[中报]津投城开(600322):津投城开2024年半年度报告
原标题:津投城开:津投城开2024年半年度报告 天津津投城市开发股份有限公司 2024年半年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人郭维成、主管会计工作负责人张亮及会计机构负责人（会计主管人员）乔建增声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 ......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................... 4 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................. 6 第四节 公司治理 ............................................................................................................................... 14 第五节 环境与社会责任 ................................................................................................................... 17 第六节 重要事项 ............................................................................................................................... 19 第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................... 27 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................... 30 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................... 31 第十节 财务报告 ............................................................................................................................... 35
第一节 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况变更简介
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
六、 其他有关资料 □适用 √不适用 七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
公司主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所属行业情况 在本报告期内，公司所属的房地产行业继续呈现下行趋势，尚未达到市场周期最低点。行业的黄金增长期已经结束，但市场是否能够实现触底反弹，将对中国宏观经济产生深远的影响。 房地产行业正经历一系列深刻的结构性变革。商品房销售逐渐过渡到现房时代，预示着期房销售减少，这一变化将对开发商的销售策略和购房者的选购行为产生显著影响。同时，房地产企业将经历一轮激烈的市场洗牌，竞争格局将因此变得更加紧张。尽管近期政策调整和市场反应带来了一些积极信号，但房地产市场长期面临的下行压力仍未得到根本性缓解。造成这一局面原因包括就业市场紧缩、居民负债能力限制以及人口增长放缓等。 综合来看，房地产行业正处于调整与转型的关键时期，既包括政策支持下市场活跃度的提振，也面临着结构性变化带来的挑战。未来市场的走向将密切依赖于经济环境的改善、政策执行的成效以及市场需求的演变。 （二）公司主营业务情况 公司核心业务是房地产开发及销售，是公司主营业务收入来源。公司经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括经营性资产的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 房地产开发业务是公司自成立以来的支柱产业。经过数十年的稳健发展，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业，形成了强大的资源整合、市场营销、产品开发设计、成本控制以及风险管理等方面的核心竞争力。 在本报告期内，公司持续深化战略布局，坚持提升资源获取能力、运营效率，完善经营理念，并不断提高公司管理水平，进一步巩固了公司核心竞争力。此外，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州共同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。 三、经营情况的讨论与分析 （一）宏观政策趋势 全球经济环境的不确定性因素增多，国内结构调整持续深化带来新挑战。宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素形成新支撑。 2024年上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。上半年国内生产总值61.7万亿元，同比增长5%；城镇调查失业率稳中有降，平均值5.1%，比上年同期下降0.2个百分点；居民消费价格（CPI）同比上涨0.1%。 金融环境方面，社会融资规模增长平稳，金融对实体经济的支持力度保持稳定。2024年6月末，广义货币（M2）余额305.02万亿元，同比增长6.2%，增速环比下滑0.8个百分点；人民币贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%；上半年社会融资规模增量累计为18.1万亿元，比去年同期少3.45万亿元；LPR保持稳定：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.95%。 房地产政策方面，上半年政策较为宽松，侧重去库存。在4月30日的中央会议上将“去库存”作为重要议题，这标志着政策调控方向的重要转变。居民信贷优化，部分城市首付比例降至15%，取消房贷利率下限。融资机制加速改革，地方政策宽松，购房限制松绑，财税激励增多。中央推出更多去库存措施，地方优化调控，加码购房激励，鼓励高品质住宅，完善住房供应体系。 （二）房地产行业全国数据分析 2024年上半年全国房地产市场整体延续调整态势，下行压力仍较大。高层定调楼市政策方向，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，逐步加码稳市场、去库存等楼市刺激政策，但市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。 1、房地产开发投资额情况 房地产开发企业投资额普遍下降，表明投资环境相对严峻。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资39,883亿元，下降10.4%；施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%；新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%；竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。其中住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。 房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。 全国房地产开发投资增速 2、商品房销售情况 2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面 积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。2024 年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。 （三）重点关注区域 1、天津市场销售情况 天津楼市政策紧跟中央，在房地产市场供求关系发生重大变化的基调下，相继下调首付比例、贷款利率、优化限购政策，多举措促进房地产市场稳定。规划部门多次优化住宅建设新规，在阳台、露台、多样化停车等方面进行调整，为天津住宅多样化、高品质发展提供更大空间，加速天津住宅市场产品迭代，不断涌现创新产品。新房市场呈点状恢复状态，整体市场尚未充分释放需求。 天津市2024年上半年新房成交349万平方米，同比减少36%。成交均价18,604元/平方米，同比增长5%。受学籍新政影响、偏改善型住宅价格拉动整体房价上涨作用明显，价格相对保持平稳。 2、苏州市场销售情况 苏州市2024年上半年信贷政策全方位松绑，产品品质升级，高质量楼盘市场认可度提升。苏 州市上半年商品住宅成交263.69万平方米，同比减少39%；成交均价23,492元/平方米，同比增 长5%。自2024年6月2日苏州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策 措施的通知》以来，促进当月苏州新房成交量同步环比回升，总体呈现逐步复苏态势。相城区为 供应成交主力区域，上半年商品住宅供应面积为28.75万平方米，成交面积为42.34万平方米， 成交均价为21,290元/平方米。 （四）发展趋势 1、宏观市场层面 当前国内经济总体延续回升向好态势，高质量发展扎实推进，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。下半年经济仍将延续回升向好态势，预计三四季度GDP同比增长或在5%左右，全年增速在5.1%左右。下半年经济形势的仍面临四个方面的不确定性，关键是房地产和地方财政：其一房地产方面，稳地产政策持续发力和较长时间的调整后，房地产市场能否企稳回升以及企稳的程度；其二地方财政和基建投资方面，地方专项债和超长期特别国债发行进度加快，能否顺利形成实物工作量，以及土地财政下行等导致的地方财政紧平衡能否推动相应投资回升；其三外需方面，贸易摩擦和地缘政治风险显现，是否会对出口造成不利影响；其四市场主体和预期方面，下阶段宏观政策和改革措施加码，能否有效提振居民和企业信心。 2、行业发展层面 下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。政策趋势层面，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策。土地供给方面，将合理控制、优化新增商品住宅用地供应作为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价政策、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持。随着房地产开发项目“白名单”政策深入推进，将进一步降低企业经营压力。 从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地，下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用 √不适用 四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：与营业收入变动因素一致。 销售费用变动原因说明：与营业收入变动因素一致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金较去年同期增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期借款所收到的现金较去年同期增加所致。 2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元
2. 境外资产情况 □适用 √不适用 3. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 期末账面价值人民币5,235,515,538.84元的存货、固定资产及投资性房地产用于银行借款抵押。 4. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 □适用 √不适用 (1).重大的股权投资 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
(2).重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 证券投资情况 □适用 √不适用 证券投资情况的说明 □适用 √不适用 私募基金投资情况 □适用 √不适用 衍生品投资情况 □适用 √不适用 (五) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 1、控股子公司情况
(七) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、行业政策风险 房地产行业受调控政策影响较大，政府出台的货币政策、融资政策、土地政策、税收政策均会对行业经营造成影响，并影响潜在客户的购买预期。2024年政府将继续优化调整房地产政策，以适应各地楼市的实际情况，各地有望进一步加大对首套和改善性住房的支持力度，如继续下调首套和二套房首付比例、房贷利率等，以降低民众购房、换房门槛，旨在稳妥处置房企风险，做好“保交楼”工作，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。为防范政策性风险，公司将继续密切关注宏观调控政策形势，把握政策变化，顺应政策导向和市场需求，充分借助政策宽松带来的利好优势，加速公司经营发展。 2、市场风险 过去由于房地产市场的热度以及投资者的追逐，大多购房者和开发商纷纷采取了高杠杆的融资方式，房地产市场的整体累加风险在近年来得以显现，极易引发连锁反应，从而对经济体系产生负面影响。为防范市场风险，公司将进一步提高对宏观市场的敏锐度，加强市场研判能力，借助核心城市市场恢复预期、优质项目逐渐入市等因素提升产品力和服务力，进一步完善运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，增强风险抵抗能力，实现高质量发展。 3、流动性风险 2024年房地产市场的流动性风险仍然存在，部分地方国企虽然区域深耕经验丰富且具备融资优势，积极参与地方投资，但从长期偿债能力来看，TOP500房企的资产负债率和净负债率均维持在较高水平，短期偿债能力方面也有所下降，显示出房企在流动性管理上面临一定的压力。此外，尽管银行信贷、债券融资、股权融资等多方面努力稳定房企合理融资需求，改善优质房企的经营性和融资性现金流，但流动性紧张依然是房地产企业面临的紧要难题。 公司近年来负债水平较高，可能面临短期资金流动性风险。为防范流动性风险，公司将一方面大力推动销售回款，增加资产盘活及租赁收益，积极拓展新业务发展方向，通过公司整体层面的调度安排，提高资金使用效率，做好流动性管理，保证资金安全及运营需求；另一方面创新融资方式、抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性，丰富资金来源。 (二) 其他披露事项 □适用 √不适用 第四节 公司治理 一、 股东大会情况简介
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □适用 √不适用 股东大会情况说明 √适用 □不适用 1、公司于2024年3月11日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司2024年第一次临时股东大会。会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的股东和股东授权代表共 7人，代表有表决权股份 291,563,940股，占公司有表决权股份总数的26.3691%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。 会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定，本次股东大会审议通过了《关于全资子公司间提供担保的议案》和《关于向全资子公司增资的议案》。 2、公司于2024年4月8日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司2024年第二次临时股东大会。会议由公司董事会召集，受公司董事长郭维成先生委托，由公司董事、总经理张亮先生主持本次股东大会。出席本次会议的股东和股东授权代表共 6人，代表有表决权股份290,835,969股，占公司有表决权股份总数的26.3033%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定，本次股东大会审议通过了《关于公司及全资子公司为全资子公司提供担保的议案》。 3、公司于2024年5月22日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司2023年年度股东大会。会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的股东和股东授权代表共10人，代表有表决权股份291,764,940股，占公司有表决权股份总数的26.3873%。 公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定，本次股东大会审议通过了《2023年度董事会工作报告》《2023年度监事会工作报告》《2023年度财务决算报告》《2023年年度报告及报告摘要》章程>的议案》《关于修订<股东大会议事规则>的议案》《关于修订<董事会议事规则>的议案》《关于修订<监事会议事规则>的议案》《关于修订<独立董事制度>的议案》《关于核定公司2024年度担保额度的议案》《关于为控股股东提供反担保暨关联交易的议案》《关于公司符合向特定对象发行股票条件的议案》《关于公司2024年度向特定对象发行股票方案的议案（逐项表决）》《关于公司2024年度向特定对象发行股票预案的议案》《关于公司2024年度向特定对象发行股票方案的论证分析报告的议案》《关于公司2024年度向特定对象发行股票募集资金使用的可行性分析报告的议案》《关于公司与认购对象签署<附生效条件的股份认购协议>的议案》《关于公司2024年度向特定对象发行股票涉及关联交易的议案》《关于公司无需编制前次募集资金使用情况报告的议案》《关于公司2024年度向特定对象发行股票摊薄即期回报及采取填补措施和相关主体承诺的议案》《关于公司未来三年（2024年—2026年）股东回报规划的议案》《关于提请股东大会审议同意特定对象免于发出收购要约的议案》和《关于提请股东大会授权董事会全权办理公司本次向特定对象发行股票相关事宜的议案》，并听取了《独立董事2023年度述职报告》。 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用 1、2024年1月19日，公司收到总经理、董事会秘书、代总会计师张亮先生的辞职报告，张亮先生因工作调整原因，辞去公司董事会秘书职务，辞职后继续担任公司总经理、代总会计师职务。 2、2024年1月19日，公司召开十一届十次临时董事会会议，聘任孙迅先生为公司董事会秘书、副总经理。 3、2024年6月13日，公司收到职工监事张凤茹女士的辞职报告，张凤茹女士因已到退休年龄，辞去公司职工监事职务，辞职后不再担任公司任何职务。 4、2024年6月13日，公司召开职工代表大会，选举赵扬女士出任公司第十一届监事会职工监事。 5、2024年8月26日，公司收到董事郎韬先生的辞职报告，郎韬先生因工作调整原因，辞去公司董事职务，辞职后不再担任公司任何职务。 三、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 第五节 环境与社会责任 一、 环境信息情况 (一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 (二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明 √适用 □不适用 1. 因环境问题受到行政处罚的情况 □适用 √不适用 2. 参照重点排污单位披露其他环境信息 □适用 √不适用 3. 未披露其他环境信息的原因 √适用 □不适用 公司从事的主营业务不属于国家规定的重污染行业，不存在对环境有高危险、重污染的情形。 (三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息 √适用 □不适用 发展绿色建筑、促进建筑节能是国家节能减排战略的重要组成部分。公司始终秉持“绿色建造、环境和谐”的环境方针，积极践行环境保护，将绿色环保理念贯穿设计、施工、运营各环节，积极探索绿色建筑，践行绿色办公，开展绿色公益，按照有关规范进行设计施工，为生态文明建设添砖加瓦。在四新技术和绿建应用方面，公司多个项目取得一星级、二星级、三星级绿色建筑设计标识证书，标志着公司在绿色低碳理念推广方面取得了阶段性成果，绿色建筑已经成为公司的重要产品特点，实现了应用的体系化、规模化和适用化，响应了天津市建设资源节约型、环境友好型社会的号召，展示了公司在创新驱动、绿色发展方面的强大实力和示范引领作用。公司盛庭花园百年宅示范项目取得百年宅授牌，并取得百年宅住宅性能3A级认定认证，充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，提高了社会公众对公司开发建设产品的认可度，进一步树立了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。 (五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果 □适用 √不适用 二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 □适用 √不适用 第六节 重要事项 一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 □适用 √不适用 三、违规担保情况 □适用 √不适用 四、半年报审计情况 □适用 √不适用 五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况 □适用 √不适用 六、破产重整相关事项 □适用 √不适用 七、重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 (一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
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