建发股份(600153):容诚会计师事务所（特殊普通合伙）关于厦门建发股份有限公司向原股东配售股份申请文件的审核问询函有关财务会计问题的专项说明（修订稿）（2024年半年度财务数据更新版）
原标题:建发股份:容诚会计师事务所（特殊普通合伙）关于厦门建发股份有限公司向原股东配售股份申请文件的审核问询函有关财务会计问题的专项说明（修订稿）（2024年半年度财务数据更新版） 向原股东配售股份申请文件的审核问询函中 有关财务会计问题的专项说明 容诚专字[2024]361Z0551号 容诚会计师事务所(特殊普通合伙) 中国·北京 目录 3.关于经营情况 ...................................................... 2 4.关于境外销售 ...................................................... 76 5.关于财务状况及偿债能力 ............................................ 89 7.关于财务性投资与类金融业务 ........................................ 99 8.关于其他 ......................................................... 129 向原股东配售股份申请文件的审核问询函中 有关财务会计问题的专项说明 容诚专字[2024]361Z0551号 上海证券交易所： 根据贵所于2023年 6月29日出具的《关于厦门建发股份有限公司向原股东配售股份申请文件的审核问询函》(上证上审（再融资）[2023]439号)（以下简称“审核问询函”）的要求，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”）对审核问询函中涉及申报会计师的相关财务会计问题进行了认真核查，从财务角度做专项说明如下： 本专项说明中若出现合计数尾数与所列数值总和尾数不符的情况，均为四舍五入所致。本回复中涉及的 2024年 6月 30日及 2024年 1-6月财务报表数据未经审计。 3.关于经营情况 3.1关于经营业绩 根据申报材料，1）发行人 2020年至 2023年 3月 31日各期营业收入为43,294,948.75万元、70,784,449.60万元、83,281,200.79万元、16,746,057.97万元，扣非归母净利润为 378,075.89万元、430,731.51万元、370,546.85万元、33,456.80万元；2）公司的信用减值损失分别为 19,780.65万元、20,968.83万元、103,985.24万元和 19,089.27万元；3）公司应收账款账面价值分别为455,945.70万元、822,645.07万元、1,320,955.55万元和 1,713,916.80万元；4）公司存货账面价值分别为 22,207,157.61万元、 34,682,547.50 万元、36,150,130.69 万元和 38,970,329.24 万元； 5）公司预付款项分别为2,685,073.40万元、3,267,832.29万元、3,654,125.04万元和 7,067,123.71万元； 请发行人说明：（1）报告期内公司营业收入与扣非归母净利润波动趋势不一致的原因与合理性，最近一期末公司扣非归母净利润大幅下滑的原因，是否存在重大不确定性风险并完善相关风险提示；（2）发行人信用减值损失的具体情况，2022年公司信用减值损失大幅上升的原因，是否存在大额集中确认信用减值损失从而调节利润的情形；（3）应收账款账面价值逐期大幅增长的原因，与营业收入波动的匹配性，是否存在放松信用政策刺激销售的情形，结合应收账款账龄、坏账准备计提政策、期后回款情况、应收账款周转率、同行业可比公司情况等说明应收账款坏账准备计提的合理性；（4）公司存货的构成情况，存货余额上升的原因，开发项目中是否存在推进困难而长时间暂停的项目，开发成本、开发产品及成本的结转情况，结合公司存货跌价准备计提政策、存货周转率、库龄情况、库存商品期后销售情况、开发项目的销售情况、同行业可比公司情况，说明公司存货跌价准备计提的充分性；（5）公司各期大额预付账款的具体情况，包括但不限于预付账款对应的主要供应商、与公司的关联关系，是否构成资金占用，结合相关合同条款说明预付金额与相应业务规模的匹配性。 请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见。 回复： 一、发行人说明 （一）报告期内公司营业收入与扣非归母净利润波动趋势不一致的原因与合理性，最近一期公司扣非归母净利润大幅下滑的原因，是否存在重大不确定性风险并完善相关风险提示 1、报告期内公司营业收入与扣非归母净利润波动趋势不一致的原因与合理1 性分析 最近三年一期，公司营业收入与扣非归母净利润情况如下： 单位：万元
最近三年一期，公司营业收入分别为 70,787,447.70万元、83,282,965.74万元、76,367,815.48万元和 31,901,451.17万元， 2022年度、2023年度、2024年1-6月的同比增长率分别为 17.65%、 -8.30%和-16.80%。 供应链运营业务方面，经过前期的业务规模快速扩展阶段，公司供应链运营业务的市场优势地位更加稳固。报告期内，在市场环境复杂多变、大宗商品价格剧烈波动的大环境下，作为国内领先、全球布局的供应链运营服务商，公司更加 1 公司2021年度和 2022 年度财务数据与各年度经审计的财务报表的差异系公司2023年实施同一控制下企业 注重和强调供应链运营业务的高质量、稳健化发展，其立足于自身“LIFT”综合服务体系，积极把握市场机遇，以客户需求为导向，坚持专业化经营，加快国际化布局，以金融、科技赋能高质量发展，持续推进供应链服务创新，并取得了相应成效：最近三年，在业务规模整体相对平稳的情况下，公司供应链运营业务分部2 实现的归属于上市公司股东的净利润金额在最近三年的复合增长率达 10%。 房地产业务方面，公司持续夯实产品力和服务力，严格把控品质关口，坚持在产品力和服务力上构建核心竞争力，稳步扩大竞争优势。同时，在把控运营安全及效率的前提下制定合理的销售策略和拿地策略，保持了业务发展的韧性，从而实现最近三年一期房地产业务的持续增长。 2023年 8月公司非同一控制下合并美凯龙，从而新增家居商场运营业务收入。 （2）报告期内公司营业收入与扣非归母净利润波动趋势不一致的原因及合理性分析 最近三年一期，公司营业收入分别为 70,787,447.70万元、83,282,965.74万元、76,367,815.48万元和31,901,451.17万元， 2022年度、2023年度、2024年1-6月的同比增长率分别为 17.65%、 -8.30%和-16.80%。公司扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别为 430,238.47万元、369,679.89万元、240,650.32万元和84,768.75万元，2022年、2023年、2024年1-6月的同比增长率分别为-14.08%、-34.90%和-26.87%。 ①公司 2022年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为 369,679.89万元，同比下降 14.08%，相较 2022年营业收入的同比增幅 17.65%存在一定差异，主要原因系： A、随着 2020年公司房地产业务进入高速发展期，公司 2020年-2021年积极投资拓储以保障业务的可持续发展，该期间拿地强度显著高于其他典型房企。 而房地产业务通常需要两年半至三年的开发销售周期，随着 2022年房地产行业整体震荡下行，公司期末房地产存货承压。在此基础上，基于一贯的谨慎性原则，公司按照会计政策要求对房地产业务存货计提存货跌价准备 492,131.85万元，同 比增长 249.44%。具体分析详见本回复“3.1 关于经营业绩”之“（四）公司存货的构成情况，存货余额上升的原因，开发项目中是否存在推进困难而长时间暂停的项目，开发成本、开发产品及成本的结转情况，结合公司存货跌价准备计提政策、存货周转率、库龄情况、库存商品期后销售情况、开发项目的销售情况、同行业可比公司情况，说明公司存货跌价准备计提的充分性”的具体内容。 B、受其他应收款及应收账款期末余额增幅较大、当期新增涉诉事项等影响，公司按照相关会计政策要求新增计提信用减值损失 103,985.99万元，计提金额相对较大。具体分析详见本回复“3.1 关于经营业绩”之“（二）发行人信用减值损失的具体情况，2022年公司信用减值损失大幅上升的原因，是否存在大额集中确认信用减值损失从而调节利润的情形”的具体内容。 ②公司 2023年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为 240,650.32万元，同比下降 34.90%，降幅超过 2023年营业收入的同比降幅8.30%，主要原因系： A、受报告期内房地产行业震荡调整影响，公司本期低利润项目结转占比提升，房地产业务毛利率同比下降 3.13%，与行业趋势一致； B、当期公司多数联营房地产开发项目公司处于项目开发建设阶段，相应的房地产项目尚未竣工交付确认收入，导致 2023年度权益法核算的长期股权投资收益同比减少 71,324.89万元； 最近三年，公司联营房地产开发项目收入金额与公司权益法核算的长期股权投资收益金额波动情况保持一致，具体如下： 单位：万元
D、2023年 8月公司非同一控制下合并美凯龙，新增家居商场运营业务板块，受宏观经济形势影响，家居商场运营板块经营业绩对公司 2023年度扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润亦有一定的不利影响。 2、最近一期公司扣非归母净利润大幅下滑的原因，是否存在重大不确定性风险并完善相关风险提示 公司 2024年上半年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为84,768.75万元，同比下滑 26.87%，主要系公司当期家居商场运营业务分部亏损且房地产业务分部及供应链运营业务分部归属于母公司股东的净利润同比下滑所致，具体分析如下： （1）2024年上半年公司家居商场运营业务分部亏损，实现的归母净利润为-37,744.82 万元，主要系受宏观经济形势影响，短期国内房地产和整体经济仍处于弱复苏阶段，家居装饰及家具零售市场仍处于短期低迷状态，子公司美凯龙商场租金、管理费和出租率出现阶段性下滑，叠加稳商留商及吸引新消费品类入驻商场的优惠不断增加的影响，使得本期美凯龙租金及管理费收入出现阶段性下滑的同时，投资性房地产公允价值也相应下调；此外，本期美凯龙结合管理层的经营决策、各项资产最新可回收情况、战略性布局调整等计提的减值准备及一次性损失亦对其本期经营业绩构成负向影响； （2）2024年上半年公司房地产业务分部实现归母净利润 15,488.15万元，同比下滑38.02%，主要系当期房地产市场仍处于低谷期，基于会计政策的要求以及公司一贯的谨慎性原则，公司房地产业务新增计提存货跌价准备所致； （3）2024年上半年供应链运营业务分部实现归母净利润142,140.72万元，同比下滑15.07%，主要系受宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降所致。 长期来看，供应链运营业务方面，在经济全球化背景下，国家及产业支持政策持续出台，供应链行业重要性凸显、发展前景广阔，而公司系国内领先、国际布局的行业龙头企业，有望利用其规模效应在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等多方面形成优势，持续为客户提供稳定且高效的服务；房 地产业务方面，虽然房地产行业整体增长趋缓，但是市场进入分化和整合的阶段，作为行业内的优质房企，公司在资源储备、品牌竞争力、资金管理能力和全业态综合运营能力方面具有优势，有望获得更大的竞争优势并成为行业的主导者；家居商场运营业务方面，居民收入水平的增长、高品质需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的持续建设、存量房翻新需求的持续增长等因素，都将为家居装饰及家具零售行业带来持续稳步的发展。该过程中，下属子公司美凯龙将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展机遇。 综上，长期来看，公司业务经营不存在重大不确定风险。 针对报告期内公司经营业绩存在波动的情形，公司已经在配股说明书“第三节 风险因素”之“一/（三）/3、业绩波动风险”补充完善了风险提示。具体内容如下： “最近三年一期，公司营业收入分别为 70,787,447.70万元、83,282,965.74万元、76,367,815.48万元及 31,901,451.17万元，归属于母公司股东的净利润分别为 613,766.63万元、627,503.67万元、1,310,399.84万元及 119,884.05万元，扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别为 430,238.47万元、369,679.89万元、240,650.32万元及 84,768.75万元，存在一定的波动。公司供应链运营业务、房地产业务以及家居商场运营业务经营业绩受宏观经济周期、行业相关政策、行业竞争情况及公司经营情况等多方面因素影响，未来若上述因素出现重大不利变化，公司业务经营可能会受到一定不利影响，则公司经营业绩存在波动甚至下滑的风险。” （二）发行人信用减值损失的具体情况，2022年公司信用减值损失大幅上升的原因，是否存在大额集中确认信用减值损失从而调节利润的情形 1、公司信用减值损失的具体情况 （1）公司信用减值损失相关会计政策 公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款等，以预期信用损失为基础确认损失 准备。 于每个资产负债表日，公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，公司按照未来 12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来 12个月内的预期信用损失计量损失准备。 对于应收票据、应收账款、应收款项融资及合同资产，无论是否存在重大融资成分，公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款等单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备。对于不存在减值客观证据的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资、合同资产及长期应收款或当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，公司依据信用风险特征将其划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为组合的其他应收款和长期应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于划分为组合的应收账款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。对于划分为组合的应收票据、应收款项融资和合同资产，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 对于债权投资和其他债权投资，公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来 12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 （2）报告期内公司信用减值损失具体情况 公司按照相关会计政策计提信用减值损失，最近三年一期，公司信用减值损失具体情况如下： 单位：万元
最近三年一期，公司计提的信用减值损失分别为 20,969.17万元、 103,985.99万元、141,727.44万元和 91,515.23万元，主要由应收账款坏账损失、其他应收款坏账损失、其他流动资产减值损失、其他非流动资产减值损失构成。 2、2022年公司信用减值损失大幅上升的原因，是否存在大额集中确认信用减值损失从而调节利润的情形 2022年公司计提的信用减值损失为 103,985.99万元，同比大幅上升，主要由其他应收款坏账损失、应收账款坏账损失构成，两项坏账损失合计占比 97.68%。 其中，2022年公司计提的其他应收款坏账损失为 61,118.59万元，较 2021年增长 58,469.73万元，主要原因为：（1）公司基于一贯的审慎性原则，对当期涉诉预计无法收回的主要款项以及尚未涉诉但当期存在合同纠纷预计无法收回的主要款项单项计提信用减值损失合计 47,477.94万元；（2）当期公司房地产合作项目增加，公司其他应收款 2022年末余额较 2021年末增长 1,247,330.69万元，当期按组合计提的信用减值损失亦随之增加。 2022年公司计提的应收账款坏账损失为 40,450.85万元，较 2021年增长18,928.77万元，主要系受 2022年公司营业收入同比增长 17.65%、子公司禾山建 设 2022年下半年确认一级土地开发收入从而导致期末应收账款大幅增加等因素影响，2022年末应收账款账面余额较 2021年末增长 537,772.42万元，当期按组合计提的信用减值损失随之增加所致。 综上，报告期内，公司按照相关会计政策计提信用减值损失，2022年公司信用减值损失大幅上升具有合理性，公司不存在大额集中确认信用减值损失从而调节利润的情形。 2023年公司计提的信用减值损失增加主要系非同一控制下企业合并美凯龙增加的信用减值损失为 54,975.54万元，剔除美凯龙影响后，2023年计提的信用减值损失较 2022年度波动较小。 （三）应收账款账面价值逐期大幅增长的原因，与营业收入波动的匹配性，是否存在放松信用政策刺激销售的情形，结合应收账款账龄、坏账准备计提政策、期后回款情况、应收账款周转率、同行业可比公司情况等说明应收账款坏账准备计提的合理性 1、应收账款账面价值逐期大幅增长的原因，与营业收入波动的匹配性，是否存在放松信用政策刺激销售的情形 报告期内，公司主要从事供应链运营和房地产业务，相应信用政策如下： 供应链运营业务：公司作为国内领先、全球布局的供应链运营服务企业，规模优势显著，经营品类齐全，服务模式多样，拥有一定的上下游谈判、议价能力，在为客户提供供应链运营服务时通常会预收一部分款项；同时，针对产业链终端等客户，公司提供的供应链服务通常具有定制化特点，根据客户的需求并结合其资信评级情况，公司会给予部分资质良好且信誉度高的客户一定的信用期，具体信用期限将综合客户的业务规模、服务特点、企业实力、历史交易年限、客户信誉等因素综合确定。报告期内，公司严格控制应收账款业务规模，将货款的回款情况纳入业务部门的绩效考核范围，防范应收账款坏账风险。 房地产业务：公司核心的房地产开发业务主要采用预售模式进行销售；城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务等业务的客户主要包括政府、建设单位、施工单位、业主等，按照行业惯例，通常需要向下 游客户提供一定的信用期，鉴于下游客户的资质良好、信用度高，相关款项无法收回的可能性较低。 基于公司所处行业特点及上述信用政策，公司应收账款占总资产的比例、应收账款占营业收入的比例均呈现出相对较低的特点，报告期内的具体情况如下： 单位：万元
报告期各期末，公司应收账款账面价值分别为 822,786.13万元、1,321,145.27万元、2,092,321.31万元和 2,922,250.03万元，占公司总资产的比例分别为1.37%、1.99%、2.55%和3.24%，金额及占比均相对较低。 2022年末，公司应收账款较 2021年末增长 60.57%，占营业收入的比例同比上升 0.43个百分点，主要原因系：（1）供应链运营业务方面，产业链上下游大型终端客户业务规模持续增长；（2）房地产业务方面，当期从事土地一级开发业务的子公司禾山建设 2022年下半年确认收入从而形成年末对湖里区财政局的大额应收账款。 2023年末，公司应收账款较 2022年末增长 58.37%，占营业收入的比例较2022年上升 1.15个百分点，主要原因系：（1）受房地产土地一级开发业务于年末确认收入、供应链运营业务深入拓展产业链上下游大型终端客户并给予其适当信用额度等因素影响，公司 2023年末应收账款同比增幅较大；（2）2023年在市场及大宗商品价格波动环境下，公司强化供应链运营业务高质量、稳健化发展，整体营收规模同比小幅收缩。 2024年6月末，公司应收账款较2023年末增长39.67%，占营业收入的比例较2023年上升1.84个百分点，主要系在持续强化供应链业务稳健发展、整体营收规模收缩的同时，公司继续向供应链运营业务相关产业链上下游延伸，且受供应链运营行业经营特点影响，通常存在年底强化资金回流的商业习惯，从而导致供应链运营板块2024年6月末应收账款较2023年末增长较多所致。 综上，报告期内公司应收账款逐期大幅增长的原因具有合理性，与营业收入波动相匹配，公司不存在放松信用政策刺激销售的情形。 2、结合应收账款账龄、坏账准备计提政策、期后回款情况、应收账款周转率、同行业可比公司情况等说明应收账款坏账准备计提的合理性 （1）应收账款账龄 报告期各期末，公司应收账款账龄分布情况如下： 单位：万元
报告期内，公司主要客户信用政策未发生重大变化，应收账款账龄结构较为稳定，主要集中在 1年以内。报告期各期末，1年以内的应收账款余额占比分别为 87.57%、90.43%、83.20%和88.42%。 （2）坏账准备计提政策 报告期内，公司按预期信用损失法计提应收账款坏账准备，无论是否存在重大融资成分，公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于存在客观证据表明存在减值以及其他适用于单项评估的应收账款单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备。对于不存在减值客观证据的应收账款，依据信用风险特征将其划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。公司应收账款坏账计提方法与同行业可比上市公司相比不存在重大差异。 报告期各期末，公司应收账款的坏账准备计提情况如下： 单位：万元
政策并严格执行，报告期各期末，公司应收账款坏账准备分别为 77,869.79万元、117,283.08万元、356,976.12万元和352,532.61万元。 （3）期后回款情况 报告期各期末，公司应收账款期后回款情况如下 ： 单位：万元
（4）应收账款周转率 报告期内，公司制定并严格执行了应收账款管理制度，在信用管理方面，公司高度重视客户信用调查，并密切关注客户的经营及销售情况，严控信用风险，报告期各期公司的应收账款周转率分别为 110.72次、77.69次、44.75次及 3 12.72次。2021年应收账款周转率较高，主要系 2021年营业收入同比大幅增长63.49%，而应收账款平均余额的增幅小于营业收入增幅所致。2023年应收账款周转率较低，主要系在 2023年公司营业收入相较 2022年小幅下降 8.30%的情况下，受房地产土地一级开发业务于年末确认收入、供应链运营业务深入拓展产业链上下游大型终端客户并给予其适当信用额度等因素影响，公司 2023年末应收账款同比增幅较大所致。 （5）同行业可比公司情况 最近三年一期各期末，公司与同行业可比公司应收账款坏账准备计提比例如下：
综上所述，报告期内，公司应收账款账龄较为稳定，主要集中于 1年以内，期后回款情况整体良好，且保持了较高水平的应收账款周转率；公司根据《企业会计准则》相关规定制定了稳健的坏账准备计提政策并严格执行，坏账准备计提比例位于同行业可比上市公司计提比例的区间范围内，且高于行业平均值。 因此，公司应收账款坏账准备计提合理、充分。 （四）公司存货的构成情况，存货余额上升的原因，开发项目中是否存在推进困难而长时间暂停的项目，开发成本、开发产品及成本的结转情况，结合公司存货跌价准备计提政策、存货周转率、库龄情况、库存商品期后销售情况、开发项目的销售情况、同行业可比公司情况，说明公司存货跌价准备计提的充分性 1、公司存货的构成情况及余额上升的原因分析 报告期各期末，公司存货账面余额构成情况如下： 单位：万元
报告期内，公司主营业务系供应链运营业务和房地产业务，存货是流动资产主要构成之一。报告期各期末，公司存货账面价值分别为 34,682,547.50万元、36,150,130.69万元、37,018,574.64万元和 41,926,354.30万元，呈现增长趋势，主要系报告期内公司房地产业务和供应链运营业务持续高质量发展所致。结构方面，公司存货主要由房地产业务的开发成本、开发产品与供应链运营业务的库存商品构成，报告期各期末，三者合计占各期末存货余额的比例分别为 99.94%、99.34%、99.21%和98.94%，存货构成基本稳定。 2、开发项目中是否存在推进困难而长时间暂停的项目，开发成本、开发产品及成本的结转情况 （1）开发项目中存在的推进困难而长时间暂停的项目情况 报告期内，公司的联发?红莲半岛项目存在因政府原因导致长时间无法开工建设、自然资源主管部门拟协议有偿收回土地的情形，具体情况如下： 2013年 1月，公司子公司武汉联鼎投资建设有限公司、武汉红莲海悦投资建设有限公司、武汉联越房地产开发有限公司、武汉联永房地产开发有限公司、武汉红莲湖国际旅游度假开发有限公司与鄂州市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，取得红莲湖东岸红莲半岛 7-12号地块的使用权用于建设联发?红莲半岛项目，合同约定 7-8号地块在 2014年 4月 7日之前开工，9-11号地块在2013年 6月 4日之前开工，12号地块在 2013年 9月 7日之前开工。 后因鄂州市华容区政府划定和调整湖泊保护规划，上述 6宗地块均受到红莲湖湖泊保护区范围影响，无法开工建设。公司已与华容区人民政府就协议有偿收回该 6宗土地事宜达成共识，收回土地补偿标准按照土地成本加上同期中国人民银行贷款利率计算。 2022年 12月 12日，鄂州市华容区人民政府向鄂州市人民政府报送《关于协议有偿收回联发集团国有建设用地使用权的请示》（华容政文[2022]56号），2023年 2月 23日，鄂州市自然资源和规划局向鄂州市人民政府报送《关于<华容区人民政府关于协议有偿收回联发集团国有建设用地使用权的请示>的回复》（[2023]187号），2023年 4月 6日，鄂州市财政局向鄂州市人民政府报送《市财政局关于鄂州市华容区人民政府<关于协议有偿收回联发集团国有建设用地使 用权的请示>的回复》，前述请示文件等函件中载明，联发?红莲半岛项目土地协议有偿收回事项已取得鄂州市自然资源和规划局及鄂州市财政局的同意，尚待取得鄂州市人民政府、华容区人民政府出具同意协议有偿收回土地的批复文件并签订收回土地的有关协议。 2023年 12月，公司子公司联发集团武汉投资建设有限公司向华容区人民政府提交请示，请示华容区政府加快推进 6宗地块有偿收回，规避土地闲置风险，同时建议组织召开专题会议研究土地出让价款及补偿资金占用损失化解方式。 2024年8月6日，鄂州市人民政府与联发集团召开联席会议专题研究联发红莲半岛开发问题解决方案，根据相关会议纪要，后续将通过如下方案妥善解决遗留问题：①政府积极协调相关部门，争取调整湖泊蓝线范围，最大程度保留红莲半岛项目相关地块红线内的可开发土地面积及完整性，并给予技术规范和资金等政策支持，解决企业开发障碍；②继续推进土地有偿收回，政府编制财政预算，制定分期偿还计划，同时提供优质地块供联发集团筛选，通过土地置换抵偿部分退地款项。基于上述进展，公司预计相关存货项目不存在减值情况。 除联发?红莲半岛项目外，报告期内，公司不存在其他推进困难而长时间暂停的项目。 （2）开发成本、开发产品及成本的结转情况 公司房地产业务开发成本、开发产品及营业成本之间结转的一般过程包括：①项目建设过程中，房地产开发项目所发生的成本计入开发成本，主要包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用等，公司房地产开发项目的建设期因项目推进、交付状态的不同略有不同，毛坯交付的项目建设期一般在 2年至 2.5年，精装交付的项目建设期一般在 3年左右；②项目建设结束后，房地产开发项目已达到预定可使用状态，开发成本按账面金额结转至开发产品；③项目达到销售合同约定的交付条件，交付业主后，在客户取得相关商品控制权时，房地产开发项目确认收入，相应的开发产品结转至营业成本。 公司开发成本和开发产品在报告期内的整体结转情况如下： 单位：万元
（1）公司存货跌价准备计提政策 报告期内，公司存货跌价准备计提政策为：资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。 ①库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，以合同价格作为其可变现净值的计量基础；如果持有存货的数量多于销售合同订购数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计量基础。用于出售的材料等，以市场价格作为其可变现净值的计量基础。 ②需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。如果用其生产的产成品的可变现净值高于成本，则该材料按成本计量；如果材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本，则该材料按可变现净值计量，按其差额计提存货跌价准备。 ③存货跌价准备一般按单个存货项目计提；对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提。 ④资产负债表日如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，则减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期损益。 公司存货跌价准备计提政策与同行业可比公司不存在显著差异。 （2）供应链运营业务存货及跌价准备计提情况 4 最近三年一期各期末，供应链运营业务存货占公司存货余额的比例较低，分别为 6.83%、7.62%、8.10%和14.84%，主要为库存商品。 ①供应链运营业务存货周转率 供应链运营业务存货周转率方面，报告期内，公司执行快周转、高质量发展战略，存货周转率整体均位于同行业公司区间之内，存货质量良好，具体情况如下： 单位：次
注 2：厦门国贸报告期内主要经营供应链及房地产业务，报告期内的存货总周转率分别为 11.24次、16.91次、15.17次及 5.43次，为增加可比性，参照建发股份计算方式，将其报告期各期末存货明细中剔除开发成本和开发产品的其他存货作为供应链运营业务存货，以此计算厦门国贸供应链业务存货周转率，分别为27.25次、19.30次、15.15次及5.44次； 注3：2024年1-6月的存货周转率数据未作年化处理。 ②供应链运营业务存货库龄情况 报告期各期末，公司供应链运营业务相关存货库龄情况如下： 单位：万元
4 为便于比较分析，将报告期各期末存货明细中剔除开发成本和开发产品的其他存货作为供应链运营业务存 报告期各期末，公司供应链运营业务存货库龄基本集中在一年以内，一年以内库龄的存货占比均在 97%以上。报告期内，公司不存在大量的残次冷备品，不存在存货大量滞销的情形。 ③库存商品期后销售情况 报告期各期末，公司供应链运营业务的库存商品在次年销售情况列示如下： 单位：万元
2021年末和 2022年末，公司供应链运营业务的库存商品在次年销售比例均达 98%以上。2023年末和 2024年上半年末，因为统计期后销售数据的期间不满一年，公司供应链运营业务的库存商品在期后销售比例分别为 94.20%和63.00%。因此，公司供应链运营业务的库存商品期后销售比例均较高，不存在存货大量滞销的情形。 ④供应链运营业务存货跌价准备计提情况，与同行业公司存货跌价准备计提情况对比分析 公司于每个会计期末对存货进行减值测试，对于存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。报告期各期末，公司供应链运营业务存货跌价准备计提情况如下： 单位：万元
报告期内，公司供应链业务经营稳健，存货的跌价风险处于可控区间，与同行业相比不存在显著差异。 综上所述，报告期内，公司供应链运营业务存货周转率均位于同行业公司区间之内，存货库龄基本集中在一年以内，库存商品期后销售比例均较高，不存在存货大量滞销的情形，存货跌价准备计提比例与同行业上市公司不存在显著差异，公司供应链运营业务存货跌价准备计提充分。 （3）房地产业务存货及跌价准备计提情况 最近三年一期各期末，房地产业务存货占公司存货余额的比例较高，主要由开发成本和开发产品构成，两者合计占各期末存货余额的比例分别为93.17%、92.38%、91.90%和85.16%。 ①房地产业务存货周转率 开发成本和开发产品是公司房地产业务的主要存货，随着房地产开发项目工程进度的推进呈现出动态增加的过程，且由于商品房预售的行业惯例，开发成本和开发产品在实现销售后仍留在存货科目，待项目竣工交付后才结转至成本。因此，存货周转率可以较好地体现房地产业务存货质量。 报告期内，公司房地产业务的存货周转率整体高于同行业上市公司平均值。 整体来看，公司房地产业务存货质量良好，具体情况如下： 单位：次
注2：2024年1-6月的存货周转率数据未作年化处理。 ②开发项目的销售情况 公司房地产开发业务主要采用预售模式进行销售，在预售模式下，开发项目在取得预售许可证后、竣工交付前便与购房者签订商品房销售合同，并收取定金或房屋价款。报告期各期末，公司已取得预售许可证的房产存货销售情况如下： 单位：万元
③房地产业务存货跌价准备计提情况，同行业公司存货跌价准备计提情况对比分析 公司于每个会计期末对存货进行减值测试，对于存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。报告期各期末，公司房地产业务存货跌价准备计提情况如下： 单位：万元
报告期内，公司房地产业务经营稳健，开发成本、开发产品的跌价风险处于可控区间，公司一贯坚持审慎性原则，对房地产存货计提了充分的存货跌价准备，相应的计提比例位于同行业可比上市公司数值区间内。 综上所述，报告期内公司房地产业务存货周转率整体高于同行业上市公司平均值，报告期内公司开发项目的销售情况良好，不存在存货大量滞销的情形，且一贯坚持审慎性原则，存货跌价准备计提比例位于同行业可比上市公司数值区间内，公司房地产业务存货跌价准备计提充分。 （五）公司各期大额预付账款的具体情况，包括但不限于预付账款对应的主要供应商、与公司的关联关系，是否构成资金占用，结合相关合同条款说明预付金额与相应业务规模的匹配性 1、公司各期大额预付账款的具体情况，包括但不限于预付账款对应的主要供应商、与公司的关联关系，是否构成资金占用 报告期各期末，公司预付款项前五大具体情况如下： 单位：万元
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