[年报]东百集团(600693):东百集团2024年年度报告
原标题:东百集团:东百集团2024年年度报告 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人施文义、主管会计工作负责人林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）郑英材声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经公司第十一届董事会第十七次会议审议通过，公司2024年度拟以实施权益分派股权登记日的总股本为基数，向全体股东每股派发现金红利0.03元（含税），不送红股，不进行资本公积金转增股本。以截至2024年12月31日公司总股本869,846,246股计算，本次拟派发现金红利26,095,387.38元（含税）。如在本次实施权益分派股权登记日之前，公司总股本发生变动的，公司拟按分配总额不变的原则，相应调整每股红利金额。该利润分配预案尚需提交公司2024年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”部分之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中可能面对的风险部分内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义......................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................6 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................11 第四节 公司治理............................................................................................................................31 第五节 环境与社会责任................................................................................................................46 第六节 重要事项............................................................................................................................48 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................64 第八节 优先股相关情况................................................................................................................70 第九节 债券相关情况....................................................................................................................71 第十节 财务报告............................................................................................................................72
一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
一、公司信息
(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币
√适用□不适用 报告期，公司实现营业收入18.16亿元，较上期减少0.70亿元，同比下降3.73%，主要是：（1）商业零售实现主营业务收入15.60亿元，较上期减少0.05亿元，主要是公司优化自营模式销售策略，管控促销活动力度，收入基本持平，整体毛利同比增加0.63亿元。各商业门店紧跟市场潮流品质趋势，持续调改升级，全年新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21个福州首进品牌，同时结合文商旅等优质商业资源进一步提升消费体验；核心门店东百中心引进多家全国性品牌“谷子店”、兰州中心引进甘肃省首个大型文化演绎型街区——“风起大汉”项目，客流同比提升；福清东百利桥古街项目二期即奥莱项目于2024年底盛大开业，奥莱项目与历史文化古街、商业配套区域等相互区隔又紧密互补，共同营造多元化的消费生态，为当地注入新鲜商业气息，促进城市文旅经济发展。（2）仓储物流实现主营业务收入1.38亿元，较上期增加0.39亿元，主要是公司部分仓储物流项目陆续竣工并投入运营；同时加强招商力度，吸引多领域客户入驻，项目出租率提升，租金收入增加。（3）酒店餐饮实现主营业务收入0.76亿元，较上期增加0.02亿元，主要是旅游住宿热度持续，宴会、会议市场同比增加。（4）商业地产实现主营业务收入0.25亿元，较上期减少1.11亿元，主要是福清东百利桥项目无商铺销售结转收入，同时兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润0.43亿元，较上期增加0.08亿元，同比增长24.09%，主要是：（1）商业零售业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加0.31亿元，主要是调整销售策略，精细化运营，毛利较上期增加0.63亿元；同时积极采取降本增效措施，减少成本费用；（2）仓储物流业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加0.12亿元，主要是报告期公司部分仓储物流项目陆续竣工并投入运营，租金收入增加，经营性净利润增加；项目转让投资收益减少以及投资性房地产的公允价值变动共同影响所致；（3）商业地产业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少0.42亿元，主要是报告期营业收入减少，同时上期兰州置业根据总包工程结算结果调减兰州国际商贸中心项目总成本，相应减少已售部分的营业成本，本期无此事项；（4）其他业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加0.07亿元。 报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，较上期减少0.35亿元，同比减少34.47%。主要是扣除非经常性损益后，商业零售业务的净利润较上期增加、商业地产业务上期存在兰州置业调减总成本、仓储物流业务项目本期转让投资收益减少共同影响所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
√适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
√适用□不适用 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，公司坚持创新思维，持续调改升级，强化精致服务，提升服务体验，各业务板块稳健发展，实现归母净利润同比增长24.09%。其中，商业零售业务营业毛利8.77亿元，同比增长7.74%，客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，销售规模超100亿元，稳居区域龙头地位；仓储物流业务加强招商力度，吸引多领域客户入驻，已竣工项目陆续贡献收入，仓储物流营业收入同比增长39.17%。 （一）商业零售调改，提升服务体验 1.持续调改升级，发力首店经济 公司充分发挥门店区位优势，持续推进调改升级工作，新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21个福州首进品牌。东百商业品牌标签持续深化，2024年核心门店东百中心有28个品牌销售额进入全国TOP10，184个品牌销售额福建省第一，188个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心有31个品牌销售额进入全国TOP10，170个品牌销售额甘肃省第一，27个品牌销售额兰州第一。 2.迎合消费群体，提供情绪价值 公司坚持从顾客出发，迎合新消费需求，全方位提升顾客的消费体验。2024年，东百中心引进多家全国性品牌“谷子店”，兰州中心对兰飨街区进行二次元风格改造，为年轻消费群体构建一个社交属性拉满、潮流氛围浓厚的专属空间。此外，兰州中心成功引进甘肃省首个大型文化演绎型街区——“风起大汉”项目,该项目占地面积超1.5万平方米，精心规划三大沉浸式主题空间与五大特色演艺集群，为消费者提供全方位、全维度的深度文化体验。2024年，东百商业客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，其中：核心门店东百中心客流量超3,700万人次，同比增长6.22%；兰州中心客流量超3,600万人次，同比增长7.87%。 3.强化精致服务，提升会员体验 公司始终秉持“精准营销，会员服务”的核心理念，着重从提升服务质量、会员分层运营以及会员生命周期管理等维度发力，积极探索创新举措，提升会员活跃度与忠诚度。截至2024年末，公司会员总量突破410万人，较年初增长12.78%，活跃会员总量超65万人。公司全年策划各类会员活动超200场，涵盖亲子手工、品牌联动、娱乐竞赛等多个领域，为会员提供个性化、多元化的优质体验，提升会员价值感与对东百品牌的认同感。东百自主研发的会员中心程序，进一步完善运营工具与功能模块，提升运营效率与数据质量，全年平台浏览量近5,000万次。 4.完善体系建设，蓄力商管输出 在商业轻资产业务领域，公司完善产品线手册、供应商战略资源库、信息化共享管理与服务平台1.0等12项标准化体系制度。公司始终坚守既定战略方针，依托专业业务团队、独家品牌资源以及灵活合作模式，积极探寻市场拓展机遇，持续在福州和兰州两大核心区域巩固自身优势，为轻资产业务的后续拓展筑牢根基。 （二）仓储物流项目竣工，强化招商运营 自布局仓储物流业务以来，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，合计建筑面积约70万平方米，剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。2024年，公司重点推进在建项目的建设进度，其中福州华威（三期）于2024年12月竣工，长沙雨花、东莞沙田项目于2025年1月竣工，合计建筑面积约29万平方米。截至本报告披露日，除武汉东西湖项目（建筑面积约8万平方米）系在建状态外，其他项目均已竣工。 公司保持与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略客户紧密合作关系，并抓住新能源汽车、快消茶饮等新行业扩张机会，吸引比亚迪、小米、海底捞、古茗茶饮等标杆企业入驻，客户群体更加丰富。 公司高度重视园区可持续发展，积极推进物流园区绿色低碳转型，公司与小麦新能就开展新能源项目达成战略合作，并就多个物流园区屋顶分布式光伏电站项目签署具体合作协议。园区屋顶光伏电站建成后，将为园区入驻客户提供绿色清洁能源，减少碳排放，推动绿色供应链建设，实现园区绿色低碳运营，有效拓展物流园区增值服务。 2024年，公司大力推进仓储物流业务轻资产转型。2024年9月，公司凭借着过往与黑石集团合作所积累的互信基础和合作经验，就转让佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿信4家参股公司20%股权事项签署协议，股权转让对价合计人民币2.79亿元。截至本报告披露日，公司亦正在推进以福州华威项目、肇庆大旺项目作为底层资产开展持有型不动产资产支持专项计划业务。 （三）文旅奥莱业态开业 福清东百利桥古街是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，全盘规划了“旅、宿、商、行、娱”等五大功能业态。截至报告期末，福清东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业运营即“福清东百利桥古街+奥莱”建筑面积16.68万平方米，在建建筑面积8.32万平方米。 2024年12月31日，公司首个奥莱项目——福清利桥奥特莱斯盛大启幕。项目坐落于东百利桥古街龙江南岸的A区，商业面积约5万平方米，通过福清首座观光步行桥吉桥，与2022年12月开业的东百利桥古街一期连接。福清利桥奥特莱斯与项目历史文化古街、商业配套区域等形成相互区隔又紧密互补的有机联系，共同营造多元化的消费生态。在跨年夜活动中，利桥古街客流量高达30万人次，南北两大功能片区商业销售额突破1,000万元，商业活力与人气空前高涨，成为福清乃至周边地区的文旅消费新地标。 福清东百利桥古街，作为福州15个特色历史文化街区之一，在文化与商业领域成绩斐然，先后荣获“省特色步行街”、“福州市十佳精美小街巷”等称号，并在法国巴黎DNA设计奖中成功斩获“大规模建筑大奖”，充分彰显福清东百利桥古街的独特魅力与卓越品质。未来，随着东百利桥奥特莱斯的持续发展，将创设以名品美妆集合、运动潮流、男女亲子为主要消费场景的新中产年轻消费奥莱街区，为城市注入新的消费活力。 二、报告期内公司所处行业情况 1.商业零售行业 2024年，国家高度重视扩大内需，推出一系列扩内需促消费政策，2024年7月30日政治局会议强调要以提振消费为重点扩大国内需求，经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费；第二十届三中全会后，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，对扩大商品和服务消费做出措施部署和方向引导；12月11日至12日举行的中央经济工作会议对未来一年经济工作部署中，将扩大内需任务提升至首位，对消费领域的重视程度显著提升。 根据国家统计局数据，2024年我国社会消费品零售总额48.79万亿元，同比增长3.5%，一至四季度同比分别增长4.7%、2.6%、2.7%、3.8%，呈V字走势。第四季度社会消费品零售总额同比增长明显提速，达到3.8%，反映了政策刺激下消费市场的回暖，整体趋势向好。据华西证券研报显示，2024年前三季度，一线城市、新一线城市、二线城市的社零增速平均值分别为-1.1%、2.7%、3.7%，下沉市场消费较高线市场更具活力。 随着新一代消费群体崛起，消费者越来越重视消费过程中的情感体验和消费品质，更多关注商品的个性化特征、情感附加、文化内涵等，渴望从中获取情绪价值和能量。公司围绕消费者的需求提升服务价值，更加有效满足消费者的情绪价值、社交价值等，让消费者以低成本方式获得社交情感和安全健康需求，保障客流及销售增长。 2.仓储物流行业 据中国物流与采购联合会公布的数据显示，2024年全国社会物流总额360.6万亿元，同比增长5.8%，增速比上年提高0.6个百分点。伴随智能制造、高技术制造等高端产业的高速增长，工业品物流总额同比增长5.8%，是物流需求增长的主要动力。同时，电商新模式拉动线上消费快速增长，实物商品网上零售额同比增长6.5%，消费市场的平稳增长态势也持续助力高标仓租赁市场的发展。 据戴德梁行报告显示，截至2024年末，中国内地高标仓存量1.26亿平方米。2024年，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异，华北地区市场整体新增供应量较2023年有所回落，需求端以存量租户降本搬迁为主；长三角地区依托超大规模市场优势，第三方物流仍是主要需求驱动力，制造业向高端迈进、精益物流贡献增长需求；大湾区物流市场需求仍然强劲，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，市场空置率维持在较低水平。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 1.商业零售 东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。 百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。 购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。 经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。 文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。 线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。 2.仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。 东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。 （1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。 （2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）经营模式优势 公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。 同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。 公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。 （二）精细化运营优势 东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。 东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。 （三）区位优势 公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。 公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。 （四）管理优势 公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。 （五）战略资源优势 公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。 公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。 REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。 （七）政策优势 福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。 （八）数据化优势 公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。 五、报告期内主要经营情况 报告期，公司实现营业收入18.16亿元，较上期减少0.70亿元，同比下降3.73%；实现归属于上市公司股东的净利润0.43亿元，较上期增加0.08亿元，同比增长24.09%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，较上期减少0.35亿元，同比下降34.47%。 (一)主营业务分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：万元 币种：人民币
（2）投资收益变动原因说明：主要是报告期内仓储物流完成相关参股公司20%股权转让交易，投资收益较上期常熟神州通、常熟榕通100%股权转让的投资收益减少。 （3）信用减值损失变动原因说明：主要是报告期内应收款项坏账转回减少。 （4）资产减值损失变动原因说明：主要是报告期内福安东百广场项目车位计提存货跌价准备增加。 （5）资产处置收益变动原因说明：主要是报告期内商业零售业务转租赁事项涉及的租约调整产生的资产处置损失较上期增加。 （6）营业外支出变动原因说明：主要是上期子公司受到台风自然灾害的损失及控股子公司补缴税款产生的滞纳金，本期无此事项。 （7）所得税费用变动原因说明：主要是报告期内利润总额减少，计提的所得税费用相应减少。 （8）经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：经营活动产生的现金流量净额较上期减少6.04亿元，主要是商业零售经营现金流量净额同比上期减少5.19亿元，商业地产经营现金流量净额同比上期减少1.08亿元,仓储物流经营现金流量净额同比增加0.31亿元，其他业务经营现金流量净额同比减少0.08亿元。 （9）投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资活动产生的现金流量净额较上期减少2.74亿元，主要是处置子公司及其他营业单位收到的现金净额及收回投资收到的现金较上期减少1.76亿元，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金较上期增加1.04亿元。 （10）筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动产生的现金流量净额较上期增加8.47亿元，主要是报告期公司借款净流入较上期增加8.72亿元，分配股利、利润或偿付利息支付的现金较上期增加0.26亿元。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 2.收入和成本分析 √适用□不适用 报告期内，公司营业收入实现181,573.20万元，同比下降3.73%，其中主营业务收入实现179,881.29万元，同比下降4.00%。 根据2017年7月5日财政部颁布修订的《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）要求，公司自2020年1月1日起执行新收入准则，将商业零售联营模式从总额法转化为净额法确认收入。若按照总额法口径计量，报告期内，公司实现营业收入373,822.02万元。 (1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：万元 币种：人民币
①主营业务分行业情况的说明： A.商业零售业务收入较上期下降0.33%，主要是公司优化自营模式销售策略，管控促销活动力度，收入基本持平，整体毛利同比增加0.63亿元。各商业门店紧跟市场潮流品质趋势，持续调改升级，全年新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21个福州首进品牌，同时结合文商旅等优质商业资源进一步提升消费体验。东百中心引进多家全国性品牌“谷子店”，为年轻消费群体构建一个社交属性拉满、潮流氛围浓厚的专属空间，客流同比提升6.22%。兰州中心成功引进甘肃省首个大型文化演绎型街区——“风起大汉”项目，该项目占地面积超1.5万平方米，精心规划三大沉浸式主题空间与五大特色演艺集群，为消费者提供全方位、全维度的深度文化体验，客流同比提升7.87%。福清东百利桥古街项目二期即奥莱项目于2024年底盛大开业，开业当日利桥古街客流量高达30万人次，奥莱项目与历史文化古街、商业配套区域等相互区隔又紧密互补，共同营造多元化的消费生态，为当地注入新鲜商业气息，促进城市文旅经济发展，全年客流同比提升40.06%。 B.仓储物流业务收入较上期增长39.17%，主要是公司部分仓储物流项目陆续竣工并投入运营；同时加强招商力度，吸引多领域客户入驻，项目出租率提升，租金收入增加。 C.酒店餐饮业务收入较上期增长3.15%，主要是旅游住宿热度持续，宴会、会议市场同比增加。 D.商业地产业务收入较上期下降81.86%，主要是福清东百利桥项目无商铺销售结转收入，同时兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少。 ②主营业务分地区情况的说明： A.华东地区收入较上期下降10.20%，主要是商业地产业务福清东百利桥项目无商铺销售结转收入，收入较上期减少。 B.西北地区收入较上期增长2.53%，主要是兰州中心商业零售收入增加及兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少共同影响所致。 C.华北地区收入较上期增长61.14%，主要是仓储物流固安慧园项目出租率提升，租金收入增加。 D.其他地区收入较上期增长107.16%，主要是仓储物流肇庆大旺项目于2023年下半年竣工投入运营，租金收入较上期增加。 (2) 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4) 成本分析表 单位：万元
□适用√不适用 (6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 (7) 主要销售客户及主要供应商情况 ①商业零售业务主力顾客群一般为个人消费者，无法统计前五名客户情况。 ②商业零售经销业务前五名供应商采购额41,100.20万元，占商业零售经销年度采购总额81.78%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 ③商业地产业务前五名客户销售额1,177.88万元，占年度销售总额47.89%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 ④商业地产业务前五名供应商采购额7,929.40万元，占年度采购总额85.24%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额2,384.31万元，占年度采购总额25.63%。 3.费用 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
(1)研发投入情况表 □适用 √不适用 (2)研发人员情况表 □适用√不适用 (3)情况说明 □适用√不适用 (4)研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 5.现金流 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
(2)投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：投资活动产生的现金流量净额较上期减少2.74亿元，主要是处置子公司及其他营业单位收到的现金净额及收回投资收到的现金较上期减少1.76亿元，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金较上期增加1.04亿元。 (3)筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：筹资活动产生的现金流量净额较上期增加8.47亿元，主要是报告期公司借款净流入较上期增加8.72亿元，分配股利、利润或偿付利息支付的现金较上期增加0.26亿元。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用□不适用 公司投资性房地产自2020年1月1日起由成本计量模式变更为公允价值计量模式。目前，公司所持有的投资性房地产所在地有活跃的房地产租赁和交易市场，投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得。公司以评估机构出具的评估报告确定相关投资性房地产的评估结果作为投资性房地产的公允价值。报告期投资性房地产公允价值变动收益为-3,853.85万元，占本期利润总额的-17.92%。 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1.资产及负债状况 单位：万元
√适用□不适用 (1)资产规模 其中：境外资产21,838.85（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.00%。 (2)境外资产占比较高的相关说明 □适用√不适用 3.截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 零售行业经营性信息分析 1.报告期末已开业门店分布情况 √适用□不适用
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