光明地产(600708):海博物流评估报告
原标题:光明地产:海博物流评估报告 上海东洲资产评估有限公司 2024年10月28日 中国资产评估协会 资产评估业务报告备案回执
备案回执生成日期：2024年10月31日 东洲评报字【2024】第2341号 声明 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 八、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。” 九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。 十、我们对设备、建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。 东洲评报字【2024】第2341号 目录 资产评估报告 （目录） 声明 .............................................................................. 1 目录 .............................................................................. 2 摘要 .............................................................................. 3 正文 .............................................................................. 7 一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ..................................................................... 7 （一） 委托人概况 ......................................................................... 7 （二） 被评估单位概况 ..................................................................... 8 （三） 委托人与被评估单位之间的关系 ...................................................... 11 （四） 其他资产评估报告使用人 ............................................................ 12 二、 评估目的 ....................................................................................................................................... 12 三、 评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 12 （一） 评估对象 .......................................................................... 12 （二） 评估范围 .......................................................................... 12 （三） 委估资产的主要情况 ................................................................ 12 （四） 被评估单位申报的其他无形资产 ...................................................... 13 （五） 被评估单位申报的表外资产的类型、数量 .............................................. 14 （六） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 ......................... 14 四、 价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 14 五、 评估基准日 ................................................................................................................................... 15 六、 评估依据 ....................................................................................................................................... 15 （一） 经济行为依据 ...................................................................... 15 （二） 法律法规依据 ...................................................................... 15 （三） 评估准则依据 ...................................................................... 17 （四） 资产权属依据 ...................................................................... 17 （五） 评估取价依据 ...................................................................... 18 （六） 其他参考资料 ...................................................................... 18 七、 评估方法 ....................................................................................................................................... 19 （一） 评估方法概述 ...................................................................... 19 （二） 评估方法的选择 .................................................................... 19 （三） 资产基础法介绍 .................................................................... 20 （四） 收益法介绍 ........................................................................ 31 八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 35 九、 评估假设 ....................................................................................................................................... 38 （一） 基本假设 .......................................................................... 38 （二） 一般假设 .......................................................................... 38 （三） 收益法评估特别假设 ................................................................ 39 十、 评估结论 ....................................................................................................................................... 39 （一） 相关评估结果情况 .................................................................. 39 （二） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明 .......................................... 40 （三） 关于评估结论的其他考虑因素 ........................................................ 41 （四） 评估结论有效期 .................................................................... 41 （五） 有关评估结论的其他说明 ............................................................ 41 十一、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 41 十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 46 十三、 评估报告日 ................................................................................................................................... 47 附件 ............................................................................. 49 东洲评报字【2024】第2341号 摘要 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限 公司全部股权所涉及的上海海博物流（集团）有限公司股东全部 权益价值 资产评估报告 东洲评报字【2024】第2341号 摘要 特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估 报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。 上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对经济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估报告摘要如下： 委托人：光明房地产集团股份有限公司 被评估单位：上海海博物流（集团）有限公司 评估目的：股权转让 经济行为：根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]218号），光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限公司全部股权。 评估对象：被评估单位股东全部权益价值。 评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值76,902,777.70元，负债合计账面价值119,272,168.31元，所有者权益-42,369,390.61元；被评估单位申报的合并口径全部资产合计账面价值95,300,130.31元，负债合计账面价值153,422,106.33元，所有者权益-58,121,976.02元，归属于母公司所有者权益-58,121,976.02元。 价值类型：市场价值 评估基准日：2024年7月31日 评估方法：采用资产基础法，本评估报告结论依据资产基础法的评估结果。 评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币23,382,377.28元。大东洲评报字【2024】第2341号 写：人民币贰仟叁佰叁拾捌万贰仟叁佰柒拾柒元贰角捌分。 评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期自评估基准日2024年07月31日至2025年07月30日。 如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅适用于本报告所示经济行为。 特别事项： 1.上海海博物流（集团）有限公司（简称“海博物流”） （1）海博物流集团及其下属子公司均存在 2013年以前发生的往来款项，由于更换账套等历史原因已无法对于历史遗留款项进行核实，故此次按照账面值列示，提请报告使用者关注。 1.1上海华丰国际集装箱仓储有限公司（简称“华丰国际”） （1）通过清查，在2006年至2012年期间，华丰国际已将《上海市房地产权证》（编号：沪房地宝字（2006）第005341号）记载的房屋建筑物全部拆除并新建了多幢房屋建筑物，截至评估基准日，产证尚未变更，新建的房屋建筑物尚未办理产权证，但确由企业出资建造，因此房屋所有权人应为上海华丰国际集装箱仓储有限公司，上述未办证建筑物建筑面积合计为5,800.00平方米（明细后附），均由华丰国际提供，并由评估人员现场清查核实后确认，若将来通过权威部门确认的资产面积与本次不同，估值价值则需做相应调整。根据产证登记，证载权利人为上海华丰国际集装箱仓储公司码头，系上海华丰国际集装箱仓储有限公司曾用名。 未办证建筑物建筑面积5,800.00平方米具体明细如下： 固定资产—房屋建筑物明细表
（2）根据华丰国际提供的《仓储租赁服务协议》，其关联方上海海博申配物流有限公司租用上海市宝山区联谊路 368号 4084平方米仓库用于货物仓储，租赁期限自2024年1月1日至2024年12月31日，年租金109万元。考虑到租期较短，故本次评估未考虑实际租金对估值的影响。 （3）纳入本次无形资产—土地使用权评估范围的土地，主要是委评房屋相应的土地使用权，位于上海市宝山区联谊路395弄20号（现门牌号联谊路368号），仓储用地，现为上海华丰国际集装箱仓储公司码头厂区，证载土地使用权来源为出让。根据清查，企业财务账面上并无该地块取得成本，根据委托人提供的情况说明，该土地实际为空转用地，未缴纳过土地出让金，且自2017年6月起宝山区政府已停止补交土地出让金来变性为出让用地的政策。另该地块在2006年已经规划为城市楔行绿地，不再属于仓储用地。本次按证载用途进行评估，未考虑上述事项对估值的影响。 土地使用权状况如下：
1.2上海海博申配物流有限公司（简称“海博申配”） （1）本次评估，其他权益工具投资科目系对上海市区天天搬场运输有限公司的投资，由于系以前年度的款项无法核实、财务及管理层无法提供相关资料等原因，故此次按照账面值列示。 （2）经查询，海博申配存在一项长期股权投资单位“上海闸北汽车修理厂”，成立日期为1989年2月28日，注册资本为49.7万人民币。经与委托人及海博申配核实，该长期股权投资属于历史遗留问题，无法获取相关账务资料及工商信息，故此次不纳入评估范围。 以上特别事项可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用人在实施本次经济行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估假设以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本评估报告。 东洲评报字【2024】第2341号 正文 光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集 团）有限公司全部股权所涉及的上海海博物流（集团）有 限公司股东全部权益价值 资产评估报告 东洲评报字【2024】第2341号 正文 光明房地产集团股份有限公司： 上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限公司全部股权所涉及的上海海博物流（集团）有限公司股东全部权益于2024年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 （一） 委托人概况 公司名称：光明房地产集团股份有限公司（简称“委托人”） 统一社会信用代码：91310000132209965Q 法定代表人：陆吉敏 企业类型：其他股份有限公司(上市) 注册资本：222863.6743万人民币 成立日期：1993年01月04日 营业期限：1993年01月04日至无固定期限 注册地址：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A-75室 经营范围：房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。 东洲评报字【2024】第2341号 （二） 被评估单位概况 公司名称：上海海博物流（集团）有限公司（简称“海博物流”） 法定代表人：黄蕴华 统一社会信用代码 ：913100007492852125 注册资本：20000万人民币 实缴资本：20000万人民币 成立日期：2003年04月17日 营业期限：2003年04月17日至2053年04月16日 企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) 注册地址：上海市普陀区中江路889号4层 经营范围：一般项目：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；企业管理；国内货物运输代理；海上国际货物运输代理；陆路国际货物运输代理；国际货物运输代理；软件开发；物联网技术服务；互联网设备销售；网络设备销售；物联网设备销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 1. 公司历史沿革及股东结构 （1）初始成立 上海海博物流投资有限公司（以下简称“公司”），于2003年由上海海博股份有限公司、上海市农工商出租汽车有限公司共同创立，公司原注册资本5000万元。股东结构和股权比例如下：
2006年3月1日，根据《股东会决议》，股东上海海博出租汽车有限公司（曾用名：上海市农工商出租汽车有限公司）将其所持公司50%的股权全部转让给上海海博股份有限公司。变更后股东结构和股权比例如下： 东洲评报字【2024】第2341号
2006年8月，根据《股东决定》，公司名称由上海海博物流投资有限公司变更为上海海博物流（集团）有限公司。 （4）第一次增资及股东名称变更 2016年4月，根据《股东决定》，股东上海海博股份有限公司变更名称为光明房地产集团股份有限公司；并将公司注册资本由5000万元增加至2亿元。变更后股东结构和股权比例如下：
2. 公司概况 上海海博物流（集团）有限公司由光明房地产集团股份有限公司全资控股，主要业务系从事货物仓储服务。仓库位于上海市青浦区华新镇华徐公路3699号1幢、2幢、3幢的商业仓库和 6幢 2-5层的丁类仓库，系向关联方上海海博西郊物流有限公司租赁所得。其中，其拥有四家全资控股的子公司，明细如下：
子公司上海华丰国际集装箱仓储有限公司的主要业务系将仓库租赁给同级子公司上海海博申配物流有限公司，收取租赁费及临时停车费，仓库位于上海市宝山区联谊路395弄20号（现门牌号联谊路368号）厂区内。 子公司上海海博申配物流有限公司主要业务系租赁同级子公司上海华丰国际集装箱仓储有限公司的仓库后再对外转租。 东洲评报字【2024】第2341号 子公司上海农工商经济贸易有限公司系贸易公司，主要系对日常食品的转销，目前已几乎无业务。 3. 股权投资情况 基准日企业股权投资共4家，明细如下：
（1）截止评估基准日，母公司资产合计为7,690.28万元，负债合计为11,927.22万元，所有者权益为-4,236.94万元；合并口径资产合计为9,530.01万元，负债合计为15,342.21万元，所有者权益为-5,812.20万元。近年及基准日资产、负债、财务状况如下表： 母公司资产、负债及财务状况 单位：万元
合并口径资产、负债及财务状况 单位：万元
上海海博物流（集团）有限公司执行企业会计准则。增值税率为 6%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的5%、3%、2%，所得税率为25%。 上海华丰国际集装箱仓储有限公司执行企业会计准则。增值税率为 13%、9%、5%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的5%、3%、2%，所得税率为20%。 注：根据财政部、税务总局发布《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定：对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。公告所称小型微利企业，是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5,000万元等三个条件的企业。公告执行期限为2022年1月1日至2024年12月31日。上海华丰国际集装箱仓储有限公司为小微企业，享受上述税收优惠政策。 根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）第三条的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。 上海海博货迪物流有限公司执行企业会计准则。增值税率为13%、9%、5%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的5%、3%、2%，所得税率为25%。 上海农工商经济贸易有限公司执行企业会计准则。增值税率为 13%、9%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的7%、3%、2%，所得税率为25%。 上海海博申配物流有限公司执行企业会计准则。增值税率为9%，城建税、教育附加费及地方教育附加费分别为流转税的5%、3%、2%，所得税率为25%。 （三） 委托人与被评估单位之间的关系 东洲评报字【2024】第2341号 委托人于评估基准日持有被评估单位100.00%股权,为其控股股东。 （四） 其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、相关管理及监管单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。 二、 评估目的 根据《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]218号），光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限公司全部股权。本次评估目的是反映上海海博物流（集团）有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考。 该经济行为已经获得光明食品（集团）有限公司的批准。 三、 评估对象和评估范围 （一） 评估对象 评估对象为被评估单位股东全部权益价值。评估对象与拟实施的经济行为一致。 （二） 评估范围 评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值76,902,777.70元，负债合计账面价值119,272,168.31元，所有者权益-42,369,390.61元；被评估单位申报的合并口径全部资产合计账面价值95,300,130.31元，负债合计账面价值153,422,106.33元，所有者权益-58,121,976.02元，归属于母公司所有者权益-58,121,976.02元。委托评估范围与拟实施的经济行为所涉及的评估范围一致。 本资产评估报告的账面资产类型与账面金额已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了标准无保留意见的专项审计报告，报告文号为：信会师报字[2024]第ZA14337号。 （三） 委估资产的主要情况 东洲评报字【2024】第2341号 1.上海海博物流（集团）有限公司 本次母公司上海海博物流（集团）有限公司评估范围中委估资产主要为流动资产、非流动资产，其中非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产、使用权资产、无形资产，具体情况如下： （1）流动资产 流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等组成。 （2）长期股权投资 长期股权投资共4项，清单如下：
固定资产-设备类主要系电子设备，具体包括暖通设备、大金中央空调系统、电子计算机、办公家具等。 （4）使用权资产 使用权资产主要系青浦区华新镇华徐公路3699号仓库的租赁。 （四） 被评估单位申报的其他无形资产 本次被评估单位申报的其他无形资产主要为账面未记录的软件著作权、注册商标等。 1.上海海博物流（集团）有限公司 截止评估基准日被评估单位上海海博物流（集团）有限公司申报的其他无形资产主要为账面未记录的 3项软件著作权、4项商标权，本次纳入评估范围，具体明细如下： （1）软件著作权
2.上海农工商经济贸易有限公司 截止评估基准日被评估单位农工商经济贸易有限公司申报的其他无形资产主要为账面未记录的1项商标权，本次纳入评估范围，具体明细如下：
（五） 被评估单位申报的表外资产的类型、数量 被评估单位未申报其他表外资产。 （六） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 本资产评估报告无引用其他机构出具的报告结论情况。 四、 价值类型及其定义 考虑到本次评估目的为股权转让，而所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别显示和要求，因此根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 “公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关东洲评报字【2024】第2341号 系且独立行事的当事人之间的交易。 五、 评估基准日 本项目资产评估基准日为2024年7月31日。 评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利，以及评估基准日前后利率和汇率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。 六、 评估依据 本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下： （一） 经济行为依据 1. 《关于光明房地产集团股份有限公司拟转让上海海博物流（集团）有限公司100%股权的立项批复》（光明战投[2024]218号）。 （二） 法律法规依据 1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）； 2. 《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）； 3. 《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订）； 4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号发布，财政部令第97号修改）； 5. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）； 6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）； 7. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，国务院令第709号修东洲评报字【2024】第2341号 订）； 9. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，2020年国务院令第732号修订）； 10. 《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资办发[1992]36号）； 11. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）； 12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 13. 《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、证监会、财政部令第36号）； 14. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 15. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）； 16. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估[2018]353号）； 17. 《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》（沪国资委评估[2019]366号）； 18. 《上海市企业国有资产评估核准备案操作手册》（沪国资委评估[2020]100号）； 19. 《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）； 20. 国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定（国务院令第691号）； 21. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号，依据2011年财政部、国家税务总局令第65号修订）； 22. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）； 23. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）； 24. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）； 25. 《中华人民共和国商标法》（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第四次修正）； 26. 《中华人民共和国著作权法》（2020年11月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议第三次修订）； 东洲评报字【2024】第2341号 27. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过）； 28. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过） 29. 其他与评估工作相关的法律法规。 （三） 评估准则依据 1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）； 2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）； 3. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）； 4. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）； 5. 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）； 6. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）； 7. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）； 8. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）； 9. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）； 10. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）； 11. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）； 12. 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）； 13. 《资产评估执业准则—知识产权》（中评协[2023]14号）； 14. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）； 15. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）； 16. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）； 17. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）； 18. 《著作权资产评估指导意见》（中评协[2017]50号）； 19. 《商标资产评估指导意见》（中评协[2017]51号）； 20. 《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》（中评协[2020]38号）。 （四） 资产权属依据 东洲评报字【2024】第2341号 1. 企业产权登记表； 2. 《房地产权证》； 3. 著作权证书； 4. 商标注册证书； 5. 机动车行驶证； 6. 重要资产购置合同或记账凭证； 7. 固定资产台账、记账账册等； 8. 其他资产权属证明资料。 （五） 评估取价依据 1. 全国银行间同业拆借中心受权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）； 2. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表； 3. 中国人民银行外汇管理局公布的基准日汇率中间价； 4. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社； 5. 《中国汽车网》等网上汽车价格信息资料； 6. 设备网上可予查询的价格信息资料； 7. 《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》； 8. 《上海市安装工程概算定额（2020）》； 9. 上海市建筑工程相关费用的有关规定； 10. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》； 11. 上海市城乡建设用地基准地价（2020年）； 12. 中国城市地价动态监测数据； 13. 被评估单位历史年度财务报表、审计报告； 14. 被评估单位主要产品目前及未来年度市场预测相关资料； 15. 被评估单位管理层提供的未来收入、成本和费用预测表； 16. 被评估单位管理层提供的在手合同、订单及目标客户信息资料； 17. 同花顺资讯系统有关金融数据及资本市场信息资料； 18. 资产评估师现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。 （六） 其他参考资料 东洲评报字【2024】第2341号 1. 被评估单位及其管理层提供的评估基准日会计报表、账册与凭证以及资产评估申报表； 2. 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）； 3. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）； 4. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料； 5. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料； 6. 其他相关参考资料。 七、 评估方法 （一） 评估方法概述 依据《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则—资产评估方法》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。 依据《资产评估执业准则—企业价值》，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、资产基础法三种基本方法： 收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，评估结果说服力强的特点。 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对企业价值评估采用资产基础法，可能存在并非每项资产和负债都可以被充分识别并单独评估价值的情形。 （二） 评估方法的选择 依据《资产评估执业准则—企业价值》，“执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。”“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，东洲评报字【2024】第2341号 资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。” 资产基础法的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足资产基础法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法可以满足本次评估的价值类型的要求。 母公司上海海博物流（集团）有限公司自身无核心资产，主要定位为集团的管理平台，本身无主营业务，其中租赁业务系承租光明集团内部公司再对外转租，租赁期于2024年到期后仍为确定是否进行续约，未来收益期限无法可靠预计，故不适用收益法进行评估。各家具体评估方法适用性分析已在各家评估说明中详细介绍。 经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，或者即使有少数案例，但是相关交易背景、交易案例的经营财务数据等信息无法从公开渠道获得，信息的不完整导致本次不具备采用市场法评估的基本条件。 综上分析，本次评估确定采用资产基础法进行评估。 （三） 资产基础法介绍 资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法。 母公司及子公司的各类主要资产及负债的评估方法如下： 1. 货币资金类 货币资金包括现金、银行存款。对人民币现金及银行存款，以核实后的金额为评估值；对外币现金及银行存款，按核实后外币账面金额乘以基准日人民币与外币汇率后确定评估值。 2. 应收款项类 应收款项类具体主要包括应收账款、预付账款和其他应收款等，在对应收款项核实无误的基础上，根据每笔款项在扣除评估风险损失后，按预计可能收回的数额确定评估值。对关联方往来等有充分理由相信能全部收回的款项，评估风险损失率为 0%。 东洲评报字【2024】第2341号 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失率为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照财会上坏账准备的核算方法，估计出评估风险损失作为扣除额后得出应收款项的评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算。 3. 其他流动资产 主要为企业待抵扣的增值税进项税额、预缴所得税等，本次按核实后账面值确定评估值。 4. 长期股权投资 对全资和控股的长期股权投资，根据相关执业标准可以实施对其进行整体资产评估的，采用适当的评估方法评估后再结合对被投资企业持股比例分别计算各长期股权投资评估值。 长期股权投资共4项，评估方法选择如下：
根据《资产评估执业准则—机器设备》，执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。本次通过对所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要采用成本法进行评估。 通过对被评估单位所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要采用重置成本法进行评估。 ▲成本法：根据现行时点条件下按照重建或者重置被评估对象设备的思路，即基于社会一般生产力水平的客观必要成本为基础，扣除相关贬值（实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值），以此确定评估对象价值的资产评估方法。 重置成本一般为更新重置成本，包括直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。 东洲评报字【2024】第2341号 评估价值=重置成本-实体性贬值－功能性贬值-经济性贬值 =重置成本×综合成新率 （1）机器设备及其他电子设备 A.重置成本的确定 机器设备重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用、资金成本等组成，（或是购建所发生的必要的、合理的成本、利润和相关税费等确定）。 对价值量较小的电子及其他设备，无需安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，直接参照现行不含税市场购置价格确定。 根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号），《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号），《财政部，国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号)）及财政部、国家税务总局财税（2009）113号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》的相关规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票，海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。故本次评估中对于符合上述条件设备的重置成本中均不含增值税。 重置全价计算公式： 设备重置全价（不含增值税）=设备购置价（不含增值税）+运杂费（不含增值税）+安装调试费（不含增值税）+前期工程及其他费用（不含增值税）+资金成本 对价值量较小的电子及其他设备，无需安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行不含税市场购置价格确定。 ①设备购置价的确定 对中小设备通过查询评估基准日的设备报价信息确定；对没有直接市场报价信息的设备，主要通过参考同类设备的现行市场购置价确定。 ②运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用的确定 对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费等。 ③资金成本的确定 按照设备安装调试或购建的合理工期，参照评估基准日全国银行间同业拆借中心东洲评报字【2024】第2341号 公布的同期贷款市场报价利率（LPR），并假定在各合理工期内资金按均匀投入计算。 B.综合成新率的确定 一般简单设备综合成新率直接采用理论成新率或观测值确定。 C.评估值的确定 评估值＝重置全价×综合成新率 （2）运输车辆设备 A.重置成本的确定 按评估基准日的运输车辆设备的市场价格，并根据《中华人民共和国车辆购置税法》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置成本： B.综合成新率的确定 根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）的有关规定，结合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的运输车辆尚可经济使用年限和尚可经济行驶里程数，并以年限计算结果作为车辆基础成新率，同时以车辆的实际行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类影响因素对基础成新率进行修正后合理确定综合成新率。 C.评估值的确定 评估值=重置成本×综合成新率 （3）对待报废的车辆按预计可回收净值评估。 （4）对部分存在市场交易活跃的老旧电子设备如电脑等，直接采用类似二手设备市场价格确定评估值。 6. 房屋建筑物类 根据《资产评估执业准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法，收益法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种评估方法进行评估的，应同时采用多种评估方法进行评估。同时，有条件采用市场法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。本次评估建筑物为企业的仓储类用房、属于为个别用户专门建造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。 东洲评报字【2024】第2341号 委评房屋为仓储类建（构）筑物，本次评估采用成本法进行评估。 成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方式。 计算公式为： 资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率 重置价格： （1）主要房屋建筑物和构筑物根据企业提供的资料及评估人员现场勘查确定委估房产的工程量，根据《上海市建筑和装饰工程概算定额（2020）》、《上海市安装工程概算定额（2020）》以及《关于做好增值税税率调整后本市建设工程计价依据调整工作的通知》(沪建标定(2019)176号），参照基准日的人工及主要材料的价格进行调整后，确定建筑安装的重置造价。 （2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位面积（或长度）重置单价。 从2016年5月1日起，在全国范围内全面实现营业税改征增值税，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等由缴纳营业税改为缴纳增值税，因此本次评估房屋建筑物直接费以及工程造价均不含增值税。 有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有待摊投资和资金成本。 资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用及待摊投资费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算；利率根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%。 建筑面积的确定： 本次房屋均为无证建筑物，建筑面积由企业提供，并由评估人员现场清查核实后确认。 东洲评报字【2024】第2341号 成新率的确定： 采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。 主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，综合确定成新率。具体说明如下： ①年限法理论成新率的确定 计算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。 尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。 ②打分法技术测定成新率的确定 依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。 计算公式： 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100% ③综合成新率的确定 综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新率公式为： 成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数 7. 土地使用权 根据评估目的和评估对象的特点和实际情况，以及收集资料分析，委评对象属于仓储用地，位于上海市宝山区。委评地块周边有同类型及同级别土地的成交案例较多，市场法能较客观的反映委估对象的市场价格；同时属于上海市 5级工业地段，且有完东洲评报字【2024】第2341号 整的修正体系，故可以用市场法和基准地价修正法评估。 市场法 是根据市场中的替代原理，将委评土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委评土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定委评土地使用权价值的方法。 采用市场法求取土地使用权价格的公式如下： 土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 即V＝VB×A×B×D×E 式中：V：委评宗地价格； VB：比较实例价格； A：委评宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：委评宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：委评宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：委评宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和个别因素的影响。 a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。 现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例，若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成交的案例，但其一般会低于最终成交价，需注意修正。 对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为： 100 东洲评报字【2024】第2341号 b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的土地市场行情可能出现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据宗地所在地的相应国有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为： 基准日市场指数 交易日市场指数 可比实例的交易价格× ＝可比实例在基准日的可比价格 （未完）  |