光明地产(600708):服务集团评估报告
原标题:光明地产:服务集团评估报告 上海东洲资产评估有限公司 2024年10月28日 中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执
上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 声明 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发 布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评 估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反 前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使 用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个 人不能成为资产评估报告的使用人。 四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估 对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 目录 资产评估报告 （目录） 声明 .............................................................................. 2 目录 .............................................................................. 3 摘要 .............................................................................. 4 正文 .............................................................................. 6 一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ..................................................................... 6 （一） 委托人概况 ......................................................................... 6 （二） 被评估单位概况 ..................................................................... 7 （三） 委托人与被评估单位之间的关系 ....................................................... 9 （四） 其他资产评估报告使用人 ............................................................ 10 二、 评估目的 ....................................................................................................................................... 10 三、 评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 10 （一） 评估对象 .......................................................................... 10（五） 评估结论有效期 .................................................................... 34（六） 有关评估结论的其他说明 ............................................................ 34十一、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 35 十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 37 十三、 评估报告日 ................................................................................................................................... 38 附件 ............................................................................. 40 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘 自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅 读评估报告正文。264,231,949.41 元，所有者权益 11,113,185.10 元，归属于母公司所有者权益6,630,131.52元。 价值类型：市场价值 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 评估方法：采用资产基础法、收益法，本评估报告结论依据收益法的评估结果。 评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币94,200,000.00元。大 写：人民币玖仟肆佰贰拾万元整。 评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期自评估基准日2024年09 月30日至2025年09月29日。 如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准 程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅 适用于本报告所示经济行为。 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 正文 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海光明生活服务集 团有限公司股权所涉及的上海光明生活服务集团有限公司 股东全部权益价值 资产评估报告 东洲评报字【2024】第2400号 正文 光明房地产集团股份有限公司： 上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估室 经营范围：房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
（1）截止评估基准日，母公司资产合计为30,958.67万元，负债合计为19,519.90东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
（三） 委托人与被评估单位之间的关系 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 委托人于评估基准日持有被评估单位100%股权,为其全资控股股东。 （四） 其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、相关管理及监管 单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定的资 产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评 估报告的合法使用人。 二、 评估目的 根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海光明生活服务集团有限公司 100%股权的立项批复》（光明战投【2024】221号），光明房地产集团股份有限公司拟伙）审计，出具了标准无保留意见的专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14384号。 （三） 委估资产的主要情况 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
（四） 被评估单位申报的其他无形资产 本次被评估单位申报的其他无形资产主要为账面未记录的注册商标等。 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 “公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关 系且独立行事的当事人之间的交易。 五、 评估基准日 本项目资产评估基准日为2024年9月30日。 评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利，以及 评估基准日前后利率和汇率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。 六、 评估依据 本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下： 订）； 7. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，2020年国务院令第732号修订）； 8. 《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资办发[1992]36号）； 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 9. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12 号）； 10. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权 [2006]274号）； 11. 《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、证监会、财政部令第36号）； 12. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941 号）； 13. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）； 14. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估[2018]353号）； 15. 《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》（沪国资委评估[2019]366号）； 25. 其他与评估工作相关的法律法规。 （三） 评估准则依据 1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）； 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）； 3. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）； 4. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）； 5. 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）； 6. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）； 7. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）； 8. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）； 9. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）； 10. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）； 11. 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）； 7. 其他资产权属证明资料。 （五） 评估取价依据 1. 全国银行间同业拆借中心受权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）； 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 2. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表； 3. 中国人民银行外汇管理局公布的基准日汇率中间价； 4. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社； 5. 《中国汽车网》等网上汽车价格信息资料； 6. 设备网上可予查询的价格信息资料； 7. 被评估单位历史年度财务报表、审计报告； 8. 被评估单位主要产品目前及未来年度市场预测相关资料； 9. 被评估单位管理层提供的未来收入、成本和费用预测表； 10. 被评估单位管理层提供的在手合同、订单及目标客户信息资料； 11. 同花顺资讯系统有关金融数据及资本市场信息资料； 依据《资产评估执业准则—企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、资产基础法三种基本方法： 收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企业上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对 象价值的评估方法。对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，评估 结果说服力强的特点。 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表 内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评 估采用资产基础法，可能存在并非每项资产和负债都可以被充分识别并单独评估价值 的情形。 （二） 评估方法的选择 依据《资产评估执业准则—企业价值》，“执行企业价值评估业务，应当根据评估类似行业特征、经营模式的股权交易较少，或者即使有少数案例，但是相关交易背景、交易案例的经营财务数据等信息无法从公开渠道获得，信息的不完整导致本次不具备采用市场法评估的基本条件。 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 综上分析，本次评估确定采用资产基础法、收益法进行评估。 （三） 资产基础法介绍 资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求 得企业股东全部权益价值的方法。 各类主要资产及负债的评估方法如下： 1. 货币资金类 货币资金包括银行存款。对人民币现金及银行存款，以核实后的金额为评估值。 2. 应收款项类 应收款项类具体主要包括应收账款、预付账款和其他应收款等，在对应收款项核 实无误的基础上，根据每笔款项在扣除评估风险损失后，按预计可能收回的数额确定4. 长期股权投资 对全资和控股的长期股权投资，根据相关执业标准可以实施对其进行整体资产评估的，采用适当的评估方法评估后再结合对被投资企业持股比例分别计算各长期股权投资评估值。 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 5. 设备类资产 根据《资产评估执业准则—机器设备》，执行机器设备评估业务，应当根据评估目 的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评 估基本方法的适用性，选择评估方法。本次通过对所涉及的各类设备特点、用途以及资 料收集情况分析，主要采用成本法进行评估。 重置成本法是指现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、全 新状态的资产，并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值，以确定 委估资产价值的一种评估方法。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分 析以估测资产价值的评估方法。 根据2008年11月10日发布的《中华人民共和国国务院令第538号》、自2009年1月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》之第八条规定：“纳税人购上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 进货物或者接受应税劳务，支付或者负担的增值税额为进项税额，准予从销项税额中 扣除。” 根据2013年5月24日发布的财税〔2013〕37号《财政部国家税务总局关于在全 国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》，自2013 年8月 1 日起，一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准 予从销项税额中抵扣。 根据2016年3月23日发布的财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》，从2016年5月1日起，在全国范围内全面实现营业税改征增值税， 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等由缴纳营业税改为缴纳增值税，因此设备涉 及的相关费用进项税额准予从销项税额中扣除。 此次设备经查询相关购置合同，均全免运杂费、基础费及安装调试费，故不进行考虑。 （2）成新率的确定： 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 1）对一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，计算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定。 6. 使用权资产 评估人员通过核查相关的合同、付款凭证，使用权资产的位置、数量、起始日和到 期日以及摊销过程等，确认资产真实有效，账面计量准确，按照核实后的账面值评估。 7. 无形资产-其他无形资产 无形资产主要为应用软件及商标权。根据《资产评估执业准则—无形资产》，确定 无形资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。 对所涉及的评估对象相关情况以及资料收集情况充分了解，并分析上述三种基本方法（2）商标 由于市场上同类商标交易案例难以取得，故不适用市场法；且被评估商标与企业收益的取得呈弱对应性，故也不适用收益法。因此，本次对注册商标权采用成本法评上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 估，即把现时情况下重建被评估商标所需要支付的成本作为该注册商标权的价值。在 一般实际评估操作中，评估所考虑的重建被评估商标所需要支付的成本往往为该注册 商标权的商标设计、注册手续费等可以进行货币化衡量的成本。 由于无形资产的交易缺乏公开信息，而且无形资产差异化较大，难以找到可比案 例，因此一般无法适用市场法评估。 8. 递延所得税资产 递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规 定不同而产生的可抵扣暂时性差异。本次评估在调查了解递延所得税资产的内容和形 成过程，根据对应科目的评估处理情况，重新计算确认递延所得税资产评估值。 9. 负债 根据被评估单位的实际情况，本次现金流量折现法（DCF）具体选用企业自由现金流量折现模型，基本公式为： 股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 其中： （1）企业整体价值＝经营性资产价值＋溢余资产价值＋非经营性资产、负债价值 （2）经营性资产价值＝明确预测期期间的自由现金流量现值＋明确预测期之后的 自由现金流量现值之和P，即 n F F???1?g i n p? ? ? i n ??1?r??r?g??1?r? i?1 式中：??-未来第i个收益期自由现金流量数额； ? ??-明确的预测期期间,指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间； ??-明确的预测期后，预计未来收益每年增长率； 加权平均资本成本（WACC），即股权期望报酬率和经所得税调整后的债权期望报酬率的加权平均值，计算公式为： ? ? ???????? ? ?? ? 1??? ??? ??? ??? ? ? ? ? 上海市延安西路889号太平洋企业中心19 东洲评报字【2024】第2400号 東洲資產評估 ORIENT APPRAISAL Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086 ?? ：债权期望报酬率； ? ?? ：股权期望报酬率； ? ?? ：债务资本在资本结构中的百分比； ? ??：权益资本在资本结构中的百分比； ? ??：为公司有效的所得税税率。 股权期望报酬率采用资本资产定价修正模型（CAPM）来确定，计算公式为： ?? ??? ??? ?????????? ? ? ? 式中：?? ：无风险利率； ? ??????：市场风险溢价； ??：特定风险报酬率； 体市场平均风险相同的股权投资所要求的预期超额收益，即超过无风险利率的风险补偿。市场风险溢价通常可以利用市场的历史风险溢价数据进行测算。我们利用中国证券市场指数的历史风险溢价数据计算得到市场风险溢价。（未完）  |