[年报]中国国贸(600007):中国国贸2024年年度报告
原标题:中国国贸:中国国贸2024年年度报告 公司代码：600007 公司简称：中国国贸 中国国际贸易中心股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人黄国祥先生、主管会计工作负责人胡燕敏女士及会计机构负责人贺咏芳女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2024年12月31日，公司未分配利润为6,185,261,337元。公司2024年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下： 公司拟向全体股东每 10股派发现金红利 11.00元（含税）。截至 2024年 12月 31日，公司总股本1,007,282,534股，以此计算合计拟派发现金红利1,108,010,787元（含税）。本年度公司现金分红占合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的比例为 88%。 如在公司 2024年年度利润分配方案公告披露之日起至实施权益分派股权登记日期间，因可转债转股/回购股份/股权激励授予股份回购注销/重大资产重组股份回购注销等致使公司总股本发生变动的，公司拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额。如后续总股本发生变化，将另行公告具体调整情况。 本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 本报告所涉及的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金的情况。 八、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。 九、公司不存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性的情况。 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“公司关于未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的相关内容。 业 绩 概 览 一、经营业绩 营业收入（万元） 归属于上市公司股东的净利润（万元） 0.25% 13.13% 13.65% -1.05% 395,376 391,207
2024年 2023年 2022年 二、收入构成、平均租金及出租率 营业收入平均租金（元/平方米/月） 平均出租率（%） 98.2% 96.5% 1,309 95.9% 93.1% 1,279 三、股利分红 每10股派息数（元、含税） 占归属于上市公司股东净利润的比例 64%+40%=104% 8+5=13 88% 11 特别分红 特别分红
427,770 4 42,416流动资产 长期资产 804,662 8 45,698总资产 1,232,432 1 ,288,114流动负债 154,557 2 05,436长期负债 112,071 1 12,280所有者权益 965,804 9 70,39832.73资产负债率（%） EBITDA全部债务比 利息保障倍数 四、财务指标（续） 借款总额（万元） 债券期限为5年，附第三年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本公司于2022年8月12日将票面利率由 3.65%下调至2.9%，截至2022年9月26日，公司债券投资者行使回售选择权，债券回售金额6千万元，剩余本金4.4亿元， 已于2024年9月26日到期偿还。 注2：公司于2020年8月5日与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署人民币资金借款合同，取得了商用物业抵押借 款21.55亿元人民币，全部用于偿还原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款。商用物业抵押借款期限为2020年8 月5日至2035年8月4日，借款利率为LPR利率减30基点（2024年8月28日起由3.90%下调至3.55%）。 截至2024年12月 31日，借款余额为10.85亿元。 目 录 第一节 释义 .............................................................. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................ 5 第三节 管理层讨论与分析 .................................................. 9 第四节 公司治理 ......................................................... 28 第五节 环境与社会责任..... ........................................... ...55 第六节 重要事项..... ................................................. ...58 第七节 股份变动及股东情况 ............................................... 64 第八节 优先股相关情况 ................................................... 71 第九节 债券相关情况 ..................................................... 72 第十节 财务报告 ......................................................... 79
第一节 释义 一、释义 无。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 金额单位：人民币元
(二) 主要财务指标 金额单位：人民币元
八、 境内外会计准则下会计数据差异 不适用。 九、 2024年分季度主要财务数据 金额单位：人民币元
不适用。 十、 非经常性损益项目和金额 金额单位：人民币元
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 不适用。 十一、 采用公允价值计量的项目 不适用。 第三节 管理层讨论与分析 一、 经营情况的讨论与分析 2024年，北京写字楼市场新增需求持续疲弱，“以价换量”的局面进一步深化，租金水平持续承压；商业物业市场受“消费降级”的影响，分化加剧；北京服务式公寓市场呈现出平稳态势，但需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店行业表现相对平稳，但也面临着市场分化和需求不足的挑战。 写字楼市场全年新增供应较少，而增量需求持续疲弱，企业以“降本增效”为目标的搬迁和整合办公面积的需求成为主流。面对存量博弈的局面，“以价换量”依旧是业主采取的主流策略，导致市场平均租金水平不断下降，总体空置率仍然处于高位，高租金的超甲级写字楼面临更大的竞争压力。 商业物业市场租金水平总体平稳，空置率略有下降，但受消费结构分化及新增供应量较大的影响，全年呈现“先扬后抑”的趋势，市场分化进一步加剧，租金也开始出现松动。需求方面，“消费降级”以及国际精品消费快速外流，导致高端消费零售额同比下降；餐饮、服装等可选消费面临较大的下行压力，而同样提供情绪价值，但人均消费更低的“二次元”等生活方式业态热度上升。项目方面，出租率稳定、客群品质较高的优质核心商圈项目依旧是品牌布局的首选，但也面临租赁谈判周期变长、价格博弈激烈的状况。客流方面，公共节假日客流同比有所增长。 服务式公寓市场在2023年市场需求集中释放后，2024年市场出现了一定程度的回调，后逐步趋于平稳。但受宏观经济增速放缓、不确定性预期以及客户预算受限的影响，市场竞争愈发激烈。为吸引客源，高端公寓普遍推行灵活的租金策略与佣金政策。 酒店业经营总体稳定。受益于免签政策红利、国内旅游业持续复苏和较低水平的新增供应，高端酒店市场总体表现较为积极，入住率保持较高水平，但同时也面临着企业预算削减和消费降级现象带来的挑战，市场分化趋势显著。 报告期内，公司准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策趋势，采取积极灵活开放的经营策略，对标国际先进标准，改善营商环境和服务水准，持续控本增效，成功完成年度经营目标，并取得了良好的业绩。 二、 报告期内公司所处行业情况 见本节“经营情况的讨论与分析”和“公司关于未来发展的讨论与分析”中的相关内容。 三、 报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。 公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行管理和经营。 根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于 2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。 四、 报告期内核心竞争力分析 公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。 经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到 17公顷、总建筑面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区位、综合、资源、管理、服务等各方面优势，在市场上处于领先地位。 此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。2024年，国贸大厦B座和国贸商城荣获WELL健康建筑铂金级认证。 截至本报告期末，公司获得绿色健康相关的权威认证如下：
除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势： （一）写字楼 国贸写字楼是北京市甲级写字楼的龙头和标杆，由330米高的国贸大厦A座、296米高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。 国贸写字楼拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端VAV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、报警系统，保障了写字楼租户的人身和财产安全。 卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以及专业的物业管理团队，使得国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和律师事务所在京办公的首选之地。国贸写字楼将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地运用现代化的管理和服务手段，对标国际化标准，为写字楼租户提供更为专业、细致、周到和高效的服务。 2024年12月11日，北京CBD促进经济高质量发展暨楼宇经济大会在国贸大酒店中国宴会厅召开。国贸中心荣获楼宇品质等级认证“七星顶级楼宇”以及“2024年CBD楼宇经济突出贡献奖”两项大奖。 （二）商城 国贸商城于1990年开业，是国贸中心的重要组成部分。经过30余年的发展，国贸商城建筑面积达 20余万平方米、南中北区全线贯通，一直是北京乃至全国的商业龙头和风向地标。国贸商城既是国际精品进入北京的首选之地，也是国内品牌走向世界的首站首展之选，融汇商务、购物、用餐、娱乐、社交为一体，满足全天候、全业态、全客群的一站式生活需求。 国贸商城助力北京国际消费中心城市建设，着力打造首店经济。成立至今，国贸商城共引入数百家国际化首店：1991年，引入登喜路等国际品牌；1999年，中国大陆第一家星巴克落户国贸商城；2005年，路易威登旗舰店定址国贸商城。此外，还有香奈儿、爱马仕等众多一线国际精品，FAO Schwarz玩具亚洲首店等均落地于国贸商城。同时，国贸商城也一直积极引入国内优质品牌，并成为国内品牌走向世界的窗口。 自营的国贸溜冰场于 1999年开业，是北京市第一家商场内的真冰溜冰场，至今已接待了近300万顾客，成功举办了20余届北京市及亚洲滑冰邀请赛等大型活动。国贸溜冰场是北京滑冰爱好者的摇篮，专业的师资队伍培养出二十余万名滑冰学员，一批优秀学员凭借优异成绩获得了国际名校的录取资格或代表各自国家参加国际大赛。 国贸商城曾荣获中国商业联合会颁发的“中国购物中心产业 30年功勋企业”、“城市与社会服务贡献力卓越奖”；国际购物中心协会（ICSC）颁发的扩建类和营销类金奖。 2024年，国贸商城荣获WELL健康建筑铂金级认证。 （三）酒店 1、国贸大酒店 北京国贸大酒店坐落于高耸入云的国贸大厦，连通国贸商城及写字楼。作为北京市最高的酒店，330米的地标性楼体可俯瞰整座京城的熙攘与繁华。酒店致力于打造成为“都市生活目的地”，融合生活方式、消费理念、社交互动等属性并关注挖掘本地文化艺术底蕴与资源禀赋。 酒店拥有278间客房与套房，面积均超55平方米，设有宽大落地窗，装饰精美，配置经典木质家具和免费宽带。通过打造高品质且具创意的餐饮及康乐体验，酒店承载着人们对品味和格调生活方式的向往与追求。酒店汇集各色非同凡响的餐厅与酒吧，包括连续6年荣膺北京米其林指南“必比登”推介的红馆、以蕴含中式食趣的法式料理著称的国贸79、雄踞80层的酒廊以及拥有爵士音乐表演及创意鸡尾酒的云·酷酒吧。4间优雅的私属用餐空间则位于79层，悦品定制奢美之宴，俯瞰京城盛景。Chi水疗，以东方疗愈五感体验为核心。78层还配备有健身房及25米长室内恒温无边天际泳池，呈现云端疗愈之享。 餐饮方面，国贸大酒店独具特色。位于80层的云?酷是北京最高的酒吧，同层酒廊全天18小时供餐。79层的国贸79餐厅提供高档西式餐饮，景观绝佳；同层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用知名大师设计，提供精致中西菜肴。此外，位于4层的中餐厅红馆，有各地特色佳肴。 酒店会议设施多样，三层的群贤宴会厅是北京市酒店业业内最大的无柱宴会厅，面积2,400平方米。地下一层有770平方米的中国宴会厅和325平方米的礼堂。三层、四层和六层分布着 12间可采光的多功能厅。六层的屋顶花园是城市中难得一见的屋顶绿洲，适合举办室外庆祝活动。 北京国贸大酒店先后荣获全球首屈一指的漫旅中国·旅行奖评出的中国百佳酒店、中国旅游饭店业协会授予的最佳城市豪华饭店、作为环球旅客好评风向标的猫途鹰旅行者之选、红馆中餐厅连续六年蝉联《北京米其林指南》必比登推介。 2、新国贸饭店 新国贸饭店坐落于国贸大厦B座，于2017年5月开业，拥有450间客房及套房，并配备全日制餐厅、精酿鲜啤吧、多功能厅及3,500平方米的健身中心等。 位于7-22层的客房采用现代设计风格，配备落地窗、高速 WiFi、隔音系统及干湿分离卫浴。空间布局充分考虑功能性与舒适度，满足商务及休闲旅客的多元需求。 餐饮方面，一层的精酿鲜啤吧提供多款特色啤酒及麦芽酒，二层全日制餐厅供应精选中餐及东南亚风味美食，注重健康搭配与优质食材。 会议及活动空间方面，三层 1,200平方米的会议区域包含 320平方米的联合办公区、15间多功能厅及380平方米的创意空间。配备先进的多媒体设备、独立电源接口及咖啡茶歇服务，可满足4至300人规模的商务活动需求。 此外，新国贸饭店设有 3,500平方米的“炼·工场”健身中心，以工业风格设计，配备顶尖专业训练设备，并提供24小时不间断营业，深受众多健身爱好者青睐。 自 2017年开业以来，新国贸饭店凭借完备的设施、现代潮流感的设计以及卓越的服务，在市场表现及顾客口碑等多方面屡获佳绩。酒店曾荣获国际顶级旅游杂志《悦游》评选出的全球100家热门酒店之一、中国旅游饭店业协会颁发的最佳新生活方式饭店大奖和杰出饭店餐厅大奖、知名新媒体账号北京 Bang颁发的年度创新生活方式酒店奖以及携程授予的口碑榜“最佳风尚酒店”奖等，充分彰显了新国贸饭店在行业内的领先地位及广泛认可度。 （四）公寓 国贸公寓由南、北两座各30层公寓楼组成，建筑面积约8万平方米。2018年4月至2020年8月完成全面改造升级，并于2020年9月起重新投入运营，开业后公寓通过不断改善硬件设施、提升服务水平，真正做到把健康与福祉融入租户生活的每一个细节。 国贸公寓现提供412套客房，涵盖开敞单间至豪华四居室等多种房型。每套客房均配备独立客厅、用餐区及开放式厨房，并集成新风系统、净水系统、空气净化系统及高速无线网络。 公寓内设健身房、室内恒温泳池、桑拿房、儿童游乐室等设施，且与国贸商城无缝衔接，步行可达超市、影院、餐厅等商业配套。 “以客为尊，不断创新，追求完美”是国贸公寓的经营理念，秉承为租户提供最舒适、最健康生活的理念，2023年12月，国贸公寓正式成为北京首家获得WELL健康建筑铂金级认证的服务式公寓。不仅如此，国贸公寓以其卓越的品牌形象和精品服务理念，被国内多家机构、专业组织和著名媒体杂志授予 20余项殊荣和好评。如：荣获中国文旅星光奖“年度卓越服务式公寓”；被中国酒店大奖评为“年度最佳服务式公寓”等称号。国贸公寓凭借 CBD核心区位、综合配套服务优势和卓越的服务成为外资企业高管、外交使节和内地成功人士在北京居家的首选。 未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。 五、 报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入39.12亿元，比上年减少0.42亿元或1.05%；成本费用18.65亿元，比上年减少0.45亿元或2.36%；实现利润总额16.85亿元，比上年增加0.05亿元或0.29%；扣除非经常性损益后，实现利润总额16.66亿元，比上年同期减少0.02亿元或0.14%。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 金额单位：人民币元
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 不适用。 2、 收入和成本分析 (1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
2024年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下： 金额单位：人民币元
1、根据上海证券交易所相关披露规定，并考虑当前的市场环境及竞争态势，在不影响投资者了解公司整体经营情况的前提下，公司对写字楼和商城经营数据披露口径进行调整，不再披露单个楼体或区域的平均租金和平均出租率。 2、平均租金中包含租金和物业管理费。 (2) 产销量情况分析表 不适用。 (3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 不适用。 (4) 成本分析表 金额单位：人民币元
(5) 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 不适用。 (6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用。 (7) 主要销售客户及主要供应商情况 公司来自于前五名客户（无公司关联方）的营业收入为3.9亿元，占年度营业收入总额的9.9%。 3、 费用 报告期内，公司的销售费用和管理费用与上年相比变动幅度低于30%；财务费用与上年相比减少73.46%，主要是银行存款利息收入增加，以及因长期借款本金减少，利息费用相应降低。 4、 研发投入 不适用。 5、 现金流 公司现金流量的构成情况详见本报告所附财务报表。 经营活动产生的现金流量中收到其他与经营活动有关的现金增加，主要是收到2022年度营业中断保险赔偿款1,619万元。 投资活动产生的现金流量中取得投资收益所收到的现金增加，主要是收到联营企业派发的现金股利。 筹资活动产生的现金流量中分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加，主要是分配股利支付的现金增加。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 公司非主营业务利润构成项目本年金额较上年变动较大的如下： 金额单位：人民币元
(三) 资产、负债情况分析 1、 资产及负债状况 金额单位：人民币元
① 一年内到期的非流动负债减少，主要是公司偿还了2024年9月到期的4.4亿元“19国贸01”公司债及5000万元银行借款。 ② 其他应收款减少，主要是应收信用卡公司的代收款减少。 2、 境外资产情况 不适用。 3、 截至报告期末主要资产受限情况 (1) 资产抵押和质押情况 根据公司经营及发展需要，公司于2020年6月19日召开的2019年年度股东大会，同意公司以国贸三期A阶段项目部分房产及相应的土地使用权作为抵押担保，向中国建设银行股份有限公司北京华贸支行申请 21.6亿元人民币商用物业抵押借款，借款期限为15年，用于置换13.8亿元人民币国贸三期A阶段项目建设借款余额和7.8亿元人民币国贸三期B阶段项目建设借款余额（详见公司2020年半年度报告“第四节经营情况的讨论与分析”中“资产抵押和质押情况”）。 2020年8月5日，公司就此与中国建设银行股份有限公司北京华贸支行签署《人民币资金借款合同》及《抵押合同》，借款合同金额21.55亿元人民币（上述21.6亿元人民币减去签署该借款合同前归还500万元人民币），借款期限为2020年8月5日至2035年8月4日。 公司已取得商用物业抵押借款21.55亿元人民币，全部偿还了原国贸三期A阶段和国贸三期B阶段项目建设借款，注销了原有的此两个项目借款的资产抵押担保，完成了商用物业抵押借款的相关资产抵押登记工作，抵押物清单如下：
(2) 受限资金 截至报告期末，公司银行存款中受限资金余额为1.5亿元，为物业管理项目代管资金（见本报告所附财务报表附注）。 (四) 房地产行业经营性信息分析 1、 报告期内房地产储备情况 不适用。 2、 报告期内房地产开发投资情况 不适用。 3、 报告期内房地产销售和结转情况 不适用。 4、 报告期内房地产出租情况 金额单位：人民币元
5、 报告期内公司财务融资情况 报告期末,公司各类融资途径的融资余额、融资成本如下： 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
6、 其他说明 公司所属国贸中心一期、二期建筑物对应的土地使用权全部归属于公司控股股东国贸有限公司，公司以租赁方式获得上述土地的使用权(详细情况见本报告“第六节重要事项”中“承诺事项履行情况”)；国贸中心三期建筑物及其对应的土地使用权全部归属于本公司。 (五) 投资状况分析 报告期内，公司无重大股权投资及非股权投资。 1、 重大的股权投资 不适用。 2、 重大的非股权投资 不适用。 3、 以公允价值计量的金融资产 不适用。 4、 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 不适用。 (六) 重大资产和股权出售 不适用。 (七) 主要控股参股公司分析 公司现主要有一家子公司国贸物业酒店管理有限公司，以及一家联营公司北京时代网星科技有限公司。来源于子公司的净利润或参股公司的投资收益，对公司净利润的影响均在10％以下。有关情况见公司2024年年度报告所附财务报表附注。 (八) 公司控制的结构化主体情况 不适用。 六、 公司关于未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 2025年，中央和地方政府将围绕提振消费、扩大国内需求和高水平对外开放出台一系列稳增长、增收入、促消费的政策和举措，这将有效提振消费信心、激发市场活力，为国内经济保持“长期向好”的基本趋势提供有力支撑。同时，国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多等不利因素叠加外部环境变化带来的不利影响加深，对我国经济平稳运行带来困难和挑战。 预计 2025年，写字楼市场有效需求疲弱的态势不会改变，仍将继续承压；商业零售物业市场分化加剧，租金存在下行风险；服务式公寓市场的租金和出租率面临下降压力；酒店行业市场总体保持平稳，但行业竞争加剧，分化趋势更加明显。 1、写字楼 2025年，受国际地缘政治局势不确定性、企业“降本增效”缩减预算和国内经济转型周期的持续影响，预计北京写字楼市场的增量需求依旧不足，存量博弈更趋激烈。尽管2025年新增供应量较少，但甲级写字楼租金水平仍会进一步下降，出租率将在2024年末较高空置率的基础上，继续承压。 2、商城 北京商业零售物业市场分化格局将会进一步加剧，国际精品受到购买力向境外转移、本地市场竞争分流和消费降级的影响，预计将延续较为疲软的调整态势；与此同时，人均消费更低的消费方式、平价餐饮业态成为热点。“消费平替”现象和消费者行为习惯的改变，对商业物业运营方更敏捷更灵活地调整运营策略以迎合新的市场需求，提出了更高要求。 2025年，北京商业零售物业市场新增供给依旧维持高位，激烈的市场竞争和消费降级的趋势将使租金承压，市场分化格局更加明显。 3、公寓 2025年，北京服务式公寓市场需求仍将处于不足状态。宏观经济增速放缓、不确定性预期以及客户预算受限等因素将持续存在。与此同时，小业主项目不断涌入高端公寓4、酒店 受益于免签政策效应扩大，文旅消费需求旺盛和较少的新增供应，北京酒店业经营将总体保持平稳。但受到宏观经济和国际地缘政治不确定性的影响，商务活动的需求仍然受限，随着消费方式的改变，传统的酒店餐饮收入将受到更大冲击。而注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店将更多受到市场的青睐。 预计 2025年，北京酒店市场总体保持平稳，但会面临更激烈的市场竞争和行业分化。 (二) 公司发展战略 2025年，国家将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为年度首要重点任务，并会继续推出政策扩大高水平对外开放。关于创新多元化消费场景，扩大服务消费，首发经济、国货潮品等新增长点的具体政策措施将在年中不断推出。2024年以来，商务部着力优化消费环境，改善消费条件，创新消费场景，协同推进提振消费专项行动，推出了许多务实有效的政策举措。 北京市正在推进国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区建设，并建设国际消费中心城市；北京CBD将依托国贸中心等商业综合体打造千亿级商圈。 2025年，北京市消费补贴政策的延续和扩围，也将提振市内商圈的消费需求。 公司将抓住国家着力扩大国内需求和高水平对外开放的战略机遇，把握北京市建设国际消费中心城市和朝阳区打造国际消费中心城市主承载区的政策方向，全面实施“卓越国贸”、“时尚国贸”、“活力国贸”、“绿色国贸”、“数智国贸”新战略，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，积极创新消费场景、激发消费活力，努力吸引年轻消费者、迎合消费新需求，进一步提升公司的核心竞争力，努力将国贸中心打造成具有全球竞争力和影响力的商业品牌。 在做好经营的同时，公司也将致力于弘扬中华传统文化和加强对外开放服务，努力将国贸中心打造为首都国际消费新地标和传播中华文化新阵地，为北京国际消费中心城市建设和北京国际交往中心功能建设贡献国贸力量。 (三) 经营计划 2025年，公司预计实现营业收入36.6亿元，成本费用19.8亿元，税金及附加3.5亿元，利润总额13.3亿元。 为此，公司将重点做好以下五方面的工作： 1、降本增效，精细控本，努力完成全年预算目标。面对复杂艰难的市场环境，要从稳收入和控成本两方面同时发力： 首先要千方百计稳收入，执行均衡、可行的租金架构，以稳定存量核心客户并吸引优质潜在客户。一、写字楼要稳核心租户、控风险波动。提前启动核心客户续租谈判，分散集中到期风险。关注核心客户，稳定续租大盘。建立分级机制，降低违约风险。推出“装配式拎包入驻”等创新产品。抓住市场机遇吸引高附加值租户，优化租户结构；二、商城要强化租金收入，挖掘增量品牌。重点加强与国际精品品牌、高净值客户和冷区租户的关系，稳住核心租金收入。集中引入高流量品牌，提升租金收入。盘活空置租区，提高租赁效率。推进硬件升级改造，改善客户体验；举办活动，增强客户黏性；三、公寓要聚焦高端租户，优化租赁结构。提升高端客户比例，确保高租金长租客户稳定。 延续灵活政策，减少空置期；四、酒店要攻克餐饮业务难点，推动餐饮与客房联动增长。 打造差异化餐饮并通过精准营销吸引客户，提升收入。 其次是严控成本，集中资源精准投入，提升费效。通过提升支出精准度与集中度，优化服务效率，提升用户体验；通过优化采购等措施精准控本；集中资源服务优质客户，增强客户黏性；采取人员激励措施，全面提升成本管理效能。 2、全面对标国际，提升管理和服务水平。主要有两大抓手：一、全面推进ESG体系建设。以ESG项目为核心，完善管理架构，通过对标行业先进标准，全面提升治理水平；二、优化客户满意度与营商环境。每年定期开展客户满意度调查，聚焦客户关心的重点领域，出台更多优化营商环境举措。 3、全面推进数智化转型。健全机制，强化人才和资金保障，确保系统开发的标准化和专业化；完善底层数据标准，采用相对成熟的方案，稳步推进系统建设；构建统一数据中台，消除数据孤岛。 4、积极探索消费新场景，把握消费新趋势，创新运营机制。围绕当下年轻人新的消费习惯和消费潮流，打破业态界限，推动跨界融合，探索消费新场景和新模式，以带给客户新的消费体验，挖掘增量市场。 5、加强安全生产。常态化引入第三方专业机构进行全面消防评估，及时排查隐患、整改梳理、督促落实并进一步强化隐患排查，及时消除安全隐患，不留死角；加快推进智慧消防管理平台建设，实现智慧化技防体系；完成ISO国际安全生产体系认证，全面提升安全管理水准。 6、进一步完善激励机制和绩效考核体系。通过提高绩效量化比例和考核频次，加大差异化激励，激发员工的主动性和创造性，提升经营效率和服务质量。 (四) 可能面对的风险 1、随着外部环境变化带来的不利影响加深，中国经济运行面临不少困难和挑战，主要是国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多。因此，公司经营面临更多的困难和挑战，公司营业收入不及预期。 2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更大压力。 针对上述风险因素，公司将采取的应对措施，见上述“公司关于未来发展的讨论与分析”中“经营计划”的相关内容。另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取相应的防范措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。 (五) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 按照公司 2025年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约22.0亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约1.4亿元，归还银行借款本金、支付银行借款利息预计约0.9亿元，合计约24.3亿元。 2025年度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.3亿元。 公司2024年底货币资金余额为38.4亿元（不含受限资金1.5亿元，见本报告“第三节管理层讨论与分析”中“资产、负债情况分析”关于截至报告期末主要资产受限情况），预计2025年度经营活动产生的现金流入约为36.6亿元，合计75.0亿元，可以满足上述资金需求。 七、 公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明 不适用。 第四节 公司治理 一、 公司治理相关情况说明 公司自上市以来，始终秉承依法依规、诚信经营这一原则，严格遵守法律、法规及证券监管部门颁布的各项规定，依照《公司法》、《证券法》以及相关法律、法规，建立了较为完善的法人治理结构，公司权力机构（股东大会）、执行机构（董事会）、监督机构（监事会）与公司经理层之间权责分明，各司其职，规范运作。 公司董事会、监事会向股东大会报告工作。董事会、监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求，并按照法律、法规和公司章程的规定行使职权。董事会下设审计委员会和薪酬委员会，向董事会报告工作并对董事会负责。公司监事列席公司召开的董事会会议和股东大会会议，了解董事会所作的各项决定，依法对公司财务以及公司董事、高级管理人员履行职责的合法合规性等进行监督检查。公司经理层负责实施董事会决议，管理和组织公司日常经营活动，向董事会报告工作，并接受监事会监督。此外，公司还根据国家有关法律法规并结合公司的实际情况，制定了关于董事会及监事会运作、投资者关系、内幕信息、募集资金、对外担保及关联交易管理等多方面的内部管理制度，并严格按照执行。 报告期内，公司严格按照《内幕信息知情人登记制度》的规定对内幕信息知情人进行登记及备案工作，未发现内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。 公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因 不适用。 二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划 在资产、人员、财务、机构、业务等方面，公司控股股东不存在影响公司独立性的问题。 控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划 公司控股股东拥有部分投资性物业，与公司存在同业竞争。经双方协商同意，控股股东委托公司经营管理其所拥有的投资性物业，并按市场价格向公司支付销售佣金及管理佣金。与公司投资性物业相比，控股股东拥有的投资性物业面积相对较小，采用委托公司经营管理方式对其进行经营和管理，避免了控股股东与公司在物业租赁业务上可能产生的竞争。 另外，公司控股股东所属中国大饭店，与公司所属国贸大酒店、新国贸饭店存在同业竞争。由于三个饭店均委托给香格里拉国际饭店管理有限公司经营管理，不但提升了酒店的市场地位及品牌形象，而且有效避免了可能产生的业务竞争。 三、 股东大会情况简介
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