渝 开 发(000514):重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票募集说明书（修订稿）
原标题:渝 开 发:重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票募集说明书（修订稿） 本公司及全体董事、监事、高级管理人员，控股股东承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说明书中财务会计报告真实、完整。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。 重大事项提示 公司特别提示投资者对下列重大风险给予充分关注，并仔细阅读本募集说 明书中有关风险因素的章节。 一、政策风险 作为典型的资源依赖型行业，房地产行业受国家宏观政策的影响较大，政 府可以利用行政、税收、金融、信贷等限购限贷政策对房地产市场进行调控， 涉及到房地产开发企业各个业务环节，如土地取得、贷款申请、项目预售、税 收缴纳等方面，从而影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，从而在 一定程度上抑制或刺激消费者的购房需求。如果公司不能及时适应政策的变 化，则有可能对企业的经营与发展造成不利影响。 随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政 府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时 获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的 可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。 房地产行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，房地产 行业属于资金密集型行业，房地产公司在项目开发过程中需要较多的开发资金 来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款 方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售具有非常重要的影响。因此，银 行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及房地产企业项目开发成 本。 房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、增值税等 税种的征管对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利 及现金流情况。 二、市场及经营风险 发行人主营业务为房地产开发经营与销售，受经济周期波动和国家宏观经 济政策调整的影响较大。若未来我国宏观经济形势发生变动，将会直接影响公 司的业务开展，从而直接影响公司营业收入。此外，房地产行业市场需求受到 居民消费水平与消费意愿的影响，如后续居民生活水平变化，消费能力受到影 响，会直接影响房地产行业的需求情况，从而影响公司的业务规模与盈利水 平。 近年来，受国内经济增速下滑、房地产调控政策等因素影响，我国房地产 行业开发投资总额、销售面积与金额等增速放缓甚至出现下滑，房地产企业经 营业绩普遍下滑。尽管 2022年下半年以来相关政府部门陆续出台相关政策支持 房地产企业合理融资，促进“保交楼、保民生”，但我国房地产行业仍面临调 整。受供需关系发生显著变化的影响，房地产市场降温明显，公司房地产产品 市场需求出现持续下降，公司 2024年营业收入存在下滑的风险；另外，受房地 产市场深度调整的影响，车库等产品市场价格持续下降，公司 2024年存在存货 减值计提的风险，2024年 1-9月公司计提存货跌价准备 9,328.19万元。公司 2024年 1-9月归属于上市公司股东的净利润为-4,555.58万元，同比下降 793.60%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润为-7,167.34万 元，同比下降 335.84%，主要系房地产市场去化困难导致现房销售净利率降 低，期间费用增加以及计提存货跌价准备所致。另外，随着低成本土地项目的 逐步去化，公司未来项目毛利率可能有所降低。若 2024年第四季度公司上述情 形未得到有效改善，公司存在 2024年度经营业绩下滑甚至亏损的风险。 房地产项目具有开发周期长、投资大、涉及行业广、合作单位多等特点， 且要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监 管，因此，公司对项目开发进度控制具有一定难度。报告期内，公司房地产项 目由于规划及配套道路等多种客观原因，按照国有建设用地使用权出让合同的 约定，存在延期开竣工的情形。目前除已最终竣工备案的项目已与主管部门达 成补充协议外，其他尚在推进中、暂未最终竣备的项目均处于正常推进状态， 并与主管部门就项目建设情况进行定期积极沟通，若公司房地产开发项目在最 终竣备时未能与主管部门签订补充协议对开竣工时间进行重新约定，则可能存 在土地合同纠纷或需缴纳闲置土地费用支出等风险。 房地产开发项目销售周期偏长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性 较大，首先是与产品成本关系密切的各种生产要素价格、金融机构利率等发生 变化的可能性较大，将直接影响产品定价，产品的市场销售风险将增加；此 外，目前房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的 要求越来越高，如果公司在项目定位、规划设计、产品质量、物业管理等方面 不能准确把握消费者的需求变化并及时作出快速反应，则可能对产品销售带来 一定的压力。 公司主营业务收入全部来源于重庆地区。近年来，受国家宏观经济下行影 响，重庆地区商品房市场销售价格增长乏力。如果经济下行趋势延续或者重庆 地区的经济环境发生重大不利变化，可能导致当地商品房销售面积及价格出现 下降，从而对公司的经营业绩产生不利影响。 通过合作的方式进行房地产项目开发为目前行业内较为普遍的模式。报告期内，发行人合并范围内分别与上海复地投资管理有限公司、上海复昭投资有限公司合作开发了山与城项目和星河 one项目。若未来出现合作方经营困难无法对项目进行资金支持等情形，可能导致上述两个合作项目开发周期延长或停滞，给公司经营带来不利影响。同时，若未来出现双方无法就项目经营管理等方面达成一致意见，并在合作过程中产生争议或纠纷，则可能影响合作项目的 开发、融资及销售业务，进而产生影响公司未来经营活动的风险。 发行人子公司渝加颐公司于 2023年 11月竞拍获得江北嘴环球欢乐世界项 目，公司以此为契机逐步推进业务升级转型。公司拟立足新时代城市开发经营 服务商的总体定位，业务模式以城市开发为主业，业态以“住宅+商业”为主， 未来在继续保持住宅业务规模的同时，以江北嘴环球欢乐世界项目为切入点， 扩大商业地产规模以提升公司整体竞争力。由于地产业务具有一定的季节性和 周期性，公司积极发展支撑型及拓展型业务，其中包括会展业务、资产经营业 务、物业管理、代建业务、片区开发等，为公司提供多元化的收入来源。公司 未来的经营模式拟定为“开发+运营”。 业务升级转型需要一定周期且存在不确定性，虽拟进入新领域在市场上已 有相对成熟的案例，但公司若不能在管理、人才、资金等方面满足转型要求， 将对公司的经营业绩产生不利影响，同时也伴随着转型进度或效果不达预期的 风险。 三、财务风险 2021年至 2024年 1-9月，公司各期经营活动产生的现金流量净额分别为 46,095.52万元、133,182.55万元、-18,995.56万元和19,215.54万元。若未来公 司项目拓展和开发策略与销售回笼情况之间无法形成较好的匹配，则公司或将 面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。 发行人主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在开发产品和待开发土地等构成。2021年末、2022年末、2023年末及 2024年 9月末，发行人存货账面价值分别为 554,243.63万元、421,446.13万元、393,494.40万元和382,826.44万元，占总资产的比例分别为 66.08%、57.18%、48.85%和 48.44%，存货规模较大。发行人存货金额较大，占总资产的比例较高，一定程度上影响发行人资产的变现能力。报告期各期末，公司存货跌价准 备金额分别为 1,886.68万元、3,620.07万元、22,939.37万元和31,448.41万元， 占存货账面余额的比例分别为 0.34%、0.85%、5.51%和7.59%，期末存货跌价准 备金额及占比逐步扩大。若未来房地产行业持续不景气，发行人开发产品价格 下滑，将面临因存货市场价格波动导致存货跌价损失风险，从而对其盈利能力 产生不利影响。 最近三年，公司毛利率分别为 39.42%、34.85%和 36.61%，受销售端市场价 格调控等因素的影响，毛利率总体呈现下降趋势。随着公司低成本土地项目逐 步去化，公司存在经营业绩增长放缓甚至业绩下滑的风险；此外，如果未来因 宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，房地产行业毛利率空间持续 压缩，将对公司经营业绩造成不利影响。 报告期各期末，发行人速动比率均低于 1，主要系作为房地产开发企业，公司正在建设以及已竣工未交付或未销售的房地产存货项目金额较大，流动资产中存货占比较高。公司存货的变现能力直接影响着资产流动性及短期偿债能力，如果公司因在建项目开发和预售项目迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司资产周转和短期偿债能力带来较大压力。 发行人目前主要采用债权融资方式，若公司与商业银行等金融机构合作关系受到限制，则将有可能对公司银行授信及其他方面的债务融资能力产生负面影响。同时，公司债务偿付能力的维持还受到资金管理能力、经营活动及投资活动产生的现金净流量、控股股东支持等因素的影响，如公司不能有效管理资金支付、公司未来经营情况发生重大不利变化或未来宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素导致公司盈利能力和现金流量等发生重大不利变化，公司将面临一定的短期偿债风险和流动性风险。 四、募投项目收益不达预期的风险 本次募投项目可行性研究报告系 2024年 10月出具，募投项目经济效益测算以 2024年 6月 30日为基准日，基于 2024年上半年市场因素等情况而来。近年来，国内房地产市场行情发生一定变化，如未来房地产市场需求无法得到有效恢复或产品价格下降，可能会出现募投项目实际收益水平不达预期的情形。 目录 发行人声明 .......................................................................................................... 2 重大事项提示 ...................................................................................................... 3 一、 政策风险 ........................................................................................................... 3 二、 市场及经营风险 ............................................................................................... 4 三、 财务风险 ........................................................................................................... 6 目录 ..................................................................................................................... 9 释 义 ................................................................................................................... 12 第一节 发行人基本情况 ...................................................................................... 14 一、 发行人基本情况 ............................................................................................. 14 二、 股权结构、控股股东及实际控制人情况 ..................................................... 14 三、 公司主要业务模式、产品或服务的主要内容 ............................................. 17 四、 公司所处行业的主要特点及行业竞争情况 ................................................. 21 五、 公司现有业务发展安排及未来发展战略 ..................................................... 34 六、 财务性投资 ..................................................................................................... 36 七、 同业竞争 ......................................................................................................... 38 八、 行政处罚 ......................................................................................................... 43 第二节 本次发行概要 .......................................................................................... 46 一、 本次发行的背景和目的 ................................................................................. 46 二、 发行对象及其与公司关系 ............................................................................. 47 三、 本次向特定对象发行方案概要 ..................................................................... 48 四、 本次发行是否构成关联交易 ......................................................................... 51 五、 本次发行是否导致公司控制权发生变化 ..................................................... 52 六、 本次发行方案已经有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序 . 52 第三节 发行对象的基本情况 ............................................................................... 55 一、 基本信息 ......................................................................................................... 55 二、 本次发行募集说明书披露前 12个月发行对象与公司之间的重大交易情况 .................................................................................................................................. 55 三、 认购资金来源 ................................................................................................. 55 第四节 附条件生效的认购协议内容摘要 ............................................................ 56 一、 协议签订主体及签订时间 ............................................................................. 56 二、 发行价格及发行数量 ..................................................................................... 56 三、 股份认购 ......................................................................................................... 57 四、 认购价款的缴纳 ............................................................................................. 58 五、 股票锁定期 ..................................................................................................... 58 六、 股份登记 ......................................................................................................... 58 七、 保密与公告 ..................................................................................................... 58 八、 免责声明 ......................................................................................................... 59 九、 违约责任 ......................................................................................................... 59 十、 协议的生效条件和生效时间 ......................................................................... 59 十一、 其他约定 ..................................................................................................... 59 第五节 关于本次募集资金使用的可行性分析 ..................................................... 61 一、 本次募集资金使用计划 ................................................................................. 61 二、 本次募集资金投资项目与现有业务或发展战略的关系 ............................. 61 三、 本次募集资金投资项目的必要性与可行性分析 ......................................... 62 四、 募投项目效益预测的假设条件及主要计算过程 ......................................... 69 五、 本次募集资金投资项目涉及立项、土地、环保等有关审批、批准或备案事项的进展 .............................................................................................................. 71 六、 募投项目结论性意见 ..................................................................................... 72 第六节 关于本次发行对公司影响的讨论与分析 .................................................. 73 一、 本次发行对公司业务及资产、公司章程、股东结构、法人治理结构的影响 .............................................................................................................................. 73 二、 本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况 ................. 74 三、 本次发行后，公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争变化情况 .............................................................................. 75 四、 本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或公司为控股股东及其关联人提供担保的情形 .................................. 75 五、 本次发行对公司负债结构的影响 ................................................................. 75 第七节 历次募集资金运用 .................................................................................. 76 第八节 与本次发行相关的风险因素 .................................................................... 77 一、 政策风险 ......................................................................................................... 77 二、 市场及经营风险 ............................................................................................. 78 三、 财务风险 ......................................................................................................... 81 四、 本次发行股票的相关风险 ............................................................................. 82 第九节 与本次发行相关的声明 ........................................................................... 84 发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 ...................................................... 84 发行人控股股东声明 .............................................................................................. 87 发行人实际控制人声明 .......................................................................................... 88 保荐人（主承销商）声明 ...................................................................................... 89 保荐人（主承销商）董事长、总经理声明 .......................................................... 90 发行人律师声明 ...................................................................................................... 91 审计机构声明 .......................................................................................................... 92 董事会声明 .............................................................................................................. 93 释 义 在本募集说明书中，除文中另有说明外，下列词语具有以下特定含义：
第一节 发行人基本情况 一、发行人基本情况
截至报告期末，公司股本结构如下：
截至报告期末，公司前十名股东及其持股情况如下：
（1）控股股东基本情况 截至报告期末，重庆城投持有公司 533,149,099股，占公司总股本的63.19%，系公司的控股股东。重庆城投的基本情况如下：
单位：万元
报告期内，发行人控股股东和实际控制人未发生变化。 3、控股股东所持公司股份的质押及权属纠纷情况 截至本募集说明书签署日，控股股东所持公司股份不存在质押或权属纠纷情况。 三、公司主要业务模式、产品或服务的主要内容 发行人主要从事房地产开发与销售业务，以商品房销售和存量商业运营为 主，拥有建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书，所开发项目主要集中在 重庆主城。发行人房地产开发主要以住宅、社区商业为主，在重庆具有一定的 品牌效应和市场认知度。 发行人以房地产开发为主营业务线，会展、物业等城市经营为支撑业务 线，租赁、产业投资等为培育业务线，形成主营业务为房地产开发，支撑业务 为会展经营、物业管理、资产经营，培育业务为城市更新、租赁住房、非房产 业投资的“1+3+3”业务体系。 报告期内，公司营业收入包括房地产业务、石黄隧道经营和会议展览等， 房地产业务为公司主要收入来源，最近三年收入占比均超过 85%。公司房地产 业务包括住宅销售、商业地产销售、物业管理等，其中以住宅销售为主。报告 期内，公司业务收入全部来自重庆地区。 1、房地产开发模式 公司房地产开发模式主要分为两种：（1）独立完成土地购置、自主进行土地开发后，通过招投标由专业建筑工程公司进行开发建设，自主组织销售或委托专业代理销售；（2）合作开发各方共同组建项目公司完成某个项目的开发。 在合作开发协议中，合作开发各方对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、各方的权利与义务、违约责任等做出明确约定。 联合开发的合作基础是共同出资、共同管理、共同决策。 公司战略发展部、研发技术部、工程管理部、成本管理部、市场营销部、项目部共同负责公司房地产开发业务，业务主要流程如下图所示： 2、采购模式 在项目开发过程中，主要涉及主体建安工程、勘察设计、监理、园林绿化、智能化等工程的招标，电梯、空调、配电设备的采购等。 依照公司相关管理办法，项目开发的各类供应商通过招标、竞争性比选等形式进行选择。招采工作分级管理，业务承办部门主要工作包括编制招采方案、资质审查、确定中标单位、合同签订等环节。成本管理部主要工作包括审核招采方案、组织招采评审，审核招采限价等环节，同时成本管理部牵头建立招采示范文本统一采购标准，规范招采工作流程做到公开公平公正，确保合同监管保障全面有效履行。 3、销售模式 公司房地产项目在达到政府规定的预售条件并取得《商品房预售许可证》后组织入市销售，此外存在部分政府安置项目的团购模式，销售方式均为直销。公司主要通过市场研究，制定针对性的营销策略和推广方案，根据公司年度销售目标对销售案场进行目标管理，制定项目销售价格体系。主要销售流程包括： （1）与物业公司签订物业委托管理合同：与一家专业的物业管理公司签订合同，将物业的日常维护、修缮与整治等工作委托给他们。 （2）申领《商品房销售许可证》：向主管部门提交一系列证明文件和相关资料，包括项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。 （3）与用户签订商品房销售合同或租赁合同：提交相关资料后，与购买人 签订商品房销售合同或租赁合同。 （4）提交相关材料：在将新的物业交付给物业管理公司接管时，提交一些 必要资料，包括房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设 施、设备的竣工图等。 （5）办理竣工后的产权登记手续：在房屋竣工后六个月内，携带建设许可 证和建筑图纸等相关材料，前往相关部门办理所有权登记。 （6）做好物业管理工作：实施有效的物业管理工作，包括管理和服务两方 面。管理工作包括掌握物业的变动、使用状况等。服务工作主要是及时提供各 类服务，以满足用户的需求。 报告期内，公司销售收入按照业务类别分类情况如下： 单位：万元
截至报告期末，发行人及其子公司拥有境内注册商标合计91项。 2、境内著作权 截至报告期末，发行人拥有的境内著作权具体情况如下：
截至报告期末，除住宅类（含部分商业用途）房地产开发项目用地外，发行人及其子公司拥有的主要土地使用权具体情况如下：
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。根据我国的有关规定，房地产业属于第三产业的第二层次。其运行的全过程可以分为生产、流通、消费三个环节。按照国民经济分类标准，房地产 业可分为 4类，包括：房地产开发经营，物业管理，房地产中介服务和其他房 地产活动。 房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业 关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水 泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个 国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控 和微观管理力度较大。因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出 让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规 都直接影响房地产行业的发展。 2、我国房地产行业发展现状及趋势 （1）房地产行业开始进入调整期，市场发展速度趋缓 为防止房地产市场过热导致相关风险进一步扩大，近年来我国出台一系列 政策以加强房地产市场的管控力度。在房地产供给端，针对土地、金融等方面 进行管控，包括设定“三道红线”；在房地产需求端，针对信贷监管、价格管 控、限购限贷等方面。 国房景气指数 数据来源：国家统计局 国房景气指数是由国家统计局编制，以房地产开发投资为基准指标，并选 取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，用于衡量房地产开发景气程度 的指标，根据国家统计局的数据，2021年以来我国进一步加强了房地产行业的 调控力度，房地产市场调控政策持续收紧，调控内容更加细化，调控机制不断 完善。2022年开始国房景气指数深度回调，尽管 2023年我国房地产开发景气指 数在一季度期间短暂复苏，尽管仍然低于 95的适度景气线，但 2023年 1月至 4 月的景气指数实现了连续四个月的正增长；2023年 4月至 9月，我国房地产开 发景气指数逐渐下滑，但在 9月至 12月逐步稳定。2024年4月以来，国房景气 指数呈回升趋势。 全国房地产开发投资增速 数据来源：国家统计局 根据国家统计局的数据，2021年度全国房地产开发投资147,602亿元，2022年度，全国房地产开发投资 132,895亿元，同比下降 10.0%；其中，住宅投资100,646亿元，下降 9.5%。2023年度，全国房地产开发投资 110,913亿元，同比下降 9.60%。2024年 1月至9月，全国房地产开发投资78,680亿元，同比下降10.10%。 （2）地产政策基调逐步宽松，坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳健康发展 近年来，我国加大了房地产行业的调控力度，收紧了房地产市场的融资水平，房地产行业遭受了较大的冲击。 2016年至 2021年上半年，行业基本面的各项数据除 2020年初受外部环境短暂冲击外，都处于较好水平，因此当时地产相关政策基调偏紧，尤其 2021上半年，中央全面调控房地产市场，严控信贷并敦促热点城市及时出台调控措施。 自 2021下半年以来，房地产行业基本面有所变化，房企信用事件频发，中央对地产的政策基调显著软化。2022年，地产行业基本面持续承压，中央政策基调也出现了确定性的转向，保交楼成为下半年楼市关键词，积极政策信号叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任，促进问题项目交付。中央层面，两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少 295省市出台 595次房地产松绑政策。两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限仍难驱动居民加杠杆购房，居民信贷修复有限。 2022年下半年，在销售低迷和融资不畅导致民营房企信用风险事件频发，债务违约与不能如期交楼的风险均抬升的大背景下，出于盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展的目的，在坚持“房住不炒”定位、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的基调的同时，监管机构出台了多项政策支持优质房企改善资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险，包括银行信贷支持、债券融资帮扶、股权融资等，旨在推动行业信用端困难纾解和流动性整体优化，落实“保交楼、保民生”，促进中长期基本面企稳。 2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于积极稳妥化解房地产风险，全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复，促进房地产市场平稳健康发展。地方需求端政策力度有望继续加码，其中一线及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下优质房企融资环境或将实质性改善，其中股权融资或将成为企业融资的重要工具。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营将逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。 2024年 1月至 9月，房地产市场持续调整，中央和地方政府频繁出台利好政策，旨在稳定市场预期，降低购房门槛，推动行业高质量发展。2024年 3月，政府工作继续将有效防范房地产风险作为工作重点，提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持；国务院常务亦再次强调要进一步优化房地产政策。2024年 4月，中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，以“去库存”作为政策导向，各地因城施策，推出“以旧换新”“卖旧买新”“房票补贴”激励政策。2024年 5月，三大政策齐发，内容涉及“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”，标志政府提振市场的决心，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。2024年 9月，中国人民银行会同金融监管总局出台多项新政，包括降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例，提高 3,000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例以及支持收购房企存量土地等，再次强调对房地产的宽松政策，以促进房地产市场平稳发展。 （3）随着房地产行业调控的深入，行业集中度将进一步提升 随着我国房地产行业的市场化以及土地供应市场和行政管理的持续完善，大型优质房企展现出更强的项目获取能力、融资能力和产品质量竞争力。随着行业进入门槛的提高，部分优秀房企通过并购方式降低成本，获取大量的土地储备或其他优质资源，相比之下，实力较弱的中小企业难以与行业巨头进行竞争。国家政策更多的是希望促进房地产市场健康发展和良性循环，而非短期政策压制房地产行业的发展。自资管新规、“三道红线”、银行贷款集中度管理、预售资金监管以及集中供地等政策实施以后，行业发展逻辑逐步由杠杆驱动转向运营驱动，以往通过提高杠杆来扩大市场规模的模式将难以适应未来房地产行业的政策环境，行业被迫转型高质量发展模式。未来，运营优质的房企将获得更多的市场空间，行业集中度将进一步提升。 （4）改善型住房需求和老旧小区改造是未来房地产行业的增长点 伴随城镇化进程多年持续推动，根据国家统计局数据，截至 2023年末，我国城镇人口达到约 9.3亿人，城镇化率为 66.16%；同时，城镇人口中等收入群体对住房的品质和舒适度具有更高要求，叠加目前出台的一系列支持改善型住房需求的政策，在现有城镇人口基数下，城镇中收入群体对住房置换改善需求的升级带来改善型住房需求的稳定增长。 另一方面，我国也在大力推进老旧小区的改造。根据住建部数据，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3万个、涉及居民 865万户。根据各地统计上报数据，2023年，全国新开工改造城镇老旧小区 5.37万个、惠及居民897万户，各省（自治区、直辖市）及新疆生产建设兵团均达到或超额完成年度目标任务。2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.4万个，1-9月份已改造 4.8万个。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》文件要求，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。 （5）房地产行业转型加速，大型房企谋局多元化发展版图 面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。 3、房地产行业区域市场情况 为贯彻落实 2022年中央经济工作会议明确的“要确保房地产市场平稳发展”“满足行业合理融资需求”“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”等精神；以及《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》文件中“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期”等精神，结合中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，重庆市在坚持房子是用来住的、不是用来炒的总基调下，按照党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，加大金融支持力度，满足企业合理融资需求，因城施策，精准支持刚性和改善性住房需求，促进重庆市房地产市场平稳健康发展。 2024年以来，重庆楼市政策不断优化，2024年 1月 21日，重庆市政府出台《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，通过降低个人住房房产税应税住房的计税比例、统一应税住房税率、提高新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积等措施，更好的满足居民刚性和改善性住房需求。2024年 1月 24日，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，制定了实施购房补贴、支持买新卖旧改善购房、优化多子女家庭住房套数认定标准、进一步加大住房公积金支持力度以及进一步加大对房地产企业及项目金融支持力度相关措施，进一步支持居民刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求。 2024年 5月，重庆市再次优化房地产政策，取消“现房满两年交易”政策。 2024年 9月，重庆市对“两年限售”再次松绑，将“现房销售的新建商品住房不纳入限售”调整为“新购新建商品住房和二手住房均不纳入限售”，进一步释放和满足居民多样化、改善性住房需求，切实减轻购房人负担，促进重庆市房地产市场平稳健康高质量发展。 根据统计局公开数据显示，2021年至 2023年，重庆市房地产开发投资额分别为 4,354.96亿元、3,467.60亿元和 2,792.42亿元，其中住宅投资额 3,288.11亿元、2,608.98亿元和 2,105.89亿元，整体呈现下降趋势；2021年至 2023年，重庆市房地产商品房销售面积为 6,197㎡、4,438.98㎡和 3,572.35㎡，其中商品房现房销售面积为 1,223.60㎡、1,267.23㎡和 1,257.04㎡，尽管商品房销售面积逐年下降，但现房销售面积保持平稳趋势；2021年至 2023年，重庆市房地产商品房销售额分别为 5,391.26亿元、3,101.59亿元和 2,475.02亿元，2022-2023年商品房销售回落幅度较大。 4、房地产行业市场竞争格局 房地产行业头部效应日趋明显，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头企业在区域竞争中占据明显优势。 2024年度上半年中国房地产企业销售金额前 10强企业
2024年度上半年中国房地产企业重庆地区中心城区销售金额前 10强企业
房地产行业的经营模式目前呈现明显的分化趋势，具体如下： （1）行业模式的分化：从“拿地+开发+销售”的开发模式，将逐渐转向以客户端为主导，反过来引导房地产商业模式的改变； （2）融资模式的分化：随着房地产竞争的升级，融资模式从银行信贷，转向上市融资、REITs等多层次的融资体系； （3）新房和存量房的分化：中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向新房、存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式，市场特点和规律也发生了相应的转变； （4）市场供给与政府保障的分化：中国住宅的商品化和保障机制正在逐步完善成型中，面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给体系。 针对目前行业的经营模式，房地产企业的升级将是以产品和服务为转型升级核心的、包含诸多要素优化调整的一系列变化过程，是业务结构转向新型业态的更高级阶段，如旅游地产、商业地产、养老地产及城市综合体的转化；就转型而言，多以房地产为核心，通过金融创新、互联网思维及跨界扩张等方式2、房地产行业周期性、区域性和季节性 （1）周期性 房地产行业是典型的周期性行业。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程；在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段；前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。而从长度划分，周期又可以分为短周期和长周期，其中短周期主要体现为与宏观经济互为因果影响，而长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上。 （2）区域性 房地产是不动产的典型代表，不可移动性使其具有明显的区域性，不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异等对于房地产的需求不尽相同。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，房地产不能像其它商品一样，通过在地区之间的流动来减弱这种不平衡；房地产的区域化特征使得房地产的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响；同时房地产市场的供求状况也受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，人口聚集效应比较明显，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业便会呈现出良好的发展势头。此外，我国房地产开发业还处于成长时期，大多数房地产开发企业的资金实力有限，绝大部分房地产开发企业的业务范围都局限于一个或几个地区，只有部分规模较大、品牌较好、实力较强的企业能够在全国范围内进行较大规模的房地产开发。 （3）季节性 房地产行业受一定的季节性影响，尤其是面向个人消费者的住宅销售市场状况随季节变动显著。上半年，受春节、元宵节等影响，春节属于销售淡季，房地产市场的交易总量通常处于全年较低水平；而秋季则属于房地产销售旺季，行业里“金九银十”的说法反映出大多数购房者的消费倾向于集中于三季度，故当季房地产市场的交易总量通常处于全年最高水平。 3、发行人所处行业与上、下游行业之间的关系 我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计）及其他行业，下游产业包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。 （1）房地产上游行业 房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与房地产业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素。上述行业中与房地产行业关系最为密切的上游细分行业如下： ①水泥行业 水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，也正是因为这样的特点，决定了水泥行业成本的控制能力（煤电成本、石灰石成本以及余热发电、不同生产工艺下的综合能耗等）和成本转嫁能力（区域市场占有率、兼并重组）是行业的核心竞争力。而由于产品的同质性较强，水泥生产企业对下游企业的议价能力较弱。 2013-2023年水泥产量情况
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