元，具体信息详见公司披露的编号为临2023-022号及临2023-108号的《华夏幸福关于转让下属公司股权及债权进展的公告》。 4. 信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托计划工作。2023年11月21日，公司完成信托计划设立，信托规模为25,584,674,850.75元（具体内容详见公司2023年11月22日披露的临2023-095号公告）。2024年3月7日，公司第八届董事会第十八次会议审议通过《关于本次重大资产出售暨关联交易报告书（草案）及其摘要的议案》等相关议案，公司拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务（具体内容详见公司2024年3月8日披露的相关公告），相关方案已于2024年3月29日经公司2024年第二次临时股东大会审议通过。根据2024年8月27日披露的公司重大资产重组最新进展情况公告，公司根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元，相关信托受益权份额在建信信托的受益人变更登记仍在进行中，后续公司将持续积极推进信托受益权份额抵偿金融债务事宜。 （三） 业务经营平稳有序 公司在逐步落地债务重组的同时，有序推进业务经营，持续提升经营造血能力。基于业务价值链环节重塑业务组合，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务；在继续开展开发业务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。 1. 开发业务。主要包括产业新城开发和住宅开发。产业新城开发方面，一是有序正常经营产业新城，针对产业新城实施分级分类管理，依据各地实际情况制定相应策略，保障全国五十四座产业新城有序经营；二是尝试探索并落地模式转型，现已相继在泾阳、舒城、香河、孝感等区域实现突破。住宅开发方面，以“保交楼”为第一要务，确保高质量完成房屋交付（“保交楼”具体进展详见本节“（一）、高质量推进“保交楼””相关内容），同时持续探索地产及产业链上下游优质机会。 2. 运营业务。公司运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。产业园运营方面，在管产业园资产面积约166万平方米，分布在京津冀、长三角等核心区域，目前运营稳定，报告期内回款金额超过1亿元；在创新中心运营方面，共运营创新中心三个，在管总面积约15万平方米，其中华夏幸福丰台创新中心及华夏幸福固安创新中心出租率均超80%。 3. 服务业务。主要包括产业发展服务、物业服务、不动产服务等三类服务。产业发展服务方面，公司以产业为核心，打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，并全面覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角重点区域。物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）持续外拓市场并强化城市服务，城市服务新增外拓签约项目36个、签约额4.97亿元。不动产服务方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）直播卖房模式走通，签约额近1亿元。 4. 园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索衍生机会。报告期内，公司投资的苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”或“火炬孵化”）实现营业收入1.63亿元，同比提升3.5%。此外，公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索园区新能源、园区数字化等新赛道。 （四） 深入推进全面转型 1. 坚定了战略转型方向：围绕“产业+园区”，依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产业园区资源，全面转型产业新城服务商。 2. 明确了重点转型路径：一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。二是挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。 3. 按照价值链环节重塑业务组合：公司基于价值链各环节，重塑业务组合，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务。一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发。二是运营业务，主要包括产业园运营、创新中心运营等。三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。四是园区衍生业务，主要包括科创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。 4. 匹配发展需求，持续推进机制创新：承接公司全面转型需求，公司在组织机制、经营管理、财务管理等方面持续探索，以灵活多元的机制与模式，吸纳和绑定优秀人才、激发发展活力，促进业务快速升级发展。 二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一） 宏观经济情况回顾 1. 宏观经济延续恢复向好态势，运行总体平稳。根据国家统计局7月15日发布数据，经初步核算2024年上半年中国国内生产总值（GDP）61,683亿元，按不变价格计算同比增长5.0%，经济运行总体平稳，新质生产力加快培育发展新动能，高质量发展取得新进展。分产业看，第一产业增加值30,660亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值236,530亿元，增长5.8%；第三产业增加值349,646亿元，增长4.6%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.3%，二季度增长4.7%。 从环比看，二季度国内生产总值增长0.7%。 2. 地产行业持续调整。土地供应方面，上半年全国 300 城经营性土地成交建筑面积为 2.97亿平方米，较2023年同期下跌16%，刷新历史同期低位。价格方面，受一二线城市成交规模占比减少的影响，上半年土地成交平均楼板价为 2,555 元/平方米，同比下降 21%。商品房销售方面，2024年1-6月新建商品房销售面积4.8亿平米，同比下降19%，新建商品房销售额4.7万亿元，同比下降25%，降幅均收窄。 3. 转型升级稳中有进。当前我国正处于转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。一是新质生产力加速形成、新动能替代效应明显，产业向“新”向“绿”转型态势更加明显，规模以上高技术制造业增加值占规模以上工业增加值的比重为 15.8%，比一季度提高 0.6 个百分点；大数据、人工智能等新技术催生新的消费场景，新技术继续赋能绿色发展，清洁能源生产较快增长，节能降碳取得积极进展，经济发展的绿色含量提升。二是高质量发展作为全面建设社会主义现代化国家的首要任务，产业结构转型和新型城镇化建设构成其有力支撑。三是“专精特新”成为企业发展重要方向，二十大报告指出“支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展”。 （二） 公司所处行业情况回顾 1. 产业新城及相关行业 （1） 产业新城符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。二十大报告提出促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系；推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化；以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，助力所在区域经济发展和产业升级。 （2） REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。根据Wind（万得）数据统计，截至2024年6月30日，我国已上市公募REITs共37只，总发行规模达1,245.66亿元，其中首发上市33只，发行规模1,195.02亿元，扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，基本已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局。公募REITs一级市场发行热度也在进一步升温。特别是2024年以来，产品“上新”节奏明显加快。2024年上半年，中国公募REITs共上市9只，募资规模达236.6亿元，已超过2023年全年的201.4亿元的规模。另有11只REITs已获批等待完成发售上市。 2. 园区及企业服务行业 （1） 园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。克而瑞监测数据显示，从产业园供应来看，未来三年预估全国20城产业园年均新增面积5,600-5,800万平方米，供应相对平稳。从服务商数量来看，超过80%的园区运营开发商已经拓展了园区轻资产业务，民营企业达到85%，招商运营成为业主方最为看重的环节。 （2） 园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家“双碳”战略的重要抓手。国家工信部、发改委等各部委聚焦绿色低碳发展，开展国家低碳工业园区、循环化改造示范园区、绿色产业示范基地建设等多项“低碳”园区建设工作。此外，全国多省颁布了智慧产业园区建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能智慧低碳园区建设。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。 3. 物业服务行业 （1） 城市物业服务市场容量潜力可期。根据北京中指信息技术研究院（以下简称“中指研究院”）测算，2023年物业服务企业拓展城市服务的市场空间约为5,947亿元，2019-2023年复合年均增长率达35.91%，预计 2025 年将增加至 9,708 亿元，2023-2025年的复合年增长率约为27.76%。城市服务市场较住宅市场，拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点。全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化，2023 年 3 月四川省住房和城乡建设厅发布《物业城市服务标准》等。国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，首次明确将非住宅物业纳入鼓励发展范畴。在后勤服务社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型、与物业企业合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。 （2） 社区物业服务模式创新。国家基层治理政策落地加速，社区服务体系发展规划升级，《完整居住社区建设指南》发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。住宅物业服务的价值被重新认识，业主不再满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神建设等高附加值服务有更多的需求。政府相关部门充分认可物业服务在社区管理中的重要作用，积极推动物业服务融入社区基层治理。 4. 住宅开发及相关行业 （1） 房地产行业深度调整。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%。根据国家统计局数据，2024年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%，其中住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。 （2） 积极探索房地产发展新模式。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，传统地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据中指研究院统计，2023年代建行业，房企代建项目新签约建筑面积约17,312万平方米，同比增长56.3%。2024年1-6月，28家典型房地产代建企业新签约代建规划建筑面积为7,325万平方米，其中，前五名企业占比55.1%，相较于2024年第一季度，集中度下降2.9个百分点，但仍保持高位。通过对典型代建企业（2023年上半年和2024年上半年均在代建企业新签规模排行榜的企业）统计，2024年1-6月，代建新增规划建筑面积同比增长3.0%，小幅增长。 （三） 公司所从事的主要业务、经营模式说明 在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司基于价值链环节，重塑业务组合，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四大业务板块。报告期内，公司业务情况如下： 1. 开发业务 主要包括产业新城开发、住宅开发。 （1） 产业新城开发 公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。 1) 模式特点 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个集完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。 第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。 第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质服务。 2) 运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。 公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。 3) 盈利模式 公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式包括以下六个方面内容： ① 就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。 ② 就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。 ③ 就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。 ④ 就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。 ⑤ 就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅项目）。 ⑥ 就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。 4) 收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。 （2） 住宅开发 公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。 2. 运营业务 主要包括产业园、创新中心等各类资产运营。 （1） 产业园运营 1) 模式特点 产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现募投管退全生命周期管理。 2) 盈利能力 经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租率，以有效服务实现入驻客户满意、收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。 3) 业务特点和核心竞争力 凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益的兑现。 （2） 创新中心运营 主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化的收益。 3. 服务业务 主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务，以及代建、营销等不动产相关服务。 （1） 产业发展服务 1）产业招商服务 产业招商服务主要以幸福招商为依托开展业务。幸福招商凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产业发展、投资选址综合解决方案，涵盖专业招商引资、产业考察、产业招商培训、行业研判、招商推介会、园区产业形象提升等服务。 a) 模式特点 幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活力。 b) 业务版图及盈利模式 ① 高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。鉴于产业项目落地具有一定的不确定性，单项目招商佣金按照多退少补的调整机制调整结算。 ② 高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、项目考察团组、政企互访撮合、项目甄别论证、招商物料设计、产业招商培训等，提供高标准的产业发展综合产品及服务，并根据各项服务提供数量确定最终价格。 c) 收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。 d) 核心竞争力 ① 专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。 ② 真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。 ③ 团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员60%来自行业领军企业，40%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过建设阿米巴组织、差异化考核与激励等创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。 ④ 经验丰：聚焦15个核心都市圈，与超过100家政府和产业园区保持深度合作，累计输出超过1,000份行业研究和定位报告，推动超20,000次的政企互访，构筑400多个产业集群，签约超5,000家企业，招商引资超万亿元。与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。 ⑤ 智慧化：秉承“科技创新+产业发展”深度融合原则，依托海量产业大数据、人工智能、模型算法等世界领先科技打造智能招商平台，全方位展现区域优质营商环境，精准预测企业选址需求，帮助企业落位适合地区，实现精准招商。 ⑥ 平台大：汇聚上万名高能合伙人，超104家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级产业平台。 2）产业招租服务 a) 幸福蓝线 幸福蓝线致力于打造中国领先的产业资产服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。 幸福蓝线聚焦园区发展的各个环节，构建了“研招落运维”五大服务体系。研策环节，依托深厚的行业研究积累和园区规划实践经验，推动产业园区精准匹配，发展有“路”可循；招商环节，圈层招商、以商招商、服务招商、大数据招商多措并举，快速形成招商规模；落地环节，推进政策落实、载体落实、空间定制、资质办理等加快企业选址落地，缩短回款周期；运营环节，搭建“一中心、四平台”建设，精益管理，提升园区品质；维护环节，实现资产能保值、客户有粘性。幸福蓝线将凭借“定位准、招商强、回款快、品质优、盈利久”核心能力及优势，保障资产收益长期可持续增长，实现资产的保值增值。 b) 深圳伙伴 深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。 i. 模式特点 深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。 ① 产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。 ② 企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。 ③ 园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。 ④ 业务拓展：同时依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。 ii. 核心竞争力 ① 开创独立经纪人模式。创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。 ② 打造产业空间数字平台。自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。 ③ 建立专业的服务体系。实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。 3）产业新城服务 产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。 a) 模式特点 幸福产城业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综合发展的核心能力，助力幸福产城成为中国领先的产业新城服务平台。 b) 盈利模式 幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务。其中包括六大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销及融资服务。此六大类服务分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。主要盈利模式为： ① 园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。 ② 招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。 ③ 园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。 ④ 代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。 ⑤ 城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费。 ⑥ 融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。 c) 服务费支付来源 主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。 （2） 物业服务 公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。 1) 模式特点 幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的发展做出贡献。 2) 盈利模式 幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率以及物业的过往物业服务费等方面对潜在客户进行评估，决策是按包干制还是管理酬金制方式收取物业服务费。 3) 核心竞争力 幸福物业以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造幸福物业的核心竞争力。 ① 城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力。幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会常务理事单位、中国物业服务百强企业成长性 TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国物业城市服务领先企业。 ② 专注科技企业服务，客户群体庞大。幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。 ③ 完善的产品体系，可提供多维场景服务。幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。 ④ 组织高效的管理团队。幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已培养将才生800余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。 ⑤ 卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长。幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展区域现已覆盖 15 省、59 市。未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持续提升区域内城市服务市场份额。 ⑥ 服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升。幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。 ⑦ 构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升。幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福e管家系统），将面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合。为客户提供一站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。 （3） 不动产服务 公司基于二十余年都市圈房地产开发经验，持续探索不动产代建服务、不动产营销服务等地产开发产业链的衍生业务： 1）不动产代建服务 不动产代建服务以北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）为依托开展业务。幸福安基主营都市圈不动产代建服务，聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体开发搭建、住宅保交付、施工建设等不动产开发经营全流程服务。 现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等项目代建服务费以及获取施工承包收益。 2）不动产销售服务 不动产销售业务以北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）为依托开展业务。幸福安家主营都市圈不动产销售服务，依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、线上销售等不动产销售服务。 现阶段幸福安家通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。 4. 园区衍生业务 基于产业园区场景和产业发展能力，持续探索园区衍生业务，以投资合作方式开展科创园区运营、园区新能源、园区数字化等赛道。 （1） 科创园区运营 科创园区运营业务主要代表为苏州火炬。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造火炬孵化独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。 1) 经营模式 苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。 承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截至报告期末，持续承租运营的项目有27个，可供出租运营的物业面积约82.8万平方米。 受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截至报告期末，苏州火炬受托运营的项目1个。 2) 核心竞争力 ① 全流程、定制化园区运营规划。从初期的园区可行性分析、项目前期策划，到招商推广、租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。 ② 标准化、管家式创业服务。从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、人事商务等方面，火炬孵化构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服务。 ③ 数字化、智慧化园区管理。苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决需求，高效办公。 ④ 区域性、链接式产业服务。秉持既要连接产业链、又要连接产业源头的初心，紧跟政府引领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮助产业客户揽商引才、多元招商。 （2） 其他园区衍生业务 产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚集创新资源、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道。 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一） 聚焦产业，打造全流程产业发展能力 公司以产业为核心，打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，并全面覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角等重点区域。凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入活力，并提供智慧化、系统化、专业化的资产管理及服务。 （二） 立足园区，充分挖掘园区应用场景 公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，现已形成“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，深度发掘产业园区多元丰富的应用场景，驱动园区实现创新引领、绿色发展，为园区迈向高质量发展进程提供有力支撑。 （三） 精耕布局，扎根都市圈及核心区域 都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，公司二十年来秉持高质量发展要求，专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，推动核心城市周边以县域为载体的新型城镇化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级，致力于“服务实体企业、发展县域经济”。公司坚持核心都市圈聚焦战略，持续精耕京津冀、粤港澳大湾区、长三角重点区域，以及郑州、武汉等重点城市。 （四） 全面统筹战略转型，强化组织保障机制 为承接整体战略落地和促进业务发展，公司持续优化组织结构、强化干部队伍，全力支持全面转型战略落地；同时，严格业绩考核、创新分配机制，果敢任用“可信赖的年轻奋斗者”，借助股权激励等机制建设，充分激发团队积极性，实现共创共享。 四、经营情况的讨论与分析 （一） 2024年上半年经营情况 公司全力推进《债务重组计划》及《以股抵债方案》方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等相关工作且已经取得阶段性成果。公司在推进债务重组逐步落地的同时，持续推进生产经营活动的有序开展，通过分类管理，精准施策，实现产业新城主营业务的正常运行及模式优化。公司持续进行战略重塑，充分挖掘存量资源价值，打造新的成长动力，深入推进全面转型，转型成果显现。报告期内公司经营情况详见本节“一、公司经营情况及全面转型”相关内容。 报告期内，公司实现营业收入59.12亿元，较上年同期下降44.31%；实现归属于上市公司股东的净利润-48.49亿元。报告期内，公司实现销售额44.80亿元，较上年同期下降7.19%。 （二） 2024年下半年经营计划 2024年下半年，公司将继续在完成“保交楼”和推进债务重组的基础上，坚定不移地推行“全面转型产业新城服务商”发展战略，重塑优化机制以确保战略落地、实现稳健发展。 1. 全力以赴“保交楼”。公司将继续坚持以“保交楼”为第一要务，铆足干劲，力争年内完成全部“保交楼”任务，保障业主利益，维护社会稳定。按计划实现2024年全年复工约270万平方米，竣工面积约270万平方米。 2. 坚定执行债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，在省市政府及专班的指导和支持下，切实履行债务风险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益。 3. 全面开展业务经营。公司将扎牢核心业务根基，实现产业新城的有序运转和模式优化，探索不动产发展新模式，同时做好各类资产的运营管理和保值增值。 4. 持续推进全面转型。公司将持续增进产业发展能力，延展产业新城园区场景，引领产业新城模式持续升级转型。与此同时，保持策略的柔性，依据内外部环境适时调整，按照“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”强化转型业务的人才储备和能力适配，促使转型业务迅速落地，推进公司全面转型。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 五、报告期内主要经营情况 （一） 开发业务 1. 产业新城开发 报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核心都市圈。 公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现，同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。 公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多措并举，满足企业和地方发展需求，实现园区企业的落地。 报告期内，公司在各区域共新增签约包括陕西普利美材料科技有限公司、深圳市安元达电子有限公司、常州市铁牛汽车零部件有限公司、深圳市悦影科技有限公司等33家入园企业，新增签约投资额103.07亿元，各区域新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下：
2. 住宅开发 公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。 一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请国家保交楼项目专项借款资金、申请保交楼专项借款配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产借助政府平台融资回款、跨区域调配资源全力保障交付。二是强力沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。 商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3号地住宅部分于2023年1月份完成交楼，目前仍有部分房源以现房形式销售，4号地已暂停施工。 （二） 运营业务 1. 产业园运营 报告期内，环京和外部产业园在管资产稳定经营，多项经营指标显著提升。 环京产业园资产方面，在管面积约94万平方米，2024年上半年新增签约项目88个，签约面积约8.64万平方米，同比提升69%，出租率提升至73%；聚焦精细化运营管理，物业管理、能耗管理、资产运维更加精细高效，资产回报显著提升，上半年实现回款1.04亿元，净现金流为0.48亿元。 外埠产业园资产方面，在管面积72万平方米，截至2024年6月已出租面积51万平方米，资产平均出租率逾70%，月平均租金可达16.9元/平方米，上半年的回款约0.1亿元。 2. 创新中心运营 报告期内，公司共运营创新中心3个，在管总面积约15万平方米。其中，华夏幸福固安创新中心出租率达85%；华夏幸福丰台创新中心写字楼出租率约为83%，高于丰台科技园平均水平，其商业出租率为83.5%，引入了民生银行、浦发银行、星巴克、喜茶、潇湘阁、聚点、京涮等金融及餐饮连锁品牌，打造了一个环境佳、配套全的商务配套街区。 （三） 服务业务 1. 产业发展服务 （1） 产业招商服务 2024年上半年，幸福招商项目签约数量和金额双增长，项目质量及转化率大幅提升。幸福招商聚焦9大新质生产力方向，成功签约35个项目，总签约固定投资额达172.66亿元，同比增长93%，其中，固定投资规模超 20 亿元的龙头项目共 3 个。上半年产业招商签约转化率同比提升2.5%。 幸福招商自研7级招商赛道，聚焦196个招商标准产品单元SPU精准招商，在报告期内为5个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入8个产业项目，固定资产投资额为100.45亿元。新增签约项目具体情况如下：
（2） 产业招租服务 1）幸福蓝线 幸福蓝线以成为中国领先的产业园运营服务商为目标,聚焦产业园资产，开展全流程园区招商、运营、服务业务，凭借强大的招商实力、多维的运服能力、广阔的园区运营规模以及优质的品牌口碑，不断取得新突破，2024年上半年业务进展如下： 业务规模快速增长。幸福蓝线聚焦产业园载体的招商运营，以强大的地缘招商实力，实现产业园区出租率快速提升，以精细化运营能力保障资产回报长期稳定可持续增长。报告期内招商落地118个项目，同比去年提升82%，总签约面积13.2万平方米，同比提升90%。 市场化拓展成效显著。幸福蓝线产业招租，外拓市场客户占比近五成，长三角试点取得突破；高标制造产业园作为新质生产力发展的重要载体，也是全国各地重点扶持、竞相发展的重点产品，2024年上半年，幸福蓝线市场化拓展的高标制造产业园面积达到114万平方米。 此外，幸福蓝线积极推进产业园信息化、数字化发展。上半年新拓展的17个园区，均布局了北京华夏幸福数字科技有限公司的云招商平台，依托招商大数据库，达成高效招商招租。 2）深圳伙伴 深圳伙伴持续深耕产业地产领域21年，全国规模领先。 a) 产业经纪服务营收基本持平，其他各类业务均实现营收增长：2024 年上半年营业收入约4.8亿元。其中，产业经纪服务方面，交易规模234亿元，成交面积3,288万平方米，线下门店数累计267个，营业收入3.96亿元；企业服务方面，累计服务企业数量达36万家，营业收入0.09亿元，同比增长35%；园区运营服务方面，运营项目46个，自营面积47.4万平方米，出租率达96%，续约率达90%，营业收入0.75亿元，同比增长5%。 b) 储备管理层，为探索新模式输送人才：上半年储备分部主管人数269人，同比增长6%；小分行数增至63个，同比增长50%，人员增加135人；全年预计开设小分行80个， 同比增长51%。 c) 着力龙头企业招商，保证业绩稳定：为比亚迪汽车、菜鸟、京东、华为、中兴、海尔、康佳、创维等龙头企业实现选址服务，招商面积超 1,450 万平方米，同比增长 10%，从而实现在经济环境承压情况下保持稳定增长。新增华发集团、联东U谷、招商蛇口、特区建发、龙岗城投等龙头企业委托租赁面积1.9亿平方米。 d) 获取专业资质认证，强化品牌影响力：连续获得国家高新技术企业、专精特新中小企业认证，取得国家级科技企业孵化器等多项企业荣誉，目前正在申报专精特新小巨人企业认证。 （3） 产业新城服务 报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议11份。其中，区域平台类协议签约5份；载体运营协议签约2份，签约面积7万平方米；规划咨询协议签约3份；其他增值业务协议1份。 报告期内为合作委托区域引入3个产业项目，总投资额约11亿元。总投资5亿元的高端光学显示面板项目签约落地石家庄市鹿泉区；总投资3亿元、年产300万套智能终端项目签约落地阳泉高新区；总投资3亿元的佛吉亚汽车配套座椅项目签约落地河南坤达港东新能源汽车配件产业园。 幸福产城业务2024年上半年具体进展情况如下： 1）区域平台类项目5个： a) 郑州高新技术产业开发区产业发展综合服务。与郑州产城更新投资发展有限公司于 2024年1月签署合作协议，为其提供包括项目引进合作、产业集群导入、产业规划及相关研究、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。 b) 石家庄市鹿泉区产业发展综合服务。与石家庄市鹿泉区人民政府于2024年6月签署合作协议，为石家庄市鹿泉区人民政府提供企业招引落地、园区运营服务、招商推介活动筹办等全方位产业发展服务。 c) 安阳市高新技术产业开发区产业发展综合服务。与安阳市高新技术产业开发区管理委员会于2024年6月签署合作协议，为安阳高新区提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动、数字招商服务、产业园区运营等全方位产业发展服务。 d) 简阳市空天产业功能区招商综合服务。与简阳市空天产业功能区管理委员会于 2024 年 6月签订合作协议。公司将围绕航空航天、智能制造、新能源、新材料、数字经济等产业，为其提供招商引资服务。 e) 贵港市港南区产业发展综合服务。与贵港市港南区人民政府于2024年6月签订合作协议，为其提供包括产业研究服务、产业招商服务、产业导入服务、海外仓合作建设及相关服务等全方位产业发展服务。 2）载体运营类项目2个： 报告期内新增签订载体运营类协议2个，签约面积约7万平方米；累计签订载体运营类协议15 个，签约面积约 269 万平方米，合作范围涉及北京、广州、珠海、成都、郑州、扬州、江门、廊坊、新乡、新郑等13个城市。 3）报告期内新增签订规划咨询类协议3个。 4）其他增值业务项目1个，为阳泉开创蔚来项目提供物业增值服务。 2. 物业服务 幸福物业高举城市服务大旗，坚定“中国领先的城市服务商”战略定位，城市服务业务累计覆盖15个省份，社区物业接管户数达到45.28万户，累计服务园区企业1,500余家。报告期内幸福物业战略持续推进，核心业务呈现高质量健康发展态势。 （1）持续推进业务整体高质量、独立化发展。报告期内，幸福物业营业收入实现 8.4 亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约0.63亿元。第三方业务营业收入实现0.8亿元，第三方营业收入占比9.5%。 （2）以战略定位为牵引，城市服务新增项目攀升。2024 年上半年城市服务和产业园服务在管面积5,944.16万平方米，住宅服务在管面积5,923.61万平方米。城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现1.25亿元，城市服务总量营收占比15%。新增外拓项目中，城市服务新增签约项目36个，签约额4.97亿元，占比77%，高度契合城市服务领先品牌的战略定位。 （3）市场拓展态势良好，进驻项目接连突破。报告期内，幸福物业市场化拓展持续发力，第三方外拓签约46个项目，签约额约6.43亿元，同比增长35.7%，其中，通过外部合伙人实现签约项目数量15个，拓展签约额约3.1亿元。幸福物业积极进驻新业态和新区域，首次中标贵州移动项目，成功开拓贵州市场。开拓第三方城市服务领域并中标雷州市政环卫项目，进一步向城市服务精进。幸福物业的市场知名度与行业影响力进一步扩大。 （4）增值业务快速发展，多维服务有效深入。报告期内，幸福物业增值业务营业收入约 1.1亿元，同比提升15%；增值业务营业收入占比13%，同比提升2%。同时，增值业务各产品服务，从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度的服务，创新模式落地效果显著。幸福物业多措并举、量价齐升，实现空间资源整合，装修业务不断深耕存量市场，挖掘业主装修需求，全面布局社区美居店，工程改造业务深耕B与G端工程服务市场，工程业务持续突破，打造多个标杆项目。同时，借助私域线上商城平台、社区团购等方式，整合各类供应链资源，面向业主提供个性化产品及实惠、便利的购物体验。 3. 不动产服务 （1） 不动产代建服务 幸福安基全力打造“AMC+保交楼”、“EPC+总承包”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉等核心都市圈。2024上半年新增签约项目9个，签约合同额0.6亿元，完成合同产值0.17亿元，合约总建筑面积达130万平方米。此外，幸福安基凭借快速增长的业务规模和不动产开发经营全价值链代建服务能力，位列中指研究院2024年上半年新签约规模排行榜第20位，以“AMC+保交楼”和 “EPC+总承包”为特色的服务模式获得市场认可。 （2） 不动产销售服务 幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务业务，持续探索以直播电商业务和房屋优选平台为核心的创新业务模式，报告期内签约额近1亿元，深耕廊坊市场，开拓北京市场。 1）建立直播电商账号矩阵。官方旗舰账号短视频运营聚焦北京区域，搭建官方旗舰云门店组织阵型，完成建立0-1主播培养体系，形成标准SOP，孵化新人主播3名，实现经营力CPS达人有效直播场次全国排名第三，北京排名第一。大V账号短视频累计曝光2,288万次，其中廊坊大V 位列房产垂类综合排名全廊坊前三，北京大 V 抖音官方流量赛位列全国第八名、北京第二名。 直播电商账号上半年销售转化获取线索2,941条，到访272组，签约50套，签约额近1亿元。 2）开发房屋优选平台。完成日照、噪声、价格、景观、配套五大评测视角开发、内测，突破核心技术，完成小程序Beta版本；建立项目数据管理体系，搭建数据库，完成20个项目的数据上线，触达用户选房决策的核心，系统研发稳步推进。 （四） 园区衍生业务 1. 科创园区运营业务 苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射粤港澳大湾区和华中地区。作为行业领军企业，打造了11个国家级孵化器，荣获亚洲企业孵化协会（AABI）2021年度亚洲最佳孵化器奖，2024年上半年度新增2个市级孵化器（庄严·博济科技园、炬翼智能产业园）。报告期内，苏州火炬稳健发展： （1）业务整体稳步推进：报告期内，在运营项目28个，覆盖城市10个，营业收入1.73亿元，同比提升4.8%，经营性回款1.86亿元。 （2）招商运营保持卓越：报告期内，招商完成8.43万平方米，在运营项目整体出租率78%，其中20个成熟园区出租率达84%，出租率90%以上的园区共9个。续租方面，在续租价格提升的前提下，续租率提升至81%，同比提升13%。 （3）持续赋能科技企业：报告期内，累计认定科技指标25个（高企16个、人才7个、瞪羚企业1个、省级专精特新1个），企业互动举办139场。 （4）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park 园区智慧管理平台市场化拓展加速，银企直联、数电发票、智慧物联、产业服务等应用持续升级，国资类园区平台公司、大学科技园加速拓展，O'Park签约上线园区运营商32个，半年度新上线园区40个，在管面积553万平方米（其中第三方465万平方米，占比约84.1%）。申报业务新签合同40家，总计立项29个，码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户330家，到期客户缴费率为65%。 （五） “幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况 “幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2024年上半年，三家公司合计实现的营业收入为14.93亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约0.50亿元。幸福物业新增外拓签约额约6.4亿元，同比增长35.7%，并荣膺“2024年中国物业服务综合实力百强企业第11名”等荣誉； “幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。2024年上半年市场化拓展成效显著、全国化布局加速，品牌价值快速提升。幸福产城签约产业项目三个，总投资额约11亿元；幸福蓝线产业招租外拓市场近五成，业务服务迅速布局长三角区域；幸福安家直播卖房模式走通，签约额近1亿元。 截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约169.35亿元。后续公司将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。 （六） 公司房地产业务经营情况 1. 报告期内房地产储备情况
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