[年报]锦和商管(603682):上海锦和商业经营管理股份有限公司2024年年度报告
原标题:锦和商管:上海锦和商业经营管理股份有限公司2024年年度报告 上海锦和商业经营管理股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人史钧及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2024年12月31日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红利103,950,000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案提交2024年年度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中 “可能面对的风险”相关内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9 第四节 公司治理........................................................................................................................... 30 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 45 第六节 重要事项........................................................................................................................... 49 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 61 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 65 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 66 第十节 财务报告........................................................................................................................... 66
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益及扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期下降主要系： （1）受宏观经济影响，个别承租运营项目仍处于爬坡期，对损益表造成一定程度的压力。 （2）2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致2023年同期资产处置收益金额较大，本期不涉及类似改变合作模式的情况。 （3）报告期内公司基于谨慎性原则，综合客观因素和未来业绩发展趋势，对部分子公司计提商誉减值准备。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。 本报告期，公司实现营业收入 100,797.07万元，同比下降 2.33%；归属于上市公司股东的净利润 1,475.32万元，同比下降 85.07%。 单位：万元
根据国际商业地产五大行发布的报告，2024年全年核心城市新增商办供应量增大，企业整体租赁需求不振，核心城市的办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现双跌。 外部环境不确定性加剧情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。 公司在管项目多处于上海、北京、杭州、南京的核心地段，但一定程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。 公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措， （1）积极维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求； （2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，全年公司物业服务满意度95.59%，较2024年上半年增加0.45%； （3）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源； （4）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件； （5）以价换量，加速去化，确保存量成熟期项目出租率高于行业平均水平。 公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，报告期内，新增拓展锦和越界田林Space，该项目地处徐汇区中内环核心区位，该项目有部分现有租户，部分改造升级后预计可有效提升资产表现；公司长期看好长三角及华东核心城市的业务机会，以承租运营模式新拓展山东省青岛市漳浦路项目；商建团队发力，全资子公司上海锦穗拓展上海杨浦区安波路代建业务。另一方面，公司积极盘整在管项目组合，报告期内，有部分小体量项目到期不续，公司持续优化管理成本，聚焦高效益项目。 二、报告期内公司所处行业情况 受国民经济稳步回升、人口迁移流动活跃等因素影响，城镇人口继续增加。2024年末，我国城镇常住人口为94,350万人，常住人口城镇化率为67.00%，比2023年末提高0.84个百分点。 随着城市发展方式转变和城市群的发展，我国大中小城市和小城镇协调发展，城镇空间布局优化，人口城镇化率稳步提高。随着“小规模、渐进式”的发展趋势，城市更新作为新型城镇化高质量发展的关键路径，加速了城镇化进程，同时也增强了城市的竞争力和可持续发展能力。 2.1 城市更新政策持续加码，支持体系日趋完善 2024年，政府继续出台相关政策支持城市更新行业的发展，提供土地、财政、税收等多方面的支持，并鼓励社会资本参与城市更新项目。根据住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，涉及上海、南京、杭州、青岛等15个城市。这些城市将获得中央财政的定额补助，用于支持城市更新项目。 2024年5月，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市城市更新实施方案编制工作指南（试行）》及《2024年北京市住房发展年度计划》，提出推进老旧小区改造和危旧楼房改建，持续完善“加梯地图”，努力打造更优服务平台。涉及低效产业园区更新的，实施方案重点开展产业发展、产业准入指引、资源利用效率评价、低效用地退出等研究。 2024年6月，上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，从资源规划角度全面系统推进城市更新工作，提出针对城市更新项目/单元，推动地区策划招商链接活动。《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》坚持总体规划统领，通过城市更新促进空间布局的结构优化，着力提升中心城区核心功能，引导产业和公共服务资源向新城导入，促进职住平衡，提升城市品质，提高宜居宜业程度，同时充分调动各类市场主体，全面推动居住、商业商办、产业、公共中心和开放空间五类主体功能区域的更新，推动城市高质量发展。 地方政府推出的政策措施更为细化，以上海、北京等城市为例，它们已将城市更新提升至城市发展的核心战略地位。这些地区发布的系列政策文件，深入系统地梳理了城市更新的行动方案及目标，确保了城市更新工作的有序与高效推进，推动政策落地效率。城市更新是当前城市建设中面临的重要任务，蕴藏着巨大的发展潜力。当前政策鼓励在城市建成区进行综合整治、功能改变或拆除重建，以优化城市空间和提升城市功能，有助于改善城市环境，提升居民生活质量，促进城市经济的可持续发展。 2.2 城市更新领域市场潜力大，市场需求不断增加 根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约 8000万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。 此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，亟待后期改造运营并提升资产价值。另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。 城市更新的机会不再局限于工业厂房，商用建筑存量资源的更新改造空间巨大。 一方面，多项政策持续落地支持科技创新、实体经济和中小微企业发展，有望持续激发经营主体活力。公司在管项目业态较为多元，受到政策支持的正向影响，有望持续挖掘相关行业企业的成长潜力。当前，公司的租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，以吸引创意产业的企业；通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，为办公人员提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。 未来，公司也将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。 另一方面，市场租赁需求陆续修复，但现时商办租赁企业普遍重视租金价格的谈判和预算成本的控制。在综合考虑租赁成本和租赁面积的情况下，交通和商业配套完备的新兴商务园区楼宇持续受到租户的青睐。公司在管项目主要位于核心一线城市的核心地段和战略性新兴产业分布区域，拥有交通便利、完善的商业配套设施、合理的园区规划和空间分布等特征，支持和满足初创期、成长期和成熟期的办公和商业租户的各项办公需求。 2025年首次国务院常务会议强调，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市，加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化；同时支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。 根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示，随着市场需求的增长和政策的支持，预计将有更多企业进入城市更新领域，预计未来几年，城市更新市场的投资规模有望超过9万亿元，主要得益于城镇化进程的推进、政策的持续支持以及市场需求的不断增加。随着市场竞争的加剧和技术的进步，城市更新行业将继续发展壮大，成为推动城市高质量发展的重要力量。 城市更新改造范围持续扩大，从老旧小区到历史街区，再到城市生态修复，国家每年对城市更新的计划不断加码，投资额和项目数量均有所增长。未来，城市更新将更加注重绿色、低碳、智能化发展，推动产业升级和城市功能完善。随着政策支持和市场需求的双重驱动，城市更新行业将迎来更加广阔的发展空间和潜力，成为推动城市高质量发展的重要力量。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司新增外拓3个项目，续约1个位于徐汇区核心地段的承租运营项目，确保基本盘的持续稳定。公司按产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、优化项目运维，提升业务部门管理效率。 公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目73个，在管面积约140万平方米，较2020年上市之初均已翻倍有余。 1.承租运营 公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有41个，可供出租运营的物业面积约81万平方米。 2.受托运营 公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有30个，可供出租运营的物业面积约52万平方米。 3.参股运营 公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。 根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1.全价值链集成管理体系优势 公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。 全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。 1）项目资源获取及定位优势 公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。 项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。 2）项目设计与改造能力 在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。 公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。 具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。 3）招商优势 公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。 通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。 4）智慧化运营优势 公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。 2.品牌优势 随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。 3.区域规模优势 经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。 截止本报告期末，公司在管项目73个，在管面积约140万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海60个项目，北京9个项目，杭州2个项目，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 100,797.07万元，同比下降 2.33%；归属于上市公司股东的净利润 1,475.32万元，同比下降 85.07%；经营活动产生的现金流量净额 72,831.13万元，同比上升13.10%。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系并购项目去年4月份纳入合并范围、及新拓承租运营项目导致成本增加所致。 销售费用变动原因说明：本报告期无重大变化。 管理费用变动原因说明：本报告期无重大变化。 财务费用变动原因说明：主要系本报告期新拓承租运营项目未确认融资费用摊销增加所致。 研发费用变动原因说明：本报告期无重大变化。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系去年同期对外投资支付债权收购款金额较大所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期赎回银行理财产品、及去年同期对外进行股权投资支付现金增加等因素所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期支付物业持有方租金增加所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2、 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内，公司实现营业收入100,797.07万元，同比下降2.33%；营业成本为74,773.12万元，同比上升1.59%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 北京地区毛利率下降主要是由于并购新荟园壹公司后，北京地区部分承租运营项目尚处于爬坡期，招商去化速度慢于预期，租赁收入尚未释放，而成本支出相对刚性所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
成本分析其他情况说明 无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额5,998.17万元，占年度销售总额5.95%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用 √不适用 B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额25,771.26万元，占年度采购总额30.19%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明： 无 3、 费用 √适用 □不适用
4、 研发投入 (1).研发投入情况表 √适用 □不适用 单位：元
(2).研发人员情况表 √适用 □不适用
(3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5、 现金流 √适用 □不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及补偿原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2024年度，本公司将2024年度的补偿金额57,309,344.04元（含税）计入本年度营业外收入。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、 资产及负债状况 单位：元
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