[年报]中天服务(002188):2024年年度报告

 时间：2025年02月25日 22:03:51 中财网

原标题:中天服务:2024年年度报告

中天服务股份有限公司
2024年年度报告


2025年2月26日

2024年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人（会计主管人员）沈珍梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。

有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。


目录

第一节 重要提示、目录和释义 ................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 6 第三节 管理层讨论与分析 ...................................................... 10 第四节 公司治理 ............................................................. 23 第五节 环境和社会责任 ........................................................ 34 第六节 重要事项 ............................................................. 36 第七节 股份变动及股东情况 .................................................... 45 第八节 优先股相关情况 ........................................................ 53 第九节 债券相关情况 .......................................................... 53 第十节 财务报告 ............................................................. 54
备查文件目录
1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

3、报告期内在指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

4、载有公司法定代表人签名的公司2024年度报告文本。

5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。


释义

释义项指释义内容
本公司、公司、上市公司指中天服务股份有限公司
上海天纪指上海天纪投资有限公司
中天美好服务指中天美好生活服务集团有限公司
新嘉联指浙江新嘉联电子科技有限公司
《募集说明书》指《中天服务股份有限公司向特定对象发行A 股股票募集说明书》
中国证监会指中国证券监督管理委员会
深交所指深圳证券交易所
中登公司指中国证券登记结算有限责任公司
《上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》
元、万元、亿元指指人民币元、万元、亿元
报告期指2024年1月1日至2024年12月31日

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

股票简称中天服务股票代码002188
股票上市证券交易所深圳证券交易所　　
公司的中文名称中天服务股份有限公司　　
公司的中文简称中天服务　　
公司的外文名称（如有）ZHONGTIAN SERVICE CO., LTD.　　
公司的外文名称缩写（如有）ZHONGTIAN SERVICE　　
公司的法定代表人操维江　　
注册地址浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路18号410室　　
注册地址的邮政编码314100　　
公司注册地址历史变更情况曾用注册地址：浙江省嘉善县东升路36号　　
办公地址浙江省杭州市上城区之江路1300号中天钱塘银座4层419室　　
办公地址的邮政编码310000　　
公司网址http://zhongtianservice.com　　
电子信箱[email protected]　　
二、联系人和联系方式

　董事会秘书证券事务代表
姓名徐振春张晓艳
联系地址浙江省杭州市上城区之江路1300号中天 钱塘银座4层419室浙江省杭州市上城区之江路1300号中天 钱塘银座4层419室
电话0571-860381150571-86038115
传真0571-860381150571-86038115
电子信箱[email protected][email protected]
三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易 所网站深圳证券交易所（http://www.szse.cn ）
　　
公司披露年度报告的媒体名称 及网址《证券时报》《上海证券报》、巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn ）
　　
公司年度报告备置地点公司董秘办
四、注册变更情况

统一社会信用代码91330000721075424D
公司上市以来主营业务的变化 情况（如有）2015年11月，经重大资产重组公司主营业务在上市以来的微电声器件（扬声器、受 话器）的生产与销售基础上，增加了广告服务业--传媒互联网业务。2021年6月，公 司主营业务整体变更为物业管理服务。
　报告期，公司主营业务未发生变更。
历次控股股东的变更情况（如 有）2012年2月11日，上海天纪投资有限公司成为公司控股股东，此后，公司控股股东 未发生变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址天津市南开区宾水西道333号万豪大厦C座10层
签字会计师姓名俞德昌、王帆帆
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
?适用 □不适用

保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间
国盛证券有限责任公司江西省南昌市新建区子实路 1589 号林朋、夏跃华2024年12月10日至2025 年12月31日
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否

　2024年2023年本年比上年增减2022年
营业收入（元）362,957,661.07339,843,306.636.80%306,314,999.15
归属于上市公司股东的净利 润（元）7,080,204.4420,219,809.57-64.98%61,622,247.61
归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润 （元）26,012,421.0636,747,300.22-29.21%33,417,156.23
经营活动产生的现金流量净 额（元）-25,457,215.8843,924,980.27-157.96%-28,442,485.84
基本每股收益（元/股）0.020.07-71.43%0.21
稀释每股收益（元/股）0.020.07-71.43%0.21
加权平均净资产收益率4.75%16.41%-11.66%74.80%
　2024年末2023年末本年末比上年末增 减2022年末
总资产（元）499,483,944.22322,209,798.9055.02%251,660,417.42
归属于上市公司股东的净资 产（元）301,868,314.42131,973,243.30128.73%113,085,702.93
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标
单位：元

　第一季度第二季度第三季度第四季度
营业收入86,081,060.0686,169,846.3492,122,894.4998,583,860.18
归属于上市公司股东的净利润6,708,312.718,102,458.96-11,784,784.484,054,217.25
归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润8,160,698.494,772,989.087,215,135.405,863,598.09
经营活动产生的现金流量净额-40,390,238.29-3,566,281.79-23,101,450.5341,600,754.73
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元

项目2024年金额2023年金额2022年金额说明
非流动性资产处置损益（包括 已计提资产减值准备的冲销部 分）122,235.778,500.09-1,398,603.66　
计入当期损益的政府补助（与 公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、按照确定 的标准享有、对公司损益产生 持续影响的政府补助除外）866,585.631,194,836.641,837,494.08　
除上述各项之外的其他营业外 收入和支出-19,206,457.69-18,003,832.4728,284,444.10　
减：所得税影响额714,605.89-331,793.09529,680.26　
少数股东权益影响额（税 后）-25.5658,788.00-11,437.12　
合计-18,932,216.62-16,527,490.6528,205,091.38--
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 ?不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。


第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展现出“大市场”的特征与潜力。

尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基
础。据国家统计局权威发布的数据，截至2023年末，全国物业企业累计实现营业收入高达1.696万亿元人民币，这一数
据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力的预期。

行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自身成熟与进化的必然结果，也是
市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024年上半年，基础服务收入占比高达72.06%，持续成为推动行业收入增长
的核心动力。物业企业纷纷将提升服务品质作为核心战略，通过精细化管理与服务创新，不断优化基础服务流程，提升
服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更广泛的市场认可与业主信赖。这种对“服务力”的极致追求，不
仅体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。

与此同时，物业管理行业的服务边界正在不断拓宽，为行业注入了新的活力与增长点。在传统“四保一服”（保安、
保洁、保绿、保修及客户服务）的基础上，物业企业正积极探索多元化服务场景。一方面，随着房地产价值链的重心逐
渐后移，不动产的交易、运营与管理成为行业关注的新焦点，物业企业纷纷布局这一领域，以期在房地产市场的全周期
管理服务中占据一席之地。另一方面，物业企业正充分利用新技术、新模式，打破传统业态界限，实现服务范围的跨界
融合与拓展。无论是团餐服务、城市服务，还是智慧社区建设等，物业企业都在积极探索与实践，推动行业向“大物业”

生态转型。

（二）发展阶段
2024年物业管理行业延续发展趋势并呈现新发展特征。

市场竞争加剧。2024年，物业管理行业整体新增在管面积缩小，增量市场逐渐转为存量市场，导致外拓竞争异常激
烈。上市物业企业来自第三方管理面积的占比有所上升，但整体外拓难度依然较大。百强物业企业的“合约在管比”均
值下降，反映出新项目获取速度减缓和市场竞争加剧的现状。多家物企出现了规模负增长的情况，这反映了物企在主动
解除低盈利或潜在亏损项目，以提升运营质效。

行业增速趋缓。物业管理行业近几年经历了冲高回落的发展态势，行业成长步伐逐年放缓。中指院报告数据显示，
物业上市公司营收增速从2021年的最高值41.67%下降至2023年的8.46%，2024上半年增速进一步下降至4.86%。这表
明物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。

发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，发展重心转向“质为量先”。物企不再单纯追求规模和扩张，
而是更加注重经营效益和服务质量。企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优
化项目组合，以提升管理项目的质量。这一转变体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广
泛的市场认可与业主信赖。

科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数
字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管
理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。

（三）政策助力
国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，国家对行业重新定位和政策调整使“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。物业
企业借助政策东风积极拥抱变革，以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营
策略上更上台阶。

二、报告期内公司从事的主要业务
报告期，公司以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，回归物业服务本质，围绕优势区域开展
业务；在以住宅物业管理为发展基石的同时，探索并承接多元化的业态；通过全面加强管理能力，借助科技手段提升管
理效率。2024年公司合并报表范围内实现营业收入3.63亿元，同比增长6.80%；实现归属于上市公司股东的净利润708.02万元，同比下降64.98%，归属上市公司股东扣非后的净利润2,601.24万元，同比下降29.21%；报告期末总资产
4.99亿元，同比增长55.02%；归属于上市公司股东的净资产为3.02亿元，同比增长128.73%。

（一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式：
物业管理服务是公司的主营业务，服务内容是为业主提供“四保一服” 即安保、清洁、维修、绿化、客户服务，并
围绕基础的物业服务构建延伸性服务，比如到家服务、美居服务、养老、社区团购等；在非业主（地产商）服务方面还
提供了案场服务、前介服务等。

中国住宅进入存量发展阶段，公司提出业态多样性发展方案，力争在营收规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，
提升非住业态的服务规模占比。截至报告期末，公司服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、
景区、商超、产业园、未来社区等多种类型；随着业主对服务需求多元化，服务领域专业化，物业管理企业必将走向
“大物业”运营模式，从单一的基础服务职能向多元化的专业职能服务发展，公司着手构建专业化服务公司，比如多经
服务公司、保安公司等，探寻物业服务发展新模式。

物业管理是充分竞争的行业，公司通过完全市场竞争获取项目，经过招投标程序后与业主或业委会签订合同，在服
务期内持续提供服务获取报酬。

(二) 业绩驱动因素：
报告期内公司积极应对市场变化，通过品牌强化、深耕优势区域、科技赋能等策略，实现了业务的稳步增长。

1、树立环杭区域品牌优势。公司服务项目主要集中在杭州、金华、嘉兴等浙江环杭区域，这些地区经济发达，市场
需求旺盛。项目定位偏中端，既满足了广大业主的刚性需求，又保证了公司的利润空间。公司以“质感生活家”为品牌
理念，致力于提供高品质、高效率的服务。通过不断优化服务流程、提升服务质量，初步形成了地域品牌优势。针对不
同项目和业态的差异，公司制定了更具针对性的服务体系。通过对项目进行分级管理，确保每个项目都能得到最适合的
服务方案，进一步强化了品牌优势。

2、提高优势区域项目密度。公司确立了“围点打援”的项目拓展思路，即在重点区域进行深度拓展，围绕已有的项
目辐射能力，逐步构建高密度项目区域。这一策略有助于提升品牌效应，增强市场影响力。通过提高优势区域项目密度，
公司还实现了区域内的管理协同。人员与设备得到更合理的配置和利用，提高了工作效率，降低了运营成本。同时，集
约化的发展模式也有助于公司更好地应对市场变化，提升竞争力。

3、借助科技赋能提高效率。面对物业管理行业人力成本占比大且持续攀升的问题，公司积极寻求科技赋能。在报告
期内，公司提高了道闸系统、节能系统、门禁管理系统等智能信息化的比例。利用管道内窥镜、听漏仪、红外成像无人
机等技术设备，为项目提供额外增值服务。这些新技术应用不仅提高了工作效率，还提升了业主的居住体验。公司借助
募集资金到位的有利时机，着手搭建业财一体化系统。该系统实现了业务与财务的流程融合，提高了工作效率，减少了
人工依赖。同时，业财一体化系统也为公司的决策提供了更加准确、及时的数据支持。

（三）竞争优劣势：
公司通过外延式拓展参与市场化竞争，借助上市公司品牌效应，在浙江省内的部分区域具备较好的品牌知名度，报
告期内获得2024中国物业服务百强企业、中国保障房物业服务优秀企业、中国主要城市(杭州)物业服务优秀企业等。公
司重视与业主的沟通和反馈，建立400客服热线，定期满意度调查、客户回访等，及时了解客户需求，不断改进服务，
服务品质获得业主的认可。公司拥有完善的项目考评体系，通过分级、飞检等实现对项目管理高品质目标。建立多维度
的市场拓展激励体系，满足各类形式的拓展方式，获得较好的投拓效果。规范的成本控制体系，通过优化采购流程、提
高资源利用效率等方式，有效降低运营成本，从而竞争中具备价格优势。

公司发展进程中存在劣势情形，比如与头部品牌物业管理企业品牌认知度的差距仍在。服务业态仍较少，对于某些
新接业态的服务品质还需要提升。在某些地区或细分市场的渗透度较低。随着公司规模的扩展，某些专业领域（如智能
化技术、检测维修、新业态管理等）的人才储备相对不足，会一定程度影响服务质量和创新能力。

三、核心竞争力分析
不适用。

四、主营业务分析
1、概述
详见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元

　2024年　2023年　同比增减
　金额占营业收入比重金额占营业收入比重　
营业收入合计362,957,661.07100%339,843,306.63100%6.80%
分行业　　　　　
物业管理345,640,436.2595.23%327,077,071.3596.24%5.68%
其他业务17,317,224.824.77%12,766,235.283.76%35.65%
分产品　　　　　
物业管理及配套 服务312,445,940.6886.08%275,741,543.4081.14%13.31%
案场服务33,194,495.579.15%51,335,527.9515.11%-35.34%
其他17,317,224.824.77%12,766,235.283.76%35.65%
分地区　　　　　
华东316,170,601.6587.11%298,947,830.0587.97%5.76%
西北29,385,878.168.10%25,712,011.397.57%14.29%
华中14,012,106.443.86%14,005,809.544.12%0.04%
华北3,389,074.820.93%1,177,655.650.35%187.78%
分销售模式　　　　　
向业主提供服务311,652,552.2985.86%244,364,504.3571.91%27.54%
向非业主提供服 务51,305,108.7814.14%95,478,802.2828.09%-46.27%
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元

　营业收入营业成本毛利率营业收入比上 年同期增减营业成本比上 年同期增减毛利率比上年 同期增减
分行业　　　　　　
物业管理345,640,436. 25268,958,347. 2222.19%5.68%12.30%-4.58%
分产品　　　　　　
物业管理及配 套服务312,445,940. 68243,009,577. 5522.22%13.31%20.73%-4.79%
案场服务33,194,495.5 725,948,769.6 721.83%-35.34%-32.13%-3.70%
分地区　　　　　　
华东299,054,092. 97232,638,961. 1922.21%4.42%11.09%-4.67%
西北29,255,919.0 923,958,803.3 518.11%14.00%20.55%-4.44%
华中13,941,349.3 79,624,529.0030.96%0.79%3.90%-2.07%
华北3,389,074.822,736,053.6819.27%187.78%187.16%0.18%
分销售模式　　　　　　
向业主提供服 务266,599,900. 74210,821,788. 6620.92%11.91%20.49%-5.63%
向非业主提供 服务79,040,535.5 158,136,558.5 626.45%-11.05%-9.91%-0.93%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 ?不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
单位：元

产品分类项目2024年　2023年　同比增减
　　金额占营业成本比 重金额占营业成本比 重　
物业管理及配 套服务营业成本243,009,577. 5586.43%201,275,629. 6582.16%20.73%
案场服务营业成本25,948,769.6 79.23%38,231,240.1 515.61%-32.13%
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
□是 ?否
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）85,393,129.28
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例23.53%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例18.04%
公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例
1中天控股集团有限公司及其控制的公司65,475,834.7918.04%
2一汽奥迪销售有限责任公司6,130,513.361.69%
3浙江钱江物业管理有限公司5,266,056.741.45%
4国家开发银行浙江省分行4,932,733.151.36%
5东阳市广大后勤服务有限公司3,587,991.240.99%
合计--85,393,129.2823.53%
主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）98,437,793.06
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例45.33%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例2.74%
公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例
1国家电网有限公司50,173,622.5823.11%
2浙江酷佳人力资源服务有限公司21,265,670.539.79%
3浙江安能保安服务有限公司13,252,154.606.10%
4浙江定阳人力资源有限公司7,785,975.763.59%
5中天控股集团有限公司及其控制的公司5,960,369.592.74%
合计--98,437,793.0645.33%
主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
3、费用
单位：元

　2024年2023年同比增减重大变动说明
销售费用4,143,730.322,466,619.8967.99%主要系公司对外拓展业务增加 外拓人员所致。
管理费用35,750,467.7039,202,552.32-8.81%　
财务费用-886,774.43-1,104,001.57-19.68%　
研发费用1,250,719.812,290,577.75-45.40%主要系公司本期基于公司发展 需要调整研发业务所致。
4、研发投入
?适用 □不适用

主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标预计对公司未来发展 的影响
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公司研发人员情况

　2024年2023年变动比例
研发人员数量（人）19-88.89%
研发人员数量占比0.06%0.50%-0.44%
研发人员学历结构　　　
本科15　
大专　4　
研发人员年龄构成　　　
30岁以下14　
30~40岁　5　
公司研发投入情况

　2024年2023年变动比例
研发投入金额（元）1,250,719.812,290,577.75-45.40%
研发投入占营业收入比例0.34%0.67%-0.33%
研发投入资本化的金额 （元）0.000.00　
资本化研发投入占研发投入 的比例0.00%0.00%　
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
?适用 □不适用
报告期，基于公司发展需要调整研发业务，委托外部专业公司开展研发项目，不会对公司的产品和经营造成影响。

研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 ?不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 ?不适用
5、现金流
单位：元

项目2024年2023年同比增减
经营活动现金流入小计366,915,012.31391,674,252.90-6.32%
经营活动现金流出小计392,372,228.19347,749,272.6312.83%
经营活动产生的现金流量净额-25,457,215.8843,924,980.27-157.96%
投资活动现金流入小计6,359,981.209,247,174.81-31.22%
投资活动现金流出小计9,061,959.7619,161,135.69-52.71%
投资活动产生的现金流量净额-2,701,978.56-9,913,960.8872.75%
筹资活动现金流入小计162,894,866.68　100.00%
筹资活动现金流出小计1,648,699.091,562,585.945.51%
筹资活动产生的现金流量净额161,246,167.59-1,562,585.9410,419.19%
现金及现金等价物净增加额133,086,973.1532,448,433.45310.15%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
?适用 □不适用
本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少 69,382,196.15元，同比减少 157.96%，主要系公司因经营规模
增加、收缴率下降与公司本期支付投资者诉公司证券虚假陈述案件赔偿款增加所致。

本期投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 7,211,982.32元，同比增加 72.75%，主要系公司本期购置车位
用于销售的业务降低所致。

本期筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加 162,808,753.53元，同比增加 10419.19%，主要系公司本期收到
非公开发行股份募集资金所致。

本期现金及现金等价物净增加额较上年同期增加 100,638,539.70元，同比增加 310.15%，主要系公司收到非公开发
行股份募集资金所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 ?适用 □不适用
主要系公司经营规模增加、计提坏账准备增加，收缴率下降以及公司本期支付投资者诉公司证券虚假陈述案件赔偿
款增加所致。

五、非主营业务分析
?适用 □不适用
单位：元

　金额占利润总额比例形成原因说明是否具有 可持续性
营业外收入7,079,266.4543.33%主要系公司本期投资者诉公司证券虚假 陈述案件和解冲回预计负债所致。否
营业外支出26,285,724.14160.90%主要系公司本年度投资者诉公司证券虚 假陈述案件和解、计提等原因所致。否
信用减值损失（损失 以“-”号填列）-5,399,427.78-33.05%主要系公司应收账款增加，计提坏账准 备所致。　
资产处置收益（损失 以“-”号填列）122,235.770.75%　　
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元

　2024年末　2024年初　比重增减重大变动 说明
　金额占总资产比例金额占总资产比例　　
货币资金334,857,502.6367.04%201,770,529.4862.62%4.42%　
应收账款107,429,336.6121.51%72,709,759.0722.57%-1.06%　
存货1,148,980.110.23%1,547,843.320.48%-0.25%　
投资性房地产30,847,107.416.18%30,014,464.689.32%-3.14%　
固定资产3,028,797.060.61%3,087,913.040.96%-0.35%　
在建工程2,003,187.070.40%711,868.440.22%0.18%　
使用权资产1,956,298.280.39%1,702,395.000.53%-0.14%　
合同负债65,251,676.3913.06%68,499,386.4521.26%-8.20%　
租赁负债825,412.630.17%707,307.040.22%-0.05%　
境外资产占比较高
□适用 ?不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 ?不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用。

七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 ?不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ?不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ?不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在证券投资。

（2） 衍生品投资情况
□适用 ?不适用
公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况
?适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况
?适用 □不适用
单位：万元

募集 年份募集方 式证券 上市 日期募集资 金总额募集资 金净额 （1）本期已使 用募集资 金总额已累计 使用募 集资金 总额 （2）报告期末募 集资金使用 比例（3）= （2）/（1）报告期内 变更用途 的募集资 金总额累计变更 用途的募 集资金总 额累计变更用 途的募集资 金总额比例尚未使用 募集资金 总额尚未使用募集资金用途及去 向闲置两年 以上募集 资金金额
2024 年向特定 对象发 行A股 股票2024 年12 月10 日16,729. 616,281. 495,0005,00030.71%000.00%11,365.4 7尚未使用的募集资金目前存 放于经批准的募集资金专用 账户中，未来将继续用于承 诺的募集资金投资项目。0
合计----16,729. 616,281. 495,0005,00030.71%000.00%11,365.4 7--0
募集资金总体使用情况说明　　　　　　　　　　　　　
1、实际募集资金金额和资金到账时间 经中国证券监督管理委员会《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》(证监许可[2024]111号)核准，本公司向特定对象发行股票34,565,289股，每股发行 价格为人民币4.84元，募集资金总额为人民币167,295,998.76元，扣除承销保荐费人民币3,716,981.13元后，实际收到出资款人民币163,579,017.63元，扣除其他发行费用人民 币764,150.95元后，募集资金净额人民币162,814,866.68元。上述募集资金于2024年11月25日全部到位，已经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具立信中联验 字[2024]D-0051号《验资报告》。本公司对募集资金采取了专户存储制度。 2、募集资金使用及结余情况 （1）2024年11月25日，国盛证券有限责任公司已将本次发行募集资金扣除保荐承销费用后的余额人民币163,579,017.63元汇入本公司的募集资金专用账户；　　　　　　　　　　　　　
（2）补充流动资金5,000万元； （3）募集资金专户利息收入75,689.87元。 截至2024年12月31日，募集资金专户余额为人民币113,654,707.50元，本公司将尚未使用的募集资金存放于银行募集资金专户。

（2） 募集资金承诺项目情况
?适用 □不适用
单位：万元

融资项目名 称证券上市日 期承诺投资项 目和超募资 金投向项目 性质是否已 变更项 目(含部 分变更)募集资金 承诺投资 总额调整后投 资总额 (1)本报 告期 投入 金额截至期末 累计投入 金额(2)截至期末 投资进度 (3)＝ (2)/(1)项目达到预 定可使用状 态日期本报告 期实现 的效益截止报告期 末累计实现 的效益是否达 到预计 效益项目可行 性是否发 生重大变 化
承诺投资项目　　　　　　　　　　　　　　
物业管理市 场拓展项目2024年12 月10日物业管理市 场拓展项目生产 建设否6,1806,180　　　2026年03 月01日　　不适用否
信息化与智 能化升级项 目2024年12 月10日信息化与智 能化升级项 目生产 建设否5,249.64,774.6　　　2026年03 月01日　　不适用否
人力资源建 设项目2024年12 月10日人力资源建 设项目运营 管理否300300　　　2026年03 月01日　　不适用否
补充流动资 金2024年12 月10日补充流动资 金补流否5,0005,0005,0005,000100.00%2024年12 月20日　　不适用否
承诺投资项目小计--16,729.616,254.65,0005,000----　　----　　　
超募资金投向　　　　　　　　　　　　　　
合计--16,729.616,254.65,0005,000----00----　　　
（未完）
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