水晶光电(002273):光驰半导体技术（上海）有限公司拟进行增资涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告
原标题:水晶光电:光驰半导体技术（上海）有限公司拟进行增资涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告 光驰半导体技术（上海）有限公司拟进行增资 涉及的股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2024〕1-33号 （共一册 第一册） 坤元资产评估有限公司 2024年8月27日 目 录 声 明 ................................................................................................................... 1 资产评估报告·摘要 ................................................................................................ 2 资产评估报告·正文 ................................................................................................ 4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ............................. 4 二、评估目的 ............................................................... 6 三、评估对象和评估范围 ..................................................... 6 四、价值类型 .............................................................. 10 五、评估基准日 ............................................................ 10 六、评估依据 .............................................................. 10 七、评估方法 .............................................................. 12 八、评估程序实施过程和情况 ................................................ 76 九、评估假设 .............................................................. 78 十、评估结论 .............................................................. 79 十一、特别事项说明 ........................................................ 80 十二、资产评估报告使用限制说明 ............................................ 81 十三、资产评估报告日 ...................................................... 82 资产评估报告·备查文件 一、被评估单位基准日财务报表 .............................................. 83 二、资产评估机构营业执照 .................................................. 85 三、资产评估机构会员证书 .................................................. 86 四、签名资产评估师正式执业会员证书 ........................................ 87 五、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 99 六、委托人暨被评估单位的承诺函 ........................................... 131 七、签名资产评估师的承诺函 ............................................... 132 八、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................... 133 九、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明 ............................. 144 资产基础法评估结果汇总表及明细表 ................................................................ 145 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 光驰半导体技术（上海）有限公司拟进行增资 涉及的股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2024〕1-33号 摘 要 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解 评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人和被评估单位均为光驰半导体技术（上海）有限公司(以下简称“光驰半导体公司”)。 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的 光驰半导体公司拟进行增资，为此需要对光驰半导体公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供光驰半导体公司股东全部权益价值的参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的光驰半导体公司的股东全部权益。 评估范围为光驰半导体公司申报并经过上海迈伊兹会计师事务所有限公司审计的截至2023年12月31日光驰半导体公司的全部资产及相关负债。按照光驰半导体公司提供的截至2023年12月31日经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为264,827,082.92元、47,161,431.44元和217,665,651.48元。 列入本次评估范围的账外无形资产包括ALD设备等产品生产专有技术和1项网站域名，其中：ALD设备等产品生产专有技术包括26项专利（申请）、3项软件著四、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 五、评估基准日 评估基准日为2023年12月31日。 六、评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。 七、评估结论 经综合分析，本次评估最终采用收益法评估结果作为光驰半导体公司股东全部权益的评估值；光驰半导体公司股东全部权益的评估价值为 1,732,000,000.00元（大写为人民币壹拾柒亿叁仟贰佰万元整），与账面价值217,665,651.48元相比， 评估增值1,514,334,348.52元，增值率为695.72%。 八、评估结论的使用有效期 本评估结论仅对光驰半导体公司拟进行增资之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2023年12月31日起至2024年12月30日止。 资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。 光驰半导体技术（上海）有限公司拟进行增资 涉及的股东全部权益价值评估项目 资 产 评 估 报 告 坤元评报〔2024〕1-33号 光驰半导体技术（上海）有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行增资涉及的股东全部权益在 2023年 12月 31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人和被评估单位均为光驰半导体技术（上海）有限公司。 (一) 概况 一) 企业名称、类型与组织形式 1. 名称：光驰半导体技术（上海）有限公司(以下简称“光驰半导体公司”) 2. 住所：上海市宝山区城银路297号5幢1层 3. 法定代表人：黄志飞 4. 注册资本：12,000万元人民币 5. 类型：有限责任公司（外商投资、非独资） 6. 统一社会信用代码：91310115MA7BFKXA8Q 7. 登记机关：上海市市场监督管理局 8. 经营范围：一般项目：半导体器件专用设备制造；电子专用设备制造；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发展（除人体干细胞、基因诊断与治疗技术开发和应用，中国稀有和特有的珍贵优良品种）；机械设备研发；半导体器件专用设备销售；电子专用设备销售；电子、机械设备维护（不含特种设备）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；技术进出口；新材料技术推广服务；进出口代理；货物进出口；采购代理服务；专用化学产品销售（不含危险化学品）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 二) 企业历史沿革 光驰半导体公司成立于2021年9月23日，曾用名光驰半导体设备（上海）有限公司，初始注册资本12,000万元人民币，由光驰科技（上海）有限公司出资设立。 经过多次股权变更，截至评估基准日，光驰半导体公司的股权结构如下：
四) 被评估单位经营情况等 光驰半导体公司由光驰集团（以株式会社光驰为母公司的跨国集团）名下的光驰科技（上海）有限公司投资设立。光驰半导体公司主要经营业务为原子层沉积设备和相关配件的研发、生产与销售，专注于半导体光学领域，以原子层沉积（ALD）设备及技术解决方案为首发产品，用于微显示、化合物半导体、晶圆级光学、图像传感器等半导体光电器件。 (二) 委托人与被评估单位的关系 委托人与被评估单位为同一单位。 (三) 其他资产评估报告使用人 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。 二、评估目的 光驰半导体公司拟进行增资，为此需要对光驰半导体公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供光驰半导体公司股东全部权益价值的参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的光驰半导体公司的股东全部权益。 评估范围为光驰半导体公司申报的并经过上海迈伊兹会计师事务所有限公司审计的截至2023年12月31日光驰半导体公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债。按照光驰半导体公司提供的截至2023年12月31日业经审计的财务报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为264,827,082.92元、47,161,431.44元和 217,665,651.48元，具体内容如下： 金额单位：元
(一) 评估范围内主要资产情况 1. 存货账面价值34,081,842.18元，包括原材料、库存商品、发出商品、委托加工物资和在产品。原材料包括标准件、机加工件等，库存商品系改造工番，发出商品主要为标准件，委托加工物资系标准件，在产品包括镀膜机、机加工件等，存放于位于上海市宝山区潘川路1507号光驰半导体公司的经营场所内。 2. 设备类固定资产账面原值9,329,599.19 元，账面净值8,597,622.72 元，共计128台（套），包括镀膜机、水蒸气透过率测试仪等机器设备和电脑、服务器等电子设备，存放于位于上海市宝山区潘川路1507号光驰半导体公司的经营场所内。 3. 在建工程账面价值126,900,426.44元，系光驰半导体项目一期工程，位于上海市宝山区潘川路1507号光驰半导体公司的经营场所内。 (二) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等 1. 无形资产-土地使用权账面价值 38,138,582.44元，系一宗工业出让土地， 位于上海市宝山区潘川路1507号，已取得《不动产权证》[沪（2022）宝字不动产权第023337号]，土地面积为33,357.60平方米。 2. 列入本次评估范围的ALD设备等产品生产专有技术和1项网站域名，无账面价值记录，其中：ALD设备等产品生产专有技术包括26项专利（申请）、3项软件著作权，并取得光驰科技（上海）有限公司的ALD有关专利的独占许可使用权。具体明细如下： (1) 专利
光驰半导体公司已取得母公司光驰科技（上海）有限公司的 ALD有关专利的独占许可使用权，许可期限至2033年12月31日止，相关专利（专利申请）明细如下：
(4) 网站域名
(三) 企业申报的表外资产的类型、数量 除上述账面未记录的无形资产外，企业未申报其他表外资产。 (四) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 申报范围内的资产及负债账面值根据上海迈伊兹会计师事务所有限公司出具的《审计报告》[迈伊兹审[2024]第402号]确定。根据审计报告，截至评估基准日2023年12月31日，光驰半导体公司的股东权益账面值为217,665,651.48元，报告类型四、价值类型 1. 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。 2. 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 委托人确定本次评估基准日为2023年12月31日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。 此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。 六、评估依据 （一）法律法规依据 1. 《资产评估法》； 2. 《公司法》《民法典》等； 3. 其他与资产评估有关的法律、法规等。 （二）评估准则依据 1. 《资产评估基本准则》； 2. 《资产评估职业道德准则》； 3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》； 4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》； 5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》； 6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》； 7. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》； 8. 《资产评估执业准则——企业价值》； 9. 《资产评估执业准则——资产评估方法》； 10. 《资产评估执业准则——无形资产》； 11. 《资产评估执业准则——不动产》； 12. 《资产评估执业准则——机器设备》； 13. 《知识产权资产评估指南》； 14. 《资产评估价值类型指导意见》； 15. 《资产评估对象法律权属指导意见》； 16. 《专利资产评估指导意见》； 17. 《著作权资产评估指导意见》。 （三）权属依据 1. 光驰半导体公司提供的《营业执照》、公司章程； 2. 与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议、资金拨付证明(凭证)、财务报表及其他会计资料； 3. 国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、发票等权属证明； 4. 专利证书、著作权相关权属证明； 5. 其他产权证明文件。 （四）取价依据 1. 被评估单位提供的评估申报表； 2. 被评估单位截至评估基准日的审计报告以及相关财务报表； 3. 《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》； 4. 《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》； 5. 上海市建设工程价格信息； 6. 有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等； 7. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料； 8. 《机电产品报价查询系统》及其他市场价格资料、询价记录； 9. 主要设备的购置合同、发票、付款凭证；有关设备的技术档案、运行记录等资料； 计收费标准》等评估参数取值参考资料； 11. 上海市人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件； 12. 主要原材料市场价格信息、库存商品市场销价情况调查资料； 13. 被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料； 14. 行业统计资料、相关行业及市场容量、市场前景、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料； 15. 从“同花顺iFinD金融数据终端”查询的相关数据； 16. 中国人民银行公布的评估基准日外汇汇价表及贷款市场报价利率（LPR）； 17. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 18. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料； 19. 其他资料。 七、评估方法 (一) 评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。 市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进比较，并对比较因素进行修正，从而确定评估对象价值的一种评估方法。由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。 资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债执行必要的核查程序，因此本次评估适用资产基础法。 光驰半导体公司业务模式已经逐步趋于成熟，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，可以采用收益法进行评估。 结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对光驰半导体公司的股东全部价值进行评估。 在上述评估基础上，对形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性后，确定采用其中一种评估方法的结论作为光驰半导体公司的股东全部价值的评估结论。 (二) 资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值，计算公式为： 股东全部权益评估价值＝∑各分项资产的评估价值－∑各分项负债的评估价值 主要资产的评估方法如下： 一) 流动资产 1. 货币资金 货币资金账面价值26,776,606.29元，包括库存现金10,138.20元、银行存款26,766,468.09元。 (1) 库存现金 库存现金账面价值 10,138.20元，均为人民币现金，存放于公司财务部。评估人员对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 库存现金以核实后的账面值为评估值，评估值为10,138.20元。 (2) 银行存款 银行存款账面价值 26,766,468.09元，由存放于招商银行宝山支行和中国银行大华支行的2个人民币账户、1个美元账户、1个日元账户和1个欧元账户的余额组成。评估人员查阅了银行对账单，确认银行存款的真实性和账面记录的合理性。另发现不符情况。 对于外币存款，按核实后的外币存款和基准日中国人民银行公布的外币中间汇率折合人民币确定评估值。 对于人民币户存款，以核实后的账面值为评估值。 银行存款评估值为26,766,468.09元。 货币资金评估价值为26,776,606.29元，包括库存现金10,138.20元、银行存款26,766,468.09元。 2. 应收账款和坏账准备 应收账款账面价值20,464,786.71元，其中账面余额20,464,786.71元，坏账准备0.00元，均为应收的货款，账龄1年以内。其中关联方往来有应收光驰科技（上海）有限公司362,609.36元、OPTORUN CO.,LTD. 8,473,627.39元和OPTORUN TAIWAN CO.,LTD.10,994,890.68元。 评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。另外对应收外币账款以评估基准日外币账面金额和汇率进行复核。 被评估单位的坏账准备政策为：对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收票据、应收账款等，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核实，应收账款主要为应收关联方货款，账龄较短，估计发生坏账的风险较小，以核实后的账面余额为评估值。 应收账款评估价值为20,464,786.71元。 3. 预付款项 预付款项账面价值7,999,575.37元，包括预付的货款、设备款等，账龄均在1年以内。 评估人员抽查了原始凭证、合同、协议及相关资料，检查了各项费用尚存的价值与权利。 清查中发现： (1) 国家知识产权专利局户款项账面余额 10,900.00元，系发票未到而挂账的(2) 华一电器集团等2户款项账面余额合计-5,805.34元，系应付的设备款。 对于国家知识产权专利局户款项，由于其系发票未到而挂账的费用，将其评估为零；华一电器集团等2户款项，系应付的设备款，期后需支付，以核实后的账面值为评估值；其余款项经核实期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。 预付款项评估价值为 7,988,675.37 元，评估减值值 10,900.00元，减值率为0.14%。 4. 其他应收款和坏账准备 其他应收款账面价值1,834,370.77元，其中账面余额1,834,370.77元，坏账准备0.00元，包括应收的出口退税款、押金和代扣代缴的社保公积金等，账龄均在1年以内。 评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。被评估单位的坏账准备政策见应收账款科目相关说明。 清查中发现：周伯阳户款项账面余额407.00元，系发票未到而挂账的费用。 对于周伯阳户款项，由于其系发票未到而挂账的费用，将其评估为零；其余款项主要为应收的押金、出口退税款等，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。 其他应收款评估价值为 1,833,963.77元，与其账面余额相比评估减值 407.00元，减值率为0.02%。 4. 存货 存货账面价值34,081,842.18 元，包括原材料、库存商品、发出商品、委托加工物资和在产品。 (1) 原材料 原材料账面价值21,185,128.61元，包括标准件、机加工件等。 光驰半导体公司的原材料采用实际成本法核算，发出时采用加权平均法核算。 经核实，发现： 1) 数量为负的原材料合计账面余额-461,406.14元，系未暂估入账所致； 2) 单价为负的原材料合计账面余额-108,600.55元，系ERP系统中出库成本结3) 数量为0的原材料合计账面余额4,716.70元，系出库时未全部结转成本所致。 除上述事项外，其余原材料账面成本构成基本合理。 评估人员对标准件、机加工件等主要原料进行了抽查盘点，抽盘结果显示原材料数量未见异常，也未发现积压时间长和存在品质瑕疵的原材料。 对以下情况分别处理： 1) 对于数量为负的原材料，系应付的货款，以核实后的账面余额为评估值。 2) 对于单价为负、数量为0的原材料，系出库成本结转有误所致，按正常单价和实际数量确定评估值。 3) 其余原材料由于购入的时间较短，周转较快，且被评估单位材料成本核算比较合理，以核实后的账面余额为评估值。 原材料评估价值为21,363,089.75元，与其账面余额相比评估增值177,961.14 元，增值率为0.84%。 (2) 库存商品 库存商品账面价值894,933.25元，系1套改造工番。 光驰半导体公司的库存商品采用实际成本法核算，发出时采用加权平均法核算，账面成本构成合理。 对于库存商品，本次采用逆减法进行评估，即按其不含增值税的售价减去销售费用和销售税金以及所得税，再扣除适当的税后利润计算确定评估值，具体公式如下： 评估值=库存商品数量×不含增值税售价×（1-销售费用、销售税金占销售收入的比率）-所得税-部分税后利润 其中：销售费用率和销售税金率按企业2023年的销售费用和税金占营业收入的比率确定；税后利润比率根据销售情况确定。 库存商品评估价值为 1,820,566.71元，评估增值 925,633.46元，增值率为103.43%。 (3) 发出商品 发出商品账面价值259,119.40元，主要为标准件。 对于发出商品，本次采用逆减法进行评估。 A．对于销售价格高于账面成本的发出商品，按其不含增值税的售价减去销售费用和销售税金以及所得税，再扣除适当的税后利润计算确定评估值。具体公式如下： 评估值=发出商品数量×不含增值税售价×（1-销售费用、销售税金占销售收入的比率）-所得税-部分税后利润 其中：销售费用率和销售税金率按企业2023年的销售费用和税金占营业收入的比率确定；税后利润比率根据各商品的销售情况分别确定。 B. 对于销售价格低于账面成本的发出商品，按其不含增值税的售价减去销售费用和销售税金后的余额计算确定评估值。具体公式如下： 评估值=发出商品数量×不含增值税售价×（1－销售费用、销售税金占营业收入的比率) 其中：销售费用率和销售税金率按企业2023年的销售费用和税金占营业收入的比率确定。 发出商品评估价值为388,624.15元，评估增值129,504.75 元，增值率为49.98%。 (4) 委托加工物资 委托加工物资账面价值145,426.05元，系标准件。 评估人员检查了相关的文件资料，确认委托加工物资的真实性。 委托加工物资账面余额系已投入的材料成本，账面构成合理，材料的市场价格变化不大，以核实后的账面余额为评估值。 委托加工物资评估价值为145,426.05元。 (5) 在产品 在产品账面价值11,597,234.87元，包括镀膜机、机加工件等。 由于生产工艺原因，未能进行盘点，评估人员实地观察了生产现场的在产品状态、情况，对各车间的生产报表等资料进行审核，了解被评估单位的核算方法和各月在产品价值变化情况，未发现不符情况。 在产品账面余额包括已投入的材料及应分摊的制造费用，其可能的利润由于完工程度较低，存在很大的不确定性，不予考虑，以核实后的账面余额为评估值。 在产品评估价值为11,597,234.87元。 账面价值 34,081,842.18元 评估价值 35,314,941.53元 评估增值 1,233,099.35元 增值率 3.62% 5. 流动资产评估结果 账面价值 91,157,181.32元 评估价值 92,378,973.67元 评估增值 1,221,792.35元 增值率 1.34% 二) 非流动资产 1. 设备类固定资产 (1) 概况 1) 基本情况 列入评估范围的设备类固定资产共计 128 台（套），合计账面原值 9,329,599.19元，账面净值8,597,622.72元，减值准备0.00元。 根据光驰半导体公司 提供的《固定资产--机器设备评估明细表》和《固定资产--电子设备评估明细表》，设备类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
2) 主要设备与设备特点 评估人员对被评估单位的产品情况、生产能力、生产工艺流程、主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。 列入本次评估范围的主要设备为镀膜机、水蒸气透过率测试仪、椭偏仪、检漏仪、恒温恒湿试验机等机器设备和电脑、服务器等电子设备，分布于被评估单位的经营场所内。 3) 设备的购置日期、技术状况与维护管理 委估设备大部分为国产设备，少部分为进口设备，其原始制造质量较好。委估设备主要购置于2019年-2023年。被评估单位有专人负责设备维护、保养。 4) 机器设备现场调查方法、过程和结果 本公司评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况，对被评估单位的经营情况、主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，查看主要设备技术档案、检测报告、运行记录等资料，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据；与被评估单位的设备管理人员一起，按照设备的工艺流程、配置情况，制订机器设备勘查计划，落实勘查人员、明确核查重点。 对照《固定资产——机器设备评估明细表》和《固定资产——电子设备评估明细表》，评估人员对列入评估范围的设备进行了现场勘查，对设备名称、数量、规格型号、生产厂家、购建时间等内容进行了核对，对设备的新旧程度、使用状态、使用环境、防腐措施等情况进行了观察，了解了设备的使用、保养、修理、改造等情况，对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作负荷进行了必要的勘查评价，并将勘查情况作了相应记录。 评估人员通过现场调查，对机器设备的技术状态进行了判断。 经核实，发现：镀膜机、椭偏仪、光学显微镜、烘箱、ALD废弃处理装置、离心清洗机、电脑等55台(套）设备，合计账面原值5,001,935.53.00元，账面净值除上述事项外，其余委估设备的账面原值主要由的设备购置价等构成，其整体状况一般，基本能满足办公、生产经营的需要。 5) 权属情况 评估人员查阅了企业提供的设备购置合同、付款凭证等资料，对企业提供的设备资产权属相关资料进行了必要的查验。经核实，未发现委估的设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。 (3) 具体评估方法 根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，采用重置成本法进行评估。重置成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置价值，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得到被评估资产价值的方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的各项贬值，计算公式为： 评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 ＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值 1) 重置成本的确定 重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。 A. 现行购置价 a.机器设备：通过直接向生产厂家、国内经销商询价、查阅《机电产品报价系统》等资料获得现行购置价，获得市场信息后，进行必要的真实性、可靠性判断，并将参照物有关信息与标的物进行分析、比较、修正，最后评定现行购置价。 b.电脑、服务器及其他办公设备等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当前市场价作为现行购置价。 B. 相关费用 根据设备的具体情况分别确定如下： a. 运杂费 运杂费以设备现行购置价为基数，一般情况下，运杂费费率参照北京科学技术标，结合设备体积、重量及所处地区交通条件和生产厂家距离安装地点的远近而评定具体费率；对现行购置价内已包含运费的设备，则不再另计运杂费。 b. 安装调试费 安装调试费以设备现行购置价为基数，根据设备安装调试的具体情况、现场安装的复杂程度和附件及辅材消耗的情况评定费率。对现行购置价内已包含安装调试费的设备或不用安装即可使用的设备，不再另计安装调试费。 一般情况下，安装调试费率参照《资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备安装调试费率参考指标（见下表），结合实际类似工程的结算资料分析后确定。
建设期管理费主要包括工程项目管理费等，根据被评估单位的实际发生情况和工程建设其他费用计算标准，并结合相似规模的同类工程项目的管理费用水平，确定该设备的建设期管理费率。 结合基本建设的有关规定和被评估单位的实际发生情况，按设备管理费用的2.00%计取，具体构成如下：
从设备订货到安装调试后开始投用的正常建设期评定，资金视为均匀投入，利率为同期银行贷款LPR利率。 C．重置成本 重置成本＝现行购置价＋相关费用 2) 成新率的确定 根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。 A．对价值较大、复杂的重要设备，采用综合分析系数调整法确定成新率。 综合分析系数调整法，即以年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限N，并据此初定该设备的尚可使用年限n；再按照现场调查时的设备技术状态，对其技术状况、利用率、工作负荷、工作环境、维护保养情况等因素加以分析，确定各项成新率调整系数，综合评定该设备的成新率。 根据以往设备评估实践中的经验总结、数据归类，本公司测定并分类整理了各类设备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下： 设备利用系数B1 (0.85-1.15) 设备负荷系数B2 (0.85-1.15) 设备状况系数B3 (0.85-1.15) 环境系数B4 (0.80-1.00) 维修保养系数B5 (0.85-1.15) 则：综合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100% B.对于价值量较小的设备，以及电脑、服务器等办公设备，主要以使用年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率。 成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100% 3）功能性贬值的确定 本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。 4）经济性贬值的确定 经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。 (4) 设备类固定资产评估结果 账面原值 9,329,599.19元 账面净值 8,597,622.72元 重置价值 11,655,600.00元 评估价值 10,249,670.00元 评估增值 1,652,047.28元 增值率 19.22% 2. 在建工程 在建工程账面价值126,900,426.44元（其中账面余额126,900,426.44元，减值准备0.00元），包括土建工程98,983,965.29元，设备安装工程27,916,461.15元。 (1) 土建工程 1）概况 在建工程-土建工程账面价值98,983,965.29元（其中账面余额98,983,965.29元，减值准备0.00元），系光驰半导体项目一期土建工程。该项目位于上海市宝山区潘川路1507号，包括厂房、仓库、宿舍和围墙、车棚等，2022年5月开工建设。根据企业提供的该项目可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工总承包合同和竣工验收资料等，该项目已于2024年6月竣工验收，并已取得《不动产权证书》[沪（2024）宝字不动产权第031206号]，建筑面积为32,263.34平方米。 评估人员在核查在建项目财务记录的基础上，对该项工程进行了实地查勘。 2）具体评估方法 本次采用成本法进行评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程完工的工程量所需发生的全部支出确定重置成本，再扣除截至评估基准日尚需支付的款项得到在建工程的评估值，计算公式为： 评估价值＝重置成本-尚需支付的款项 A.重置成本的确定 重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。 (A) 建安工程费用 被评估单位未能提供较完整的竣工决算资料，评估人员对土建工程的账面记录和施工总承包合同等资料进行了分析，本次以核实后的原建安工程费用和同类房屋建筑工程造价指数确定现行建安工程费用。 (B)前期费用和其他费用 根据项目的建设规模，结合基本建设的有关规定，按建安工程费用5.01% 计取，具体构成如下： 可行性研究费 0.34% 工程招标代理费 0.17% 勘察设计费 2.05% 环境影响评价咨询费 0.10% 建设单位管理费 0.90% 工程监理费 1.45% 合 计 5.01% (C)建筑规费 白蚁防治费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等已取消，故不再考虑。 (D)应计利息 应计利息计息周期按正常建设期，利率取金融机构同期贷款市场报价利率，资金视为在建设期内均匀投入。 （E）开发利润 开发利润指投资者在建设期的合理回报，在行业平均投资利润率的基础上计算确定。本次评估开发利润率取为5%。 评估人员根据土建工程账面记录和施工总承包合同等资料确定截至评估基准日尚需支付的款项。 在建工程-土建工程的评估价值为107,762,626.51元，评估增值8,778,661.22元，增值率为8.87%。 (2) 设备安装工程 在建工程-设备安装工程账面价值 27,916,461.15 元（其中账面余额27,916,461.15元，减值准备0.00元），为光驰半导体项目一期设备安装工程，位于上海市宝山区潘川路1507号，包括变电站安装工程、冷冻暖通设备系统、压缩机系统、环保设备系统、弱电设备系统、气体管道、电缆系统、测试设备等。 评估人员核查了上述项目的财务记录，核对相关合同及付款凭证等，对上述项目账面记录的明细构成进行了整理，未发现不符情况。经现场查勘，该项目大部分工程已完工，预计于2024年10月全部完工。 经核实各项目账面成本基本合理，主要设备、材料的市场价值变化不大，以核实后的账面价值为评估值。 在建工程-设备安装工程的评估价值为27,916,461.15元。 在建工程评估价值为135,679,087.66元，包括土建工程107,762,626.51元，设备安装工程27,916,461.15元，评估增值8,778,661.22元，增值率为6.92%。 3.无形资产——土地使用权 (1) 概况 1) 基本情况 无形资产——土地使用权账面价值 38,138,582.44元，其中账面余额38,138,582.44元，减值准备0.00元。 列入评估范围的土地使用权系一宗工业出让土地，位于上海市宝山区潘川路1507号，土地面积为 33,357.60平方米，已取得《不动产权证书》[沪（2022）宝字不动产权第023337号]，终止日期为2042年7月27日。 2) 核实情况 被评估单位对土地使用权的初始计量、摊销及减值准备的计量采用如下会计政策： 直线法摊销。资产负债表日，检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按企业会计准则要求计提无形资产减值准备。 评估人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始入账价值和摊销情况。评估人员采取核对原件与复印件的一致性方式对上述土地的权属资料进行了核查验证，未发现权属资料有瑕疵或不完备的情况。 在核实产权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的土地使用权进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对，对其实际土地利用情况（包括地上建筑物及附着物状况）也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。 3) 核实结果 经评估人员核实，列入本次评估范围的各宗地基本情况如下表所示： 宗地基本情况表
(2) 土地影响因素分析 1) 土地的一般因素 上海市地处东经120°52′至122°12′，北纬30°40′至31°53′之间，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合处；北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。 截至2024年7月，上海市辖16个区，108个街道、106个镇、2个乡，总面积6,340.5平方千米 。截至2023年末，上海市常住人口2,487.45万人。上海市是直辖市、国家中心城市、超大城市、上海大都市圈核心城市、国家历史文化名城，是中国共产党的诞生地。上海市入围世界Alpha+城市， 基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心，形成具有全球影响力的科技创新中心基本框架。上海已形成由铁路、水路、公路、航空、轨道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。 2023年，上海市实现地区生产总值（GDP）47,218.66亿元，比上年增长5.0%。 其中，第一产业增加值96.09亿元，下降1.5%；第二产业增加值11,612.97亿元，增长1.9%；第三产业增加值35,509.60亿元，增长6.0%。第三产业增加值占地区生产总值的比重为75.2%。 2023年，上海市实现批发和零售业增加值5,094.52亿元，比上年增长2.3%。 全年实现商品销售总额16.38万亿元，比上年下降0.4%。其中，零售业销售额1.44万亿元，增长9.7%。全年实现社会消费品零售总额18,515.50亿元，比上年增长12.6%。 其中，限额以上实体零售业态的零售额同比增长 11.9%。全年完成电子商务交易额3.73万亿元，比上年增长11.7%。其中，B2B交易额2.08万亿元，增长4.6%；网络购物交易额1.65万亿元，增长22.2%。网络购物交易额中，商品类网络购物交易额91,12.8亿元，增长8.8%；服务类网络购物交易额7,353.4亿元，增长44.4%。 2023年，上海口岸货物进出口总额106,576.6亿元，比上年增长2.8%。其中，进口43,383.5亿元，增长0.6%；出口63,193.1亿元，增长4.3%。全年上海关区货物进出口总额77,346.36亿元，比上年增长0.5%。其中，进口31,115.48亿元，下降1.4%；出口46,230.88亿元，增长1.9%。 2023年，上海市完成房地产开发投资额比上年增长 18.2%。其中，住宅投资增长 22.8%；办公楼投资增长 4.1%；商业营业用房投资增长 10.8%。全年商品房施工面积17,215.73万平方米，增长3.2%；竣工面积2,096.36万平方米，增长25.1%。 全年商品房销售面积1,808.03万平方米，下降2.4%。其中，住宅销售面积1454.02万平方米，下降6.9%。全年商品房销售额7,259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6,685.19亿元，下降3.6%。全年存量房买卖登记面积1,708.03万平方米，比上年增长5.8%。 2）土地的区域因素 宝山区，上海市辖区，位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、静安、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省苏州市太仓市为邻，宁路大桥、沪太路大桥横跨其上。全境东西长17.5千米，南北宽约23.08千米，区域总面积365.3平方千米，其中陆域总面积302.3平方千米。 截至2022末，宝山区常住人口227.19万人。宝山区 辖3个街道、9个镇。 宝山区地处黄浦江和长江的交汇点，宝山堪称上海的“水路门户”，海运连接164个国家和地区的400多个港口，集装箱的吞吐量占上海港的70%以上，海运联运和内河航运发达；陆路形成了铁路、轨道交通、高速公路等四通八达交通网络；距离虹桥、浦东国际机场均在半小时车程以内 。 2022年，宝山区生产总值（GDP）完成1,771.20亿元，按可比价格计算，比上年下降0.5%。 3）土地的个别因素 委估宗地位于上海市宝山区潘川路1507号，土地面积为33,357.60平方米，系工业出让用地，已取得《不动产权证书》[沪（2022）宝字不动产权第023337号]，终止日期为2042年7月；土地形状规则，地质条件一般，地势平坦。 截至评估基准日，地上光驰半导体项目一期工程正在建设，包括厂房、仓库、宿舍及围墙、车棚等，2022年5月开工建设，2024年6月已竣工验收，并已取得《不动产权证书》[沪（2024）宝字不动产权第031206号]，建筑面积为32,263.34平方米。 （3）评估方法 1）土地使用权的价值内涵 本次对委估宗地的土地使用权评估结果定义为：土地用途设定为工业用地、土 地开发程度设定为宗地红线内外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）条件下， 于评估基准日2023年12月31日，土地剩余使用年限的土地使用权价值。 2）评估方法的选择 根据《资产评估准则—不动产》，通行的评估方法有成本法、市场法、收益法、 假设开发法、基准地价系数修正法等。因待估宗地所在区域有一定数量的交易案例， 本次采用市场法对上述宗地进行评估。 3）选用的评估方法简介及参数的选取路线 市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较 近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格， 出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为： V＝V×A×B×C×D×E×F B 式中：V——待估宗地使用权价值 V——比较案例价格 B A——待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数 B——待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数 C——待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数 D——待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数 E——待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数 F——待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数 (A) 市场交易情况修正 通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 (B) 期日修正 采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。 (C) 区域因素修正 区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。 (D) 个别因素修正 个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。 个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。 土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。（未完）  |