城投宽庭 (508031): 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新
基金基金产品资料概要更新 编制日期：2024年12月06日 送出日期：2024年12月26日 本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。 作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。 一、产品概况
二、基金投资与净值表现 （一）投资目标与投资策略 请投资者阅读《招募说明书》“基金的投资”章节了解详细情况。
（二）投资组合资产配置图表 第 2 页，共 10 页 注：截至日期2024年09月30日。上述投资组合资产配置图表为除基础设施资产支持证券之外的情况。 本基金通过基础设施资产支持证券取得的基础设施项目公司的运营财务数据详见定期报告。 （三）自基金合同生效以来/最近十年（孰短）基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较图 暂不适用 三、投资本基金涉及的费用 （一）基金销售相关费用 本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准。 （二）基金运作相关费用 以下费用将从基金资产中扣除：
四、风险揭示与重要提示 （一）风险揭示 第 5 页，共 10 页 本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。 投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。 本基金主要风险包括特有风险和其他风险（包括但不限于信用风险、管理风险、操作或技术风险、合规性风险、政策变更风险、其他风险以及本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险等）。 其中特有风险主要包括与公募基金相关的风险、与基础设施项目相关的风险、与交易安排有关的风险。 具体如下： 1、与公募基金相关的风险 （1）集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影响，而本基金在封闭运作期内集中持有基础设施资产支持证券，取得基础设施项目完全所有权。因此，相较分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将受到所投资基础设施项目较大的影响，具有较高的集中投资风险。 （2）作为上市基金存在的风险 本基金已在上交所挂牌上市交易。上市期间可能因信息披露等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额，由此产生流动性风险。如本基金因各种原因触发法律法规或交易所规定的终止上市，对投资者亦将产生风险，如流动性风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。 本基金份额在上交所的交易价格可能不同于基金份额净值，基金份额有可能产生折价的情况，从而直接或间接地对投资者造成损失。 （3）流动性风险 本基金为封闭式基金，基金份额持有人无法向基金管理人申请赎回基金份额，仅能通过在上交所对基金份额进行交易的方式实现基金份额出售，投资者结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。如基金份额持有人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额持有期与资金需求日不匹配的流动性风险。 按照《基础设施基金指引》要求，本基金战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。 （4）受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险 本基金主要投资于保障性租赁住房基础设施项目。基金管理人在本基金存续期间可能管理有其他同样投资于保障性租赁住房基础设施项目的基金，尽管本基金与该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易关系且投资策略不同，但各自在角色上可能存在关联关系，同时底层物业资产存在同质性，理论上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风险。 （5）本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益冲突及利益输送风险 发起人及其关联方、运营管理机构在全国范围内亦持有或运营与本基金投资基础设施项目类似的资产，且不排除在本基金存续期间继续收购及运营同类资产。 因此，本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间存在包括但不限于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资机会、项目收购、基础设施项目运营管理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益人及其关联方、运营管理机构直接或间接拥有的基础设施项目，将存在竞争、利益冲突和利益输送风险。 （6）新种类基金不达预期风险 基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金种类，可能难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料未必一定能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证管理人将能成第 6 页，共 10 页 功地从基础设施经营中产生足够收益。 （7）基金价格波动风险 基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为市场供求关系变化、限售份额集中解禁等因素而面临交易价格异常波动的风险。 （8）税收等政策调整风险 基础设施基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持证券、基础设施项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。基础设施基金是创新产品，如果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。 2、与基础设施项目相关的风险 （1）基础设施项目运营风险 基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争、基础设施项目的承租人未履行相关合同责任或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。 （2）基础设施项目经营、管理、改造相关的风险 基础设施项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、主要高级人员所持续提供的服务及表现密切相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后从事与本基金投资的基础设施项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成重大不利影响。 基础设施项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法发现及防止基础设施项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。 本基金存续期间，本基金基础设施项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。本基金基础设施项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对本基金的收益造成不利影响。 对基础设施项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及其他不足之处。在基础设施项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏或违法违规行为，可能会导致本基金为此须额外支付开支，对基金造成重大不利影响。 基金管理人可以开展维修升级计划提升基础设施项目的经营收益水平，但该计划可能无法达到预期效果，从而对基金造成不利影响。 （3）基础设施项目所有权续期风险 本基金成立时投资的基础设施项目的土地性质为租赁住房用地。根据相关法律及证照，本基金成立时投资的基础设施项目的土地使用权均将于2088年到期。 根据目前适用的相关法律，基础设施项目占用范围内的土地使用权到期后，原土地使用权人并无自动续约权，原土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，土地使用权人可能需（除需符合其他要求外）支付延期对应的土地出让金。如果政府相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，本基金的运作可能受到负面影响。 政府有权在认为符合公众利益的情况下，根据法律法规的规定将土地强制收回，做出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据相关法律规定的基准进行评估。若政府强制征收本基金基础设施项目，则根第 7 页，共 10 页 据该计算基准向本基金支付的补偿金额可能低于本基金的估值或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。 （4）基础设施项目出售/处置价格波动及处分的不确定性风险 本基金涉及基础设施项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、基础设施项目公司股权及债权、基础设施项目的权益等。由于基础设施项目的公允价值可能受到当时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于基础设施项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致本基金份额持有人投资收益减少，乃至导致投资本金损失。 本基金存续期为65年，存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期。如本基金存续期届满后终止运作的，则面临基础设施项目的处置问题。由于基础设施项目流动性较差，极端情况下有可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时间延迟的风险。 （5）现金流预测偏差可能导致的投资风险 本基金的产品方案根据对基础设施项目未来现金流的合理预测而设计，本项目中影响基础设施项目未来现金流的因素主要是基础设施项目的出租情况及运营管理机构的运营管理能力等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对基础设施项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。 （6）基础设施项目公允价值下跌风险 本基金将定期公布评估机构出具的基础设施项目评估报告。基础设施项目评估报告基于多项假设作出，该报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为基础设施项目公允价值的任何承诺和保障。在基础设施项目实际运营过程中，有可能出现宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致基础设施项目公允价值下跌的风险。 （7）基础设施项目估值可能无法体现公允价值的风险 评估机构采用估值技术对基础设施项目进行估值。由于估值技术存在诸多假设且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值可能不能及时、准确地体现基础设施项目届时的公允价值。 （8）基础设施项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险 与基础设施项目经营相关的租赁合同的期限与本基金存续期限不匹配，虽然符合相关商业惯例，但如有关租赁合同到期后续约或招租情况较差，可能会对基础设施项目的经营造成不利影响，进而影响本基金的现金流。 （9）特定区域内存在同业竞争的风险 本项目发起人上海城投集团及旗下公司持有并运营同类基础设施资产，且集中在上海市，与基础设施资产构成直接或间接的竞争关系，可能影响基础设施资产的现金流及估值，对投资人利益造成一定影响。 （10）基础设施项目的政策风险 政策风险包括区域政策、土地使用、行业管理、环境保护等相关政策变化引致的风险。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响基础设施项目公司经营的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。行业管理指有关部门对基础设施项目所属行业的相关管理制度。环境保护指政府相关部门对基础设施项目所处区域的环境政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。 （11）意外事件及不可抗力给基础设施项目造成的风险 本基金设立及存续期间可能会发生意外事件。本基金通过运营管理机构为基础设施项目提供电梯维护等维修及保养服务，涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能导致基础设施项第 8 页，共 10 页 目的损害、破坏或灭失、人身伤害或死亡以及法律责任。 此外，本基金可能面临因地震、台风、水灾、火灾、战争、疫情、政策、法律变更及其他不能预见或其后果不能防止或不可避免的不可抗力事件，从而影响基础设施项目经营情况，造成投资不达预期的风险。 （12）租约集中到期与换租的风险 截至2023年6月30日，基础设施项目租赁合同到期时间主要分布在2024年，若租约大面积集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租金收入减少。 （13）租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现金流下降的风险 基础设施项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）规定，向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者基础设施项目不满足税收优惠政策适用的条件，则存在项目公司相关税费支出增加，基金可供分配金额下降的风险。 （14）基础设施项目公司净利润为负的风险 上海城驰、上海城业报告期内净利润为负，主要由于江湾社区、光华社区处在建设期及开业初期，未产生营业收入或营业收入较低，但存在刚性成本税费支出所致。若后续项目公司运营情况未得到改善或经营不及预期，将对基金收益分配的稳定性产生影响。 （15）保障性租赁住房极端行业政策风险 保障性租赁住房肩负着解决广大市民群体的住房困难问题的使命，其准入条件、租金水平受到政府的严格指导和控制。基金管理人和运营管理机构将依据《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号）和《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3号）等保障性租赁住房行业的监管政策对基础设施项目进行运营管理。根据上述行业政策，本基金基础设施项目的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15 m2确定。租赁价格在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。 同时，上述现行有效的保障性租赁住房相关政策和规定也是进行资产评估和编制《可供分配金额测算报告》的重要假设依据。若有关政府部门或监管机构颁布新的政策法规，对保障性租赁住房的认定标准进行调整，或要求基础设施项目对承租人执行更加严格的准入标准，或要求降低租金水平和增长率等，可能会对基础设施项目的经营现金流、估值水平以及持续经营产生不利影响。 （16）江湾社区节能审查和节能验收手续补办的风险 江湾社区项目节能审查和节能验收手续为补办。根据《固定资产投资项目节能审查办法（2023）》《上海市固定资产投资项目节能审查实施办法》，如未办理节能审查和节能验收手续，主管机关会责令停止建设或停止生产、使用，限期整改，视情节处以10万元以下罚款。江湾社区项目建设期间未及时办理节能审查和节能验收手续，现已完成相关手续补办，受处罚风险较小。同时，原始权益人已出具承诺函，承诺若将来主管部门仍就该事项对项目公司处以行政处罚或罚款的，届时由原始权益人承担相关法律责任和罚款。 3、与交易安排有关的风险 （1）计划管理人、托管人尽职履约的风险 基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责服务，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基础设施基金造成损失，并可能进而影响基金份额持有人的利益。 第 9 页，共 10 页 （2）运营管理风险 本基金通过特殊目的载体间接持有基础设施项目的所有权，除运营管理服务协议和监管协议另有约定外，就基础设施项目的运营管理和出售等，本基金将通过各层特殊目的载体最终向基础设施项目公司和基础设施资产出具相关指令或决定，其中任一环节存在瑕疵或延时的，均可能导致相关指令或决定无法及时、完全传递至基础设施项目公司和基础设施资产，由此可能对基础设施项目公司和基础设施资产的运作造成不利影响，进而对本基金造成不利影响。 （3）业务主体更换风险 本基金通过资产支持证券直接或间接持有基础设施项目的所有权，资产支持证券的资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关文件规定需要更换的，可能会导致本基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更换，存在不确定性，需要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的稳定性造成不利影响。 （二）重要提示 中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。 基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将按照规定更新，其他信息发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时公告等。 本基金的争议解决处理方式为仲裁。具体仲裁机构和仲裁地点详见本基金合同的具体约定。 五、其他资料查询方式 以下资料详见基金管理人网站[网址：www.gtjazg.com ][客服电话:95521] ? 基金合同、托管协议、招募说明书 ? 定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告 ? 基金份额净值 ? 基金销售机构及联系方式 ? 其他重要资料 第 10 页，共 10 页 中财网
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