光明地产(600708):海博西郊评估报告
原标题:光明地产:海博西郊评估报告 2024年10月28日 中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执
东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 声明 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发 布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评 估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反 前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使 用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个 人不能成为资产评估报告的使用人。 四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估 对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 目录 资产评估报告 （目录） 声明 .............................................................................. 1 目录 .............................................................................. 2 摘要 .............................................................................. 3 正文 .............................................................................. 7 一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ..................................................................... 7 （一） 委托人概况 ......................................................................... 7 （二） 被评估单位概况 ..................................................................... 8 （三） 委托人与被评估单位之间的关系 ...................................................... 10 （四） 其他资产评估报告使用人 ............................................................ 10 二、 评估目的 ....................................................................................................................................... 10 三、 评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 10 （一） 评估对象 .......................................................................... 10 （二） 评估范围 .......................................................................... 10 附件 ............................................................................. 40 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估 报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。 上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规 定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对经写：人民币伍亿玖仟捌佰玖拾万陆仟柒佰伍拾捌元玖角伍分。 评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期自评估基准日2024年07东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
以上特别事项可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用人在实施本次经济东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估 假设以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本评估报告。 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 正文 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊物流有 限公司股权所涉及的上海海博西郊物流有限公司股东全部 权益价值 资产评估报告 东洲评报字【2024】第2392号 正文 光明房地产集团股份有限公司： 上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估 准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，经营范围：房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
根据2016年3月31日召开的上海海博西郊物流有限公司股东会决议，公司的唯东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
根据2018年1月4日召开的上海海博西郊物流有限公司股东会决议，公司唯一股东光明房地产集团股份有限公司对其进行增资，增资后公司股东的出资额和持股比例如下：
公司资产、负债及财务状况 单位：万元 东洲评报字【2024】第2392号
企业执行企业会计准则。增值税率为13%、9%、6%，城建税、教育附加费、地方教育附加费分别为流转税的7%、3%、2%，所得税率为25%。 （三） 委托人与被评估单位之间的关系 委托人于评估基准日持有被评估单位100%股权,为其控股股东。 （四） 其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、相关管理及监管单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。 二、 评估目的 根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊物流有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]219号），光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博西郊物流有限公司股权。本次评估目的是反映上海海博西郊物流有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考。 该经济行为已经获得了光明食品（集团）有限公司的批准。 三、 评估对象和评估范围 （一） 评估对象 评估对象为被评估单位股东全部权益价值。评估对象与拟实施的经济行为一致。 （二） 评估范围 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
二期地块分物流和商办两部分：北区为物流区，南区为商办区。物流区包括冷库、东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
四、 价值类型及其定义 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 考虑到本次评估目的为股权转让，而所执行的资产评估业务对市场条件和评估对 象的使用等并无特别显示和要求，因此根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等 因素，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 “公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关 系且独立行事的当事人之间的交易。 五、 评估基准日 本项目资产评估基准日为2024年7月31日。 4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号发布，财政部令第97号修改）； 5. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 务委员会第十二次会议修正）； 6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表 大会常务委员会第十二次会议修正）； 7. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表 大会常务委员会第五次会议通过）； 8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，国务院令第709号修 订）； 9. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，2020年国务院令第732号修订）； 10. 《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资办发[1992]36号）； 11. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号，依据2011年财政部、国家税务总局令第65号修订）； 22. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）； 23. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）； 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 24. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019年第39号）； 25. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通 过）； 26. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大 会常务委员会第七次会议通过）； 27. 其他与评估工作相关的法律法规。 （三） 评估准则依据 1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）； 2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）； 2. 不动产权证； 3. 《土地使用权出让合同》； 4. 机动车行驶证； 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 5. 重要资产购置合同或记账凭证； 6. 固定资产台账、记账账册等； 7. 其他资产权属证明资料。 （五） 评估取价依据 1. 全国银行间同业拆借中心受权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）； 2. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表； 3. 《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》； 4. 《上海市安装工程概算定额（2020）》； 5. 上海市建筑工程相关费用的有关规定； 6. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》； 3. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）； 4. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料； 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 5. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料； 6. 其他相关参考资料。 七、 评估方法 （一） 评估方法概述 依据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则—资产评估方法》，确定资产价值 的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。 依据《资产评估执业准则—企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、 市场法、资产基础法三种基本方法： 收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企业估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法可以满足本次评估的价值类型的要求。 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 由于被评估单位近年经营均处于亏损状态，其主营业务贸易及冷链收入受当下经 济形势的影响，未来年度的经营收益与风险在基准日时点尚难以可靠地估计，并且考 虑到被评估单位的核心资产为房地产，本次评估在资产基础法评估过程中已经对于企 业的核心资产（固定资产-房屋建筑物、无形资产-土地使用权）采用了两种方法评估， 其中一期收益法的评估过程即模拟了企业的经营模式，已经从资产获利能力的角度去 评价资产，实质与收益法相同，相应的参数也完全一致，故本次不再对整体收益法进行 赘述。二期项目开发完成后，企业未来尚无明确新增建设用地的计划，且土地市场招、 拍、挂的用地成本也很难估计，因此项目开发完成之后企业的可持续性有较大的不确 定性，不适合采用收益法进行评估。 经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业规评估值。对关联方往来等有充分理由相信能全部收回的款项，评估风险损失率为 0%。 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失率为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，借助于历史资料和现在调查了解的东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理 现状等，参照财会上坏账准备的核算方法，估计出评估风险损失作为扣除额后得出应 收款项的评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 3. 其他流动资产 主要为企业待抵扣的增值税进项税额，本次按核实后账面值确定评估值。 4. 不动产 根据《资产评估执业准则—不动产》，不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地 上的定着物。不动产通常在投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产等科目中 核算。 执行不动产评估时应根据具体情况分析市场法、收益法和成本法三种基本评估方某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。 收益法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是预测估价对象的未来正常收东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到评估基准日后累加。 n Fi ? i (1+ r) i?1 计算公式：P＝ 其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期 的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。 上式中Fi＝租赁收入—年运营费用 租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1—空置率及租金 损失率）后获得，包括年租金收入和年押金利息收入。 年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、税金附加、所得税等。 根据上述公式，运用收益法估价应按下列步骤分别获取数据： 收益法中涉及的管理费用主要包括相关出租管理人员的工资、社会保险、为洽谈出租业务而发生的交通费、餐费、管理人员工作场所的使用费或者委托具有资质的中介公司进行招租工作而应支付的中介费等。根据社会平均水平，管理费率一般为租赁收入东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 的一定比例。 5）维修费 维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用， 主要包括房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中小修。维修费率一般为建筑 物重置价的一定比例。 6）保险费 保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支 付的费用。保险标的除了房屋重要结构（屋墙、屋顶、屋架）之外，还包括房屋的附属 设备，比如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、管道煤气、供电设备及厨房配套的设 备等。此外，还可以包括室内装修物。保险费率一般为建筑物重置价的一定比例。具体建筑物耐用年限一般根据建筑物的建成年月、建筑物的建筑结构以及建筑勘查日时的成新率综合分析后判断得出。 土地使用权可使用年限一般为房地产权证或土地使用权证记载的数据为准，划拨东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 土地则应按该类型土地最高使用年限确定尚可使用年限。 当上述两者完全一致则可以任一年限确定收益年限，如不一致则进行如下分析： a.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应按土地 年限确定收益年限，建筑物经济耐用年限到期后考虑增加维修费用，以使建筑物使用 到土地使用权期限； b.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用 权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收 益期计算的价值； c.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使 用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按(1+ r) i?1 根据计算公式：P＝ 将上述各指标对号代入确定评估值。 成本法（其中房屋采用重置成本法、土地采用市场法）： 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 房屋建筑物： 房屋建筑物类包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道沟槽等。本次对房屋 建筑物类采用成本法评估： 成本法是指以现时条件下按照重建或者重置被评估对象房屋建筑物、构筑物的思 路，即在重建或者重置成本基础上，扣除相关贬值（实体性贬值、功能性贬值和经济性 贬值），以此确定评估对象价值的资产评估方法。计算公式： 评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 ＝重置成本×成新率 （1）重置成本的确定 房屋建筑物（构筑物）的重置成本为更新重置成本，一般包括：建筑安装工程重置（2）综合成新率的确定 采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均确定综合成新率。 （3）评估值的确定 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 评估值=重置成本×综合成新率 无形资产-土地使用权： 土地评估一般采用的基本方法有：市场法、收益法、假设开发法、成本法和基准地 价修正法等，需根据不同用途分别选取合适的方法评估。 根据评估目的和评估对象的特点和实际情况，以及收集资料分析，委评对象属于 仓储用地，位于上海市青浦区，本次采用市场法和基准地价修正法对其土地使用权价 值进行评估。 a.适用评估方法的理由：委评地块周边有同类型及同级别土地的成交案例较多， 市场法能较客观的反映委估对象的市场价格；同时属于上海市8级商业地段，且有完整 的修正体系，故可以用市场法和基准地价修正法评估。 A：委评宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：委评宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 D：委评宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：委评宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 基准地价修正法 基准地价是政府制定的，是以政府的名义公布施行的，具有公示性、法定的权威性 和一定的稳定性，是对市场交易价产生制约和引导作用的一种土地价格标准，基准地 价修正法是依据基准地价级别范围，按不同用途对影响地价的区域因素和个别因素等 进行系数修正，从而求得评估对象公平市场价值的一种评估方法。 采用基准地价修正法求取土地使用权价格的公式如下： 委评宗地价格＝基准地价×（1＋交易情况修正系数）×（1÷期日修正系数）×（1 ＋因素修正系数）×容积率修正系数×使用年限修正系数。 （1）机器设备及其他电子设备 A.重置成本的确定 机器设备重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用、资东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 金成本等组成，（或是购建所发生的必要的、合理的成本、利润和相关税费等确定）。 对价值量较小的电子及其他设备，无需安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较 低，直接参照现行不含税市场购置价格确定。 根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共 和国国务院令第538号），《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家 税务总局令第50号），《财政部，国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问 题的通知》（财税[2008]170号)）及财政部、国家税务总局财税（2009）113号《关 于固定资产进项税额抵扣问题的通知》的相关规定，自2009年1月1日起，增值税一 般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票，海关进口增 值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。故本次评估中对于符合上述直接采用年限法理论成新率确定。计算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 C.评估值的确定 评估值＝重置全价×综合成新率 （2）运输车辆设备 A.重置成本的确定 按评估基准日的运输车辆设备的市场价格，并根据《中华人民共和国车辆购置税 法》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置成本： B.综合成新率的确定 根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012 年第12号）的有关规定，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限 参考表”推算确定的运输车辆尚可经济使用年限和尚可经济行驶里程数，并以年限计考虑到项目后续的未付工程款尚不能确定，且委评项目也是为公司量身定做的项目，从目前的市场分析，同一供需圈内与委评资产类似的在建工程的交易案例和租金案例极少发生，故不具备采用市场法和收益法的条件，本次对在建工程的评估主要采东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 用成本法。 成本法一般应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已完成的工程量 所需发生的全部费用确定重置全价，当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能性 陈旧贬值和经济性陈旧贬值时，还需扣除各项贬值额，否则贬值额为零。这里全部费用 一般包括直接费用（含前期费用）、需计算间接费用和其他费用、资金成本等。具体费 用项目及金额根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的标准和实际存在的现行价格 确定。 评估人员在了解工程状况的基础上，对在建工程账面价值所包含的内容进行调查 了解，对价值构成中的工程款的合理性进行分析，并按确认后的工程实际发生金额加 合理的资金成本确定评估值。 （1）听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状，了解企业相关内部制度、经营状况、资产使用状态等情况； （2）对企业提供的资产评估申报明细表内容进行核实，与企业有关财务记录数据东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 进行核对，对发现的问题协同企业做出调整或补充； （3）根据资产评估申报明细表内容，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点； （4）查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的权属资料 进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资产 权属是否属于企业、是否存在产权纠纷； （5）对设备、房屋建筑物及土地使用权类资产，了解管理制度和实际执行情况， 以及相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资料、 竣工验收资料、土地规划文件等。对通用设备，主要通过市场调研和查询有关价格信息 等资料；对房屋建筑物、房地产及土地使用权通过调研市场状况数据、房地产交易案例 相关信息、当地造价信息等； 初步评估结论，并进行评估结论的合理性分析。 （四） 编制提交报告阶段 在前述工作基础上，编制初步资产评估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 交换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经履 行完毕公司内部审核程序后向委托人提交正式资产评估报告书。 九、 评估假设 本项目评估中，资产评估师遵循了以下评估假设和限制条件： （一） 基本假设 1. 交易假设 交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估资产 的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的 前提假设。 1.本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大影响。 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2392号 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
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