光明地产(600708):海博斯班赛评估报告
2024年10月28日 中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执
東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 声明 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发 布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评 估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反 前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。 十、我们对设备、建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 目录 资产评估报告 （目录） 声明 .............................................................................. 1 目录 .............................................................................. 2 摘要 .............................................................................. 3 正文 .............................................................................. 5 一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ..................................................................... 5 （一） 委托人概况 ......................................................................... 5 （一） 评估方法概述 ...................................................................... 15 （二） 评估方法的选择 .................................................................... 16 （三） 资产基础法介绍 .................................................................... 17 八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 29 九、 评估假设 ....................................................................................................................................... 31 （一） 基本假设 .......................................................................... 31 （二） 一般假设 .......................................................................... 31 十、 评估结论 ....................................................................................................................................... 32 （一） 相关评估结果情况 .................................................................. 32 （二） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明 .......................................... 32 （三） 关于评估结论的其他考虑因素 ........................................................ 33 （四） 评估结论有效期 .................................................................... 33 （五） 有关评估结论的其他说明 ............................................................ 33 十一、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 34 十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 36 十三、 评估报告日 ................................................................................................................................... 37 附件 ............................................................................. 39 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估 报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权。 评估对象：被评估单位股东全部权益价值。 评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值212,205,764.40元，负债合计账面价值137,148,442.99元，所有者权益75,057,321.41元。 价值类型：市场价值 评估基准日：2024年7月31日 评估方法：采用资产基础法，本评估报告结论依据资产基础法的评估结果。 评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币379,035,579.22元。大写：人民币叁亿柒仟玖佰零叁万伍仟伍佰柒拾玖元贰角贰分。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期自评估基准日2024年07 月31日至2025年07月30日。 如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准 程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅 适用于本报告所示经济行为。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 正文 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际 物流有限公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流 有限公司股东全部权益价值 资产评估报告 东洲评报字【2024】第2390号 正文 法定代表人：陆吉敏 统一社会信用代码：91310000132209965Q 注册资本：222863.6743万人民币 成立日期：1993年01月04日 营业期限：1993年01月04日至无固定期限 企业类型：其他股份有限公司(上市) 注册地址：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A-75室 经营范围：房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
2020年4月，根据《股东决定》，公司股东名称由上海海博股份有限公司变更为光明房地产集团股份有限公司。本次变动后，股东结构和股权比例如下：
東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
企业执行企业会计准则。增值税率为 9%、6%、5%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的5%、3%、2%，所得税率为25%。 （三） 委托人与被评估单位之间的关系 委托人于评估基准日持有被评估单位100.00%股权,为其控股股东。 （四） 其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、相关管理及监管单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 二、 评估目的 根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公 司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]220号），光明房地产集团股份有限公司拟 转让上海海博斯班赛国际物流有限公司全部股权。本次评估目的是反映上海海博斯班 赛国际物流有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值合伙）审计，出具了标准无保留意见的专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14342号。 （三） 委估资产的主要情况 本次评估范围中委估资产主要为流动资产、非流动资产，其中非流动资产主要包括固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产，具体情况如下： 1. 流动资产 流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等组成。 2. 房屋建筑物类 本次纳入评估范围的主要包括房屋建筑物。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
3. 设备 固定资产-设备类主要系电子设备及运输设备。其中，电子设备主要系家具、电视监视系统等；运输设备主要包括福田牌BJ5088XXY-F2两辆。 4. 长期待摊费用 长期待摊费用主要系办公室装修、屋面采光带工程款摊销、应急系统及防火门等。 5. 递延所得税资产 递延所得税资产主要系企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同而产生的可抵扣暂时性差异。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
“公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。 五、 评估基准日 本项目资产评估基准日为2024年7月31日。 评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利，以及评估基准日前后利率和汇率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。 六、 评估依据 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下： （一） 经济行为依据 1. 《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限公司 100%股权的立项批复》（光明战投[2024]220号）。 （二） 法律法规依据 1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务大会常务委员会第五次会议通过）； 8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，国务院令第709号修订）； 9. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，2020年国务院令第732号修订）； 10. 《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资办发[1992]36号）； 11. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）； 12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 13. 《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、证监会、财政部令第36号）； 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 14. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941 号）； 15. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）； 16. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估[2018]353号）； 17. 《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》（沪国资委评估[2019]366号）； 18. 《上海市企业国有资产评估核准备案操作手册》（沪国资委评估[2020]100号）； 26. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过）； 27. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过） 28. 其他与评估工作相关的法律法规。 （三） 评估准则依据 1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）； 2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）； 3. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）； 4. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）； 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 5. 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）； 6. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）； 7. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）； 8. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）； 9. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）； 10. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）； 2. 机动车行驶证； 3. 重要资产购置合同或记账凭证； 4. 固定资产台账、记账账册等； 5. 其他资产权属证明资料。 （五） 评估取价依据 1. 全国银行间同业拆借中心受权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）； 2. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表； 3. 中国人民银行外汇管理局公布的基准日汇率中间价； 4. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社； 5. 《中国汽车网》等网上汽车价格信息资料； 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 6. 设备网上可予查询的价格信息资料； 7. 《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》； 8. 《上海市安装工程概算定额（2020）》； 9. 上海市建筑工程相关费用的有关规定； 10. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》； 11. 房地产专业网络平台挂牌信息； 5. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料； 6. 其他相关参考资料。 七、 评估方法 （一） 评估方法概述 依据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则—资产评估方法》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。 依据《资产评估执业准则—企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、资产基础法三种基本方法： 收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企业東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对 象价值的评估方法。对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，评估 结果说服力强的特点。 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表 内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结果具有较好的可靠性和说服力。根据企业规划，斯班赛的国际货物运输代理业务即将转移至其他方处，此前涉及到的所有相关资产及人员截止至评估基准日也已经转移完毕，未来主营业务仅保留自有仓库租赁服务及少量人员以维持经营。从资产基础法评估过程中已经对于企业的核心资产采用了两种方法评估，其中房地合一收益法的评估过程即模拟了企业的经营模式，已经从资产获利能力的角度去评价资产，实质与收益法相同，相应的参数也完全一致。 经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，或者即使有少数案例，但是相关交易背景、東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 交易案例的经营财务数据等信息无法从公开渠道获得，信息的不完整导致本次不具备 采用市场法评估的基本条件。 综上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。 （三） 资产基础法介绍 资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求 得企业股东全部权益价值的方法。 收款项的评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 3. 其他流动资产 主要为企业待抵扣的增值税进项税额，本次按核实后账面值确定评估值。 4. 房屋建筑物类 房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。 （1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。 （2）有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法。 （3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。 （4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 一种评估方法。 （5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进 行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。 根据《资产评估执业准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价 值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法 的适用性选择恰当的评估方法。 n Fi 计算公式：P＝ ? i (1+ r) i?1 其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。 上式中Fi＝租赁收入—年运营费用 租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1—空置率及租金损失率）后获得，包括年租金收入和年押金利息收入。 年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、税金附加、所得税等。 根据上述公式，运用收益法估价应按下列步骤分别获取数据： 1）租金的确定 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 的租金应采用正常客观的租金。 测算客观租金水平时，一般应选取多个同地段、同类型房地产的租金交易案例，经 综合分析案例房地产各因素与委评房地产对应因素的差异后确定首年租金水平（可参 考市场法中考虑的相关因素）。 2）租金增长率的确定 租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用，主要包括房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中小修。维修费率一般为建筑物重置价的一定比例。 6）保险费 保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险标的除了房屋重要结构（屋墙、屋顶、屋架）之外，还包括房屋的附属设备，比如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、管道煤气、供电设备及厨房配套的设备等。此外，还可以包括室内装修物。保险费率一般为建筑物重置价的一定比例。具体费率可参照社会主要保险公司的费率执行。 7）房产税 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权 所有人征收的一种财产税。根据相关税法规定，出租性房地产必须按照租金收入计征 房产税，房产税率为租金收入的12%。 8）税金及附加 城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城 市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。它是以纳税人a.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应按土地年限确定收益年限，建筑物经济耐用年限到期后考虑增加维修费用，以使建筑物使用到土地使用权期限； b.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值； c.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。 d.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的住宅房地产，收益价值应为按建 筑物年限确定收益期计算的价值。 10）折现率的确定 折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。 折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收 益率）。折现率的测算一般可采用以下两种方法： 成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方式。 计算公式为： 资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率 重置价格： （1）主要房屋建筑物和构筑物根据企业提供的资料及评估人员现场勘查确定委估房产的工程量，根据《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》、《上海市安装工程概算定额（2020）》以及《关于做好增值税税率调整后本市建设工程计价依据调整工作的東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 定建筑安装的重置造价。 （2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋 建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单 位面积（或长度）重置单价。 从2016年5月1日起，在全国范围内全面实现营业税改征增值税，建筑业、房地 产业、金融业、生活服务业等由缴纳营业税改为缴纳增值税，因此本次评估房屋建筑物主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，综合确定成新率。具体说明如下： ①年限法理论成新率的确定 计算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。 尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。 ②打分法技术测定成新率的确定 依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重 结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、 电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋 予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。 计算公式： 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评采用市场法求取土地使用权价格的公式如下： 土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。 即V＝VB×A×B×D×E 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和个 别因素的影响。 a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价 格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。 交易日市场指数 可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格 c.区域因素 聚集程度：对于工业用途的宗地，其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企业的品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区等等园区效应会对土地的价值有提升作用，而孤立荒僻的环境会造成价值的偏低，因此一般以委评对象自身情况为标准修正。 交通条件：对于宗地的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的土地使用价值，一般以委评对象为标准，对可比案例的交通条件分東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市 政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市 政配套能提升宗地及其上地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委评对象 为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级修正。 环境景观：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、地上建筑物周 边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况，自然景观条件等。在市区内，宗地面积：主要勘查土地的面积，包括建设用地面积与代征地面积，一般土地面积越大，土地使用率越高、更利于施展和规划布局，而宗地面积过小影响正常生产经营则会造成不利影响，以委评对象为标准进行修正。 土地形状：宗地的外轮廓形状也会影响地价水平，一般而言、规则的矩形或多边形场地其可利用程度较好，场地规整正气，便于布局规划，地上面积可以得到充分利用，而长条形、三角形等不规则形状可能造成使用价值偏低，一般以委评对象为标准修正。 临路状况：宗地位置距离所临道路的垂直距离也会对土地价值有较大影响，其深度越大、土地进出越不便，受到临街道路附加价值越低，被埋置于其他宗地之后，可辨认程度越低，土地价值也越低。 容积率：工业用地容积率对地价的影响较小，根据《国务院关于促进节约集约用地東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 的通知》（国发[2008]3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前 提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一 步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地 价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。 开发程度：除了场地外的社区配套和公共服务设施，宗地价值还受到红线内场地 平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，一般新增出让用地为毛地状态，尚需进行现基准日市场指数 100 100 ? ? ? 交易日市场指数 各区域因素打分指数 各个别因素打分指数 5. 设备类资产 根据《资产评估执业准则—机器设备》，执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。本次通过对所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要采用成本法进行评估。 通过对被评估单位所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要采用重置成本法进行评估。 ▲成本法：根据现行时点条件下按照重建或者重置被评估对象设备的思路，即基東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 值和经济性贬值），以此确定评估对象价值的资产评估方法。 重置成本一般为更新重置成本，包括直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理 的利润。 评估价值=重置成本-实体性贬值－功能性贬值-经济性贬值 =重置成本×综合成新率 （1）机器设备及其他电子设备 值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。故本次评估中对于符合上述条件设备的重置成本中均不含增值税。 重置全价计算公式： 设备重置全价（不含增值税）=设备购置价（不含增值税）+运杂费（不含增值税）+安装调试费（不含增值税）+前期工程及其他费用（不含增值税）+资金成本 对价值量较小的电子及其他设备，无需安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行不含税市场购置价格确定。 ①设备购置价的确定 对中小设备通过查询评估基准日的设备报价信息确定；对没有直接市场报价信息的设备，主要通过参考同类设备的现行市场购置价确定。 ②运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用的确定 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费等。 ③资金成本的确定 按照设备安装调试或购建的合理工期，参照评估基准日全国银行间同业拆借中心 公布的同期贷款市场报价利率（LPR），并假定在各合理工期内资金按均匀投入计算。 B.综合成新率的确定 一般简单设备综合成新率直接采用理论成新率或观测值确定。 数，再结合其它各类影响因素对基础成新率进行修正后合理确定综合成新率。 C.评估值的确定 评估值=重置成本×综合成新率 车辆牌照费按上海国际商品拍卖有限公司公布的评估基准日当月上海市单位非营业性客车额度拍卖成交均价评估。 车辆牌照费不计成新率，直接加计入评估值中。 ▲对部分存在市场交易活跃的老旧电子设备如电脑等，直接采用类似二手设备市场价格确定评估值。 6. 长期待摊费用 评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，了解入账依据、摊销年限，并抽查有关摊 销凭证。 评估人员审查了相关的合同、对摊销过程进行了复核，经过清查，企业摊销正常。 本次纳入房屋建筑物进行评估。 7. 递延所得税资产 递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规资产评估所需的各项文件和资料。 （二） 现场评估阶段 根据本次项目整体时间安排，现场评估调查工作阶段是2024年8月22日～8月25日。 经选择本次评估适用的评估方法后，主要进行了以下现场评估程序： 1. 对企业申报的评估范围内资产和相关资料进行核查验证： （1）听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状，了解企业相关内部制度、经营状况、资产使用状态等情况； （2）对企业提供的资产评估申报明细表内容进行核实，与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整或补充； （3）根据资产评估申报明细表内容，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点； 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 （4）查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的权属资料 进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资产 权属是否属于企业、是否存在产权纠纷； （5）对设备、房屋建筑物及土地使用权类资产，了解管理制度和实际执行情况， 以及相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资料、 竣工验收资料、土地规划文件等。对通用设备，主要通过市场调研和查询有关价格信息（三） 评估结论汇总阶段 对现场评估调查阶段收集的评估资料进行必要地分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据选定的评估方法，选取正确的计算公式和合理的评估参数，形成初步估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总形成初步评估结论，并进行评估结论的合理性分析。 （四） 编制提交报告阶段 在前述工作基础上，编制初步资产评估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通交换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经履行完毕公司内部审核程序后向委托人提交正式资产评估报告书。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 九、 评估假设 本项目评估中，资产评估师遵循了以下评估假设和限制条件： （一） 基本假设 1. 交易假设 交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估资产 的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先假定被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。 （二） 一般假设 1.本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大影响。 2.本次评估没有考虑被评估单位及其资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。 3.假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税政東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
1) 固定资产 固定资产账面净值14,852.49万元，评估净值为45,995.19万元，增值31,142.70万元。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 （1）房屋建筑物类：增值主要原因系账面值反映的是建造成本折旧后余额，而近 年来上海市房地产租金收益不断上涨，故导致增值。 （2）设备类-运输设备：由于企业财务对运输设备折旧较快，其折旧年限大大短于 国家规定的车辆耐用年限，尽管近年来车辆价格有所下降，仍致运输设备评估略有增 值；再则，因上海地区对车辆牌照实行拍卖，经评估体现了车辆牌照的市场价值，故致 使运输设备评估有较大幅度增值。 有重大变化的基础上，且通常只有当经济行为实施日与评估基准日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告结论，即评估结论有效期自评估基准日2024年07月31日至2025年07月30日。 超过上述评估结论有效期时不得使用本评估报告结论实施经济行为。 （五） 有关评估结论的其他说明 评估基准日以后的评估结论有效期内，如果评估对象涉及的资产数量及作价标准发生变化时，委托人可以按照以下原则处理： 1.当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整； 2.当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值； 3.对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在实施经济行为时应给予東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 充分考虑。 十一、 特别事项说明 评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生 的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑： （一） 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形： 合伙）审计，出具了标准无保留意见的专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14342号。该审计报告的意见为：“我们审计了上海海博斯班赛国际物流有限公司财务报表，包括2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的资产负债表，2022年度、2023年度及2024年度1-7月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了斯班塞2022年12月31日、2023年12月31日及2024年7月31日的财务状况以及2022年度、2023年度及2024年度1-7月的经营成果和现金流量。”资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日企业的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 根据现行评估准则的相关规定，我们对利用相关专业报告仅承担引用不当的相关 责任。 （五） 重大期后事项： 评估基准日至本资产评估报告出具日之间，委托人与被评估单位已明确告知不存 在重大期后事项。 （六） 评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说（九） 其他需要说明的事项： 1. 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。 2. 本次在对评估范围内的资产进行评估时，我们未考虑部分资产的评估增值额对于所得税的影响。 3. 本评估报告仅为委托人合同约定的经济行为对应的评估目的服务，不构成对市场其他投资人的相关标的投资建议或决策建议。 4. 本次委评斯班赛房地产账面值含土地使用权账面值，提请报告使用者关注。 5. 本次被评估单位申报纳入评估范围内的其他无形资产主要为账面未记录的2项软件著作权，具体明细如下： 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
(六) 本资产评估报告包含若干附件及评估明细表，所有附件及评估明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对被用于使用范围以外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌握本报告的非资产评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，亦不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并保留向非资产评估报告使用人追究由此造成损失的权利。 (七) 本资产评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估机构、签字评 估师书面同意。法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。 十三、 评估报告日 资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2024年10月28日。 東洲資產評估 东洲评报字【2024】第2390号 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 附件 资产评估报告 （报告附件） 项目名称 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博斯班赛国际物流有限 公司全部股权所涉及的上海海博斯班赛国际物流有限公司股东全部 权益价值资产评估报告 10. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书 11. 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件 12. 资产评估机构及资产评估师承诺函 13. 资产评估汇总表或者明细表 中财网
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