[年报]招商积余(001914):2024年年度报告
原标题:招商积余:2024年年度报告 2025年3月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吕斌、主管会计工作负责人陈智恒及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，并且理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2025年3月13日的公1,060,346,060 995,800 司总股本 股扣除公司回购专用证券账户上的股份 股后的 股本总额1,059,350,260股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。 目 录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................10 第四节公司治理..............................................................................................................................31 第五节环境和社会责任..................................................................................................................50 ..............................................................................................................................52 第六节重要事项 第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................66 第八节优先股相关情况..................................................................................................................72 第九节债券相关情况......................................................................................................................73 第十节财务报告..............................................................................................................................76 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 否
确定性：不适用 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值：不适用 截止披露前一交易日的公司总股本：
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 单位：元
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经 常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 2024年，国家强化宏观经济政策的逆周期调节力度，加强财政税收、货币金融、投资消费、收入分配等宏观政策的 统筹协调，国内经济总体运行平稳。全年实现经济总量134.9万亿元，同比实际增长5%，增速比2023年略微下降0.2个 百分点。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，全年房地产开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。 其中房地产开发投资按可比口径较上年下降10.6%，新建商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%，降幅较2023年 扩大4.4个百分点，房地产竣工交付面积下滑27.47%。 自2024年2月1日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”，并开始在国家重要会 议如全国住房城乡建设工作会议上备受关注，与之相关的利好政策也如雨后春笋般不断涌现。中央经济会议积极部署加快 推进保障性住房建设以及城中村改造工程等工作，这一系列措施为物业服务行业开辟了发展空间。不仅如此，国家还持续 推出多项政策，大力推动养老服务体系的建设，不断优化城市社区嵌入式服务设施，积极倡导物业企业开展社区配套服务， 进而促使物业企业的增值服务边界不断拓展，为行业发展注入了新的生机与机遇。 2024年上半年，62家上市物企营收平均增长6.25%，较2023年同期的8.59%降低2.34个百分点；净利润呈现明显的震荡下行态势，从2023年上半年同比增长0.16%转为2024年上半年的下降30.93%；行业并购交易活跃度持续下降，2024 年全年并购交易仅32起，低于2023年的42起，且其中22起为关联方资产并购；应收账款增幅有所收窄，2024年上半年 62家上市物企应收账款及票据总额同比增长12.22%，较2023年底上涨20.92%，仍显著高于同期6.25%的总营收增速。 随着行业新增供给减少、存量竞争市场加剧，物业企业纷纷转变发展战略，努力摆脱对关联方的依赖，物业企业需沉 着面对房地产行业新周期带来的存量竞争加剧，同时积极抓住政策机遇，回归服务本质，凭借优质、专业的服务能力确保 独立经营、高质量发展已然成为行业的主旋律。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运 营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理 及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期 内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1 、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、 医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台 增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延 伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障 服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量 领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的 多元增值服务。 提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并 通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定 制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗 下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限 公司。 （3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技 赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。 （4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下 拥有深圳市中航智泊科技有限公司。 （5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务（深圳）有限公 司。 （6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。 （7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、招 商积余物业管理有限公司餐饮分公司。 （8）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段 的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等 服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出 售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云 林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤 “云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广 袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持 续壮大，生生不息。 （三）报告期公司经营情况 报告期内，公司围绕高质量发展要求，以深化组织变革、强化现金流管理、提升经营效益、优化服务质量为主线，构 建起全方位、多层次的经营管理体系，实现规模、效率、效益的均衡跃升，为公司可持续发展构筑坚实基础。 1、总体经营质量稳步提升 2024年，公司实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%。其中，物业管理业务实现营业收入164.87亿元，同比增长11.72%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.70亿元，同比 下降4.03%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入134.01亿元，同比增长10.63%；平台增值服务 实现营业收入5.36亿元，同比下降8.22%；专业增值服务实现营业收入25.51亿元，同比增长23.77%。报告期内，公司实 现归属于上市公司股东的净利润8.40亿元，同比增长14.24%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.99亿 2 、物业管理业务发展稳健向好 （1）管理规模质效并进，夯实发展根基 面对行业竞争加剧、客户需求升级的发展趋势，公司坚持以价值创造为导向，全面提升经营质效，强化核心竞争优势。 截至2024年末，公司在管项目2,296个，覆盖全国162个城市，管理面积达3.65亿㎡，年内实现新签年度合同额40.29亿 元，经营规模与管理质量实现双重突破。 聚焦“有进有退”的高质量发展，深化精准市场化拓展策略。公司立足价值导向，通过市场拓展模式创新、充分发挥 资源和业务优势等，2024年实现第三方新签年度合同额36.93亿元，其中着眼市场拓展创新，凭借“化蝶拓展”等创新模 式，激活在管项目价值潜能，带动拓展新签年度合同额5.6亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超 百个，核心客户续约率达96%；4家并购企业持续发力，全年贡献新签项目合同额2.84亿元；深化依托在管资源开发，成 功拓展深圳新华医院、北京中国农发行等标杆项目，成功签约国开行四川分行、清华大学双清综合楼等千万级项目。公司 1.76 精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，医疗业态新签合同额 亿元，较上年翻番增长；交通业态业绩亮 眼，实现新签年度合同额1.62亿元；聚焦高端制造领域，IFM业态签约上海华为青浦研发中心等标杆项目，实现新签年度 合同额3.2亿元。此外，市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47%。公司坚持多渠道发力市场化拓展， 除传统招投标拓展外，深化“总对总”战略布局，持续推进与华为、中兴等战略客户的协同；合资合作重点发展城市服务 类资源业务，年内新落地3家合资公司。 依托大股东资源优势，助力公司做大物管业务规模。公司强化业务协同力度，继续承接控股股东招商蛇口开发项目的 物管业务，同时积极拓展集团内项目资源。截至2024年末，公司来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.32亿㎡， 新签年度合同额为3.36亿元，此外招商蛇口在公司大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。 （2）多元增值服务融合，打造持续增长动力 以“服务延伸+场景创新”为引领，公司深化增值业务战略布局，业务创新与规模扩张并举，持续提升服务能级。 平台增值业务蓬勃发展。以到家汇等平台为代表，通过持续深化数字化升级，带动平台交易额突破11亿元。公司着 眼高端服务市场，自营高端服务品牌精准定位深圳等重点区域，以50%+的稳定复购率印证服务价值；深耕家政服务赛道， 广州区域市场渗透率突破30%，客户复购率创历史新高；强化资产经营能力，公区资源经营出租率赶超行业水平。公司紧 紧把握数字化发展机遇，通过“千机行动”在全国范围内实现智能设备运营业务规模化覆盖，构建起全域覆盖的智慧服务 网络；加速数字化服务升级，创新营销模式带动线上营收显著提升。 专业增值服务质效并进。公司立足战略协同，持续推进业务创新和强化能力提升，创新房产经纪服务模式，通过深耕 细作快速实现“余房网”平台经济规模突破；以“招小充”为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台， 服务用户规模持续扩大。深化与招商蛇口的合作，并加大市场化拓展，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道，精装 修业务聚焦重点城市布局，在成都、上海、长沙、武汉等区域成功落地多个标杆项目，形成差异化竞争优势；拓展第三方 维修服务版图，2024年末业务覆盖超160个项目，服务能力获得市场广泛认可。公司还创新打造“地产销售+新房交付+旧 房焕新”的到家宜居服务体系，以郑州时代锦宸项目为代表，实现销售周期和客单价的突破性进展，进一步夯实公司在专 业服务领域的竞争优势。 3、资产管理业务运营能力持续提升 （1）商业运营业务规模扩张稳步推进 截至2024年末，公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个。2024年，在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升 6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；会员总数累计达783万，同比增长12%；年内实现了珠海、长沙观沙岭、 成都金牛和成都天府4个花园城项目的亮眼开业，顺利落子珠海、长沙两个重点城市，贡献3.1亿元销售额，累计吸引客 流616万人次。招商商管追求卓越，在管多个商业运营项目获得荣誉奖项，例如上海曹路花园城获得“年度品质购物中 心”“2024年度购物中心运营表现10”“2024年度精益运营项目”等5项荣誉。 （2） 持有物业出租及经营业务整体表现稳健 公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租 95% 2024 率为 。 年，公司以稳健经营为核心，结合市场环境变化调整租赁策略，稳定现有客户基础，主动挖掘潜在客户租 赁需求，并建立多元化营销渠道，以拓宽获客路径，实现部分空置物业顺利出租，同时与周边同类竞争物业形成差异化的 经营模式，构建独有的竞争优势，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。 4、以提质增效为目标，全面提升管理水平 （1）优化资源配置，提升经营效能 公司积极深化经营管理变革，构建起涵盖组织效能提升、经营质量管控、资源配置优化的全维度管理体系。围绕价值 创造主线，推进组织变革，优化管理层级，有效提升运营效率；强化精益管理，通过创新集采模式、优化供应商结构、构 建数字化采购平台等举措，驱动采购体系向精细化、规范化、智能化方向全面升级，在风险可控的前提下实现降本增效； 基于项目经营质量提升，构建全生命周期管控体系，从投标测算、过程管理到退出机制实现精准把控，带动增量项目经营 质量提升，并以“一业态一模板”经营监测体系为抓手，实施精准化、分类化治理，累计推动超180个存量项目提质增效。 （2）深化品质革新，铸就卓越服务 公司秉持“以客户为中心”的服务理念，构建“住宅+非住宅”双轮驱动的服务升级格局，以创新赋能驱动服务品质 提升。公司聚焦基层服务力提升，开展服务体系重塑，创新推出“小红书”系列，完成首批超千名星级管家认证，培育近 百名高潜管家；围绕客户体验提升，优化服务响应机制，客诉解决率为99.35%。2024年，公司精心打造8个住宅标杆项 目、11个非住标杆项目，树立行业服务新标杆；系统性推进服务创新实践，形成300余个创新案例并实现规模化推广，不 断拓展服务边界，持续提升专业服务能力；主导发布《机关办公区域物业服务监管和评价规范》等两项国家标准，助力行 业服务规范化发展。公司持续深化服务创新与品质升级，住宅及非住业态客户满意度保持行业领先，获评“2024中国物业 服务力百强企业TOP4”“2024中国品质物业服务领先企业”等荣誉。 （3）科技赋能升级，构建智慧生态 公司全面深化数智化转型，构建“AI赋智+平台赋能+生态融合”的智慧服务体系。服务有创新，在工单服务场景创 新应用AI大模型技术，上线“物业AI工单助手”，实现客服通话全质检、智能报单等功能，通话自动录单效率提升90%， 物业服务响应提升17%，构建“智能诊断-自动派单-闭环管理”的全链条智慧服务模式；客户有体验，统一“积余服务” 用户平台，集成近70项智慧服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务，线上用户突破240万，形成覆盖 “社区生活-资产运营-城市服务”的一站式智慧生态圈；管理有突破，全面升级设施设备管理系统，实现设备全生命周期 智慧管控，并升级应收账款管理，构建“智能预警-协同管控-动态监测”的回款管理体系，助力现金流管理提质增效；业 务有成效，部署巡检机器人、车场无人值守等前沿技术，迭代升级智慧停车系统CMPark系统，进一步提升项目智能化服 务程度。 （4）凝聚文化力量，彰显品牌价值 围绕“向善、向上”文化创建，公司系统推进品牌文化建设，开展思享汇、主题宣贯及文化实践活动近2,000场，形 成以奋斗者为主体的优秀企业文化。2024年，公司自主发声及外部传播影响力显著增强，多家国家级媒体先后报道积余故 事，系列标杆项目在媒体矩阵进行展播。此外，公司亮相中国物博会等重要行业盛会，品牌价值与美誉度持续提升，荣获 “2024中国物业服务企业综合实力500强TOP3”“2024中国物业品牌影响力百强企业”等奖项，为高质量发展构筑深厚 的文化底蕴和品牌根基。 报告期内公司经营管理情况表 （注：下表中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致，以下同）物业管理、资产管理业务营收情况表
物业管理业务非住宅细分业态情况表
期初减少286.78㎡，主要系处置了少量写字楼、住宅业态持有物业。 公司投资性房地产情况表（截至2024年12月31日） 单位：元
说明：根据《公司投资性房地产公允价值计量管理规范》相关规定，深圳航苑大厦西座 套房、深圳华彩花园南山阁 27D、浦东新区乳山路98号1A室、钦州北路1066号70号楼1层2层、莲花南路1500弄8-9号2层11、12会议室、莲花南路1500弄8-9号1层15、16咖啡吧、平凉路1128弄1号502室、陆家浜路285号807室采用市场比较法进行评估，前述持有物业所在区域房产价格与估值基准日2023年12月31日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理；航空大厦1 栋部分楼层、长沙芙蓉南路368号波波天下城7套房、南昌中航国际广场、岳阳中航国际广场、赣州格兰云天国际酒店采 2023 12 31 用收益法进行评估，前述物业所在区域的物业租金与估值基准日 年 月 日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理。 融资途径 报告期内，公司锚定发展战略，结合现金流状况优化债务结构。通过盘活营运资金、推进存量贷款置换及协同集团资 2024 50% 2024 源， 年末融资余额较年初下降超过 ，实现资金成本与债务规模持续双降，夯实发展基础。 年初公司顺利完成中期票据到期兑付，同时积极利用国家政策支持，成功落地首笔股票回购专项贷款，进一步优化了融资结构。目前公司 授信额度储备充裕，未来将根据经营业务需要合理安排融资，强化债务管理，全方位提升风险管控效能。 单位：万元
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按 揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保 期限）。 截至2024年12月31日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为430,587.73元。 董监高与上市公司共同投资：无 三、核心竞争力分析 1、公司整体竞争力 （1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位 公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全 业态、全价值链、全场景的综合解决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2024中国物业服务综合实力百强企业” 排名第3，树立了物业行业服务力风向标。 （2）拥有来自大股东的业务支持 招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团 在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开 拓提供新的增量空间。 （3）成熟的市场化发展能力 多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并 且已建立了较为成熟的市场化激励机制。（未完）  |