[年报]深物业A(000011):2024年年度报告
原标题:深物业A:2024年年度报告 2024年年度报告 （公告编号：2025-18） 2025年03月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王航军、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）蔡克林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.................................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析..........................................................................................................................10 第四节公司治理...........................................................................................................................................33 第五节环境和社会责任..............................................................................................................................48 第六节重要事项...........................................................................................................................................50 第七节股份变动及股东情况......................................................................................................................61 第八节优先股相关情况..............................................................................................................................68 第九节债券相关情况...................................................................................................................................68 第十节财务报告...........................................................................................................................................69 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 ?是□否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
□是 否 九、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用
?适用□不适用 主要为合营企业收到房屋征收补偿款，并根据收益法确认投资收益。此补偿款不具有可持续性。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展现状 2024年，全球经济在多重挑战中逐步复苏，俄乌冲突、中东局势紧张以及中美关系的不确定性继续对全球经济产生 影响。中国经济也面临新的机遇与挑战，经济增速有所放缓，但仍保持在合理区间。政府继续实施积极的财政政策和稳 健的货币政策，加大对科技创新、绿色经济和中小企业的支持力度。同时，推动供给侧结构性改革，优化产业结构，提 升经济韧性。房地产市场继续处于调整期，政府继续坚持“房住不炒”的定位，优化房地产调控政策。各地因城施策，放 宽限购、限贷政策，降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求等一系列刺激政策继续托市，旨在稳定房地 产市场，防止市场大幅波动。 （二）行业政策环境 2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导 性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半年对现行制度进行了系列优化调整，包括一线城市松绑限购、首付利率 降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等，意在规范市场秩序，完善房地 产行业发展新模式。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，9月26日，中共中央政治局召开会议， 在房地产方面，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单” 项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。此后，房地产市场呈现出积极的变化，房价指数逐步回稳，市场信心得到 提振。 供给端金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存。供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场 去库存和逐步恢复企业正常运营能力，稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地，主要聚焦 在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。 需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。住房城乡建设部会同财政部、 自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门出台“四个取消、四个降低、两个增加”措施支持居民购房。四个取消主要 包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低 住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等 方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，旨在通过 “组合拳”形式推动市场止跌回稳。 （三）区域市场格局 从区域市场看，2024年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住 房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策。因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所 收缩。9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，提出放松限购、降低首付、取消限价限售、增值税“5改2”等举措，旨 在加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场止跌回稳。929新政的推出，成为对市场起到推动作用的关键，鉴于市 场活跃度提升，房企择机加快其推盘节奏，多项核心指标企稳向好。 （四）公司所面临的形势与任务 当前，内外部环境呈现出复杂性与挑战性并存的局面。公司各在建项目计划陆续入市销售，销售回款作为年度中心 工作，直接关系到企业资金链的健康运转。在此背景下，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防 范流动性风险，已成为实现公司稳健经营的核心任务。同时，公司需纵深推进物业管理板块的高质量发展，加快构建现 代化、专业化、智能化的服务体系，提升市场竞争力。在商业运营领域，需多管齐下，统筹推进转型升级，通过创新商 业模式、优化业态布局、提升运营效率，实现商业资产的价值最大化。面对不确定的市场形势，公司应主动作为，通过 确定性工作对冲外部风险，保持战略定力，确保年度各项任务目标的全面完成，为可持续发展奠定坚实基础。 深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行业地位和品牌影响力持续提升， 历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司位列“2024深圳企业500强”榜单第271位，荣获罗湖区人民政府授予的 “2023年-2024年度罗湖区高质量发展明星企业”称号。物业管理板块位列全国综合实力排名第27位、较2023年上升6个 名次，国有物业服务综合实力第9位，连续蝉联“2024中国物业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理 领先企业”、“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”、“2024中国写字楼物业 ” “2024 30 ” “ ” 服务领先企业、 中国物业服务华南品牌企业 强等奖项；在细分领域相继荣获深圳湾科技生态园服务力标杆项目、“深圳湾创新科技中心”“深圳市国际贸易中心大厦”管理卓越标杆项目。房地产板块获得“2024年深圳市房地产开发 行业诚信企业”、“2024年深圳市房地产开发行业发展动力企业”等奖项。深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布 的第一批深圳市历史建筑名录，深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单，彰显了公司的综合实力，体现 了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。 报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策 直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求（一）主要业务概述 深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股 1992 3 A/B 000011/200011 份有限公司。 年 月，公司股票（深物业 ， ）正式在深交所挂牌上市。 深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者 和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放 而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为 人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进， 走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为 大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景 奋力前行。 1.产城空间开发 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、 天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设 并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运 作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资 金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。 2.物业管理服务 公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备 多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理 优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵 盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域， 协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司， “ ” 以总部各职能部室为平台，积极构建市场、赋能、监管三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块 的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。 3.产业生态运营 产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围 绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区 运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策 划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在 加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步 将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以 科技园区为核心的“空间服务商”角色。 4. 其他业务 报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于 1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外 来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业 工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团 开发项目为主。 （二）公司2024年经营情况 2024年面对内外部挑战，公司经营班子始终坚持党的全面领导，保持战略定力，严格落实董事会、党委会各项决策 部署，坚定信心、全力以赴，紧紧围绕年初提出的重点工作任务，采取众多措施积极应对市场变化。地产公司因事因势 灵活调整销售策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指标奠定基础；物管公司通过组织结 构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为 目标，持续完善运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约152.93亿元，全 年营业收入约27.3亿元，总体完成年度主要经济指标。 一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入10.04亿元，占总营收比重为36.71%。报告期内，金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大房地产项目齐发，营销 管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源 保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化， 全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建 项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠 阳淡水等项目也已取得实质性进展。 15.94 二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入亿元，占总营收比重为58.32%，较2023年比重有所上升。报告期内，深化系统协同发展与内部一体化融合，开拓旅游 代售推广、社区到家服务等增值服务，实现文体类新业态及增值服务边界的突破，在管面积创下历史新高，首次突破 4500万㎡。进一步充实写字楼、工业园区、学校、医院、农贸市场及军区等业态，为打造市属标杆物业管理平台增添强 大助力。同时启动组织结构重塑、成本管理体系搭建等工作，进一步巩固系统内唯一物管平台地位。国贸物业连续蝉联 “2024 100 ” “2024 FM ” “2024 TOP20 中国物业服务企业综合实力 强、 中国物业 设施管理领先企业、 中国园区物业服务力企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”等奖项，品牌价值和美誉度不断提升。 三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.36亿元，占总营收比重为4.97%。近年来，公司多措并举加快转型升级，采取探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动 目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，国贸商场焕新启动暨国贸 春天公司揭牌仪式，采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程 上迈出了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力，坚持 提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方面，年内扩充产业联盟体系，积极推动项目招商 工作等。 （三）公司2024年安全生产情况 2024 年，深物业集团坚守安全生产红线底线，统筹发展与安全，积极贯彻落实各级政府部门有关安全生产工作的部署和要求，全面压实企业主体责任，深入开展安全生产治本攻坚三年行动。集团全年安全生产形势平稳可控，未发生人 员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了2024年的安全生产目标。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
2025年度，受国际形势不确定因素等影响，国内经济预计仍将承压，中央提出坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期、激发活力，推动经 济持续回升向好，持续用力推动房地产市场止跌回稳。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓 住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生 态投资为主的四大业务，深入研究把握房地产行业发展的新趋势、新特点，努力在房地产行业调整阶段抢占先机，聚焦 稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团 将在抓好存量项目开发、销售的同时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面，稳妥推 进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，打造品质标杆示范项目，持续提升开 发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，紧盯行业调控政策 优化力度，抓住市场窗口期，紧密结合各项目营销节点，平衡量价关系，严控营销费用支出，全力推进御棠上府项目、 澜湖时代项目、滨海港湾项目及深扬数智城项目销售，力争完成各项目年度销售目标；土地储备方面，激活存量资源， 深挖资产价值，同时把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化城 市更新、招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥择机尝试开展资本运作加快市场并购步伐，为 公司可持续发展获得更多资源。 上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用□不适用 1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年12月31 1,135,580.83 日，尚未解除担保的保证金余额为 元，该笔担保将于按揭款付清日解除。 2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未结清的担保余额为387,671,636.94元，该笔担保将于按揭款付清日解除。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） ? 适用□不适用
披露的相关公告。 三、核心竞争力分析 品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的 “深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共 生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从 “深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。 市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积 极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民 营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统 实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在 全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔 人才和考核奖惩等。 全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业 链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。 产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产 品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。 世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投 2024 370 资运营公司和金融控股集团， 年位列世界五百强第 位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。 四、主营业务分析 1、概述 参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元
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