[年报]信达地产(600657):信达地产2024年年度报告
原标题:信达地产:信达地产2024年年度报告 信达地产股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人邓立新、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（计划财务部总经理）王琦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案综合考虑公司实际经营状况及未来发展需求，经公司第十三届董事会第十四次（2024年度）会议审议通过，公司拟定的2024年度利润分配预案为：不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。 本次利润分配预案尚需提交公司2024年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、 其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义......................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................4 第三节 管理层讨论与分析..............................................................................................................8 第四节 公司治理............................................................................................................................34 第五节 环境与社会责任................................................................................................................50 第六节 重要事项............................................................................................................................53 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................66 第八节 优先股相关情况................................................................................................................72 第九节 债券相关情况....................................................................................................................73 第十节 财务报告............................................................................................................................87
一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
一、公司信息
(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币
√适用□不适用 营业收入变动原因说明：主要原因为本期房地产项目结转规模较上年同期下降，营业收入金额下降。 归属于上市公司股东净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、每股收益、扣除非经常损益后的每股收益、加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：公司本期结转项目规模及结转收入毛利率下降，房地产销售毛利及对联合营公司的投资收益减少，资产减值金额增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因为本期销售商品提供劳务收到的现金减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2024年我国经济运行总体平稳，就业形势和居民收入仍然面临一定的压力，房地产对经济的拉动作用不及预期，房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，同比下降10.6%，如下图1所示。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%；房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。 图1：全国房地产开发投资增速 （%）
2024年全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产放松政策的推动下，下半年降幅有所收窄，如下图2所示。国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%。 图2：全国新建商品房销售面积及销售额增速
2023年 2024年 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月1-12月 1-2月 2024年，在行业景气不足、销售总体低迷的影响下，房地产开发企业到位资金持续下滑，不过在融资政策的支持下，降幅有所趋缓，如下图3所示。国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。 图3：全国房地产开发企业本年到位资金增速 （%）
房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥、芜湖等城市，长江中游的武汉，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。其中，北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等城市房地产市场已逐步显示出止跌回稳的趋势。 2024年，各级政府和监管部门持续放松房地产政策，频繁出台稳市场稳行业的举措，从政策放松的节奏来看，二季度政策出台频次比一季度有所上升，下半年政策出台力度较上半年有所加码。2024年4月30日，中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024年，各地继续放松限购政策，推进住房“以旧换新”，落实降低首付比例、降低公积金贷款利率等，有效带动了一部分的购房需求释放，但房地产市场整体的去库存压力依然较大，市场整体仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2024年12月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比下降3.8%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，同比下降5.4%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降6.2%。 展望2025年房地产市场形势，总体上房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的止跌回稳。2025年3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。展望2025年，房地产市场供需两端政策有望进一步优化，强化做优增量、盘活存量、提高质量，各地去库存举措将加快落实，加大土地和存量商品房收储力度，随着政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场止跌回稳，其中一线城市、二线热点城市及“好房子”项目将率先止跌回稳，带动市场信心恢复。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。 报告期内，公司主要开展了以下工作： 一是加快销售回款。报告期内，公司采取灵活的营销策略，加大现房、商办、车位等存量去化力度，同时健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，努力加快销售回款。公司加强与外部市场研究机构的交流与合作，强化政策市场监测和营销竞品分析，努力提高市场应变能力。公司抓住需求端政策利好契机，加强节点营销组织，强化品牌整合营销，“五一”期间举办“城市与花儿”综合营销活动，年中举办“信任筑家、达观人生”好房节活动，三季度开展“清爽购房季”主题营销活动，四季度协同中国信达组织并参加“百盘联动线上营销专项活动”，提高了品牌的市场影响力。 二是创新业务模式。公司依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目，拓宽业务来源，加快打造专业特色的不动产资源整合商。公司加强与商业、写字楼、产业园区等非住宅领域头部企业的业务交流，资源整合能力持续增强。报告期内，公司积极参与中国信达“十省二十城”综合营销活动，加强与地方政府的政策沟通，广泛拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大。 三是提高专业能力。公司以项目为运营管控核心单元，构建分类管理的运营管理机制与核心指标体系，明确各类型项目管控要点，夯实运营基础，赋能价值创造。加强项目投后管理，建立长效机制，完善代建、联建、监管等业务服务质量评价体系。加强工程质量管理，重点做好在建项目动态管理，保障年内竣备项目的交付。严控目标成本，监控动态成本，夯实结算成本，复盘无效成本，努力降本增效。公司针对复杂纾困项目，从设计、工程、成本、营销等方面开展复工复产专题研究，输出专业价值，提高了纾困项目的盘活能力。 四是夯实发展基础。报告期内，公司坚持长期主义，回归行业本源，围绕“好房子”加强产品研发与开发建设，嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。报告期内，公司扎实推进融资工作，各项融资平稳有序。公司加强资金统筹管理，提高资金使用效率，资金流动性安全得到保障。公司推进信息化建设，完善数据治理管理制度，深化业财融合，运营数智化水平持续提高。公司优化柔性组织建设，有效调配系统人力资源，保障了重点项目的推进。 二、报告期内公司所处行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。房地产行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。各区域城市市场差异很大、分化显著，2024年除了少数一线城市和二线核心城市市场出现止跌回稳趋势外，大部分城市市场还较为低迷，一些经济活力不足、人口流出的三四线城市面临较大的去库存压力。我国要促进房地产市场止跌回稳，商品房建设将严控增量、优化存量、提高质量，在此背景下，一些房企开始关注存量资产盘活、轻资产、并购重组等新的业务模式，房企将加速向新发展模式转型。 我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，二手房对新房市场的分流作用显现，房地产开发景气指数较低。2024年，全国房地产市场整体呈现调整态势。国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。2024年12月份，房地产开发景气指数为92.78。 房地产市场供求关系变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2024中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2024年，TOP100房企销售总额为43,547.3亿元，同比下降30.6%。 2024年，销售总额超千亿的房企有11家，较上年同期减少5家。行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，未来将引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，房地产企业要结合自身实际，探索可复制的业务模式和可持续的盈利模式，努力适应房地产业新发展模式的转型发展趋势。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 公司依托中国信达系统资源和协同合力，发挥专业开发和资源整合能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。 （一）定位差异化 公司依托中国信达系统资源和协同合力，除从公开市场获取项目外，还可加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，广大金融机构涉房业务对于房地产专业服务的需求方兴未艾。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，围绕房地产行业风险化解，协同中国信达助力房企纾困，深入挖掘项目并购、操盘代建、联合建设等业务机会，集团协同效应进一步显现。 （二）模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、纾困代建、城市更新、城中村改造、资产证券化等业务机会将不断增多，模式轻型化的业务场景会更加丰富。 （三）团队专业化 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。公司专业开发能力得到市场检验，企业品牌具有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。近年来，公司积极协同中国信达化解房地产行业风险，参与复杂纾困项目的专业能力持续增强。报告期内，公司完善尽职调查风险排查清单，提高投前尽职调查质量和研判能力。 （四）运营数智化 公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，运营数智化水平进一步提高。报告期内，公司围绕业务场景和系统流程，深化营销、成本、财务、法务等信息化系统应用，优化用户交互体验，提升信息化系统应用效果。报告期内，公司加强对各类型项目运营情况进行动态跟踪，完善项目信息数据库建设，不断夯实运营管理的基础，实现了对项目动态货值、成本费用等情况的监控，形成了运营管理报表动态可视化管理。 （五）机制市场化 公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经营机制。报告期内，公司以业务为导向，坚持人才资源向前台业务部门、基层一线倾斜，推动员工双向选择和轮岗交流等工作，加强中后台与前台岗位交流，打破公司总部和区域限制，突出业务实践和项目历练，提升公司人力资源效能；建强人才培养体系，举办青年骨干培训班、优秀案例分享、训练营等活动；加快推进人才梯队建设，对公司总部中层干部职务开展公开竞聘，提拔了一批青年骨干；加强所属公司人才队伍建设，将工作经验丰富、业务能力突出的青年干部纳入所属公司高管队伍；加强柔性组织建设，充分发挥柔性组织扁平化、集约化、高效率等优势，增强重点项目攻坚力量。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入80.28亿元，较上年同期114.20亿元下降29.70%；实现净利润-8.09亿元，较上年同期6.02亿元下降234.41%；实现归属母公司净利润-7.84亿元，较上年同期5.05亿元下降255.12%。 截至2024年12月31日，公司资产总额764.34亿元，较年初826.55亿元减少62.21亿元；负债总额504.98亿元，较年初573.83亿元减少68.85亿元；归属于母公司的所有者权益为238.39亿元，较年初246.32亿元减少7.93亿元；资产负债率为66.07%，较上年度末69.43%减少3.36个百分点。 报告期内，公司累计实现销售面积47.57万平方米（其中合作项目权益销售面积17.63万平方米，代建项目销售面积7.32万平方米）；公司共计实现销售金额82.69亿元（其中合作项目权益销售金额32.84亿元,代建项目销售金额11.62亿元）；回款金额82.09亿元（其中合作项目权益回款金额34.83亿元，代建项目回款金额14.39亿元）。报告期内，新开工面积74.70万平方米（其中合作项目权益面积25.14万平方米，代建项目面积47.95万平方米）；公司竣工面积267.23万平方米（其中合作项目权益面积77.36万平方米，代建项目面积70.46万平方米）。报告期内，公司新获取项目计容建筑面积144.63万平方米（其中合作项目权益面积88.32万平方米，代建项目面积31.43万平方米）。截至2024年12月31日，公司储备项目计容规划建筑面积241.50万平方米（其中合作项目权益面积20.96万平方米，代建项目面积77.77万平方米），公司在建面积484.13万平方米（其中合作项目权益面积120.33万平方米，代建项目面积206.44万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约1.62亿元。 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为本期投资支付的现金较上年同期减少筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为融资收到的现金较上年同期减少公允价值变动收益变动原因说明：主要为本期财务性投资项目估值增加投资收益变动原因说明：主要为本期对联合营企业投资收益减少 信用减值损失变动原因说明：主要为本期计提债权投资信用减值损失增加资产减值损失变动原因说明：主要为本期计提对存货跌价准备金额增加营业外收入变动说明：主要为当期违约赔偿金收入增加 所得税费用变动说明：主要为当期应纳税所得税减少 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 2、收入和成本分析 √适用□不适用 详见下列表格 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
其他房地产产品主要是一级土地开发项目。 (2). 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4). 成本分析表 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用□不适用 前五名客户销售额11,441万元，占年度销售总额1.38%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
B.公司主要供应商情况 √适用□不适用 前五名供应商采购额48,468万元，占年度采购总额40.27%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
供应商采购额为含增值税金额。以上供应商为前5名供应商中新增供应商。 3、费用 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
(1).研发投入情况表 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
√适用□不适用
□适用√不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用√不适用 5、现金流 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、资产及负债状况 单位：元 币种：人民币
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