海汽集团(603069):海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告（中威正信评报字（2024）第5093号）
原标题:海汽集团:海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告（中威正信评报字（2024）第5093号） 海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权 涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目 资产评估报告 中威正信评报字（2024）第5093号 第一册共一册 中威正信（北京）资产评估有限公司 2024年8月23日 目 录 声 明............................................................................................................................................1 资产评估报告摘要........................................................................................................................2 资产评估报告................................................................................................................................5 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况........5........................................................................................................................7 二、评估目的 三、评估对象和评估范围....................................................................................................8 四、价值类型及其定义........................................................................................................9 ..................................................................................................................10 五、评估基准日 六、评估依据......................................................................................................................10 七、评估方法......................................................................................................................12 八、评估程序实施过程和情况..........................................................................................16 九、评估假设......................................................................................................................16 十、评估结论......................................................................................................................18 十一、特别事项说明..........................................................................................................19 十二、评估报告使用限制说明..........................................................................................20 十三、评估报告日..............................................................................................................21 附件..............................................................................................................................................22 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 九、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权 涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目 资产评估报告摘要 中威正信评报字（2024）第5093号 中威正信（北京）资产评估有限公司接受海南海汽运输集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：一、委托人：海南海汽运输集团股份有限公司 二、被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司。 三、经济行为：海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权。 四、评估目的：确定乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值，为海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权的经济行为提供价值参考依据。 五、评估对象：乐东九所站场开发建设有限公司截止2024年6月30日股东全部权益价值。 六、评估范围：乐东九所站场开发建设有限公司申报的截止到2024年6月30日经审计的资产负债表中反映的全部资产和负债，总资产7,433.18万元，总负债5,891.79万元，净资产1,541.39万元。 七、价值类型：市场价值。 八、评估基准日：2024年6月30日。 九、评估方法：资产基础法。 十、评估结论： 根据对乐东九所站场开发建设有限公司的基本情况进行分析，本次评估采用资产基础法。经评估，乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在评估假设条件成立的前提下2024 6 30 于评估基准日 年 月 日所表现的市场价值如下： 委估资产账面价值为7,433.18万元，评估值为11,215.80万元，评估增值3,782.62万元，增值率50.89%。评估增值的主要原因是：无形资产和在建工程评估增值。 委估负债账面价值为5,891.79万元，评估值为5,891.79万元，无增减值变化。 委估净资产账面价值为1,541.39万元，评估值为5,324.01万元，评估增值3,782.62万海南海汽运输集团股份有限公司资产评估结果汇总表 评估基准日：2024年6月30日 金额单位：人民币万元
十、特别事项说明 （一）乐东九所站场开发建设有限公司应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。 （二）本次评估采用的资产和负债的账面价值数据来源于被评估单位，纳入本次评估范围的报表数据由中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对乐东九所站场开发建设有限公司2024年6月30日的会计报表进行了审计，并出具无保留意见的审计报告。本次评估是在审计确认的会计报表的基础上进行的。 （三）本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。 （四）本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留两位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确性。 十一、评估结论使用有效期：本次评估结论使用的有效期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。即从2024年6月30日起算有效期为一年，该评估结论有效。 十二、评估报告日：本评估项目的报告日为2024年8月23日。 以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，并关注特别事项说明。 海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权 涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目 资产评估报告 中威正信评报字（2024）第5093号 海南海汽运输集团股份有限公司： 中威正信（北京）资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况（一）委托人：海南海汽运输集团股份有限公司 统一社会信用代码：91460000201242532C； 公司类型：其他股份有限公司(上市)； 住所：海口市美兰区海府路24号(海汽大厦)； 法定代表人：冯宪阳； 注册资金：31600万人民币； 成立日期：1985-11-28； 营业期限：1985-11-28至无固定期限； 经营范围：道路客运、客运站场开发经营、旅游、物流和汽车服务等，具体包括：省际、市际、县际班车客运；市内、县内班车客运；省际、市际、县际包车客运；市内、县内包车客运；市际、县际定线旅游；市际、县际非定线旅游；出租客运；网络预约出租汽车客运；客运站经营；客运票务经营；汽车自驾；航空运输销售代理、旅游信息咨询、票务代理、订房服务、餐饮信息咨询服务；道路普通货物运输；国内快递；物流信息咨询服务；仓储服务（危险品除外）；汽车修理；机动车检测；汽车配件销售；汽车销售；新能源汽车充换电设施运营及充换电服务；清洁能源加气站投资及运营管理；报废汽车回收拆解；废旧电池回收利用；房屋、场地租赁；代理各种广告设计、发布，企业形象设计，电脑图文制作，展览展示服务，包装设计，保险业务代理，信息技术服务，利用自有媒体发布广告、互联网信息服务等经营项目。 为A股上市公司，股票代码603069。 （二）被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司
金额单位：万元
乐东九所站场开发建设有限公司目前正在开发建设九所新区客运站项目，据被评估单
财政部、税务总局公告2022年第13号《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》：2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；财政部税务总局公告2023年第6号《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》：自2023年1月1日起，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 （三）委托人与被评估单位之间的关系 被评估单位为委托人的全资子公司。 （四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人 本资产评估报告的其他评估报告使用人为：委托人上级主管单位、国有资产监督管理部门以及与评估目的相关的工商登记机关和国家法律、法规规定的其他报告使用人。 本评估报告仅供委托人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人按照本评估目的使用，法律、法规另有规定的除外，评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。 二、评估目的 海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权事宜，特委托中威正信（北京）资产评估
针对本次评估目的，乐东九所站场开发建设有限公司已委托中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对乐东九所站场开发建设有限公司2024年6月30日的会计报表进行了审计，并出具了专项审计报告（报告号：中汇穗会审[2024]0563号）。 （三）委估资产的主要情况 本次评估范围中委估资产主要为流动资产及非流动资产，其中非流动资产主要包括在建工程、无形资产等，主要实物资产具体情况如下： 1、在建工程：账面价值为6,682.73万元，为九所新区客运站项目。九所新区客运站项目位于乐东县九所新区，地处西线高速至九所入口处，距环岛高铁乐东站2千米。项目总用地面积约17,161.86㎡（合约25.74亩），规划总建筑面积为31,764.39㎡，其中一期建设1栋5层的客运站站房综合楼，二期建设2栋10层写字楼和地下1层4906㎡地下室。 在建工程所在土地已办理产权证书，被评估单位针对该在建工程已依法依规办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《九所新区客运站工程施工许可证》。
（五）被评估单位申报的表外资产的类型、数量 无 （六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估是在审计确认数据和被评估单位提供的评估申报表上进行的，其中审计确认数据为总资产7,433.18万元，总负债5,891.79万元，净资产1,541.39万元，来源于中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“中汇穗会审[2024]0563号”专项审计报告。 四、价值类型及其定义 本次资产评估确定的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 1、本项目资产评估基准日是2024年6月30日； 2、评估基准日是根据本次经济行为的实现及评估目的确定的。 3 、选取评估基准日考虑的主要因素包括：评估基准日为会计期末且接近经济行为的实现日； 4、本项目评估的一切取价标准均为基准日有效的价格标准或执行的标准。 六、评估依据 （一）经济行为文件 《海南海汽运输集团股份有限公司总经理办公会议纪要(第26期)》（海汽集团办公2024 7 16 室 年 月 日）。 （二）法律法规依据 1、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号，2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 2、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第378号）；3、《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令第14号）；4、《国有资产评估管理办法》（自1991年11月16日起施行，国务院令第91号，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第732号）修订）； 5、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）； 6、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；9、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；10、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；11、《中华人民共和国会计法》（中华人民共和国主席令第24号）；12、《企业财务通则》（财政部令第41号）； 13、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。 1、基本准则和职业道德准则 （1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）； （2）《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33号，2006年颁布（新准则））；（3）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）。 2 、资产评估执业准则 （1）《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕35号）；（2）《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕36号）；（3）《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；（4）《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；（5）《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；6 —— 2017 37 （）《资产评估执业准则 无形资产》（中评协〔 〕 号）； （7）《资产评估执业准则——评估方法》（中评协〔2019〕35号）；（8）《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）； （9）《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）；（10）《城镇土地评估规程》（GBT18508-2014）； （11）《房地产估价规范》（GBT50291-2015）。 3、资产评估指南 （1）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）； （2）《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；（3）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）。 4、资产评估指导意见 （1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）； （2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）。 （四）权属依据 1、乐东九所站场开发建设有限公司提供的不动产权证书、发票等相关资料；2、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等。 （五）取价依据 1、《资产评估常用数据与参数手册》； 3、乐东九所站场开发建设有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明；4、评估人员收集的当前市场价格信息资料； 5、评估人员现场勘察及市场调查情况； 6、乐东九所站场开发建设有限公司提供的委估资产清单、近年及评估基准日财务报表等相关资料； 7、《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》（根据海南省自然资源和规划厅发布的《海南省自然资源和规划厅关于发布16个市县及海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区城乡一体建设用地土地定级及基准地价成果的公告》（公告[2021]2号），该基准地价于2021年7月2日公布之日起施行）； 8、《2023年企业绩效评价标准值》； 9 、其它相关资料。 （六）其他参考依据 1、中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告； 2、委托人及被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；3、评估申报表。 七、评估方法 （一）评估方法介绍 评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。具体评估过程中，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。即通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。 （二）评估方法选取 经过对乐东九所站场开发建设有限公司企业本身、市场及相关行业的了解和分析，我们认为目前国内股权转让市场虽然开始逐步公开，但在资产规模、资产特点、经营和财务可比性的参照物，无法确定具有合理比较基础的参考企业或交易案例，因此乐东九所站场开发建设有限公司的股权价值不具备采用市场法进行评估的条件。 结合乐东九所站场开发建设有限公司经营情况、未来收益可预测情况进行综合分析，乐东九所站场开发建设有限公司目前尚未开展业务，未来收益存在不确定性，难以合理预测未来数据，因此乐东九所站场开发建设有限公司的股权价值不具备采用收益法进行评估的条件。 由于被评估单位全部资产及负债的资料清晰，并且资产和负债的价值均可单独选用适当的方法进行评估，具备进行资产基础法评估的条件，故适宜用资产基础法对股东全部权益进行评估。 ※资产基础法 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。评估中在假设乐东九所站场开发建设有限公司持续经营的前提下，采用与企业各项资产和负债相适应的具体评估方法分别对乐东九所站场开发建设有限公司的各项资产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。 各单项资产具体评估过程及评估方法说明如下： 1、货币资金的评估 货币资金为银行存款。共2个人民币账户，为乐东九所站场开发建设有限公司基本账户。评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单。经上述核实，银行存款以核实后的账面价值确定评估值。 2、其他流动资产的评估 为留抵增值税税金。评估中，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因进行了解分析，经分析核实后，以核实后账面价值确定评估值。 3、在建工程的评估 评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地查勘后，根据评估对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，经过反复研究和综合考虑，采用成本法进行评估（不包含土地使用权价值）。 评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润（1）建安造价、前期费用及其他费用的确定 建安造价：是指建设期内直接用于工程建造、设备购置及其安装的费用。 指从工程筹建起到工程竣工验收交付生产或使用止的整个建设期间，除建安造价以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效益或效能而发生的各项费用，如建设单位管理费、勘查设计费、前期咨询费、监理费等。 1）一期 ①建安造价：根据《海南省建筑工程预算定额》，按其用途、结构和掌握的建材市场情况，再按照估价期日建筑材料价格及人工费用水平，按类比法估算拟建建筑物的评估基准日的建安造价。 ②前期费用及其他费用：本次评估依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定前期费用及其他费用取值。 2）二期 通过被评估单位提供的明细账、工程合同等资料，评估对象账面价值为建安成本、前期费用及其他费用，不包含建设单位管理费，考虑二期建设时间距离评估基准日较近，通过市场调查及咨询，类似规模工程的建安造价、前期费用及其他费用变动较小，本次评估账面已有的建安造价、前期费用及其他费用时按核实后的价值确定，建设单位管理费依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定取值。 （2）资金成本的确定 根据项目规模，评估人员核定其合理建设工期，选取相应的LPR贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即： 合理工期 ( /2) 资金成本=建设期均匀投入的费用×[(1+贷款利率) -1]+建设初期一次性投入的合理工期 ( ) 费用×[(1+贷款利率) -1] 建设期均匀投入的费用包括：建安造价、监理费、建设单位管理费等；建设初期一次性投入的费用：基础设施配套费、勘查设计费、招标代理费、编制费等（3）开发利润 被评估单位属于房地产开发业中的物业管理类，本次评估参考《2023年企业绩效评价标准值》中物业管理类国有资本回报率平均值4.1%确定开发利润率。 开发利润=（不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本）×4.1%4、无形资产—土地使用权的评估 本次评估无形资产—土地使用权，为1宗土地，已取得《不动产权证书》，证载权利人为乐东九所站场开发建设有限公司。位于九所新区九龙大道北侧的一宗国有出让商务金融用地。 根据《城镇土地评估规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（待开发土地）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本次评估在认真分析所掌握的资料并进行现场勘查之后，选取基准地价系数修正法和市场比较法作为基本方法。 （2）选用方法理由 市场比较法：委估宗地位于乐东县，土地用途为商务金融用地，区域内类似土地交易活跃，有较多交易实例，可选用市场比较法进行评估，计算公式如下：P=A×a1×a2×a3×a4 其中：P—评估对象价格； A—比较实例宗地价格； a1—交易日期修正系数； a2—交易情况修正系数； a3—区域因素修正系数； a4—个别因素修正系数。 收益还原法：目前委估宗地所在区域单纯土地出租实例较少，较难采集到相关的租赁价格，难以确定委估宗地合理的租金水平，故不能采用收益还原法确定委估宗地的土地使用权价格。 剩余法：地上正在开发建设客运站项目，开发建设后作为汽车站及配套商业使用的预期可获取收益较难预测，不宜采用剩余法。 成本逼近法：宗地为商务金融用地，为高效用土地，因此不宜采用成本逼近法。 基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是公示地价系数修正法中的一种，是土地估价的主要方法之一，适用于具有基准地价城镇中的土地估价。《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》的评估基准日是2020年7月1日，自基准日至今已超过三年，但政府没有下发废止使用该基准地价的文件且该基准地价仍是政府出让、转让和调控地价的主要参考标准。《定安县城乡一体建设用地土地定级及基准地价更新评估成果报告》中建立了完整的修正体系，虽然已超过三年的使用期，但该体系仍具有一定的客观性、合理性和实用性，因此该修正体系可用。故本次评估可以选用基准地价系数修正。计算公式如下： P=（P×P×P）×（1+K）×∏+基础设施开发程度差异 i y q S 式中：P——待估宗地地面（地面）地价 i P——待估宗地对应的基准地面（地面）地价 P——期日修正系数 q K——待估宗地区域影响因素总修正值 ∏——待估宗地个别因素修正系数的乘积 S 5、负债的评估 负债主要包括流动负债。 ①应付款项 包括应付账款和其他应付款 各笔款项在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实后账面价值确定评估值。 ②应交税费 评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账、资料及纳税申报材料等相关资料，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实无误后的账面价值确定评估值。 八、评估程序实施过程和情况 中威正信（北京）资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；2、与海南海汽运输集团股份有限公司签订资产评估委托合同； 3、编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象； 5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点； 6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法； 7、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格； 9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告； 10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告； 11、整理装订评估工作底稿并归档。 九、评估假设 1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。 2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 3、资产持续使用假设：指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。 4、持续经营假设是假定被评估单位按其目前的模式、规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。 （二）一般性假设 1、本评估报告成立的前提条件是针对的经济行为符合国家法律、法规的有关规定。 评估师和评估机构的责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为合法性做出任何判断。 2、国家现行的有关法律法规、政策及国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。 3、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。 4、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。 5、假设企业的经营管理人员能恪尽职守，企业继续保持现有的经营管理模式持续经营。 6、本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的，不考虑通货膨胀因素的影响。 7、评估工作在很大程度上依赖于委托人和被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，资产权属文件、证件等有关法律文件和评估资料的真实、完整、合法为前提。 8、除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
十一、特别事项说明 本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，中威正信(北京)资产评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)： （一）重要的利用专家工作及相关报告情况 1、利用专业报告 中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告，报告号：中汇穗会审[2024]0563号 2、重要的利用专家工作及相关报告情况 无。 （二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 无。 （三）评估程序受到限制的情形 无。 （四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项 无。 （五）重大期后事项 无。 （六）其他需要说明事项 1、本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响。 2、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。 3、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留两位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确性 4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理； （1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值； （3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化。委托人及产权持有人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。 3、委托人所提供的资料是评估工作的重要基础资料，资产评估专业人员对所收集到的资料履行了应有的清查核实程序，并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对所发现的问题进行进一步澄清核实和尽可能的充分披露。但资产评估机构和资产评估专业人员受执业范围所限，不能对委托人和被评估单位所提供的资料的合法性、真实性和完整性做出保证。因此，评估工作是以委托人和被评估单位所提供的有关资料的合法性、真实性、完整性为假设前提。 十二、评估报告使用限制说明 1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。 2、本评估报告只能由报告载明的资产评估报告使用人使用 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 3、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。 5、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 6、本评估项目涉及国有资产，依据相关规定，只有履行国有资产评估备案手续后，方可使用本评估报告。 附件 1、经济行为文件复印件 2、委托人及被评估单位营业执照复印件 3、被评估单位评估基准日审计报告及已审报表复印件 4、评估对象涉及主要权属证明资料 5、委托人及被评估单位承诺函 6、签名资产评估师的承诺函 7、评估机构法人营业执照副本和资格证书复印件 8、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件 9、评估明细表 流动资产评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表3 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 3-1 2,009,565.28 2,009,565.28 0.00 0.00 货币资金 3-2 交易性金融资产 3-3 衍生金融资产 3-4 应收票据 3-5 应收账款合计 减：坏帐准备 应收帐款净额 3-6 应收款项融资 3-7 预付款项 3-8 其他应收款合计 减：坏帐准备 其他应收款净额 3-9 存货合计 减：存货跌价准备 存货净额 3-10 合同资产 减：合同资产减值准备 合同资产净额 3-11 持有待售资产 3-12 一年内到期的非流动资产 3-13 4,024,923.43 4,024,923.43 0.00 0.00 其他流动资产 6,034,488.71 6,034,488.71 0.00 0.00 流动资产合计 货币资金评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表3-1 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 备注 3-1-1 现金 3-1-2 2,009,565.28 2,009,565.28 0.00 0.00 银行存款 3-1-3 其他货币资金 合 计 2,009,565.28 2,009,565.28 0.00 0.00 货币资金—银行存款评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表3-1-2 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 序号 开户银行 账号 币种 账面价值 评估价值 备注 1 2201026609200144270 9,565.28 9,565.28 0.00 中国工商银行 人民币 2 2201026641000002239 2,000,000.00 2,000,000.00 0.00 中国工商银行 人民币 合 计 2,009,565.28 2,009,565.28 0.00 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 其他流动资产评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表3-13 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 序号 项目及内容 发生日期 结算内容 账面价值 评估价值 备注 1 2024/6/30累计 4,024,923.43 4,024,923.43 0.00 留抵增值税金 留抵增值税金 合 计 4,024,923.43 4,024,923.43 0.00 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 非流动资产评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表4 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 4-1 债权投资 4-2 其他债权投资 4-3 长期应收款 4-4 长期股权投资合计 减：长期股权投资减值准备 长期股权投资净额 4-5 其他权益工具投资 4-6 其他非流动金融资产 4-7 投资性房地产合计 减：投资性房地产减值准备 投资性房地产净额 4-8 固定资产原值 其中：建筑物类 设 备 类 土 地 类 减：累计折旧 固定资产净值 其中：建筑物类 设 备 类 土 地 类 减：固定资产减值准备 固定资产净额 4-9 67,482,173.30 73,172,752.00 5,690,578.70 8.43 在建工程 非流动资产评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表4 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 4-11 油气资产合计 减：油气资产减值准备 油气资产净额 4-12 使用权资产 4-13 815,092.47 32,950,771.00 32,135,678.53 3942.58 无形资产合计 815,092.47 32,950,771.00 32,135,678.53 3942.58 其中：土地使用权 减：无形资产减值准备 0.00 0.00 0.00 815,092.47 32,950,771.00 32,135,678.53 3942.58 无形资产净额 4-14 开发支出 4-15 商誉 4-16 长期待摊费用 4-17 递延所得税资产 4-18 其他非流动资产 合 计 68,297,265.77 106,123,523.00 37,826,257.23 55.38 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 在建工程评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表4-9 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 4-7-1 在建工程—土建工程 67,482,173.30 73,172,752.00 5,690,578.70 8.43 4-7-2 在建工程—设备安装工程 4-7-3 待摊投资 67,482,173.30 73,172,752.00 5,690,578.70 8.43 在建工程合计 0.00 0.00 减：在建工程减值准备 67,482,173.30 73,172,752.00 5,690,578.70 8.43 在建工程净额 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 在建工程—土建工程评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表4-9-1 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 建筑面积/容积 施工合同概算金额 土地出让合同 建筑用地许可证 建筑规划许可证 建筑开工许可证序号 项目名称 结构 开工日期 形象进度 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增减值 增值率% 备注2 3 （m /m） (万元) (有/无) (有/无) (有/无) (有/无) 九所新区客运站项目二 1 25,589.66 2022.11.1 10,578.94 49,774,060.42 54,351,991.00 4,577,930.58 9.20 钢混 主体已封顶 无 有 有 有 期工程 因消防主要设备系统均 设计在二期地下室， 一 期消防设施设备无法满 九所新区客运站项目一 完成主体施工和一层 2 钢混 6,174.73 2018.1 1,446.69 无 有 有 有 17,708,112.88 18,820,761.00 1,112,648.12 6.28 足消防验收要求，后由 期工程 客运部分装修 二期施工单位对一期项 目进行改造后同二期项 目一起竣工验收 31,764.39 12,025.64 67,482,173.30 - 73,172,752.00 5,690,578.70 8.43 在建工程－土建工程合计 - 减：在建土建工程减值准备 在建工程－土建工程净额 67,482,173.30 73,172,752.00 5,690,578.70 8.43 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 无形资产评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表4-13 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增减值 4-12-1 无形资产-土地使用权 815,092.47 0.00 32,950,771.00 32,135,678.53 3,942.58 4-12-2 无形资产-矿业权 4-12-3 无形资产-其他无形资产 无形资产合计 815,092.47 0.00 32,950,771.00 32,135,678.53 3,942.58 其中：土地使用权 815,092.47 32,950,771.00 0.00 0.00 减：无形资产减值准备 815,092.47 32,950,771.00 32,135,678.53 3,942.58 无形资产净额 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 无形资产—土地使用权评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表4-13-1 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 用地 他项 土地用 准用 开发 2 计提减值 序号 证载权利人 土地权证编号 宗地名称 土地位置 是否空地 取得日期 终止日期 面积(m ) 原始入账价值 账面价值 评估价值 增值率% 备注 性质 权利 途 年限 程度 准备金额 2018年由 海汽运输 琼2019乐东县 乐东九所站 集团股份 九所新区 九所新区九 商务金 六通 1 场开发建设 不动产权第 否 2070/5/30 出让 无 45.95 17,161.86 1,480,099.64 815,092.47 32,950,771.00 3,942.58 有限公司 土地 龙大道 融用地 一平 有限公司 0003126号 乐东分公 司划转取 得 无形-土地合计 1,480,099.64 815,092.47 - 32,950,771.00 3,942.58 减：无形-土地减值准备 - 815,092.47 32,950,771.00 3,942.58 无形-土地净额 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 流动负债评估汇总表 评估基准日：2024年06月30日 表5 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 增值率% 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 5-1 短期借款 5-2 交易性金融负债 5-3 衍生金融负债 5-4 应付票据 5-5 应付账款 19,991,423.05 19,991,423.05 0.00 0.00 5-6 预收款项 5-7 合同负债 5-8 应付职工薪酬 5-9 25,742.79 25,742.79 0.00 0.00 应交税费 5-10 38,900,759.90 38,900,759.90 0.00 0.00 其他应付款 5-11 持有待售负债 5-12 一年内到期的非流动负债 5-13 其他流动负债 58,917,925.74 58,917,925.74 0.00 0.00 流动负债合计 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 应付账款评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表5-5 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 户名（结算对象) 序号 发生日期 业务内容 币种 账面余额 评估价值 备注 1 2024/6/30累计 3,091,931.94 3,091,931.94 中建中联集团有限公司 工程费 人民币 累计 2 海南省中褚水电建筑有限公司 2024/6/30 工程费 人民币 16,899,491.11 16,899,491.11 合 计 19,991,423.05 19,991,423.05 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 应交税费评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表5-9 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 序号 征税机关 发生日期 税费种类 账面价值 评估价值 备注 国家税务总局乐东黎族 1 2024/6/30累计 25,742.79 25,742.79 应交土地使用税 自治县税务局 合 计 25,742.79 25,742.79 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 其他应付款评估明细表 评估基准日：2024年06月30日 表5-10 被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司 金额单位：人民币元 户名（结算对象) 序号 截止日期 业务内容 币种 账面价值 评估价值 备注 2024/6/30累 1 38,900,759.90 38,900,759.90 海南海汽运输集团股份有限公司 内部往来 人民币 计 合 计 38,900,759.90 38,900,759.90 被评估单位填表人：关锋 评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛 填表日期：2024年7月2日 海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权 涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 中威正信评报字（2024）第5093号 第一册共一册 中威正信（北京）资产评估有限公司 2024年8月23日 目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明.......................................................1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明.......................................2第三部分资产评估说明....................................................................................3 §1评估对象与评估范围的说明....................................................................................3 §2资产核实情况总体说明............................................................................................5 §3资产基础法评估技术说明........................................................................................7 流动资产评估技术说明.........................................................................................8 在建工程评估技术说明.........................................................................................9 无形资产评估技术说明.......................................................................................16 负债评估技术说明...............................................................................................39 §4评估结论及其分析..................................................................................................41 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托人 和被评估单位撰写，详情评估说明最后所附的委托人和被评估单位 提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。 第三部分资产评估说明 §1评估对象与评估范围的说明 一、评估对象与评估范围内容 （一）评估对象：乐东九所站场开发建设有限公司截止2024年6月30日股东全部权益价值。 （二）评估范围：乐东九所站场开发建设有限公司申报的截止到2024年6月30日经审计的资产负债表中反映的全部资产和负债，总资产7,433.18万元，总负债5,891.79万元，净资产1,541.39万元。具体如下表： 评估范围账面价值表 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 流动资产 603.45 非流动资产 6,829.73 其中：在建工程 6,748.22 无形资产 81.51 资产合计 7,433.18 流动负债 5,891.79 负债合计 5,891.79 净资产（所有者权益） 1,541.39 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 针对本次评估目的，乐东九所站场开发建设有限公司已委托中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对乐东九所站场开发建设有限公司2024年6月30日的会计报表进行了审计，并出具了出具“无保留意见”审计报告（报告号：中汇穗会审[2024]0563号）。 （三）委托评估的资产权属状况 此次纳入评估范围的产权属于乐东九所站场开发建设有限公司的相关资产，乐东九所站场开发建设有限公司持有的资产均已提供相应产权证书等产权资料，资产产权清晰。 本次评估，评估人员对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对其法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。 实物资产为申报的在建工程，为九所新区客运站项目一二期，其中一期为1栋钢混结构地上5层建筑物，拟建设总建筑面积为6,174.73㎡，截止评估基准日建筑物主体、外墙装修已完成，安装管道已铺设，室内装修尚未进行。二期为1栋钢混结构地上10层地下1层的建筑物，拟建设总建筑面积为25,589.66㎡，分为A、B两栋，截止评估基准日，办公楼A栋完成7层板结构、办公楼B栋完成8层板结构。 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的无形资产为1宗土地使用权，账面价值为81.51万元，基本信息见下表：不动产权证书 证载权利人 宗地名称 土地位置 终止日期 用地性质 编号 乐东九所站场 琼（2019）乐东 九所新区九龙大道北侧的一 九所新区九 开发建设有限 县不动产权第 2070/5/30 出让 宗国有出让商务金融用地 龙大道北侧 公司 0003126号 原始入账价 账面价值 2 他项权利 证载用途 开发程度 面积(m) 是否空地 值（元） （元） 无 商务金融用地 六通一平 17,161.86 1,480,099.64 815,092.47 否该无形资产正在开发建设九所新区客运站项目。 四、企业申报的表外资产的类型、数量 无。 五、引用其他机构出具的报告结论 本次评估引用了被评估单位提供的评估基准日审计报告作为评估依据，该审计报告由中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具“无保留意见”审计报告（报告号：中汇穗会审[2024]0563号）。 §2资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 本次资产清查核实工作，根据被评估单位申报的资产类别，评估机构组织了评估小组于2024年7月对乐东九所站场开发建设有限公司各类资产和负债进行资产清查核实工作，资产核实情况说明如下： （一）资产清查核实的过程 1、准备阶段 （1）指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表格的填写要求； （2）审核填报的委估资产清单及相关资料； （3）制定清查核实计划。 2、现场工作阶段 （1）向被评估单位有关人员了解资产管理情况和实物资产技术状况；（2）现场勘察，对委估资产逐项进行清查核实； （3）与委托人和被评估单位就清查核实中发现的情况进行交流。 （二）资产清查核实的方法 1、货币资金的清查 对于银行存款，评估人员核查被评估单位各类银行存款账户，收集各开户银行账户的银行对账单，确定银行存款余额与银行对账单余额是否相符。 2、其他流动资产 核对账账、账表、清单，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因进行了解分析。 3、在建工程的清查 评估人员清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度。 4、无形资产-土地使用权的清查 在核对账账、账表和清单一致的基础上，核查宗地产权资料，对委估宗地进行实地察勘，了解其位置、地形地貌、地质状况、基础设施、地块形状、面积、用途、级别、临街情况、交通状况、环境质量、区域规划、周边产业状况等，作相应记录。截至评估基准日，宗地正在开发利用。 5、负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发函证判断内容的真实性及义务的对应性分析。 二、影响资产核实的事项及处理方法 无。 三、核实结论 本次资产核实是在经审计资产负债表的基础上进行的，经清查核实，乐东九所站场开发建设有限公司截至评估基准日2024年6月30日经审计后的总资产7,433.18万元，总负债5,891.79万元，净资产1,541.39万元。 §3资产基础法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、资产账面情况 根据委估资产清单，委托评估的流动资产账面价值情况如下表： 科目名称 账面价值（元） 货币资金 2,009,565.28 其他流动资产 4,024,923.43 流动资产合计 6,034,488.71 二、评估过程 （一）了解委估资产概况； （二）审核相关的账薄、报表； （三）对流动资产进行核实； （四）依据清查核实后确认的资产进行评估； （五）根据资产的状况，确定评估值。 三、评估方法 （一）货币资金的评估 货币资金为银行存款，账面价值为2,009,565.28元，共2个账户，为人民币账户，是乐东九所站场开发建设有限公司基本账户和保证金账户。评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单。经上述核实，银行存款以核实后的账面价值确定评估值。 经评估，银行存款评估值2,009,565.28元，无增减值变化。 综上，货币资金的评估值为2,009,565.28元，无增减值变化。 （二）其他流动资产的评估： 为留抵增值税金，账面价值为4,024,923.43元，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因进行了解分析，经分析核实后，以核实后账面价值确定评估值。 经评估，其他流动资产评估值为4,024,923.43元，无增减值变化。 四、评估结果 经评估，流动资产评估值6,034,488.71元，无增减值变化。 在建工程评估技术说明 一、资产概况： （一）账面概况 九所新区客运站在建工程项目账面价值共计 67,482,173.30元，其中一期17,708,112.88元，二期49,774,060.42元。根据审计报告、《在建工程形象进度说明》等资料，账面价值根据评估基准日2024年6月30日的施工形象进度确定，明细如下：单位：元 项目名称 一期 二期 工程款 13,272,401.78 45,818,434.87 账面价值 勘查设计、监理、审查等其他费用 4,435,711.10 3,955,625.55合计 17,708,112.88 49,774,060.42 （二）项目概况 九所新区客运站项目位于乐东县九所新区，地处西线高速至九所入口处，距环岛高铁乐东站2千米。项目总用地面积约17,161.86㎡（合约25.74亩），规划总建筑面积为31,764.39㎡，其中一期建设1栋5层的客运站站房综合楼，二期建设2栋10层写字楼和地下1层4906㎡地下室。 （三）权益状况 在建工程所在土地已办理产权证书，具体信息详见无形资产-土地使用权技术说明，被评估单位针对该在建工程已依法依规办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《九所新区客运站工程施工许可证》，信息如下： 建设用地规划许可证 证号 乐建规地字第469027201600153号 用地单位 海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司 用地项目名称 九所新区客运站 用地位置 乐东县九所新区九龙大道 用地性质 商务金融用地 用地面积 壹万柒仟壹佰陆拾壹点捌陆平方米 建设规模 叁万柒仟捌佰肆拾肆点贰叁平方米（含地下室面积7006.55㎡）发证机关 乐东黎族自治县住房和城乡建设局 日期 2017年12月30日 建设工程规划许可证 建设单位（个人）乐东九所站场开发建设有限公司 建设项目名称 九所新区客运站工程 建设位置 乐东县九所新区九龙大道 建设规模 31764.39㎡(含地下建筑面积4906㎡) 详见建设工程规划许可变更申请审批表 备注:1、2016年12月30日，该建设单位取得乐东黎族自治县住房和城乡建设局批准的建设工程规划许可证。 2、2017年10月16日乐东县住房和城乡建设局同意该项目地下室面积由原来的7006.55平方米增加至7213.74平方米，项目总建筑面积由原来的37844.23平方米调整为37815.08平方米。 3、经建设单位申请，乐东黎族自治县规划委员会同意该证有效期延长至2018年12附图及附件名称 月30日。 4、因原国有土地使用权证已变更至乐东九所站场开发建设有限公司名下，新颁发不动产权证号为:琼(2019)乐东县不动产权第0003126号，经该公司申请，由乐东县行政审批服务局于2021年9月27日同意该项目建设单位名称变更为乐东九所站场开发建设有限公司。 5、2022年1月27日，该建设单位申请建设工程规划许可证设计方案变更，具体详见《乐东黎族自治县行政审批服务局关于九所新区客运站项目规划设计方案局部调整的批复》。 发证机关 乐东黎族自治县行政审批服务局 日期 2016年12月30日 建筑工程施工许可证 编号 469027202212210101 建设单位 乐东九所站场开发建设有限公司 工程名称 九所新区客运站工程 建筑规模 31764.39㎡ 合同工期 2022-11-01至2024-5-31 合同价格 10578.943600万元 参建单位 勘察单位 海南地质综合勘察设计院 项目负责人 邹明生 设计单位 海南津杭设计工程咨询有限公司 项目负责人 申良 施工单位 海南省中褚水电建筑有限公司 项目负责人 苏建华 监理单位 中昕国际项目管理有限公司 总监理工程师 李振华 工程总承包单位 无 项目经理 / 1、2022年1月27日，该建设单位取得乐东黎族自治县行政审批服务局批准的《建设工程规划许可证》变更(房屋建筑工程)，总建筑面积31764.39㎡(含地下建筑面积4906㎡)。 2、2018年6月29日，该建设单位取得乐东黎族自治县住房和城乡建设局核发的建筑工程施工许可证，项目名称为九所新区客运站工程(一期)，建设规模6077.88㎡，证书备注 编号4690272018062905001号由于建设单位名称更名及施工单位更换，经该公司申请，由乐东黎族自治县行政审批服务局于2022年12月21日同意该项目施工许可证撤销，重新核发。 3、该项目总建筑面积31764.39㎡(含地下建筑面积4906.00㎡):(1)客运楼(已建)总建建筑面积20683.66㎡，地下建筑面积4906.00㎡)。 发证机关 乐东黎族自治县行政审批服务局 日期 2022年12月21日 根据被评估单位提供的财务资料显示，该项目一期原由海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司开发建设，后于2022年12月海南海汽运输集团股份有限公司以在建工程作为资本金入资被评估单位，入资时一期已开发为现有状态，后由被评估单位对一期工程改造和对二期项目开发建设。根据被评估单位提供的《在建工程形象进度说明》及相关财务资料显示，该在建工程账面价值按评估基准日施工进度形象确认，因此不存在施工形象与财务状况不一致的情况，资产权属无争议。 据被评估单位介绍，该在建工程及其占用的土地不存在抵押、担保等他项权利。 （四）实物状况 一期：开发建设客运站站房综合楼，占地面积为1,643.67㎡，规划总建筑面积为6,174.73㎡，共5层，设有候乘厅、售票厅、行包用房、办公、调度室、职工餐厅、会议室、商铺等，建筑首层层高为4.8m，其它层层高为3.9m，采用框架结构，施工合同总概算金额1,446.69万元，评估基准日已完成产值1,446.69万元，施工进度为100%，于2018年1月开工建设，在完成主体施工和一层客运部分装修后，因消防主要设备系统均设计在二期地下室，一期消防设施设备无法满足消防验收要求，项目停工至今无法竣工验收，据被评估单位介绍，由二期施工单位对一期项目进行改造后同二期项目一起竣工验收。 二期：开发建设2栋写字楼和地下一层地下室，占地面积为2642.41㎡，写字楼规划总建筑面积为25,589.66㎡，均为10层的高层建筑，设置有办公用房及配套用房等，建筑高度34.3m，框架结构，其中地下室建筑面积4,906.00㎡，主要设有消防水泵房、生活水泵房、变配电房、发电机房等，采用框架剪力墙结构。施工合同总概算金额10,578.94万元，评估基准日已完成产值4,994.21万元，施工进度为47.21%，二期工程2022 11 于 年 月开工，截止评估基准日，已完成主体封顶。 据被评估单位介绍，由于企业决策原因，该在建工程目前已暂停，预计完工时间根据企业决策确定。 二、资产的法律权属核查情况： 根据被评估单位提供的报建材料、相关产权承诺，确认纳入评估范围的在建工程确属乐东九所站场开发建设有限公司所有，权属无争议，将来若发生产权纠纷，由乐东九三、评估程序 1、核对申报资料 根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表进行核实，对于申报明细表中不相符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正。 2、现场勘查 在被评估单位项目管理人员的配合下，对在建工程的工程类型、实际规模、等工程建设情况进行了解，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。 3、资料收集 收集有关于在建工程的工程合同、付款凭证等资料，并对资料进行核实。 4、评定估算阶段 根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。 四、评估依据： 1、委估资产清单； 2、市场调查资料； 3、被评估企业提供的房屋整体情况说明等有关资料； 4、财政部有关资产评估方法及管理的相关规定； 5 、评估人员对委估房屋建筑物类资产的实地勘察、分析记录及拍照。 五、评估方法 评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地查勘后，根据评估对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，经过反复研究和综合考虑，采用成本法进行评估（不包含土地使用权价值）。 评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润1、建安造价、前期费用及其他费用的确定 建安造价：是指建设期内直接用于工程建造、设备购置及其安装的费用。 前期费用及其他费用：依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付生产或使用止的整个建设期间，除建安造价以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效益或效能而发生的各项费用，如建设单位管理费、勘查设计费、前期咨询费、监理费等。 （1）一期 场情况，再按照估价期日建筑材料价格及人工费用水平，按类比法估算拟建建筑物的评估基准日的建安造价。 ②前期费用及其他费用：本次评估依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定前期费用及其他费用取值。 （2）二期 通过被评估单位提供的明细账、工程合同等资料，评估对象账面价值为建安成本、前期费用及其他费用，不包含建设单位管理费，考虑二期建设时间距离评估基准日较近，通过市场调查及咨询，类似规模工程的建安造价、前期费用及其他费用变动较小，本次评估账面已有的建安造价、前期费用及其他费用时按核实后的价值确定，建设单位管理费依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定取值。 2、资金成本的确定 LPR 根据项目规模，评估人员核定其合理建设工期，选取相应的 贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即： 合理工期 ( /2) 资金成本=建设期均匀投入的费用×[(1+贷款利率) -1]+建设初期一次性投入合理工期 ( ) 的费用×[(1+贷款利率) -1] 建设期均匀投入的费用包括：建安造价、监理费、建设单位管理费等；建设初期一次性投入的费用：基础设施配套费、勘查设计费、招标代理费、编制费等 3、开发利润 被评估单位属于房地产开发业中的物业管理类，本次评估参考《2023年企业绩效评价标准值》中物业管理类国有资本回报率平均值4.1%确定开发利润率。 开发利润=（不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本）×4.1%六、案例分析： 案例：九所新区客运站项目二期工程（在建工程评估明细表序号1） 评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润（一）建安造价、前期费用及其他费用 考虑二期建设时间距离评估基准日较近，通过市场调查及咨询，类似规模工程的建安造价、前期费用及其他费用变动较小，本次评估账面已有的建安造价、前期费用及其他费用时按核实后的价值确定。 建设单位管理费参考《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》计算出的项目建设管理费总额控制数费率表 工程总概算（万元） 费率（%） 1000以下 2.0 1001-5000 1.5 5001-10000 1.2 10001-50000 1.0 50001-100000 0.8 100000以上 0.4 注：计费基数扣除建设用地和项目建设管理费。 本次评估计算工程总概算按在建工程评估值（不含开发利润）确定，采用迭代计算后扣除建设管理费、建设用地费的工程总概算金额为51,196,962.71元，则：建设管理费=(1000×2%+（5000-1000）×1.5%+（51,196,962.71/10000-5000）×1.2%)×10000 =1,014,363.55元 建安造价、前期及其他费用明细如下： 名称 金额（元） 备注 建安造价 45,818,434.82 建设期均匀投入 前期费用及其他费用 4,969,989.10 其中：建设管理费 1,014,363.55 建设期均匀投入 跟踪审计费 433,564.35 建设期均匀投入 监理费用 建设期均匀投入 113,689.32 其他建设期费用 3,408,371.88 预计建设期初投入 （二）资金成本 根据在建工程体量及评估人员市场调查，类似规模房地产开发建设周期一般为1-3年，结合实际开发状况，开发周期设定为1.5年，通过网站查询及内插法测算，1.5年期LPR为3.51%，则： （ ） 1.5/2 资金成本=（45,818,434.82+1,014,363.55+433,564.35+113,689.32）×[（1+3.51%）1.5 -1]+3,408,371.88×[（1+3.51%） -1] =1,422,902.29元 （三）开发利润 2023 被评估单位属于房地产开发业中的物业管理类，本次评估参考《 年企业绩效评价标准值》中物业管理类国有资本回报率平均值4.1%确定开发利润率。 =（45,818,434.82+4,969,989.10+1,422,902.29）×4.1% =2,140,664.38元 （四）评估值 评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润=45,818,434.82+4,969,989.10+1,422,902.29+2,140,664.38 =54,351,991.00元 七、评估结果 73,172,752.00 5,690,578.70 经上述测算，委估在建工程总评估值为 元，评估增值 元，增值率为8.43%。 八、评估增减值原因分析： 增值主要原因：九所新区客运站项目账面价值不包含建设管理费、资金成本、开发利润，评估考虑了建设管理费、资金成本、开发利润造成评估增值。 无形资产评估技术说明 一、土地账面情况 乐东九所站场开发建设有限公司填制的委估无形资产为位于九所新区九龙大道北侧一宗土地面积17,161.86㎡商务金融用地，账面原值1,480,099.64元，账面净值815,092.47元。 二、委估宗地概况 根据被评估单位提供《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126号）和评估申报表，账面记录的无形资产为位于九所新区九龙大道北侧一宗土地面积为17,161.86㎡的商务金融用地。该国有建设用地使用权权利人为乐东九所站场开发建设有限公司，用途为商务金融用地，权利性质为出让，使用期限至2070年5月30日止。 宗地一面临次干道（龙湖大道），形状较规则，宗地开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地内场地正在建设九所新区客运站项目。 经被评估单位介绍，不存在抵押、担保等他项权利。 三、评估过程 （一）资产的清查与核实 1．根据资产评估的原则和程序，根据被评估单位提供的评估资料，进行土地面积、容积率、土地情况等情况的核实。 2、对照有关资料对委估宗地进行查勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。 （二）评定估算 1．就本次评估涉及到的委估宗地，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。 2、根据收集掌握的有关资料，运用适当评估方法，并掌握委估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位条件，对委估宗地进行综合评定估算。 （三）评估汇总 在完成评估计算工作后，对评估结果进行汇总过程。 （四）归纳、整理评估资料，计算确定评估值，撰写资产清查核实说明及评估技术说明。 四、评估依据 1、有关政策法规和文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号)； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号)； （3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号)；（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)； （5）《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地评估规程>的通知》(国土资发[2002]195号)； （6）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）； 7 （）土地所在地有关部门颁布的法规、通知、文件。 2、有关技术标准 （1）《城镇土地评估规程》(GB/T18508-2014)； （2）《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)； （3）《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)； （4）《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》。 3 、其他资料 （1）被评估单位提供的有关资料； （2）评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 五、评估原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的评估，我们在本次评估过程中，根据土地评估技术规程及委估宗地的具体情况主要遵循以下原则：（未完）  |