东百集团(600693):福建东百集团股份有限公司向特定对象发行股票证券募集说明书（注册稿）（2024年半年度财务数据更新版）
原标题:东百集团:福建东百集团股份有限公司向特定对象发行股票证券募集说明书（注册稿）（2024年半年度财务数据更新版） 本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资料真实、完整。 中国证监会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对公司的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。 任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，公司经营与收益的变化，由公司自行负责。投资者自主判断公司的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因公司经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。 本募集说明书所述事项并不代表审批机关对于本次发行相关事项的实质性判断、确认、批准或注册。 重大事项提示 公司特别提示投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本募集说明书正文内容，并特别关注以下重要事项。 一、关于公司本次向特定对象发行股票的规模 公司本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过 64,675.31万元（含本数）。 公司本次向特定对象发行股票的发行数量按照募集资金总额除以发行价格确定，如所得股份数不为整数的，对于不足一股的余股按照向下取整的原则处理；同时本次发行股票数量不超过 202,743,900股（含）且不低于 108,359,134股（含），不超过本次向特定对象发行股票前公司总股本的 30%，最终发行数量以经中国证监会同意注册后实际发行股份数为准。在前述范围内，最终发行数量将由公司董事会根据公司股东大会的授权及中国证监会的相关规定、发行时的实际情况，与本次发行的保荐机构（主承销商）协商确定。若公司股票在定价基准日至发行日期间发生分红派息、资本公积转增股本等除权、除息事项，或者因股权激励、股权回购等事项导致公司总股本发生变化，则发行数量将作相应调整。 二、关于公司本次向特定对象发行股票的发行对象 本次发行的特定对象为公司控股股东丰琪投资，丰琪投资将以人民币现金方式全额认购本次发行的股票。 公司控股股东丰琪投资全额认购本次发行股票，募集资金用于补充流动资金及偿还银行贷款，有利于公司拓宽融资渠道，优化资本结构，为公司战略目标的实施及经营业务产业布局奠定良好的基础；同时，巩固了控股股东的控制权，也体现了控股股东大力支持公司发展的决心和对公司未来发展前景的坚定信心。 三、特别风险提示 董事会特别提醒投资者仔细阅读本募集说明书“第六节 本次向特定对象发行股票相关的风险”有关内容，注意投资风险。其中，特别提醒投资者应注意以下风险： （一）业绩下滑的风险 报告期各期，公司营业收入分别为 189,461.60万元、167,138.79万元、188,607.16万元和 92,756.39万元，同比增长率分别为-11.78%、12.84%和-6.45%。2022年较 2021年下降主要系公司商业零售业务受复杂多变的外部环境等因素冲击，各经营门店经历不同程度的闭店情形，对营业收入造成一定负面影响。同时，公司商业地产业务板块，因房地产项目数量较少，福安东百广场项目、兰州国际商贸中心项目处于尾盘销售阶段，福清东百利桥项目还未实现收入确认，则 2021年、2022年营业收入规模较小。2023年，公司营业收入同比上升，主要系随着零售消费市场逐渐回暖，公司各门店积极通过调整升级、品牌标签深化等一系列措施，提升客流实现销售增长，以及福清东百利桥项目及兰州国际商贸中心项目商铺销售收入增加所致。2024年上半年，公司营业收入下滑主要系商业地产业务福清东百利桥项目无商铺销售结转收入以及兰州国际商贸中心项目销售收入减少。 若未来市场出现突发情况，可能会对商业零售行业的景气度有不利影响，同时房地产业务受开发周期长及结算业态差异等因素影响，公司面临业绩下滑的风险。 （二）投资性房地产公允价值变动的风险 报告期各期末，公司投资性房地产账面价值分别为 708,253.52万元、785,711.16万元、795,478.02万元和 814,571.24万元，占资产总额的比例分别为 48.09%、54.20%、54.70%和56.20%。公司投资性房地产主要包括对外出租的商业零售房产和仓储物流房屋、建筑物，未来计划出租的在建项目的土地使用权和在建工程，采用公允价值计量模式。若未来公司以公允价值计量的投资性房地产金额下跌，将导致公司资产规模下降，同时公允价值变动损益减少，将导致公司净利润下降。 （三）偿债风险 截至2024年6月30日，发行人的资产负债率为69.89%，流动比率为0.59倍，公司偿债能力指标处于同行业可比上市公司平均水平。截至2024年6月30日，发行人资产负债率（剔除预收款及合同负债）为 68.39%，与同行业可比公司持平，净负债率为 122.17%，低于同行业可比公司平均水平，发行人现金短债比净负债率为 0.10，低于可比公司平均水平，主要系相比同行业可比公司，除商业零售业务外，发行人积极布局仓储物流业务，有一定规模的资金投入，同时福清东百利桥项目持续投入，但 2020年以来受复杂多变的外部环境及项目开发周期影响，发行人资金回收相对较慢，因此导致现金短债比指标低于同行业可比公司平均水平。 因此，发行人存在一定的短期债偿压力，如未来发行人盈利情况出现下滑，导致经营性现金流入减少，不能合理控制债务规模和匹配债务期限结构，维持合理必要的货币资金规模，将会对公司的进一步融资、偿债能力以及正常生产经营活动产生不利影响。 （四）毛利率波动的风险 报告期内，公司主营业务毛利率分别为 51.59%、51.42%、58.98%和56.97%。 2024年 1-6月，除商业地产业务外，公司各业务板块毛利率均同比上升。未来若出现市场竞争持续加剧，行业环境和政策发生不利变化等情况，则发行人可能面临毛利率波动的风险。 （五）股票质押的风险 截至 2024年 7月 31日，公司控股股东及其一致行动人持有上市公司股份数量为 547,859,599股，占上市公司总股本的比例为 62.98%，公司控股股东及其一致行动人累计质押的公司股份合计为 373,790,000股，占其持股数量比例为68.23%，占公司总股本的比例为 42.97%。如关联方存在补充资金需求，公司控股股东及其一致行动人可能会少量增加质押的公司股份数，用于关联方生产经营融资及补充流动资金。此外，本次发行的特定对象为公司控股股东丰琪投资，根据相关认购协议，丰琪投资同意认购本次发行股票数量不超过 202,743,900股（含本数），且不低于 108,359,134股（含本数），合计认购金额不超过人民币64,675.31万元（含本数），且不低于人民币34,566.56万元（含本数）。同时，丰琪投资部分自筹认购资金将来源于向金融机构取得授信额度，并可能涉及质押本次发行所认购的部分股份。因此，本次发行完成后，公司控股股东及其一致行动人累计质押的公司股份数可能会增加。股东将确保股票质押比例控制在合理范围内，避免发生质押比例过高的情形。 若未来出现严重影响公司控股股东及其一致行动人、股票质押融资主体偿债能力的事项，或未来受宏观经济、经营业绩及市场环境等因素影响导致未到期质押股票出现平仓风险，且未能及时采取追加保证金、提前还款或补充质押等有效措施，可能会对公司控制权的稳定带来不利影响。 （六）宏观经济波动风险 公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。 （七）经营管理风险 随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，对公司人才储备、运营管理、财务管理、市场开拓、内部控制等方面的综合管理能力提出了更高的要求。如果未来公司经营管理能力不能适应公司发展的需求，管理模式未能随着公司业务规模的扩大及时调整完善，将可能影响公司的效益水平和市场竞争力。 （八）市场竞争加剧风险 随着商业零售行业竞争不断加剧，行业内的全国性商业运营服务龙头企业依托品牌资源、商业运营能力等优势不断拓展市场份额，区域龙头企业面临的竞争压力持续增加。虽然公司管理的零售商业在福州、兰州等地区具有较强竞争力，但未来公司仍将面临现有竞争对手以及新进入市场者的竞争，可能面临市场竞争加剧的风险。 目 录 声 明.............................................................................................................................. 1 重大事项提示 ............................................................................................................... 2 一、关于公司本次向特定对象发行股票的规模 ................................................ 2 二、关于公司本次向特定对象发行股票的发行对象 ........................................ 2 三、特别风险提示 ................................................................................................ 2 目 录.............................................................................................................................. 6 释 义.............................................................................................................................. 8 一、一般释义 ........................................................................................................ 8 二、专业释义 ...................................................................................................... 10 第一节 发行人基本情况 ............................................................................................ 11 一、发行人概况 .................................................................................................. 11 二、所处行业的主要特点及行业竞争情况 ...................................................... 15 三、主要业务模式、产品或服务的主要内容 .................................................. 36 四、现有业务发展安排及未来发展战略 .......................................................... 53 五、发行人主要资产情况 .................................................................................. 54 六、同业竞争情况 ............................................................................................ 143 七、诉讼、仲裁和行政处罚情况 .................................................................... 151 八、财务性投资相关情况 ................................................................................ 155 九、重大资产重组情况 .................................................................................... 161 十、境外经营情况 ............................................................................................ 161 十一、最近一期业绩下滑情况 ........................................................................ 163 第二节 本次证券发行概要 ...................................................................................... 167 一、本次发行的背景和目的 ............................................................................ 167 二、发行对象及与发行人的关系 .................................................................... 170 三、本次向特定对象发行方案概要 ................................................................ 171 四、本次募集资金金额及投向 ........................................................................ 174 五、本次发行是否构成关联交易 .................................................................... 174 六、本次发行是否将导致公司控制权发生变化 ............................................ 174 七、本次发行方案取得批准的情况及尚需呈报批准的程序 ........................ 174 八、本次发行符合“理性融资、合理确定融资规模”的依据 ........................ 175 九、控股股东及其一致行动人关于特定期间不减持发行人股份的承诺 .... 175 第三节 发行对象及附条件生效的认购合同情况 .................................................. 177 一、发行对象情况 ............................................................................................ 177 二、附条件生效的股份认购协议及补充协议内容摘要 ................................ 180 第四节 董事会关于本次募集资金使用的可行性分析 .......................................... 183 一、本次募集资金的使用计划 ........................................................................ 183 二、本次募集资金使用计划的可行性 ............................................................ 183 三、本次募集资金使用计划对公司经营管理和财务状况的影响 ................ 183 四、本次募集资金融资规模的合理性及测算过程 ........................................ 184 五、募集资金用于研发投入的情况 ................................................................ 188 六、前次募集资金使用情况 ............................................................................ 188 一、本次发行完成后，上市公司的业务及资产的变动或整合计划 ............ 189 二、本次发行完成后，上市公司控制权结构的变化 .................................... 189 三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况 ............................ 189 四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控制人可能存在的关联交易的情况 ................................................................ 189 第六节 本次向特定对象发行股票相关的风险 ...................................................... 190 一、宏观经济波动风险 .................................................................................... 190 二、经营风险 .................................................................................................... 190 三、财务风险 .................................................................................................... 190 四、股票质押的风险 ........................................................................................ 192 五、股票价格波动的风险 ................................................................................ 193 六、不可抗力引起的风险 ................................................................................ 193 第七节 与本次发行相关的声明 .............................................................................. 194 一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明 .................................... 194 一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明 .................................... 195 一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明 .................................... 196 二、发行人控股股东声明、实际控制人声明 ................................................ 197 三、保荐机构（主承销商）声明 .................................................................... 198 四、发行人律师声明 ........................................................................................ 201 五、会计师事务所声明 .................................................................................... 202 第八节 董事会关于本次发行的相关声明 .............................................................. 203 一、关于未来十二个月内其他股权融资计划的声明 .................................... 203 二、关于本次向特定对象发行股票摊薄即期回报拟采取的填补措施及相关承诺 .................................................................................................................... 203 释 义 在本募集说明书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下涵义： 一、一般释义
第一节 发行人基本情况 一、发行人概况 （一）基本情况
（二）股权结构 1、公司股权结构图 2、公司股本结构 截至2024年6月30日，发行人股本结构见下表： 单位：股
截至 2024年 6月 30日，发行人前十大股东持股数量、比例及质押情况见下表： 单位：股
截至本募集说明书签署日，发行人总股本为 869,846,246股，福建丰琪投资有限公司直接持有公司 463,611,503股，占总股本的 53.30%，为公司控股股东。 1、控股股东基本情况 控股股东丰琪投资的基本情况如下：
丰琪投资最近一年及一期财务情况如下： 单位：万元
3、控股股东持有股份的质押情况 截至 2024年 7月 31日，公司控股股东丰琪投资及其一致行动人施章峰、施霞持有公司股份的质押情况如下：
施文义先生通过直接持有丰琪投资 100%股权以间接控制公司 53.30%的股份，系公司实际控制人。施章峰先生为施文义先生之子，直接持有公司 7.22%股权，施霞女士为施文义先生之女，直接持有公司 2.46%股权，系丰琪投资一致行动人。丰琪投资及其一致行动人施章峰先生、施霞女士合计持有公司 62.98%的股份。 二、所处行业的主要特点及行业竞争情况 （一）公司所属行业 发行人是一家专注于现代生活消费领域和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》分类，发行人商业零售业务所属行业为“F52零售业”，仓储物流业务所属行业为“G59仓储业”，符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律、行政法规规定，不涉及产能过剩行业，限制类、淘汰类行业及高耗能高排放行业。 （二）行业管理体制 1、行业主管部门和监管体制 （1）商业零售行业 商业零售行业采取国家宏观调控和行业自律相结合的监管模式。国家发改委、商务部及下属各级商务主管部门负责制定相关产业政策及发展规划，推动产业结构调整，整顿和规范流通市场秩序，引导商业零售行业的规范发展。国家质量监督检验检疫总局及其下属国家标准化管理委员会负责建立行业国家标准。商务部、卫计委、新闻出版广电总局等部委依据相关法律法规对特殊商品的零售流通建立行政许可或备案管理制度。中国商业联合会、中国百货商业协会、中国连锁经营协会等全国性行业组织，主要承担行业自律、沟通、协调、监督以及保护企业合法权益等职能。 （2）仓储物流行业 2004年 8月 5日，国家发改委、商务部等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，取消了针对物流行业的行政性审批，建立了由国家发改委牵头，商务部等有关部门和协会参加的全国现代物流工作协调机制，成员由国家发改委、商务部、铁道部、交通部、工业和信息化部、中国民用航空总局、公安部、财政部、工商总局、税务总局、海关总署、国家质检总局、国家标准委等部门及有关协会组成，主要职能是提出现代物流发展政策、协调全国现代物流发展规划、研究解决发展中的重大问题，组织推动现代物流业发展等。 仓储物流行业的主要全国性行业组织为中国物流与采购联合会。中国物流与采购联合会是由我国境内从事物流、采购分销与生产资料流通以及相关业务的法人、非法人机构和个人组成的全国性行业组织，其主要任务是推动中国物流业的发展，推动政府与企业采购事业的发展，推动生产资料流通领域的改革与发展。此外，中国物流与采购联合会具有开展行业自律、制定行规行约的职能，经政府部门批准或授权委托开展行业统计工作。 2、行业主要法律法规 （1）商业零售行业
1、商业零售行业 （1）行业发展现状 ①行业受宏观经济影响较大，总体保持增长 商业零售业与居民生活密切相关，是国民经济中的重要行业之一，也是我国第三产业中市场化程度较高的行业。近年来，随着国内居民收入和消费水平的逐年提高，行业总体保持了持续增长的态势。 2010年以来，国内宏观经济延续了总体平稳的发展态势，消费对国民经济的拉动效应进一步显现。长期来看，随着我国人口的增长，城市化进程的推进，居民收入以及消费需求的不断提升，国内消费市场容量存在不断扩大的空间，零售行业具备持续增长的潜力。 数据来源：国家统计局 总体来看，在当前宏观环境下，随着国内经济结构性转型调整，经济发展对消费的依赖度有望不断提升。在我国人口持续增长，城市化进程不断推进，居民收入逐步提高，以及消费者对商品及服务多样化、差异化需求的提升等背景下，国内消费市场容量存在不断扩大的空间。但同时，国内经济结构调整、新旧动能转换过程带来的阶段性压力，以及中美贸易摩擦等外部因素引发的压力，也或对国内消费市场发展带来一定不确定因素。 ②零售业发展模式发生转变，网络购物逐渐成为零售业重要组成部分 近年来，互联网经济的飞速发展使得传统零售的部分市场份额正在被线上业务替代。从 2016年到 2022年，网上商品和服务零售额占社会消费品零售总额的比例由 15.51%上升到 31.36%。网上商品和服务零售额增速也同样远高于社会消费品零售总额增速。 数据来源：国家统计局 目前，线下销售仍占据百货零售行业超过 70%的市场份额，系行业的重要组成部分。但从长期看，传统零售业转型势必成为各大百货零售企业需要考虑的方向。 （2）行业发展趋势 ①百货店购物中心化 传统百货业态不仅受到电子商务的强势冲击，还面临多业态竞争的加剧，以及人力、租金等经营成本的攀升。此外，随着消费水平的提高，消费者的购物习惯正在发生改变，更倾向于多元化的购物体验。在此背景下，百货企业引入时尚品牌旗舰店、进行商场扩容改造、增加商场体验性元素等，为消费者营造类似于购物中心的消费体验，集合更加丰富的业态和功能，以满足消费者的各项需求。 ②线上线下融合 电子商务、移动互联等技术的大规模应用已经越来越深刻地影响消费群体的生活方式。在此背景下，网络购物近年来在我国发展迅猛，实体零售商尤其是传统百货受到了强烈冲击，越来越多的百货企业开始关注并试水网上平台建设。与此同时，消费增速放缓，线上流量见顶，线下渠道重新受到品牌重视。 线下渠道重新思考实体门店与线上销售关系，利用数字化打通线上线下渠道，能够全方位满足消费者购物需求，尤其是在同城零售、私域运营等方面的显著改善，大大提高了线下渠道的竞争能力，线上线下融合更加普遍。 ③数智化引领 商业零售将逐渐发展成为数智化引领的行业。行业参与者需要拥抱技术，通过数字化营销与数据化运营带来效率提升。深化会员数字化、商品数字化、导购数字化建设，通过线上线下融合发展，全时全域深度运营，扩大服务区域及时段，提升价值；同时从商场选址、动线设计、空间设计等方面，发掘品牌潜能、赋能商户经营；从顾客画像、消费行为、会员结构等方面，匹配并深入挖掘用户需求，提升顾客转化率、复购率，从而为商户和消费者创造价值。 2、仓储物流行业 （1）行业发展现状 得益于内需拉动及电子商务的蓬勃发展，近年来我国仓储物流行业需求持续增长。一般而言，因产品品类更多、库存水平更高等原因，电商公司使用的仓储物流空间比实体零售商更多。我国拥有超过 10.32亿互联网用户，是全球最大且增长最快的电商市场，伴随线上零售的渗透率不断提升，以及电商供应链由地区配送向最后一公里交付扩展，各阶段均蕴含着大量的仓储物流基础设施租用需求。 近年来我国仓储物流需求持续高速增长，2022年全国社会物流总额达到347.60万亿元。我国社会物流总费用达到 17.80万亿元。 全国历年社会物流总额走势及增速 单位：万亿元 数据来源：国家统计局 我国仓储物流设施库存总量大，但人均面积较低。从总量上看，中国仓储 物流设施总面积约 10亿平方米，低于美国，但高于日本、德国和澳大利亚等国； 从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施面积不及 1平方米，仅相当于 美国和日本的 20%左右。 各国仓储物流设施总面积及人均面积对比 单位：亿/平方米，平方米/人 数据来源：仲量联行 普通仓储物流由于经营粗放，集约化程度低，劳动密集性强，园区环境较复杂，升级改造难度大等原因，较难满足使用方的需求。由于行业历史发展较短，目前中国高标仓在仓储总量中的比例不足 7%，低于一般发达国家水平，但也意味着未来提升空间较大，在过去的几年内一直处于供不应求的状态。 （2）行业发展趋势 ①高标库需求旺盛，行业增长空间大 目前我国高标仓主要客群以消费企业、高端制造业和第三方物流为主。由于 目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业 务繁荣发展以及制造业向高端化升级，预计未来国内高标仓需求持续扩大。许多 零售商、供货商以及电商群体积极寻求现代化仓储物流基础设施，以应对因订单 激增及运输受阻而产生的供应链挑战，这也成为高标仓需求增长的一大契机。 ②供需矛盾下仓储物流租金持续上涨 自 2008年后全球经济恢复，中国物流高标仓市场不断被国内外投资机构和 开发商所看好。同时，国内电商快递崛起和国内市场消费快速增长，使得目前 高标仓的增速不能够满足我国商品零售业、制造业持续增长的需求，供需矛盾 下空置率持续下降、租金持续提升，带动物流高标仓市场持续向好发展。 主要物流节点城市平均租金走势 单位：元/月·平方米 数据来源：WIND （四）影响行业发展的有利因素和不利因素 1、商业零售行业 （1）有利因素 ①消费拉动经济增长是未来趋势 我国零售行业市场化程度高，在国民经济中占有重要地位。得益于国内经济的不断发展、庞大的人口基数、国民收入的持续增长以及城市化推进带来的消费需求的提升，我国零售行业多年来总体保持着持续增长的发展态势。2021年，宏观经济逐季改善，中国在全球主要经济体中唯一实现经济正增长，我国国内生产总值 114.37万亿元，按不变价格计算，比上年增长 8.1%。2021年消费支出对经济增长的贡献率达 65.4%，拉动 GDP增长 5.3个百分点，消费仍是经济稳定运行的压舱石。因此，扩大内需，增加消费，是拉动经济增长最为有效的方式。 ②消费升级趋势 从国内需求方面来看，我国人口基数大，为零售行业提供了大量的消费人口。根据第七次全国人口普查，全国大陆总人口 14.12亿人；其中常住人口城镇化率达到 63.89%，与 2010年相比上升 14.21个百分点。消费人口的持续增长为零售行业需求奠定了坚实的基础。同时，自 2001年国内人均 GDP首次超过1,000美元之后，我国开始步入消费升级阶段，由生存型消费向发展型和享受型消费过渡。近年来，随着国内经济的持续增长，国内居民人均可支配收入水平不断提高。2021年，全国居民人均可支配收入 35,128元，比上年名义增长 9.1%，扣除价格因素影响后，实际增长 8.1%。同年，全国居民人均消费支出 24,100元，比上年增长 13.6%；扣除价格因素，实际增长 12.6%。国内居民收入水平的持续提高仍是推动消费支出恢复增长的源动力，居民消费升级趋势明确。 伴随人均 GDP和可支配收入的增长，消费结构发生重大变化，居民逐渐由物质性、基础性消费向精神性、发展性消费转变，服务比产品更受青睐，品质消费占比不断提升。整体看来，居民的消费升级将为消费行业带来复苏机会。 ③城市化进程加快 我国城市化进程逐步加快为消费市场的拓展提供了动力和空间。城镇化率的提升，城市形态的不断变化，为零售业多元化业态发展提供了机遇，使得各种实体零售业态（包括百货店、购物中心、奥特莱斯、超市卖场、便利店等）以及线上零售能获得更广阔发展空间，以满足国内居民日益多样化、个性化、专业化的消费需求。 （2）不利因素 ①电子商务冲击 电子商务对传统专业市场、百货业、零售业构成了巨大冲击，电子商务面向的客户群体更广阔，不受时间空间限制，可以为消费者提供更多样化的选择，消费者通过网络买到想要的商品，所需购物时间与精力大为减少，这都是传统商业零售企业难以企及的优势。 ②同质化倾向明显 我国百货业发展历程较短，且主要通过借鉴发达国家的运营经验实现快速发展，其自身对消费者消费能力、消费习惯等方面的针对性研究仍处于初期阶段，导致百货业经营同质化现象明显，具体表现为商业布局相近、业态组合雷同、产品品牌单一等，加剧了百货企业间的竞争。 2、仓储物流行业 （1）有利因素 ①消费市场的发展继续驱动仓储物流行业的需求增长 中国消费市场的蓬勃发展，依然是驱动仓储物流行业发展的基础因素。中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代仓储物流和配送需求的持续增长。国家“十四五”规划的目标为到 2035年实现综合国力大幅跃升，经济总量和人均收入迈上新的大台阶，居民人均可支配收入的增长将持续带动消费规模稳步扩大。 ②城镇化和城市群的发展，创造热点市场区域 城镇化和城市群一体化的趋势将加速零售热点地区仓储物流需求的增长。 国家“十四五”规划再次将以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升。以中心城市为引领，提升城市群功能，形成高质量发展的重要区域，提高中心城市综合承载能力和资源优化配置能力。根据“十四五”规划的指导，城市群的辐射带动作用将在一线城市土地资源稀缺的情况下，继续促进我国仓储物流行业蓬勃发展。与此同时，对交通基础设施（尤其是高速公路）的大规模投资亦为城市群奠定了更为有效的配送基础，核心城市土地资源的稀缺性导致需求外溢，核心城市周边的卫星城成为新增区域配送中心的理想选址。 ③REITs相关政策推出盘活存量仓储物流资产 2020年，国家发展改革委、中国证监会、上海证券交易所以及深圳证券交易所发布了一系列 REITs相关政策，REITs政策推出拓展了仓储物流行业融资渠道，高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、和归属性强等特点，符合 REITs的优质资产要求，通过 REITs实现权益份额公开上市交易后，能够盘活存量资产，形成投资良性循环。并且在 REITs架构下，形成较活跃的二级市场，资本市场的价格发现功能就会被挖掘，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而引导资源的有效配置。 2022年，证监会、沪深交易所以及地方政府推出一系列政策，支持民营企业发行基础设施公募 REITs，公募 REITs进一步扩围，整体收益表现较好，截至2022年 12月 31日，2只仓储物流公募 REITs上市以来涨幅皆超 30%，居国内已上市 REITs涨幅前列。公募 REITs政策不断完善，将推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。 （2）不利因素 ①发达地区新增仓储物流用地供应不足 2014年 9月实施，2019年 7月修订的《节约集约利用土地规定》，专门就土地节约集约利用进行规范和引导。一线城市及沿海发达地区为配合产业结构升级调整，仓储物流用地供应持续收紧。北京、深圳、上海等地出台工业用地出让弹性年限的试点制度，将工业用地使用年限缩短或实行租让结合等方式出让土地。这对于签长约、资产重的仓储物流企业而言，在固定资产折旧、到期资产评估、客户延续性等方面都会产生一定负面影响。 与此同时，面对发达地区旺盛的市场需求，新增仓储物流用地的紧俏，导致供求失衡的现象，存量项目土地资源的稀缺性更加突出，加剧了租金上涨和资产增值的预期。 ②行业技术迭代加速 仓储物流行业越来越显著地受到技术因素的驱动和影响。我国仓储物流行业从诞生至今，已经历了诸多变化，其背后的主要推动因素为：国民经济的持续增长、数字科技的颠覆影响以及客户更高的物流需求。新零售所带来的“最后一公里”即时配送，加快了物流运营模式的快速重整，而如何运营数字技术，提升供应链的反应速度，是各仓储物流行业参与者所需面对的行业共性问题。 能否通过数字科技提供供应链一体化解决方案，提升物流整体效率，满足行业多样化需求，是各仓储物流参与者的新考验。 （五）行业特点与壁垒 1、商业零售行业 （1）行业特点 ①区域性 零售行业区域经营的特点较为显著，主要原因在于以下三点：一是零售商依靠多年经营积累了一定的品牌知名度，区域经营可以充分利用消费者的认知和品牌依赖，减少宣传费用，也便于利用本地成熟的销售网络，高效调配资源，发挥协同效应；二是在本地多年经营的零售企业对当地的经营环境、消费习惯和竞争对手更加了解，在市场变化时能够快速适应并做出调整，在区域扩张时能够降低物业选址和经营风险，获取优质的商业物业形成一定的进入壁垒；三是零售商品的生产商多采用区域代理模式，全国统一采购较难实现，而区域采购便于充分发挥规模效应，降低采购和物流成本。（未完）  |