大连重工(002204):大开房地价估字［2024］第028-1号房地产估价报告
原标题:大连重工:大开房地价估字［2024］第028-1号房地产估价报告 DKREA _______________________________________________________ 房地产估价报告 【估价项目名称】大连华锐重工集团股份有限公司位于大连金普新区（原大连经济技术开发区）金石滩云港街36号的房地产及相关附属构（建） 筑物价值评估报告 【估价委托人】大连金普新区金石滩街道办事处 【房地产估价机构】大连大开房地产土地评估咨询有限公司 【注册房地产估价师】邵 萍（注册号:2120070190） 吴旭芬 （注册号:2119980035）` 【估价报告出具日期】 2024年09月04日 【估价报告编号】大开房地价估字[2024]第028-1号 Re a l E s t at DALIAN DAKAI Appraisal & Investment Consulting Co.,LT … ////// … … …… TEL/(0411)87626750 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 致估价委托人函 大连金普新区金石滩街道办事处： 因贵方征收管理的需要，我公司接受委托，选派专业估价人员，遵 循公认的估价程序，依据有关法律法规和估价标准，运用成本法，对位于大连金普新区（原大连市大连经济技术开发区）金石滩云港街36号的大连华锐重工集团股份有限公司房地产及相关附属构（建）筑物进行了专业分析、测算和判断，有关结果如下。 估价结果摘要
大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 目 录 估价师声明 .................................................. 4 估价假设和限制条件 .......................................... 5 房地产估价结果报告 .......................................... 8 一、估价委托人 ........................................... 8 二、房地产估价机构 ....................................... 8 三、估价目的 ............................................. 8 四、估价对象 ............................................. 8 五、价值时点 ............................................ 15 六、价值类型 ............................................ 15 七、估价原则 ............................................ 16 八、估价依据 ............................................ 17 九、估价方法 ............................................ 18 十、估价结果 ............................................ 22 十一、注册房地产估价师 .................................. 23 十二、实地查勘期 ........................................ 23 十三、估价作业日期 ...................................... 23 附 件 ................................................... 24 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 估价师声明 1．注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确 的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2．估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3．注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利 益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4．注册房地产估价师按照《房地产估价规范》（中华人民共和国国 家标准GB/T 50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T 50899—2013）的规定及相关专项标准进行估价工作，撰写估价报告。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 估价假设和限制条件 一、估价假设 (一)一般假设 1.本次估价以估价对象产权明晰，手续合法为前提。 2.本次估价以有关估价对象的利用处置方式、程序符合国家、地方 有关法律、法规为前提。 3.本次价值时点确定为大金普征办发【2024】28号《关于下发金普 新区2024年第十七批征收工作计划的通知》发布之日，即2024年08月20日；注册房地产估价师邵萍、吴旭芬对估价对象进行实地查勘日期分别为2024年08月21日和2024年09月03日，本次估价假定估价对象 房地产状况于价值时点与实地查勘之日保持一致。 4.本次评估未考虑出租因素、未来处置风险、估价对象及其权利人 已承担的债务、或有债务对其价值的影响，未考虑估价对象权属发生转移时应向国家交纳的税费以及可能存在欠费等对估价结果的影响。如上述条件发生变化，估价结论应做出相应调整。 5.估价机构和注册房地产估价师对委托提供的作为估价依据的权 属、面积、用途等资料在无法进行核查验证的情况下进行了审慎的检查，在不知道且无理由怀疑其真实性、完整性、真实性及合法性且未予以核实的情况下，假定其真实、完整、准确及合法。 6.估价机构和注册房地产估价师对房屋结构安全、环境污染等影响 估价对象价值价格的重大因素给予了关注，在不知道且无理由怀疑估价DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能够安全使用。 7.本次评估的估价对象位置和范围由相关当事人现场指认，若估价 人员实地查勘位置和范围等情况与实际不符，应重新估价或本报告无效。 8..本次估价对象的房屋及附属构（建）筑物的面积等相关数据，依 据大连金地测绘有限公司出具的大金测字【2023】第056号《大连经济技术开发区云港街36号测绘报告》确定，如有变动，应重新调整估价结果或本报告无效。 （二）未定事项假设 估价报告无未定事项假设。 （三）背离事实假设 估价报告无背离事实假设。 （四）不相一致假设 估价报告无不相一致假设。 （五）依据不足假设 估价报告无依据不足假设。 二、估价报告使用限制 估价报告使用限制如下： （一）估价报告用途 估价报告和估价结果仅为估价委托人—大连金普新区金石滩街道办 事处在估价报告中说明的估价目的下使用，不得做其他用途。 （二）估价报告使用人 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 本估价报告仅为估价委托人—大连金普新区金石滩街道办事处及相 关管理部门使用。报告解释权为本估价机构所有，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 （三）估价报告使用期限 估价报告使用期限自估价报告出具日起一年，即自2024年09月04 日起至2025年09月03日止。 估价委托人或评估报告使用人应按照法律规定和本报告载明的用 途、使用人、使用期限等使用范围使用本估价报告，估价委托人或评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的，本估价机构和估价师依法不承担责任的。 （四）估价报告使用的其他注意事项 1.本次估价结论是指在目前房地产市场状况下，估价对象在现状利 用条件下的房屋价值，包含房屋、国有土地使用权、室外相应的附属构（建）筑物等，不包含房屋内动产以及依附于估价对象的债权、债务以及特许经营权价值。 2.估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力 和其他不可抗力对估价结论的影响。 3.估价报告未考虑特殊交易对估价结果的影响。 4.报告解释权为本估价机构所有，未经本公司同意，报告的全部或 部分内容不得发表于任何公开媒体上。 5. 本报告出具原件壹式伍份，交付估价委托人肆份，本机构存档壹 份。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 房地产估价结果报告 一、估价委托人 单位名称：大连金普新区金石滩街道办事处 住 所：大连金普新区金石滩街道 联 系 人：孙波 二、房地产估价机构 单位名称：大连大开房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人：李洁 办公地址：大连开发区黄海西路169号房地产交易市场603室 估价机构资质：行政许可决定书号——建住房许（2013）503 证书编号——建房估证字[2013]094号 等级—— 国家一级 三、估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提供依 据，评估被征收房地产的价值。 四、估价对象 （一）估价对象范围 估价对象：大连华锐重工集团股份有限公司位于金普新区（原大连 市大连经济技术开发区）金石滩云港街36号的房地产及其附属构（建）筑物。 财产范围：包含房屋、国有土地使用权、与建筑物不可分离的室内 二次装修、室外相应的附属构（建）筑物以及保证估价对象正常运转的DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 给排水、电力、通讯、供暖等配套设施设备等，不包含房屋内动产以及依附于估价对象的债权、债务以及特许经营权，地下资源、埋藏物和市政公用设施。 （二）估价对象基本状况 估价对象所占用地为独立院落，形状规则，院内地面为水泥地面， 四周由围墙围护，进场大门位于院落西侧。 1.名称：大连华锐重工集团股份有限公司位于大连金普新区（原大 连经济技术开发区）金石滩云港街36号的房地产及相关附属构（建）筑物。 2.坐落：大连金普新区（原大连市大连经济技术开发区）金石滩云 港街36号。 3.空间范围：估价对象土地证用地红线内范围，北至金港路，西至 云港街，隔路为大连獐子岛渔业集团股份有限公司，南至“庙上小区”，东至庙上村房屋。 4.规模及用途：估价对象房屋共计11处, 实测总建筑面积：5047.73 ㎡；（其中1处已办理《房屋所有权证》,证载建筑面积：3854㎡，房屋用途：商业）；附属构（建）筑物19项；国有土地使用权面积：6666.00㎡，土地用途：餐饮旅馆业用地。 5.权属：权利人为大连华锐重工集团股份有限公司。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 房屋所有权权属登记信息及用途
国有建设用地土地使用权权属登记信息及用途
1.建筑规模： 估价对象房屋共计11处，实测总建筑面积：5047.73㎡，其中1处 已办理《房屋所有权证》，证载建筑面积为3854㎡，规划用途为商业，无证部分建筑面积1193.73㎡。各房屋的层数及高度详见《建筑物基本状况表》。 2.建筑外观：详见《建筑物基本状况表》。 3.建筑结构：详见《建筑物基本状况表》。 4.设施设备：详见《建筑物基本状况表》。 5.装饰装修：详见《建筑物基本状况表》。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 6.建筑性能：各房屋建筑性能一般。部分已做防水、保温及隔热层 处理，通风采光条件一般。 7.空间布局：各房屋空间布局合理，功能分区明确。 8.新旧程度：房屋建成年代约为1993年，根据房屋完损等级评定标 准，房屋成新详见《建筑物基本状况表》。 建筑物基本状况表
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（四）土地基本状况 1.面积：土地使用权面积为6666㎡。 2.四至：北至金港路，西至云港街，隔路为大连獐子岛渔业集团股 份有限公司，南至“庙上小区”，东至庙上村房屋。 3.形状：占地形状为规则多边形。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 4.土地开发程度：经估价人员现场查勘，地上已建成房屋，宗地现 状开发程度已达到红线外“六通”（即通供水、通排水、通电、通暖、通讯、通路）。 5.土地使用期限：至2040年08月10日。 6.规划条件：不详。 （五）附属构（建）筑物 依据附属构（建）筑物查勘明细表，征收的附属构（建）筑物共计19项，详见评估报告附表。 （六）房地产权益状况 依据委托人提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》等相关 资料，房屋及土地权益状况如下： 1.房屋权益状况：房屋所有权人为大连华锐重工集团股份有限公司，产权证号为大房权证开字第K43232号，证载建筑面积为3854㎡，规划用途为商业。依据大连金普新区不动产登记中心查询该房屋权属状况，无查封无抵押。 2.土地权益状况：土地使用权人为大连华锐重工集团股份有限公司，使用权类型为出让，用途为餐饮旅馆业用地， 终止日期为2040年08月10日；依据大连金普新区不动产登记中心查询该土地权属状况，无查封无抵押，地上已建成房屋及附属构（建）筑物。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 估价对象土地证红线范围内房屋共计11处，其中1处房屋已办理《房 屋所有权证，无抵押、无查封。因此估价师认为估价对象于价值时点的权益状况是完整的，权属清晰，权益状况较好。 （七）区位条件概况 估价对象位于大连金普新区金石滩街道，地处金普新区东部，东与 大李家街道相邻，南临黄海，西与董家沟街道毗邻，北与得胜街道接壤，辖区东西最大距离10.2千米，南北最大距离10.1千米，总面积115.6 平方千米，区域位置较好。辖区内的金石路为区域交通主干道，是开发区与金石滩互通纽带之一，路况较好，对外交通方便程度较好；区域内有昌赫803路、金石滩1路等多条公交线路经过并设有站点，公共交通状况较好。 估价对象所处区域为企业及民宅集聚区，产业聚集度高，区域内居 住人口主要为企事业单位人员和外来务工人员，人文环境一般，估价对象所在区域基础设施已达到“六通”（通路、通电、通上水、通排水、通暖、通讯），能满足企业和居民的生产生活需要。 五、价值时点 根据估价目的，并经委托方确认，价值时点确定为大金普征办发 （2024）28号《关于下发金普新区2024年第十七批征收工作计划的通知》发布之日，即2024年08月20日。 六、价值类型 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 被征收房屋价值是指被征收房屋及相应的附属构筑物在正常交易情 况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 不考虑租赁因素的影响是指评估被征收房屋无租约限制的价值不考 虑抵押、查封因素的影响是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 七、估价原则 本次评估遵循独立、客观、公正原则，以及合法原则、价值时点原 则、替代原则、最高最佳利用原则与谨慎原则。 1、独立客观公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是，公平正 直的评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2．合法原则：要求房地产估价结果是在依法判定的估价对象状况下 的价值或价格的原则。 3．价值时点原则：要求估价结果应是根据估价目的确定的某一特定 时间点的合理价值或价格的原则。 4．替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下 的价值或者价格偏差在合理范围内的原则。 5．最高最佳使用原则：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为 前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用的原则。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 八、估价依据 1.法律、法规和政策性文件 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）； （2）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第41 号）； （3）《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）； （4）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46 号）； （5）《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号。 2.技术标准、规程、规范 （1）中华人民共和国国家标准（GB/T50291-2015）《房地产估价规范》； （2）中华人民共和国国家标准（GB/T50899-2013）《房地产估价基本术语标准》； （3）中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部)2011年6月3日公 布建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》； （4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508--2014）； （5）原城乡建设环境保护部1984年11月8日公布，1985年1月1 日试行《房屋完损等级评定标准(试行)》。 3.委托人提供的相关资料 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 （1）大房权证开字第K43232号《房屋所有权证》； （2）大开金国用（2011）字第0141号《国有土地使用证》； （3）大连金普新区自然资源局出具的大金普自资函（2023）474号《关于协助查询金石滩京东达鹤文旅休闲食品中心项目用地内被征收企业用地及房产权属问题的复函》； （4）大连金地测绘有限公司出具的大金测字【2023】第056号《大连经济技术开发区云港街36号测绘报告》； （5）大金普征办发[2024]28号《关于下发金普新区2024 年第十七批征收工作计划的通知》； （6）房地产估价委托合同书； （7）委托人提供的其他相关资料。 4.估价人员调查收集的相关资料 本估价机构掌握的有关市场资料及估价人员对估价对象实地查勘 所获取的材料等。 九、估价方法 （一）估价方法选择 根据《房地产估价规范》，房地产估价常用的方法有比较法、收益 法、成本法和假设开发法。本次评估的估价对象为国有餐饮旅馆业用地上的房地产，证载用途为商业，曾作为大起宾馆使用，现状闲置，各估价方法的适用性分析如下： 1．比较法 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。采用比较法对房地产进行估价需要具备的条件是在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，难以采用比较法估价。 本报告估价对象为商业用房，规模较大，有独立院落，类似商业市 场整体交易的实例较少，因此不适宜采用比较法进行估价。 2．收益法 收益法，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收 益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采用收益法对房地产进行估价需要具备的条件是房地产的未来收益和风险都能够较准确的量化。 本报告估价对象作为商业用房，目前处于空置状态，无收益，由于 房屋成新率较低，基本为一般损坏房，无法取得预期收益。根据以上分析，本报告不采用收益法进行估价。 3．成本法 成本法，是求取估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。采用成本法对房地产进行估价需要具备两个条件，一是自由竞争，二是该种房地产本身可以大量重复生产。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 估价对象所占用地为国有出让餐饮旅馆业用地，其地上房屋为商业 用房等，同类型的餐饮旅馆业用地用房建筑市场信息也是比较透明的，其建造成本可测量，因此可采用成本法进行估价。 4．假设开发法 假设开发法，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续 开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 假设开发法一般适用于对具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产。采用假设开发法对估价对象进行估价的效果，除了取决于估价专业人员对方法本身掌握的如何，还要求有一个良好的社会经济环境。 本报告估价对象为已建成房屋，无需再行开发，也不具有再开发潜 力，因而不具备采用假设开发法进行估价的条件。 综合以上分析，本报告采用成本法对估价对象市场价值进行评估， 而不采用市场法、收益法和假设开发法。 （二）成本法定义或内涵 成本法是测算出估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折 旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 （三）估价技术路线 1.房屋 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 根据上述分析本次评估采用成本法进行估价。根据《房地产估价规 范》规定，成本法估价时可选房地合估路径和房地分估路径，本次依据估价目的及本项目的具体情况，本次评估采用房地分估的路径。 估价的具体技术思路：把房地产当作土地和建筑物两个相对独立的 部分拼装而成，先分别求取土地和建筑物的重新购建成本，然后两者相加。 公式如下：旧的房地产价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成 本-建筑物折旧 （四）估价测算过程 1.有证房屋测算过程 ⑴测算土地成本 土地成本选取市场比较法和成本逼近法进行测算。 市场比较法是在求取待估宗地价格时根据替代原则，将待估宗地与 在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地价格的方法。 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加 上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 通过上述方法的应用分析，市场比较法和成本逼近法在考虑影响土 地价值的各种因素时侧重面有所不同，采用加权平均方法最终测算出土地成本。 ⑵测算建设成本 ⑶测算管理费用 ⑷测算销售费用 ⑸测算投资利息 ⑹测算销售税费 ⑺测算开发利润 ⑻测算重置成本 ⑼测算建筑物折旧 ⑽房地产价值的确定 2. 附房及附属构（建）筑物价值的确定 根据估价目的，结合估价对象的实际状况及地方文件等相关规定， 附房及附属构（建）筑物的价值按照建筑安装工程费乘以成新率求取。 十、估价结果 在评估过程中，估价人员对估价对象进行实地勘查，同时在广泛搜 集与之相关的房地产信息基础上，综合分析影响估价对象市场价值的各种因素，并选用科学、合理的估价方法进行评估。最终评定估价对象于价值时点2024年08月20日的市场价值为12121750元；大写人民币壹 仟贰佰壹拾贰万壹仟柒佰伍拾元整。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 附 件 1. 估价对象位置图； 2. 估价对象照片； 3. 房地产征收估价汇总表及房屋/附属构(建)筑物评估价值明细 表； 4. 房地产估价委托合同书； 5. 大金普征办发[2024]28号《关于下发金普新区2024 年第十七批 征收工作计划的通知》； 6.《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件； 7. 大连金普新区自然资源局出具的大金普自资函（2023）474号《关于协助查询金石滩京东达鹤文旅休闲食品中心项目用地内被征收企业用地及房产权属问题的复函》； 8.大连金地测绘有限公司出具的的大金测字【2023】第056号《大 连经济技术开发区云港街36号测绘报告》； 9. 房屋、附属构（建）筑物现场勘查表； 10. 委托人提供的其他相关资料； 11. 估价机构营业执照和备案证书； 12. 注册房地产估价师注册证书。 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 估价对象位置图 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 估价对象照片 测绘号1 宾馆 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 测绘号2冷库 测绘号2-1设备间 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 测绘号3加工间 测绘号4锅炉房 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 测绘号5泵房 测绘号6冷库 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 测绘号7房屋 测绘号8房屋 DKGB 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 大連大開房地產土地評估諮詢有限公司 测绘号9轻钢房 DKGB
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