[年报]万科A(000002):2024年年度报告
原标题:万科A:2024年年度报告 CHINA VANKE CO., LTD. 2024年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：〈万〉2025-034 二〇二五年三月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 2024年度报告（以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第十五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过，所有董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 董事会主席辛杰，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司 2024年度分红派息预案：2024年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。公司 2024年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会审议批准。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第五节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................1 第二节 致股东..........................................................................................3 第三节 公司简介和主要财务指标 .........................................................5 第四节 董事会报告 .............................................................................. 10 第五节 公司治理报告暨企业管治报告 .............................................. 71 第六节 环境和社会责任 ...................................................................... 96 第七节 重要事项 .................................................................................. 97 第八节 股份变动及股东情况 ............................................................ 120 第九节 监事会报告 ............................................................................ 127 第十节 债券相关情况 ........................................................................ 130 第十一节 财务报告 ............................................................................ 137 备查文件目录 1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的财务报表； 2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、 报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 4、 在其他证券市场公布的年度报告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
第二节 致股东 2024年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。万科在各方支持下积极开展自救，保持经营稳定，规范公司治理，推进模式转型，风险在逐步化解之中。由于公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压，给股东、客户、员工、金融机构、合作伙伴和关心爱护万科的人士造成了困扰，对此我们深表歉意。 公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。针对经营管理、公司治理、组织建设等方面存在的问题，公司进行了深刻反思、有效整改，并持续改进。 直面问题、解决问题，方能向前进。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，2025年 1月 27日，公司董事会决定充实万科经营管理力量，运用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展。全体万科人竭尽所能，推动改革化险和融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。 2024年是万科成立的第 40年。历经 40年的风雨和沉淀，万科打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力。2024年实现营业收入 3,431.8亿元，完成超过 18万套房子的高品质交付，实现销售额 2,460.2亿元，顺利兑付 292亿元境内外公开债及 ABS，盘活了一批大宗资产及存量项目，为改革化险赢得了时间和空间。公司 60%以上新建项目引入可再生能源设计，新开放的上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等历史文化街区“活化”项目生动体现了“保护+发展”的城市有机更新理念，万物云的“蝶城”、多元客户、科技三大战略驱动业务稳健增长，长租公寓、高标仓及冷链仓储在规模、效率、创新等方面行业领先，商业和自有酒店品牌影响力扩大，REITs和 Pre-REITs等创新型工具取得积极进展。这些持续积累与提升的经营能力，为万科稳健发展奠定了坚实基础。 2024年 9月以来，政策持续释放稳定信号，房地产市场信心得到修复，止跌企稳、筑底回升趋势明显。2025年，公司将抓紧政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换。公司将把握城镇化发展规律，持续提升多元场景的开发经营服务能力，深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分应用新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型的建造技术等新技术，以及新产品、新材料、新工艺，建设满足人民群众新期待的“好房子”。公司将着力强化与深铁集团的融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作，共创城市新生态。公司将坚持阳光下的运行体制，打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。 在公司遭遇困难之时，万科获得了多方积极支持。广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人表示，全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展，稳固市场信心。“白名单”贷款、经营性物业贷款等房地产融资协调机制有力推动公司融资模式转型，金融机构等各类合作伙伴纷纷施以援手，支持公司融资需求。深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。对此，我们心怀感恩，惟有挺膺担当、全力以赴，用实际行动予以回报。 不忘初心，方得始终。万科人将始终坚持理想与热爱，执着品质追求，尊重自然法则，回归城市本源，倾力建设“好房子”、营造“好社区”、提供“好服务”。困难都是暂时的，万科生长于深圳这座改革创新、拼搏奋进的“奇迹之城”，骨子里镌刻着不甘平庸、永不言弃的成长基因，我们愿与志同道合的有志之士携手，动员各方力量，协调多方资源，共同推动万科健康发展，持续为股东、为社会创造价值。 第三节 公司简介和主要财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年 1月 29日，公司发行的 A股在深交所上市；1993年 5月 28日，公司发行的 B股在深交所上市；2014年 6月 25日，公司 B股以介绍方式转换上市地在联交所主板上市（B转 H）。 公司经过四十余年的发展，已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2024年，公司继续荣登《财富》“世界 500强”，位列榜单第 206位。自 2016年首次跻身《财富》“世界 500强”以来，公司已连续 9年上榜。 公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 注册地址：中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国广东省深圳市福田区梅林路 63号万科大厦 邮政编码：518049 香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道 1号中银大厦 43楼 A室 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：[email protected] 法定代表人：辛杰 联交所授权代表：雷江松、田钧 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、联席公司秘书：田钧 电子信箱：[email protected] 股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：[email protected] 联系地址：中国广东省深圳市福田区梅林路 63号万科大厦 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 联席公司秘书：钟明辉 电子邮件：[email protected] 联系地址：香港中环花园道 1号中银大厦 43楼 A室 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所 A股股票简称：万科 A A股股票代码：000002 H股股票上市地：联交所 注 H股股票简称：万科企业、万科 H代 注 H股股票代码：02202、299903 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公司 H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称：巨潮资讯网、《证券时报》等以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址： A股：www.cninfo.com.cn H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期：1984年 5月 30日，地点：深圳 变更登记日期：2023年 8月 23日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G （六）聘请的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 地址：北京市东长安街 1号东方广场毕马威大楼 8层 签字会计师：周永明、李瑶 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道 10号太子大厦 8楼 公司聘请的律师事务所 境内： 广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 11~12楼 北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路 1-1号嘉里建设广场三座第 2803-04室 境外：普衡律师事务所，地址：香港花园道 1号中银大厦 22楼 二、会计数据和财务指标摘要 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
注 2：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均 数，包含已回购股份的影响 注 3：归属于上市公司股东的每股净资产已扣减已回购股份的影响 截止披露前一交易日的公司总股本：
（三）非经常性损益项目 单位：元
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 （四）境内外会计准则差异 单位：元
第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 2024年，全国商品房销售面积同比下降 12.9%，随着一系列行业支持性政策出台，市场信心逐步修复，四季度全国新建商品房销售面积同比增长 0.5%，扭转了之前连续下滑的态势。 报告期内，本集团制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展。在经营端，全年高品质交付超过 18万套房子；实现销售金额 2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持 100%以上；大宗资产交易完成 54个项目交易，合计签约 259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能 412亿元，回收现金超百亿。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资 948亿元，新增融资的综合成本 3.54%；经营性物业贷落地 293亿元；白名单项目申报 178个。 2024年本集团完成 93亿元的境内公开债券和折合人民币约 104亿元的境外公开债券偿付。 虽然本集团在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解。报告期内集团业绩出现大幅亏损，实现营业收入 3,431.8亿元，同比下降 26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降 506.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率显著下降；（2）新增计提了信用减值和存货跌价准备；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。同时，2025年集团将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。 自 2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团以市场化、法治化方式持续给予公司“真金白银”有力支持，包括帮助公司处置流动性较低的不动产和长期股权投资，参与印力消费基础设施 REIT认购、支持公司完成深圳湾超级总部基地项目转让、受让公司所持有的红树湾物业开发项目投资收益权等，同时积极协调各类金融资源，助力公司开展融资。2025年 1月 27日，为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，董事会决定充实万科经营管理力量，利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。与此同时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构也密集发声，支持万科稳健发展。2025年 2月， 为满足公司资金需求，深铁集团分两笔向公司提供合计 70亿元的股东借款，用于公司偿还在公开市场发行的债券本息，且相关借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。 在各方及大股东强有力的支持下，管理团队积极实施“一揽子”方案，全力以赴保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，推动公司改革化险与融合发展。 （一）2024年市场回顾 1、房地产开发 全国商品房销售面积下降，但季度表现呈改善趋势。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积 9.74亿平方米，同比下降 12.9%；销售金额 9.68万亿元，同比下降 17.1%。 分季度看，前三季度全国商品房销售面积同比降幅持续收窄，第四季度转为同比增长0.5%。 新开工和开发投资下降。2024年，全国房屋新开工面积 7.39亿平方米，同比下降23.0%；全国房地产开发投资 10.03万亿元，同比下降 10.6%，降幅相比 2023年扩大 1.1个百分点。 土地市场成交缩量。根据中指研究院数据，2024年全国 300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降 28.9%和 22.5%，住宅用地出让金同比下降 27.5％。全年住宅类用地的平均溢价率为 4.3%，较 2023年下降 0.4个百分点。 政策持续释放稳定信号，市场信心得到修复。2024年 4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，9月强调“要促进房地产市场止跌回稳”，12月首次提出要“稳住楼市股市”。各类支持性政策接连出台，包括降低首付比例、降低房贷利率、下调公积金贷款利率，部分城市调整或取消住房限购等；同时，供给端金融支持政策加码，融资协调机制持续推进、房企“白名单”政策落地实施，以及允许地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。随着一系列支持性政策密集释放，房地产市场的成交活跃度提升，市场信心得到持续修复。 2、物业服务 新项目拓展速度趋缓。国家统计局数据显示，2024年全国房屋竣工面积同比下降27.7%，物业企业新项目拓展速度也随之趋缓。克而瑞物管数据显示，百强物业企业 2024年平均新增合约面积 1481万平方米，较 2023年下滑 12.8%。 存量市场空间加大。据克而瑞物管调研统计，随着业主委员会与物业管理委员会组建率稳步提升，2021-2024年，住宅物业换手率由 1.7%持续提升至 3.3%，意味着每年约有 2万个住宅小区更换物业公司。另一方面，随着“高质发展”成为行业共识，物业企业也在主动退出一些管理难度大、运营效益不佳的项目，优化项目组合。 不动产管理的边界持续拓展。住宅空间领域，物业企业持续通过链接周边居民和社区商业，打造“最后一公里生活圈子”。非住空间管理领域，物业企业从传统的物业管理（PM）向设施设备管理（FM）延伸，构建多样化的服务和竞争能力；医院、学校、公共设施等业态也逐渐被物业企业纳入服务范围。 3、租赁住房 市场租金短期承压，长期需求仍可期待。根据中指研究院报告，2024年全国重点 50城住宅平均租金累计下跌 3.25%，长租公寓市场租金整体呈现下行趋势。长期来看，租赁需求仍随城市化进程和新市民群体增长保持韧性，中高端产品线及智能化服务的升级将为市场注入新活力。 政策持续发力，推动行业规范化与规模化发展。2024年，长租公寓行业在政策端继续获得大力支持，基础设施 REITs、保障性住房再贷款等金融工具为市场注入流动性；各地通过税费优惠、租赁用地供应等措施优化市场结构，进一步拓宽房源供给渠道，为行业可持续发展奠定基础。 4、商业开发与运营 社会消费品零售总额增速放缓。国家统计局数据显示，2024年社会消费品零售总额同比增长 3.5%，增速较 2023年下降 3.7个百分点。 消费者更注重质价比和体验感。消费者趋于理性，在餐饮、快消品、化妆品等消费中更偏好“质价比”。面对存量市场的竞争，线下商业向“质价比”和“体验/情绪消费”两端发力，以会员仓储超市为代表的“质价比”业态连续两年实现两位数增长，宠物经济、户外运动、文旅、二次元等领域成为线下商业积极把握的增量机会。 促消费政策力度加大，利好部分细分业态。报告期内，政府出台了一系列促消费政策，消费品以旧换新政策带动了家用电器等产品的消费增长。各地纷纷推出地方性政策，消费券、文旅赛会、夜经济等成为促消费抓手。 5、物流仓储
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。 3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 11.6%。 4、相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入。 5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品费、商管相关的附属收费等收入。 报告期内，业绩亏损的主要原因如下： 1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应 2022年、2023年销售的项目及 2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。 2、新增计提了存货跌价准备和信用减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，报告期对部分项目计提存货跌价准备 81.4亿元（含非并表项目计提 10.8亿元）。此外，公司部分应收款存在回收风险，因此合计计提信用减值 264.0亿元，但公司仍将全力清收，降低损失。 3、部分非主业财务投资出现亏损。 4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 报告期内，受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等事项，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等，同时还受到项目间不同权益比例的影响，比如报告期内计
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局 7个区域，累计营业收入2,944.41亿元。其中房地产开发业务实现结算面积 2,076.5万平方米，同比下降 29.9%，实现结算收入 2,790.9亿元，同比下降 30.5%；结算毛利率为 9.5%（扣除税金及附加后营业利润率为 3.0%）。 境内分区域的营业收入情况 单位：万元
（2）项目交付情况 2024年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付 327个项目，666个批次，合计交付房屋 18.2万套。 打造品质标杆项目。本集团从主体结构、外立面、精装修、园林景观、地下室等多个维度入手，持续提升住宅品质。报告期内，沈阳四季花城、大连翡翠公园、鞍山城市之光、长春万锦春城、向日葵东郡春漫里、广州城市之光、杭州秀隐翠园等 13个项目获得 2023-2024年度广厦奖。 提高施工透明度，让客户安心、放心。报告期内，本集团累计开展了 1,387次“与业主共建家园”活动，超过 3.6万户业主走进工地，实地感受万科的产品和服务。除了通过无人机拍摄园区工区施工全景影像外，还试点利用 360全景视频分户拍摄户内施工过程，向客户全方位展示工区界面和户内施工进度，为行业内首创。 推进“交房即交证”。2024年本集团 169个项目的业主于交付现场拿到产证，占交付项目总数的 52%。 开展多样社群及房屋保养活动，提升社区浓度及氛围。本集团在东北地区继续开展“525爱家日”房屋保养活动，为业主提供房屋保养权益和优质商家专属折扣，覆盖新老106个项目园区。同时持续推进儿童植物科普社群活动，2024年在全国 52个城市举办了 302场“甜蜜课堂”，由 202名陪伴官带领 9,000位小朋友参与认识小区植物，构建友好生活方式。 重视客户触点的全周期旅程，提升客户满意度。持续开展“好服务”系列行动，包括签约服务升级、与业主共建美丽社区、交付服务升级、共创多彩社群、绿茵行动、乘梯体验改善、红马甲行动、白手套行动等。 （3）投资和开竣工情况 2024年开发业务开复工计容面积约 1,022.7万平方米，同比下降 40.1%，完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积约 2,374.5万平方米，同比下降 24.2%，完成年初计划的107.7%。新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内累计获取新项目 13个，总规划计容建筑面积 137.0万平方米，权益计容规划建筑面积 83.3万平方米，权益地价总额约 55.6亿元，新增项目平均地价为 6,670元/平方米。新获取资源中存量盘活项目达 11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。 将投资模型与产品模型深度融合，优化操盘效率，确保新项目投后高水平兑现。自2022年以来，本集团所有新项目均按要求纳入全周期的投后管理，目前已有 72个项目实现开盘销售，平均开盘周期 6个月，投资兑现度为 85%。报告期内共有 14个 2022年以来新获取的项目实现首开，投资兑现度为 83%，其中沈阳胤樾、徐州檐语间、上海四季隐秀、杭州云耀之城等 4个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期缩短至 4.4个月，投资兑现度 难点项目盘活取得积极成效。2023年以来，公司借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，报告期内成功实现了一批复杂度高、价值提升显著的存量项目盘活，如广州南站项目等。2024年各业务单位通过盘活合计新增和优化产能 412亿元，实现盘活回款和投资应收款回款 104亿，资源结构得到改善。 截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约3,719.6万平方米，权益计容建筑面积约 2,415.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约 3,118.4万平方米，权益计容建筑面积约1,994.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约 356.8万平方米。 有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”节之“非募集资金使用情况”之“项目投资情况”。 （4）产品情况 围绕客户真实需求，以内容服务和场景创新引领产品升级。坚持综合住区产品模块研发创新，改善生活配套和社群服务。创新社区服务模块，研发并应用 CO·life内盒子公共服务体系，落地社区会客厅、学习盒子、健身盒子等 5类功能模块，应用于上海四季隐秀、昆明桂语东方等 30个项目。推进“万科植物园”计划，与城市植物园建立技术合作，覆盖 75%的城市公司。创新“基础交标和全屋满载整装”的装修产品体系，通过供应链联合研发实现“精装+收纳+智能”一体化交付，已应用于北京东庐、广州黄埔新城阅海、重庆璞园项目等项目，产品体系获得市场认可。 构建低碳、健康和智慧技术体系，推动高质量住宅建设。从低碳、健康、智慧三个维度构建技术体系和解决方案，在上海理想之地、广州花地湾等重点项目中开展集成示范。参与中国工程建设标准化协会《好住房技术导则》、《好小区技术导则》、《好社区技术导则》的研发和编制，为行业发展贡献实践经验。构建住宅项目全屋智能技术体系，完成智能家居控制系统与智能照明、空调新风、地暖、智能中控、全屋网络、智能遮阳、智慧安防、智能家电八大场景模块的互联互通，以提高居住的舒适度、安全性、能效性及科技性。 推动城市有机更新。以“保护+发展”为理念，在多个一、二线城市的核心区域打造延续城市记忆的历史文化和创意生活街区。2024年新开的上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等项目获得市场广泛认可，实现了经济和社会效益的共赢。其中上海上生新所项目二期，在延续历史风貌的基础上，融合现代设计手法，打造兼具历史韵味与当代活力的“立体 新和织补扩建，解决了街区保护、功能、交通、安全、舒适性等问题，实现百年老街焕新。 东莞记忆项目通过“微改造”的更新策略，打造形成了融合居住、文化、商业、旅游、创意办公等业态的历史文化街区。 （5）绿色建筑和住宅产业化 本集团新建项目连续 11年满足绿色建筑评价标准。截至 2024年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计超 3.35亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准的面积 699.7万平方米。 其中，满足高等级绿色建筑标准（含国家绿色建筑二星级、三星级、美国 LEED认证等）的项目面积 278.76万平方米。本年度新增满足绿色建筑评价标准的房地产开发、物流、商业项目中，有 62.5%的项目引入了可再生能源设计, 其中，100%新建冷库项目引入可再生能源设计。本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过95%。 （6）代建情况 本集团从 2010年起开始了 EPC及代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，项目类型涵盖商品住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等。 同时，面对行业的代建业务需求，集团也利用自身已经积累的业务经验和能力优势，积极开展探索与尝试商业代建项目。截至目前，已累计代建项目 356个，总建筑面积 4,360万平米；当前管理项目 65个，建筑面积 1,428万平米。 2024年本集团 EPC及代建业务实现收入 65.2亿元，获取奖项 74项，包括中国建筑业协会授予的“2024年建设工程安全生产标准化工地学习交流项目”、中国施工企业管理协会授予的“2024年第一批工程建设项目绿色建造施工水平三星项目”、中国建筑标准设计研究院授予的“十四五国家重点研发计划城镇可持续发展关键技术与装备重点专项科技示范工程”、广东省建筑业协会授予的“2024广东省 QC质量小组三类成果、建设工程 BIM应用三类成果证书”等。 2、物业服务 本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。 报告期内，万物云实现营业收入 363.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 8.9%，其中社区空间居住消费服务收入 210.2亿元，占比 57.8%，同比增长 11.0%；商企和城市空间综合服务收入 123.3亿元，占比 33.9%，同比增长 5.4%；AIoT及 BPaaS解决方案服务收入 30.3亿元，占比 8.3%，同比增长 8.6%。 蝶城战略持续深化，存量运营规模稳步扩大。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。报告期内，万物云新获取 405个住宅服务项目，饱和收入共 23.14亿元，蝶城数量从年初的 621个增长至 666个。报告期内，万物云新增改造 100个蝶城，截止报告期末，累计完成 250个蝶城（包含 1,555个住宅物业项目）的流程改造验收。 聚焦优质客户，构建多元服务体系。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务2,482个项目，合约项目数量 2,993个。积极探索能源管理、团餐服务、无尘管理、智慧停车等增值服务领域。通过成功完成对丹田物业的战略并购，显著增强高校、医院等特殊场景服务能力。旗下万物梁行品牌荣膺《财富》“最受赞赏中国企业行业明星榜”，获评克而瑞“2024中国物业 FM设施管理标杆企业”。 科技创新驱动，运营效率显著提升。以自主研发的灵石边缘服务器为核心载体，率先完成物业服务价值链智能化重构。该设备集成边缘计算与多模态 AI技术，具备智能巡检、无感通行、能源优化、工单调度等九大功能模块，实现六维数据流实时解析与本地化智能决策。截至报告期末，已在 657个项目完成部署应用。飞鸽工单调度平台通过实时解析空间服务需求，实现全场景工单智能生成与最优路径规划，已覆盖 1,360个住宅项目，精准服务 3.3万名一线作业人员。 3、租赁住宅 本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。 报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 37.02亿元，同比增长 7%。 规模持续扩大，巩固领先地位。报表期内，泊寓新拓展房源 4.06万间，净新增开业 1.11万间。截至 2024年底，泊寓共运营管理 26.24万间长租公寓，开业 19.12万间，服务企业客户超 5400家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有 12.57万间纳入保障性租赁住房。 强化运营效率，提升客户粘性。报告期内，泊寓出租率 95.6%，项目前台 GOP利润率为89.8%，保持行业领先水平。通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务体系建设，泊寓形成了更为长期稳定的客户群体，客户满意度在 95%以上，老客户续租率接近 60%。全年通过老客户转介绍成交超过 2万次，自有渠道获客占比提升至 88.5%，租户入住到退租全流程“无纸化”。同时，泊寓面对市场变化，积极调整经营策略，提高租约质量，2024年平均签约租期比上年延长 35天。线上平台累计注册人数 518万，同比增长43.9%，公众号粉丝数达 130万。 发挥运营优势，助力存量资源盘活。报告期内，泊寓完成广州三元里项目大宗交易，通过“由售转租”盘活内外部存量房源超 1.46万间，其中盘活本集团旗下房源 6850间。报告期内，宁波朗拾、杭州彩虹天空之城、深圳和颂轩、天津滨海大都会等项目均实现开业即满租，为自持型住宅、公寓盘活及商办改租提供了可复制的解决方案。 打通投融建管退的全链条。重庆化龙桥旗舰店作为渝中区最大的保障性租赁住房项目，由万科规划、开发、建造，并由渝中国有资产经营管理有限公司收购后继续交由泊寓运营，实现了三批次合计 1440间房源的快速满租。佛山禅城中心旗舰店是万科与建万基金合作的项目，通过资产收购、改造提升，将闲置物业转化为保障性租赁住房，为新市民、新青年提供 1383套优质房源。 建立产品优势和社群口碑。泊寓青年公寓产品进入 2.0时代，实现居住空间和共享配套全面升级，致力于打造有“获得感”、“意义感”和“乐活感”的青年租住生活范本。该产品迭代案例于 2024年 12月入选 2024中国住房租赁产品力研究白皮书，为住房租赁行业提供重要的指导与参考。报告期内，泊寓在全国范围内累计开展了 2,300余场社群活动，参与人数超过 3万人，通过“社群营造”的方式，有效激发社区内生动力，使客户能真正享受租住生活的美好。 4、商业开发与运营 本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。 报告期内，本集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。 截至报告期末，印力管理的商业项目出租率 95.1%，同比提高 0.3个百分点。 布局全国重点城市。截至报告期末，本集团合计开业 181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1081万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 196万平方米。本集团管理运营的商业项目中，长三角及珠三角城市规模占比超过 58%，四个一线城市的占比为29%，一二线城市的占比超过 94%。 新项目顺利开业。2024年，上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目顺利开业。其中，上海徐汇万科广场开业率 88%，区域首店率 40%，通过联动城市绿轴与室内商业空间，构建了游逛、消费和体验的复合商业场景；深圳坂田万科广场开业率 96%，其中深圳首店 10家，龙岗区首店 34家，项目以“都市自然社交中心”为定位，通过创新的产品设计，打造绿色立体的社交体验空间；上海三林印象汇开业率 86%，区域首店率超 50%，作为上海首个印象汇产品，通过深入融合在地文化、打造老字号品牌市集与印象食集、丰富多品类业态组合，为当地居民带来精致感与烟火气共存的全新生活体验场景。 商业品牌影响力扩大，客户满意度提升。截至报告期末，本集团已与超过 12,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量 4,119万，月活会员数量同比增长 17.2%。2024年“花花节”活动在全国联动 50多个城市 120多个项目，充分发挥 IP资源和创意整合优势，活动期间销售额增长 10.1%，客流提升超过 7.4%。2024年，本集团商业业务持续丰富主题场景，提高客户体验，客户整体满意度较年初提升 4%。 消费基础设施 REIT表现良好。2024年 4月 30日，中金印力消费 REIT在深交所成功上市，通过积极主动的运营管理，上市后底层资产杭州西溪印象城项目整体运营平稳，项目业态及品牌不断焕新，客流及销售额均创新高。截至报告期末时点出租率 97.85%、租金收缴率 99.96%。在基金层面，年度累计完成两次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率为 5.24%，实现招募说明书预测水平的 103.2%。 5、物流仓储 “万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供全温层仓储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等服务。 报告期内，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入 39.7亿元。其中高标库收入21.3亿元；冷链营业收入 18.4亿元。 高标库和冷链业务规模行业领先，出租率保持在较高水平。万纬物流核心业务布局 47城，仓储规模超 1,000万平方米，拥有超 160个物流园区，全国运营管理超 50个专业冷链物流园，服务超 3,400家企业。截至报告期末，物流仓储业务累计开业项目 151个，可租赁建筑面积 1,043.1万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 840.7万平方米，稳定期出租率 87%；冷链可租赁建筑面积 202.4万平方米，稳定期使用率 78%。 提升质量安全核心竞争力。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全管理体系；通过坚持执行高于行业要求的服务标准，打造运营服务专业影响力。报告期内，万纬多个园区获得 BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织 GFSI对标认可的食品安全认证方案)认证，其中上海海港、上海临港、廊坊经开、宁波北仑、上海新桥 5个园区获得 AA级认证，厦门海投获得 A级认证。此外，在多家客户的食品安全年度审核中获得第一名。万纬物流作为主要起草单位之一参与修订的国家标准《低温仓储作业规范》（GB/T 31078-2024）正式发布，并受邀在国务院食安办年度会议上进行食品安全宣讲。 拓展服务模式。2024年万纬物流在武汉、合肥、济南等 9个城市布局新的冷链园区，此外积极探索以轻资产的模式拓展业务布局。三季度起，万纬物流在全国多地增设服务点，利用社会仓储资源，应用万纬服务标准，为客户提供服务方案，满足客户供应链需求。 扩大产品和服务覆盖范围。万纬物流持续推广统仓共配标准化产品“万店配”及一件代发服务“万家配”。其中“万店配”基于全国性仓网布局，为客户提供仓配一体化的冷链物流服务，目前累计开设 551条线路，覆盖全国 270多个城市；“万家配”业务基于全国“高标准、多温层”仓网，开设 7个区域仓和 20个地区仓，实现全国范围的一件代发服务，全年累计发运 1600万单。 全面践行绿色可持续发展理念。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过 880万方，111个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得 LEED铂金/金级认证。此外，万纬物流在全国 19个城市、27个园区实现光伏并网。万纬物流不断提升在环境、社会和公司治理（ESG）等方面的表现，荣获中国物流与采购联合会“2024中国物流 ESG典范企业”。 6、酒店与度假业务 本集团旗下拥有30家在营酒店，覆盖北京、深圳、广州、成都等核心城市，以及阳朔、丽江等热门旅游目的地，形成了以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”两大自营品牌。近年来，“有熊”品牌凭借独特的文化内涵与设计美学，取得良好经营表现。2024年，苏州畅园有熊酒店全年入住率高达 87%；2025年春节假期，潮州有熊酒店连续 8天满房。随着苏州观前街有熊酒店和阳澄湖有熊轻资产管理酒店陆续开业，有熊品牌在江南人文度假领域的影响力进一步扩大。 在冰雪度假方面，本集团旗下的 V·SKI（中国最大的山地和滑雪度假品牌）在 2024-2025雪季运营吉林松花湖度假区、北京石京龙滑雪场、北京西山滑雪场、呼和浩特马鬃山滑雪场、承德金山岭滑雪场和朔州广武滑雪场 6家室外滑雪场，运营管理包头奥运冰雪中心室内滑雪场，并管理崇礼、洛阳、安吉和北京延庆 4家滑雪场的滑雪学校。2024年接待 80万人次，同比增加 10%；实现业务收入 3.1亿元，同比增加 11%。报告期内，松花湖度假区荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2024年度中国最佳滑雪度假区，连续八年夺魁。 7、大宗资产交易 本集团持续推进“一揽子”方案，把握大宗资产交易机会，调整存量资源结构，加快资金回流。本集团与境内外机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等各类投资者建立了系统性的链接与合作。2024年 9月与新加坡主权基金 GIC 完成了上海松江印象城的交易。同月，与本地国企达成了成都高新万科大厦的资产交易，实现了非一线城市大体量办公类资产去化，并贡献正向利润。此外，携手中信共同设立了“中信万科消费基础设施基金”，基金购买深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目，REITs和 Pre- REIT等创新型工具取得积极进展，开拓了多样化的资产交易路径。2024年本集团完成 54个项目的大宗交易，分布全国 19个城市，涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态，合计签约金额 259亿元。 （四）其他主要工作 1、深化组织建设 伴随市场规模下降，为主动适应环境变化，匹配业务需要，本集团结合经营环境变化和业务需求继续深化组织重建与事人匹配工作。 开发业务以开发经营 BG为主体，2024年初对部分城市公司组织设置进行了整合调整，进一步促进城市间资源高效配置整合和人才灵活调配；2024年下半年，继续着力提升组织双效，针对开发经营 BG本部及业务单位进行组织重建，一方面进一步整合一线业务单位，从 原有的 7个区域调整为“5个区域+4个直管公司”；另一方面进一步集约商业、办公组织建设，独立设置商业事业部、办公事业部，立足集团整体整合商业和办公业务管理。 为更有效地完成业务重整和风险化解相关工作任务，集团总部也从原有五个中心变为更加扁平、直观的部门设置，独立设置董事会办公室、法务部，加强集团与相关方联系对接，开展对各业务单位的有效管控，防范重大风险。 在经营、服务业务上，本集团坚持贯彻“开发经营服务一体的战略”，重点围绕园区、门店等最小经营单位继续提升经营效率和竞争力。 在人才发展方面，2024年围绕专业化、职业化持续开展人才培养工作，开发经营事业集团先后开展管理人员履职能力专题培训、谷雨行动、各专业履职能力资格认证。同时，结合业务场景及发展变化，各经营服务业务单位迭代优化培训体系，并持续开展“学先进”活动，围绕奋斗者标杆事迹和优秀做法进行推广，支持基层服务力、专业力提升。 2、科技助力业务 报告期内，本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”开展工作，支持业务高质量发展。 研发建模软件，进行资产可视化建模，实现跨专业多模态数据集成分析。自研智能建筑BIM软件“斗拱”平台正式上线，全年共完成集团 169个项目三维可视化建模。针对在建及存量资产，集成预测/实测数据、链接房间销售状态、财务指标；针对新项目，“斗拱”还可与建筑、成本、营销、财务等指标联动建模，推敲方案的过程中实时产生项目的经济指标数据，极大地提升方案设计效率和质量。 深入应用和持续迭代“AI审图”产品，行业内应用广泛。将基于深度学习的 AI方法引入设计审查中，使用大模型和计算机视觉算法技术，结合大量图纸数据训练，形成面向建筑工程图纸独有的审查算法。产品包含建筑设计领域 800多条行业规范和企业标准审查算法，集团项目在设计阶段 100%进行审查，问题闭环跟进，有效控制产品设计质量。产品已服务90多家同行企业、设计院、政府单位，合计 1200多个项目，审查图纸超过 85万张。 自研“万翼图云”，形成“云上一张图”的协作方式。自研矢量图识别模型和图纸RAG技术，首发“建筑图纸大模型”，实现图纸云上分发、版本自动记录更新、多人协同在线批注、质量问题自动识别、移动端随时查看、语音智能问答找图等功能。截至年末，全集团 91个在建新项目已开通使用，在线管理图纸超 75万张。 运用无人机和 360摄像头，强化开发建设过程管理。智能采集工地原生数据，构建数字孪生工程模型，同时借助 AI算法，将设计图纸数据、综合计划数据集成，与现场真实状态可视化比对，识别过程风险，保障交付品质和施工进度。截至年末，累计服务集团 218个在建在售项目，辅助项目开展在线巡查 18万次，自动识别进度状态 24万次。 3、ESG 本集团坚持可持续发展理念，积极践行企业社会责任，致力于将绿色、低碳理念融入设计、建造、营运等全过程，打造资源节约型、环境友好型绿色人居，同时持续推动绿色供应链打造、倡导绿色租赁、积极探索碳中和社区构建等，依据《气候变化相关财务信息披露指南》（TCFD）开展气候变化风险分析，目前已制定近 50项可持续发展目标，包括碳减排、减废、能源使用、客户、员工、供应商等多方面。 本集团的 ESG表现获得国内外评级及指数机构的广泛认可。保持恒生 ESG评级 A+，为内地房企最高评级，并持续被纳入恒生可持续发展企业基准指数、恒生内地及香港可持续发展企业指数、恒生 A股通 ESG50指数、恒生 A股可持续企业指数，成为 A股上市的大型公司中 ESG表现最好的前 30家公司之一；获得万得 ESG评级 AA级，排名行业第一；获得中诚信 ESG评级 AA-级，排名行业第一；获得深交所国证指数 ESG评级 AAA级，环境范畴行业排名第一；获得秩鼎 ESG评级 AAA级，评级排名行业第一；明晟 ESG（即 MSCI-ESG）评级 BBB，保持行业领先。 （五）核心竞争力分析 1、高品牌知名度和美誉度的中国地产行业领军企业 万科是中国领先的住宅开发商，自 2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。自 2016年首次跻身《财富》“世界 500强”以来，万科已连续 9年上榜，2024年位列第 206位。万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的产品理念，持续迭代升级产品体系，凭借精准匹配客户需求的设计理念与全周期服务能力，赢得市场高度认可。旗下万科物业更以专业化、科技化服务能力，连续 10年蝉联中国物业管理协会发布的行业综合实力榜首，树立物管领域标杆地位。 2、定义人居体验标杆、回应城市功能再造的产品力 万科坚持与客户同步发展，通过产品线迭代和产品研发回应客户不断变化的物质需求与精神需求。在产品线方面，万科积极回应客户日益增长的改善型产品需求，截至目前已经打造“隐秀系”、“拾系”、“映像系”等面向不同类型客户的多元产品矩阵，并在多个城市实现高品质稳定量产。在前沿产品研发方面，万科以上海嘉定理想之地的成功打造为起点，通过 AIoT智慧中台、光储直柔等前沿技术的落地实践，引领未来社区的生活范式，重新定义人、建筑和城市的共生关系。 万科坚持与城市同步发展，通过城市大型片区综合开发运营，及“绣花”功夫的城市更新与微改造，回应城市功能再造和产业升级的各类需求。在城市大型片区开发过程中，万科积累了多业态运营能力与相关底层技术，获取一批与上海、广州等城市进行高能级战略合作的机会。同时，万科在响应政策号召进行存量改造的过程中，沉淀了城市更新、历史文化街区改造能力，打造了一批如广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所等高影响力的城市名片项目。 3、覆盖客户全生命周期、多生活场景的服务力 万科业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等领域，这些业务在响应政策号召、应对社会痛点与市场需求的过程中建立起来，进入各赛道行业前列。同时，这些业务基于客户生命周期需求，提供多场景产品、内容和服务。 在住宅开发领域，通过智慧工地实时开放、线上签约、交付即办证、智慧社区运营等动作，确保从项目建造、销售、交付、运营的各个环节提升客户的产品服务体验。在物业服务领域，客户口碑、管理规模均保持在行业第一阵营，同时积极响应国家号召，利用多种资金来源打造老旧小区改造能力，助力提升项目品质，满足人民群众美好生活需要。在长租公寓领域，万科泊寓是国内管理规模最大的集中式长租公寓运营商，通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务体系建设，泊寓形成了更为长期稳定的客户群体，客户满意度在 95%以上，老客户续租率接近 60%。在物流仓储领域，万纬物流持续深耕行业客户需求，行业标杆客户的口袋份额不断增长，持续以产品为核心、通过科技创新助力运营效率提升，并依托冷链运营服务能力，干冷协同契合客户的多样化仓储服务需求。 4、重视科技创新，具备持续的科技研发能力 万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系。物业服务板块运用 AIoT技术搭建远程运营中心，通过电子巡检、专家远程 指导等提升服务质量，“住这儿”APP实现线上线下服务闭环；物流仓储板块实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等 AI算法提供供应链优化方案；万翼科技研发的在线图纸协作平台“图云”具备 AI审图功能，被多家同行选用；全自研 BIM软件“斗拱”通过深圳市住建局第一批自主知识产权BIM软件测评，并已在试点设计院使用；商业运营板块与长租公寓板块分别上线资产管理系统、租赁管理系统及客户服务 APP，广受合作方和客户好评。 在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装配工艺的全链条技术集成，参与编制超 50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方面，研发覆盖建材、能源、水处理等 12个技术模块，近年集团所有新建项目 100%达到国家绿色建筑评价标准。 （六）经营和财务状况分析 1、利润状况 报告期内，本集团实现净亏损 487.0亿元，同比下降 338.1%；权益净亏损 494.8亿元，同比下降 506.8%。 2、负债情况 （1）负债率 截至 2024年底，本集团净负债率为 80.6%，较 2023年底提高 25.9个百分点；资产负债率为 73.7%，较 2023年底提高 0.4个百分点。 （2）有息负债及结构 截至报告期末，本集团有息负债合计 3,612.8亿元，占总资产的比例为 28.1%。 有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债 1,582.8亿元，占比为 43.8%；一年以上有息负债 2,030.0亿元，占比为 56.2%。 分融资对象来看，银行借款占比为 71.4%，应付债券占比为 16.7%，其他借款占比为11.9%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 35.4%，浮动利率负债占比 64.6%。 有抵押的有息负债 974.3亿元，占总体有息负债的 27.0%。无抵押无质押的有息负债占比为58.2%。
（3）融资情况 公司在融资上继续获得银行体系的大力支持，2024年新增融资和再融资 948亿元，新增融资综合成本 3.54%，较 2023年下降 37个基点。 报告期内，本集团实际利息支出合计 137.2亿元，其中资本化的利息合计 70.7亿元。 在保持开发项目融资稳定的同时，本集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。报告期内，新增全口径经营性物业贷 293亿元。截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为 467亿元。 2024年，本集团按照城市融资协调机制的导向要求，积极向新融资模式转型，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等 59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。 3、资金情况 全年实现经营性现金净流入 38.0亿元，连续 16年为正。 截至报告期末，本集团持有货币资金 881.6亿元。货币资金中，人民币占比 96.7%，美元、港币、英镑等外币合计占比 3.3%。 4、汇率波动风险 本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑收益约 0.38亿元。 为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团无任何存量套期保值合约。
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