[年报]美凯龙(601828):2024年年度报告
原标题:美凯龙:2024年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李玉鹏、主管会计工作负责人杨映武及会计机构负责人（会计主管人员）刘雅斌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司2025年3月27日召开的第五届董事会第七次会议审议通过，公司2024年度拟不进行现金股利分配，不进行资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者及相关人士理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 受家居装饰及家具零售行业、房地产市场乃至宏观经济环境等因素影响，本公司经营和管理目标的实现存在一定的不确定性。本公司将继续贯彻稳健经营的理念，采取积极措施有效应对经营环境的变化，降低可能受到的负面影响。除此之外，本公司在“管理层讨论与分析”一节详细说明了公司经营中面临的风险及对策，请投资者查阅并关注。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ........................................................................................................................... 45 第五节 环境与社会责任 ............................................................................................................... 71 第六节 重要事项 ........................................................................................................................... 73 第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 110 第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 119 第九节 债券相关情况 ................................................................................................................. 120 第十节 财务报告 ......................................................................................................................... 127
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： √适用 □不适用 在国际财务报告准则下，使用权资产涉及转租赁的情况，以及不能单独出售的固定资产用于出租以赚取租金的情况，符合投资性房地产的定义，采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销。 九、 2024年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，受国内经济形势和地产家居后周期消费的震荡调整，行业加速出清，商场出租率同比阶段性下降；同时，公司作为家居零售领域的领军企业，对部分商户减免了部分租金及管理费；此外，公司积极调整战略与商场品类布局，引入家装、新能源汽车等品类，使得短期内公司的相关收入呈暂时的下降态势。随着国家多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地，如下调房贷利率等税费、进一步加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策等，公司所处行业的高质量发展获得持续支撑，相关消费需求迎来筑底反弹，公司将把握行业发展机遇，致力提升运营效率，改善经营业绩。 截至 2024年 12月 31日，公司经营 77家自营商场，平均出租率为 83.0%，257家不同管理深度的委管商场，平均出租率为 82.5%，通过战略合作经营 7家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权 33家特许经营家居建材项目，共包括 405家家居建材店/产业街。覆盖全国 30个省、直辖市、自治区的 202个城市，总经营面积 20,325,659平方米。 附注 1：公司持有山东银座家居有限公司 46.5%股权，与山东省商业集团有限公司并列为山东银座家居有限公司第一大股东。截至 2024年 12月 31日，山东银座家居有限公司及其下属控股子公司在中国境内合计运营 7处家居商场。战略合作经营商场是指公司基于战略目的考虑，通过与合作方共同投资、共同持有物业并且共同经营的家居商场。 附注 2：特许经营家居建材项目指公司以特许经营方式开业经营的家居建材店、家居建材产业街。对于该类特许经营家居建材项目，公司部分参与项目开业后的日常经营管理。 附注 3：家居建材店/产业街指公司在综合考虑经营物业物理形态、经营商品品类等情况下，从便于经营管理角度出发,将拥有独立场馆标识的家居建材店及街区称作家居建材店/产业街。 （一）3+星生态战略推进，业态融合与场景创新 公司以“家”为核心，从家居延伸到家电、家装，三者互为外延、互为入口、互为增量，共同创造好产品、好服务和创新的场景价值。报告期内公司大力拓展智能电器主题馆，M+高端设计中心，推进餐饮品类全覆盖，汽车品类招商入驻，同时鼓励休闲娱乐、超市、教培等生活业态品类引进，释放潜力品类经营面积，完善业态内品类组合，提升商场综合竞争力。 高端家电方面，2024年 3月，公司在厦门举办“中国高端电器行业生态大会”，正式发布“3+星生态”战略，明确高端电器为“智慧生活场景芯片”，提出“高端电器智选最优渠道”目标，并与海尔智家、海信、美的等头部品牌深化合作，通过以旧换新、设计师运营等举措，共同挖掘存量市场的增量机会。上半年，高端生活电器馆潮电荟在红星美凯龙郑州中原全球家居 1号店正式开业。未来两年，公司将在全国布局 100家高端生活电器馆，馆内集合厨房小家电、清洁电器、个护产品、咖啡休闲、儿童娱乐等品类，与原有的大家电形成互补，让消费者实现真正的全屋家电一站购。 家装业务方面，2024年 1月，公司在河南郑州主办中国家装设计生态大会暨红星美凯龙 M+高端家装设计中心百 MALL发布会，在首批 16家 M+高端家装设计中心落成的基础上，正式启动第二批 84家中心的打造，预计到 2025年实现 M+高端家装设计中心全国百 MALL覆盖，截至报告期末，已完成规划出租率 81.3%。同时，公司还发布了“533”优租长租免装期政策，力邀全国更多家装设计专业力量进驻。2024年 9月，上海 M+高端设计中心开业，10月沈阳揭幕 M+高端设计中心，面积 3.6万平方米，入驻 60家设计工作室，成为全国最大设计中心，推动东北三省家装业务升级，11月，北京全球家居 1号店 M+高端设计中心启动。截至报告期末，公司在全国打造的 M+高端设计中心总面积已超 70万平方米，覆盖上海、北京、成都、重庆、武汉、哈尔滨、沈阳、昆明等数十个城市。 新业态业务方面，2024年公司着力于研究适合美凯龙体系的新业态品类，制定规划指引，建立跨业态合作典型品牌阵营。新业态品牌合作上，挖掘休闲娱乐、教育培训、体育运动、婚纱摄影、酒店、超市品类中的头部企业，并达成密切合作。通过总对总推荐、对接品牌资源在全国红星美凯龙商场进行选址，落地开店。2024年拓新对接 40个新品牌，合作落地品牌 12个，如《你好酒店》入驻成都佳灵商场，《小铁台球》入驻武汉汉阳商场等。指导完成 25家试点商场新业态规划方案，并共同推动招商，探索泛家居的创新模式，同时牵头调研新业态各品类发展情况，全年制订 4版新业态引入指导书，并完成全国宣导 10场，帮助各地招商人员更好的洞悉市场变化。 截止报告期末，新业态（含汽车、餐饮等）经营面积为 91万平方米，同比提升 28.6万平方米。其中新能源汽车业态方面，公司成立了上海建美智慧汽车服务有限公司，负责新能源汽车的板块的招商和运营，发布汽车业态的“3100规划”，即 3年内孵化出汽车业态的新赛道，汽车业态总经营面积突破 100万平方米的规划。截至报告期末，公司已与 25家车企品牌合作，布局 26个城市，经营面积 16.4万平方米，同比面积增长 6万平方米。 报告期内，红星美凯龙凭借“打破家电家居家装边界，‘3+星生态’再造商业现场”上榜中国连锁经营协会（CCFA）2024“CCFA金百合时尚零售与时尚消费”最佳实践案例名单。未来十年，美凯龙家居卖场将形成建材家具占比经营面积 60%，电器占比 15%，家装占比 15%，新业态10%的业态新格局。 （二）以旧换新成效显著，凸显运营实力 2024年国家及各地“以旧换新”政策密集出台，公司积极响应，拉动终端消费需求。2024年3月，公司在全国 15城 32店成功跑通“以旧换新”全链路流程，针对多元场景深度挖掘，构建标准化流程体系，同时积极对接品牌工厂资源，形成以旧换新的广泛合力，确保消费者各环节体验顺畅。3-9月，电器拖旧量达 8,162单，转化订单量 38,359单，销售订单总金额 3.34亿；家居品类拖旧量 2,450单，转化订单量 3,488单，订单总金额 2,816万元。 2024年第四季度，全国范围开启大规模家电家居以旧换新消费补贴活动，公司充分利用龙头线下渠道红利，展现卓越的组织行动执行力，积极对接政府、行业协会，组织帮助商户完成资质申请，政策、流程宣讲等工作，同时及时向政府反馈政策推进中遇到的问题和改进建议，有效推动地方补贴政策的细化和顺利执行。截至报告期末，实现全国 249家商场覆盖，多地商场跻身政府指定企业名录，北京、上海、黔贵区域更是率先成为省内国补首批线下试点企业，公司线下超150家高端电器馆成为线下家电“以旧换新”政府补贴主渠道之一。报告期内国庆、双十一商场联合商户大促，叠加政府“以旧换新”补贴，把真正的实惠让利给消费者，促进消费升级，改善居家品质。 随着人口老龄化进程加快，家居适老化改造逐渐成为老人家庭的刚需。2024年 7月，北京、上海等城市率先出台居家适老化补贴项。公司依托“适老化家居体验中心”的试点打造，上海、北京两地 13家商场成为首批适老化改造补贴商场，率先开展适老化补贴，打造行业适老化家居样板。 2024年 11月，以厦门红星美凯龙商业营运管理有限公司为主体，建立“美凯龙焕新”小程序，11月 22日上线 32家商场，当日 4小时销售额突破 1,000万大关，实现政府补贴 200万。此项目荣获国家商务部授予的“以旧换新推荐单位”及三大协会联合颁发的“2024年建材以旧换新行动重点推广企业”荣誉。 2024年第四季度公司全国卖场以旧换新订单数 72.4万单，销售额 66.9亿，中央补贴金额 11.5亿，补贴占销售额 17%左右，龙头聚集效应显著，切实拉动消费，充实商户营收。 （三）数智化赋能业务运营，降本增效提升转化 2024年，公司数智化升级聚焦于“战略业务支撑”与“系统整合”两大领域，确保核心业务战略的有效实施。 商户端，推出“招商扣点合同”、“商户通”及“M+臻选设计师”三大产品。扣点合同推动了租赁业务从单一租金模式向租金与扣点并行的转变，共计覆盖 26家商场、121家商户，累计收缴租金超 492万元；商户通构建了品牌/商户专属服务平台，实现了 2.52万商户合同签署、对账、缴费及日常服务的一站式管理，打造了商户全生命周期服务体系；M+设计师系统则服务于设计师群体，已上线 81家商场。 消费者端，推出了“红星美凯龙小程序”、“SCRM系统”，并为“全国以旧换新业务”提供系统支持。红星美凯龙小程序为全国各商场提供了统一的流量运营阵地，自上线以来，新增注册会员 66万条，新增客户留资 45万条，消费者服务工作从各自为阵到统一标准、统一入口；SCRM系统整合了各渠道数据超 140万条用户线索，生成 80万用户 oneID，新客户 25万条；成功支持了北京、上海和厦门的以旧换新业务，其中北京带动销售 2.21亿元，获取政府补贴 3,859万元，上海带动销售超 5亿元，获取政府补贴 7,500万元，厦门带动销售额 978万元，获取政府补贴 190.8万元。 面向管理端，完成了“招商电子合同”优化升级，2024年度累计签署招商合同 25,233份，其中电子签约 8,470份，招商电子合同签约率为 33.57%，确保了续签工作的高效稳定进行，提高了合同签订效率。 在系统整合方面，通过对龙翼管理系统的迭代升级，实现发展、招商、营运、物业系统的全面融合；将同质化的合同和订单能力打造为中台，有效避免了未来新业务开展时的重复建设。 （四）线上线下全平台营销升级，助推战略转型商场经营 首倡「3+星生态」战略，围绕业务策划高端家装生态大会、高端电器行业大会、千商大会等大事件，助力业务转型升级；推动并传播昆明、沈阳等落地成功的标杆商场案例，构建全新招商模版；借助行业大咖资源，链接主流媒体发声，全年传播量高达 2.2亿，夯实美凯龙业务转型战略主张。 聚焦公司主营业务，打造 M+高端家装设计中心用户心智，围绕“设计生意”核心主题，协助重点商场策划设计师论坛、设计游学、16城 M+大赛等高质量活动；同步开发设计师小程序，利用服务权益增加设计师粘性，以数据量化设计师的贡献度，助推设计师的入驻和运营。 紧跟汽车业态发展，成功推动π空间首发及成都落地，积极参与广州车展前论坛，高频产出原创内容，累计获媒体报道 60余次，内容曝光超 5,000万，视频播放量超百万，成功打响“家居+汽车”新业态布局的第一枪。推动一线与建发房产、联发房产的楼盘深度合作，带动超 9,000万销售增长。 紧跟国家“以旧换新”、“国补”政策热点，借势主流媒体，抢占“以旧换新”、“适老化”等业务先机，策划发布系列内容，增强品牌工厂感知，实现业务传播曝光，赋能大促开展。锁定S级大交通传播渠道，与品牌共建高曝投放。精准定位主营品类，锁定 S级大交通传播渠道，如上海双机场和京沪线和谐号专列，实现高浓度商务差旅人群全覆盖。其中，虹桥 T1到达定制包柱和上海双机场国内数码矩阵化累计曝光超 1.056亿。同时跑通品牌联合冠名高铁专列模式，推动两辆定制品类专列（睡眠专列、沙发专列）发车，免费获得价值 400万以上的优质曝光资源。 积极拓展线上流量运营矩阵，赋能商场经营，构建起“天猫同城站”+“抖音本地生活”双主阵地为核心的线上流量运营矩阵，跑通家居行业小红书运营链路，打造可复制的成功案例，并梳理小红书家居行业运营操作手册 1.0，为后续全国商场小红书运营提供可快速上手的操作指导和可复制案例。 “抖音本地生活”作为新晋重点运营平台，合计上线 252家商场，其中平台优秀商场 98家，占比 39%。继续深化运营 KA品牌聚合项目，从一盘货、联合营销 2个维度支持淘天、抖音双平台深度运营；在品牌侧，完成海尔、美的、海信、小天鹅、奥克斯、左右沙发等 35个品牌签约合作，一盘货 SKU达到 600个以上；在联合营销侧，北京同城五店 A.O史密斯案例、东北三省多城多店海尔卡萨帝案例、天津、郑州喜临门联合营销案例，通过一盘货支撑，好礼、特价，引流到店，单场客资获取达到 100个以上，实现赋能转化目的。主导 88vip深度合作和金牌内容创作大赛落地，完成淘天、字节抖音、腾讯视频号等多平台大促运营，获得客资同比增长。内容运营方面，万人直播项目全年通过营发、商场、导购培训超 80场，超 5000人次，建立起完整的账号矩阵和体系。公司已拥有线上最大的职人账号体系，拥有活跃账号 2万个，全年短视频发布 72万条，直播超 6万场，是家居行业唯一入选抖音 S级 IP企业。新平台抖音本地生活带来券销售达 30万张，全年共计开展有效直播 52581场，累计获取 1728万流量。 （五）强化扶商力度，提振商户经营 经销商是家居行业重要单元，为经销商提供更广阔的发展空间，始终是红星美凯龙使命责任所在。报告期内，公司在广州首次发布“亿元新店补贴”政策，提出发挥红星美凯龙“展店联动”优势，以提供新店补贴的方式，帮助主流品类的更多优质品牌的渠道布局落地。在天津举办全国十佳诚信青年商户颁奖典礼，并正式宣布商户经营提振六大政策，包括“统一收银速捷返款”“亿元新店补贴”“生态融合+流量赋能”“聚质优价，质控价优双护航”“家居家电以旧换新”“服务到家上门维保”。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在党中央坚强领导下，全国上下深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，国民经济运行总体平稳、稳中有进，特别是及时部署出台一揽子增量政策后，社会信心有效提振。 根据国家统计局的相关数据显示，2024年全年我国国内生产总值同比增长5.0%，经济总量首次突破130万亿元，稳居全球第二位。在各地区、各部门深入落实惠民举措，更大力度稳就业、促增收的背景下，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.1%，与经济增长同步。2024年全国居民人均消费支出比上年同期名义增长5.2%，扣除价格因素，实际增长5.1%。 2024年全年社会消费品零售总额（以下简称“社零总额”）同比增长3.5%，社零总额中，商品零售同比增长3.2%，家具类同比增长3.6%，比上年加快0.8个百分点，家用电器和音像器材类同比增长12.3%，加快11.8个百分点，建筑及装潢材料类同比下降2.0%。四季度，在消费品以旧换新政策加力带动下，家具类、家用电器和音像器材类、建筑及装潢材料类、汽车类商品零售额合计拉动社会消费品零售总额增长约1个百分点。总的来看，9月26日中央政治局会议（以下简称“926会议”）召开之后，出台的一揽子增量政策有效地扩大了市场需求、提升了市场活跃度、增强了发展信心，对四季度经济回升和全年目标顺利实现起到了决定性作用。 2024年人口总量有所下降，但我国仍有14亿多人口，人口规模优势和超大规模市场优势将长期存在。2024年城镇化水平继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为67.00%，比上年末提高0.84个百分点，城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。 房地产与经济发展、民生改善都有紧密联系，对国民经济具有重要影响。2024年，针对房地产市场的复杂形势，926会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，多个部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，各地区也因城施策、一城一策、精准施策。房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，我国新型城镇化还没有完成，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子需求还会增加，房地产市场发展新模式也将逐步构建，这都将有助于房地产市场平稳健康发展。 随着居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程、新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长等因素，家居装饰及家具行业将迎来持续稳步的发展。公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。 自营模式是就自营商场而言，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关收入。 委管模式是就委管商场而言，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署不同管理深度的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。 特许经营模式是就特许经营家居建材项目而言，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理经验，根据合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。 公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位；通过委管及特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。 公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，公司商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系，使公司在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势。 截至报告期末，公司经营了 77家自营商场，257家委管商场，7家战略合作商场，33个特许经营家居建材项目，共包括 405家家居建材店/产业街，覆盖全国 30个省、直辖市、自治区的202个城市，商场总经营面积 20,325,659平方米。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1.公司经营全国性的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌 公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，公司商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。全国性布局网络的口碑效应以及中高端市场定位的成功实现、线上线下营销和服务创新升级使得公司的“红星美凯龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认可度。公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系对处于品牌强化期的家居装饰及家具生产企业具有较强的号召力。 公司积极打造价值感鲜明、文化意蕴丰富且与企业品牌定位紧密衔接的 IP化品牌活动及文化体系：爱家日是以家文化以及和谐文化为核心；M+设计大赛以家居美学文化追求为核心。公司在弘扬传统家文化与美学文化、进一步塑造品牌的文化内涵的同时，以品牌的文化价值打动消费者，与消费者进行情感沟通互动，从而产生情绪共鸣，进一步收获消费者的认可与信赖。 公司主动履行社会责任，响应国家号召，开展全国商场联动的环保质量月活动，线上线下全覆盖宣传绿色环保，加强行业环保质量水平、提升消费者环保品质消费意识。公司通过集中的宣传互动，形成环保质量月新 IP，打造绿色环保的品牌形象。 2.公司经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力补位布局 自营商场确保实现公司在战略区域的布局并提供相对稳健的租金收入。公司超八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。公司商场的标志性物业设计还能兼顾品牌宣传的目的。 公司自营商场产生的租赁及相关收入相对稳健，且长期而言，具有确定性的增长前景。由于部分商场物业为公司自持，无需承担物业租赁成本，在市场出现不利波动时能够保持较为稳定的经营性现金流及利润水平。 公司自营商场的良好运营状况充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能力，对于持续吸引潜在优质商户、拓展和巩固与轻资产模式合作方及地方政府的合作关系起到积极示范作用。 委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的有效布局。凭借公司颇具知名度的品牌、成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，公司以轻资产模式，即委管商场与特许经营家居建材项目，在三线及以下城市布局商场版图。同时，公司通过为合作方提供高附加值及稀缺性服务，在许多城市领先竞争对手。 3.公司不断优化完善商场内的品类及业态布局 由于国人对美好生活的需要日益增长，公司于 2021年落地全国首个智能电器生活馆。通过打造与传统家电卖场所不同的，差异化、套系化、场景化、高端化为标签的智能电器生活馆，公司成功切入高端电器市场，已成为行业公认的“中国高端电器第一流通渠道”。 公司持续优化商场内的品类布局，于 2022年将品类战略升级为十大主题馆战略，将品类拓展至顶地空间，即瓷砖、地板、吊顶等品类，实现十大品类的全面覆盖。 公司在商场内引入高频消费业态，根据商场体量、位置等因素，利用家居品牌联名、连锁餐饮、地域合作等多种形式，打造符合“红星美凯龙”空间的多功能餐饮产品组合，满足消费者在场内进行较长时间的家居消费时的餐饮需求，优化消费者的整体消费体验，同时，辐射商场周边的餐饮消费需求。 公司将消费者在商场内的家居消费向前延伸至设计环节，通过引入设计工作室，落地 M+高端设计中心，打造又一个优质流量入口。通过十大品类主题馆的协同运营，为 M+高端设计中心提供强大的材料库和场域流量，帮助设计师与商场内全品类搭建合作桥梁，并以全渠道流量资源赋能 M+高端设计中心，全面提升设计师面向市场的获客能力。同时，M+高端设计中心的落地会为商场内的商户及商品带来消费增量，进而对商场的出租率以及租金水平的提升起到助推作用。 公司以全国场域资源积极探索“人车家”新生活方式场域运营，强化车企对家居卖场渠道的认知，推动头部品牌、主流品牌进驻商场，并引入汽车改造、新能源充换电等服务，实现多业态融合的大家居一站式消费生态的打造。 4.强大的创新能力及数字化运营能力，率先推行家居消费新零售模式 公司与战略投资方阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局，率先推行家居消费新零售模式。公司对全国范围内的商场进行数字化升级，建立线上“天猫同城站”，并自建新零售线上产品运营及服务能力。同时，公司从选品、数字化上翻、流量承接等多方面，扶持传统经销商使其具备线上运营的能力，从而及时有效地将线上流量精准转化至线下商场体验并促成交易，赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。 公司于 2022年在全国大力推出“金牌导购，万人直播”项目，鼓励商场内导购积极参与直播，并通过培训、带教，培育直播心智、推动直播及线上带货能力的建设。同时，公司积极培养体系内的专业家居带货达人，并签约头部直播达人，赋能商场常态化开播，实现卖场全面直播化，推动商场全面数字化。公司于 2023年联合天猫发布“超级星主播”项目，在“金牌导购，万人直播”项目的基础上对主播进行专业分层培养，并通过商品运营赋能，场景升级赋能，重点孵化一批既懂专业又有影响力的家居家装领域网红 IP主播。 在夯实商场数字化运营、巩固“天猫同城站”发展的同时，公司积极探索更多触达消费者的线上新零售渠道。公司重点运营升级第二流量阵地抖音，推动商场构建抖音运营矩阵，通过抖音本地生活业务，引导消费者线上领券线下到店核销，获得更多的精准流量和客资至线下。通过复用线上运营能力及资源、基于短视频及直播种草形成的流量池，公司进一步加强线上留资线下转化的能力，形成新的品宣阵地、建立新的流量渠道、打造新的获客方式，从而进一步赋能场内经销商。此外，公司还与小红书、微信视频号、高德地图、大众点评等兴趣电商、本地生活线上平台达成合作，推动商场因地制宜丰富线上获客渠道。商场通过充分利用各平台的流量优势和用户基础，以内容创作、内容营销与种草、直播互动、优惠券发放、信息优化与展示、用户评价与口碑管理等多种方式，吸引更多到店客流，补充线上运营流量，进而完善线上线下一体化的生态，实现全域引流。 5.公司的全国联动营销网络加强渠道价值 公司是极少数有能力实施全国营销活动的家居装饰及家具商场运营商之一,公司的集中式营销充分利用公司的全国规模的实体网络实现成本协同效应，同时传达全国贯彻一致的营销信息。 得益于公司总部对全国商场的强管控力，各地商场的强执行力保障了营销活动的落地。同时，公司坚持打造有辨识度的家居营销 IP，丰富营销活动维度。 公司作为全国性的家居装饰及家具商场运营商，沉淀了十分完整的家居消费用户画像和商品画像，通过多维度标签实现品牌及商户与消费者的精准匹配，并且能够贯穿消费者完整的家居家装消费周期，在相应的需求时点实现精准的多次触达。 此外，公司遍布全国的商场网络以及多年的行业经验，使得公司对各地的家居消费市场具有敏锐的洞察力，能够帮助品牌甄选合适的产品线，并利用全国网络优势渗透下沉市场；同时，公司掌握全国各地丰富的经销商资源和画像，能够提升品牌和经销商的适配效率。 6.公司坚持加强消费者购物体验 公司积极管理及控制商场购物体验的每一个环节，确保消费者获得不同于公司竞争对手的优质体验。公司提供给消费者的价值使公司成为家居装饰及家具行业中的市场领导者。 极具吸引力的购物环境。不断升级的公司商场优质的设计和装饰可以对消费者产生强大的购物吸引力。商场内部格局方面，不同类别的产品分别于商场的不同分区进行展示，内部设置清晰进一步提升了客户体验。公司还关注消费者购物的便利性，如战略性地将商场选址于城市交通干线或高速公路沿线或附近，确保了较高的可见性和可达性。 最大的商品选择范围。通过提供一站式购物体验，公司尽力满足消费者购买家居装饰及家具商品的全部需求。公司商场品牌库拥有的品牌系列数量超过 41,000个，均经过严格筛选，消费者不再需要走遍多个零售商场以购买同等丰富且齐全的产品。 产品质量与绿色环保。随着消费观念的不断升级，消费者对于家居行业从原材料到生产工艺到产品品质的要求都越来越高。公司联合中国质量认证中心、联动国家级和省级实验室，以远高于国家要求的审核标准，聚焦绿色、环保、低碳、正品四大核心价值，持续开展“家居绿色环保领跑品牌”评选。公司独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系，为中国消费者严选绿色品牌，努力保障每一位消费者的居家健康。 不断优化的顾客服务。通过对老顾客的上门回访，倾听顾客建议、解决售后问题，不断优化消费体验；通过家具贴膜等老房维保服务，沙发清洗、地板打蜡等家居保养服务，开展服务到家活动，并与大促活动深度融合，在提供贴心、专业的家居相关服务的同时，赋能品类及主题馆运营；从细节入手，升级停车权益，不断提升顾客满意度。公司始终坚持顾客第一，以不断创新、不断优化的顾客服务，提升整体体验，提振消费信心。 7.公司具有强创新能力且经验丰富的管理团队 公司富有远见的管理团队对业务及经营贡献了丰富的经验及深入的行业知识。公司高级管理层团队稳定，具有多年家居装饰及家具零售行业的经验、丰富的行业资源和较强的执行力，从而能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制定清晰可行的发展战略。在高级管理层的领导下，公司在国内家居装饰及家具零售行业内开设了首个一站式商场及首个全国连锁商场。公司亦为国内首家具备开展商场开发及管理整个流程的内部实力的家居装饰及家具企业。未来管理团队将继续沿着既定战略方向带领公司持续稳健增长。 8.股东结构优化，企业文化多元化，业务协同迎来发展新契机 公司于 2023年 6月引入新股东建发股份、联发集团。公司作为家居零售行业的龙头企业，地域覆盖面广阔、商场数量多、经营面积大，在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业中具备绝对领先优势；建发股份为厦门地方国有企业，在大宗商品供应链运营行业，其营收规模在 A股公司中连续多年位于领先阵营，是行业内资深的供应链运营商，其房地产业务已有数十年历史，子公司建发房产连续 13年获得“中国房地产开发企业 50强”，2024年位列第 8位，子公司联发集团连续 18年荣膺“中国房地产百强企业”，2024年荣膺“房地产开发企业综合实力”第 23位、“房地产开发企业产品力”第 17位。 股东结构的优化，将让公司逐步向更多元化的企业文化发展，有助于优化公司治理结构、提升经营管理效率。同时，公司与建发股份在供应链、地产业务等方面均具有较强的协同性，双方的相互赋能、互相成就正在逐步落地，公司正迎来新的发展契机。 五、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系建筑装饰服务业务成本减少，以及公司降本增效、人工开支下降所致。 销售费用变动原因说明：主要系本年广告及宣传费用等各类费用下降所致。 管理费用变动原因说明：主要系本年人工开支等各类费用下降所致。 财务费用变动原因说明：主要系本年有息负债规模减少及相关融资成本下降所致 。 研发费用变动原因说明：主要系本年研发人员的人工开支减少所致。 投资收益变动原因说明：主要系权益法核算的长期股权投资收益下降所致。 信用减值损失变动原因说明：主要系本年一年内到期的非流动资产减值计提增加所致。 资产减值损失变动原因说明：主要系本年合同资产减值计提减少所致。 资产处置收益变动原因说明：主要系因本年使用权资产处置利得上升所致。 营业外支出变动原因说明：主要系本年项目终止产生损失减少所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系受总体经济环境波动、商场出租率阶段性下滑、稳商留商优惠增加的影响，各业务板块经营现金流入减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本年收回投资和处置资产收到的现金较上期减少所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系取得和偿还债务的净现金流量增加所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2、 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入7,821,265,939.71元，较上年同期减少32.1%，变动主要系受相关产业发展波动影响，商场和商户的经营情况均受到影响，商场的出租率和租金出现阶段性下滑。同时，为支持商户，公司稳商留商优惠增加。另外，公司其他业务板块的项目数量减少、进度放缓，导致公司营业收入同比下滑。公司营业成本3,264,973,399.10元，较上年同期减少34.5%，主要系为了应对产业发展波动压力，促进公司可持续发展，进一步管控运营成本所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元币种：人民币
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