[年报]凤凰股份(600716):凤凰股份2024年年度报告
原标题:凤凰股份:凤凰股份2024年年度报告 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天衡会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2025年3月27日经公司第九届董事会第六次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层讨论与分析”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 29 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 42 第六节 重要事项........................................................................................................................... 44 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 55 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 59 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 59 第十节 财务报告........................................................................................................................... 60
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 营业收入变动的主要原因：本年南京紫金和旭府项目、镇江凤凰和颐居项目集中交付，交付量大于上年，营业收入增幅较大。 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入变动的主要原因：原因同“营业收入变动的主要原因”。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本年房地产销售价格持续下跌，南京、镇江、南通等项目计提资产减值准备，上年无该事项；2、上年公司出售持有的华夏ETF基金确认收益，本年无该事项；前述原因致使归属于上市公司股东的净利润较上年大幅减少。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：本年房地产销售价格持续下跌，南京、镇江、南通等项目计提资产减值准备，上年无该事项，前述原因致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅减少。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年预收购房款金额较上年增加，支付工程款的金额较上年减少，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增长。 基本每股收益变动的主要原因：原因同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 稀释每股收益变动的主要原因：原因同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：原因同“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因”。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一） 公司开发项目进展情况 2024年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.51万平方米 南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为50,485.89万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为 R2二类居住用地，容积率 1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。15栋住宅楼中有8栋住宅楼已竣工验收完毕并交付，剩余7栋住宅楼现尚在施工中，计划2025年6月底前完成竣工验收备案工作。2024年度累计签约面积为9,693.42平方米，签约金额50,132.50万元。 镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为13,334.43万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2024年12月31日，累计完成18栋多层、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验收并实现交付入住。2024年度累计签约面积为 18,646.12平方米，签约金额21,098.95万元。 宜兴凤凰怡然居项目：该项目总用地面积约18.87万平方米，总建筑面积约17.20万平方米，总投资额为13.80亿元，本报告期实际投资额为3,039.72万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。目前该项目住宅四个组团已全部竣工交付。配套的活动中心规划总面积5,797.46平方米，（地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米），于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用；医疗保健及康复中心规划总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），于2024年1月30日通过竣工验收，并于2024年6月5日领取康复中心、活动中心不动产权证。2024年度累计签约面积为1,998.94平方米，签约金额5,663.79万元。 （二） 公司已完工项目去库存销售情况 2024年度公司各项目累计实现签约面积32,046.16平方米，累计实现签约金额78,427.26万元。其中，南京紫金和旭府项目住宅累计签约50,132.50万元，目前可售住宅面积60,253.85平方米；镇江和颐居项目累计签约21,098.95万元，目前可售住宅面积108,968.13平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约5,663.79万元（含车位），目前可售住宅面积3,044.4平方米；盐城项目 累计签约947.48万元，剩余商业办公可售面积64,630.66平方米；合肥项目累计签约408.49万 元（含车位），剩余办公可售面积68,363.50平方米；镇江凤凰和润项目累计签约154.45万元（车 位），剩余商业可售面积3,624.00平方米；南通项目剩余办公可售面积21,308.06平方米。 公司合肥项目写字楼总建筑面积为79,994.48平方米，其中1层为大堂、2层为社区物业配 套、12及27层为避难层。截至本报告期末，合肥项目剩余可销售面积68,363.50平方米，其中 低区（3-11层）已租赁面积为17,067平方米，高区（28-42层）已租赁面积为27,084平方米， 出租率达64.58%。 （三） 持续保持规范治理的良好态势 公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策机制， 强化监事会的监督职能，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实 维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下了坚实的基础。公司在业务、人员、资产、机构、 财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济总体保持稳中有进。 据国家统计局初步核算，2024年实现国内生产总值1,349,084亿元，按不变价格计算，比上年增 长5.0%。分季度来看，中国经济一季度实现良好开局，但二三季度下行压力增大。七月下旬党的 二十届三中全会部署总体工作方向，九月底中央政治局会议后一揽子政策密集出台，促进四季度 经济回稳向好。 图3-1 2024年季度国内生产总值增长走势图 数据来源：据国家统计局数据整理 从房地产政策来看，2024年度，中央重要会议重点研判房地产市场最新形势变化，密集出台房地产解除限制与货币宽松政策，对于楼市企稳效果显著。四月中央政治局会议明确关注房地产供求关系的新变化；党的二十届三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。七月中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。九月中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。十二月中央政治局会议更是首次提出“稳住楼市”。 从供给端来看，政策落脚点主要在于持续落实融资协调机制和房企白名单制度，扎实推进保交房工作，同时推动房地产市场结构性调整，开展存量商品房的收储工作。从需求端来看，有关政策重点围绕“四个取消、四个降低”开展，通过放宽居民购房限制，减少存量房贷压力，降低新增贷款利率等措施，充分激发居民购房热情，引导房地产市场需求与供给相匹配，促进房地产市场止跌回稳。 表3-1 “四个取消、四个降低、两个增加”政策要点 从房地产投资来看，房企开发投资增速持续触底，房企投资意愿下降意在主动减少供给以促进行业供需再平衡。从长远来看，房地产供给规模持续降低符合中央对于房地产严控增量、优化存量、提高质量的相关要求，也有利于房地产行业加速转型，走向品质化、定制化的房地产新发展模式。 图3-2全国房地产开发投资增速图 数据来源：据国家统计局数据整理 国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%（按 可比口径计算）。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。 其中，住宅施工面积 513,330万平方米，下降 13.1%。房屋新开工面积 73,893万平方米，下降 23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米， 下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。 从房地产成交来看，2024年，全国房地产消费市场持续深度调整。随着“四个取消、四个降 低”等放宽居民购房限制，减少居民房贷压力的政策持续落地，全国商品房销售降幅持续收窄， 高能级城市房地产成交率先升温，宽松政策对于房地产销售的修复效果显现。 图3-3 全国商品房销售面积及销售额增速图 数据来源：据国家统计局数据整理 国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%， 其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下 降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售 面积增长16.2%。 从房地产融资来看，随着城市房地产融资协调机制和房企白名单制度的持续落地，保交楼工 作取得积极进展，房地产开发到位资金降幅持续收窄，在建房地产项目的融资需求得到充分保障。 但受房地产投资收缩影响，房企新增项目的融资意愿尚未得到显著改善。 图3-4 全国房地产开发企业本年到位资金增速图 数据来源：据国家统计局数据整理 国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。 其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。 三、报告期内公司从事的业务情况 （一）主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （二）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。 （三）产品优势 近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入845,406,254.98元， 归属于上市公司股东的净利润为-178,784,850.64元。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：受房地产市场行情影响，本期交付物业的销售价格下跌，导致营业成本的增幅高于营业收入增幅。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年预收购房款金额较上年增加，支付工程款的金额较上年减少，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增长。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是上年出售华夏ETF基金，收回投资收到的金额较大，本年无该事项，导致投资活动产生的现金流量净额较上年大幅减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年偿还集团借款，导致筹资活动产生的现金流量净额较上年大幅减少。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2、 收入和成本分析 √适用 □不适用 见下述分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
无 (2). 产销量情况分析表 √适用 □不适用
产销量情况说明 住宅：主要是由于本年南京紫金和旭府项目、镇江凤凰和颐居项目竣工交付，生产量和库存量均较上年有大幅度上升。 办公写字楼：本年办公写字楼销售情况不及上年，销售量较上年大幅减少。 商业：本年商业无销售。 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
南京紫金和旭府项目：本年紫金和旭府项目首期竣工交付，导致本年结转的营业成本较上年大幅增加。 镇江凤凰和颐居项目：本年镇江凤凰和颐居项目集中交付量少于上年，导致本年结转的营业成本较上年下降较多。 宜兴凤凰怡然居项目：本年宜兴凤凰怡然居项目尾盘销售，销售量少于上年，导致本年结转的营业成本较上年下降较多。 其他房地产项目：其他项目持有的物业类型主要为办公、商业及车位等，本年销售情况不及上年，导致本年结转的营业成本较上年下降较多。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额5,562.09万元，占年度销售总额8.60%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0% 。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额40,803.15万元，占年度采购总额75.44%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明： 无 3、 费用 √适用 □不适用
4、 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5、 现金流 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、 资产及负债状况 单位：元
其他说明：
2、 境外资产情况 □适用 √不适用 3、 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 其中受限制的资产明细如下：
4、 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 见下述分析 房地产行业经营性信息分析 1、 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2、 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
√适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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