[年报]苏宁环球(000718):2024年年度报告
原标题:苏宁环球:2024年年度报告 2024年年度报告 【2025年4月】 2024年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张桂平、主管会计工作负责人刘得波及会计机构负责人（会计主管人员）刘得波声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分描述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者注意查阅。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,034,636,384股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.40元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................................ 5 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................................. 9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................ 28 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................................. 43 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................ 45 第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................................... 53 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................................. 60 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................................... 61 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................ 62 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司2024年度财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的2024年度审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 四、载有公司法定代表人签名的公司2024年年度报告文本。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，虽受市场需求偏弱及房企债务化解进程影响，行业整体承压，但随着政策调控的持续深化与市场机制的不断完善，正稳步推动我国房地产行业筑底修复，高质量发展态势愈发显著。 1、房地产行业发展情况 2024年，房地产市场虽延续调整态势，但筑底企稳的趋势已逐渐显现。国家统计局及权威媒体数据显示：2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，同比上年下降12.9%；新建商品房销售额96,750亿元，下降 17.1%，但降幅较 2023年逐步收窄；全国房地产开发投资 100,280亿元，比上年下降 10.6%。 从需求结构层面来看，呈现了居住属性回归，改善型需求主导，产品迭代加速的特征。依据销售趋势观察，现房试点与存量盘活并行，核心城市率先回暖企稳。随着购房者对产品细节关注度显著提升，房企竞争聚焦“卷产品、竞品质”，改善型产品过半。 2024年，中国房地产行业持续迎来国家政策支持加码。全国各地出台房地产调控政策超760次，首套和二套房首付比例分别降至15%和25%，除北上深局部区域外，限购几乎全部松绑，优化契税、增值税等交易环节税费等措施迅速落地。中央政府通过专项债支持地方政府收购存量商品房转为保障房，并回购闲置用地，缓解房地产企业库存压力，稳定市场信心。政策初期效果虽受制于居民加杠杆意愿疲软，但在四季度后，持续发力政策与市场周期形成合力，房地产市场呈现止跌回稳势头，预期整体改善，市场成交稳中有升。 展望2025年，国家政策将继续深化落实，有利于提振市场信心，促进房地产市场的供需平衡，房地产市场的区域分化现象日益明显，随着行业出清优化，行业集中度将进一步提升，我国房地产市场正加速步入高质量发展阶段。 2、医美行业发展情况 2024年，医美行业在全球经济复苏的背景下蓬勃发展，根据中国整形美容协会、德勤中国等联合发布的《中国医美行业2024年度洞悉报告》显示，2024年我国医美市场增速可达10%左右，受医美渗透率不断提升和多元化品质医美需求驱动，医美市场预计在未来数年内仍可保持10%至15%的快速增长。2024年，国家出台《医美行业规范发展指导意见》为行业健康发展提供了政策保障，政策监管层面呈现全面深化和细化趋势，消费者权益得到进一步维护，医美行业有望迎来合规企业市场集中度提升。 随着消费者对美的追求持续升级以及医美知识的不断渗透，推动医美服务向更广泛的区域普及，医美市场将不断拓展边界，满足不同年龄和消费层次的需求。2024年，医美厂商快速迭代推陈出新，透明质酸等多领域均有超百新产品获批，新的医美技术和产品的不断涌现，为消费者带来更多个性化、高效且安全的选择。消费者接受度大幅提升的同时，决策过程也更加理性化，医美市场呈现出多元化、个性化的发展趋势，消费者对高品质产品和服务的交付，有了更高的期待。行业在快速发展的同时加速整合，医美机构迎来产品和服务双高挑战，差异化的竞争与高品质定制化的服务并行，助力医美行业迈向品质医美升级之路。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司主营业务为房地产开发与销售，作为国内优质房地产开发企业，公司长期稳健经营，走高质量发展路线，重点深耕长三角区域，在全国多个地区均有布局。报告期内，公司精准把脉行业变革动向，以稳健经营为基石，以长期价值为引领，在巩固房地产业务的同时，大力拓展医美领域，推进双主业协同发展，公司综合竞争力及品牌影响力不断提升，始终保持稳健、可持续发展态势。 新增土地储备项目
□适用 ?不适用 融资途径
具体内容详见本节“十一、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2024年12月31日累计按揭贷款余额为人民币402,371,145.95元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 三、核心竞争力分析 公司长期秉持“稳健经营、稳中求进”的经营理念，凭借卓越的战略决策能力和风险控制能力，在行业变局中始终保持强有力的竞争优势。报告期内，公司持续发力于产品质量提升、品牌建设强化以及客户服务优化，凭借“地产+医美”双轮驱动、多元化业务协同并进的战略架构，推动公司整体竞争力持续攀升。 1、财务状况稳健，发展基石坚固 在长期稳步发展过程中，公司持续优化财务管理，形成了稳健且富有韧性的财务结构，公司资本结构健康，现金流充足，持续保持低负债运营。报告期末，有息负债总额 16.93亿元均以银行贷款为主，资产负债率为 32.64%，扣除合同负债后的资产负债率仅为 29.17%，可有效应对市场波动和经营风险，为公司的长远发展提供了有力保障。 2、土地储备充足，发展后劲强韧 得益于早年精准购地策略，公司积累了丰富且优质的土地储备，截至报告期末，公司累计土储达158.99万㎡，具有较为突出的土地成本优势，主要集中于长三角经济发达地区，未来发展潜力大，可充分满足公司后续项目建设需要，为公司带来持续且稳定的利润收益。优越的土地储备助力公司有效抵御房地产行业下行周期及市场波动风险，保持长期稳健可持续发展态势。 3、多元化战略布局，驱动稳健经营 公司在房地产开发领域深耕三十余载，开发面积超千万平方米，“苏宁?天润城”、“苏宁?北外滩水城”、“苏宁?城市之光”、“苏宁?天御国际广场”等众多优质项目在全国各地落地生根。医疗美容业务板块“苏亚医美”聚焦生物医药科技及抗衰再生医学等大健康方向，形成了综合性、一体化的医美业态，品牌影响力不断增强。凭借卓越的项目品质和服务水平，公司在客户群体中树立了良好的口碑。 多元化业务布局有效分散了单一业务风险，增强了抗市场波动能力，同时拓展了利润来源，有效促进产业协同，提升运营效率，为公司带来稳定现金流和长期回报。 4、管理团队素质卓越，引领高质量发展 公司管理团队成员拥有丰富的管理经验及深厚的行业背景积淀，可充分保障公司战略决策及战略方向的科学性及合理性。核心成员具备敏锐的市场洞察力和卓越的战略眼光，能够精准把握市场动态与行业趋势，灵活快速决策，及时调整战略方向，确保公司稳健前行。在执行层面，管理层紧密配合、高效协同，确保战略决策迅速落地执行，有力推动战略目标实现，引领公司迈向高质量发展。 四、主营业务分析 1、概述 2024年，公司坚持“低负债、高收益”的经营策略，以稳健发展的房地产开发业务为基石，以规范运营的医美业务为增长引擎，精心雕琢每一个项目，加速拓展医疗美容业务版图，通过双主业的协同并进，实现业务的稳步增长与转型升级，为公司高质量发展注入强大动力。2024年公司实现营业收入21.21亿元，同比增长 0.36%,实现归属于上市公司股东的净利润 1.65亿元，同比下降 9.30%。公司持续打造地产、医美双主业，公司旗下“苏亚医美”品牌已形成六城六院的业务格局，各业态协同并进，相互促进，发展质效不断提升。 （1）聚焦主业，提升发展质效 公司持续深耕房地产核心业务，在长三角地区重点布局，筑牢发展根基。报告期内，公司地产业务板块始终坚持消费者需求导向，紧跟市场变化，高度重视房屋的舒适度、智能化和环保性，着力提升项目居住环境，匠心打造差异化的住宅产品，不断推出满足不同类型消费者需求的高品质项目。2024年，公司继续保持深耕厚拓，在市场持续下行的情况下，公司凭借强大的品牌影响力和深厚的行业积淀，依旧保持了稳健的发展态势，公司房地产业务板块实现营业收入16.55亿元，同比增长2.74%。 报告期内，公司紧跟市场动态，灵活调整营销策略，增强营销的靶向性与精准度，各项目销售情况良好，南京滨江雅园和荣锦瑞府项目持续发力，板块内单盘销售名列前茅，为公司发展提供了稳健的现金流支持。其中滨江雅园项目已实现全盘交付，荣锦瑞府项目一期已完成交付，吉林天润城四街区项目也实现部分交付，上述已交付项目均取得了消费者的广泛好评，有效提升了公司的声誉及品牌影响力。 荣锦瑞府作为公司改善型品质楼盘的代表，引领公司向高端住宅项目不断探索，其二期、三期工程正按计划推进开工建设，报告期内新开工面积达 6万平方米，项目运行态势良好。公司始终坚持高效、精细化的管理模式，持续优化全生命周期项目管理体系，严格把控从规划到交付的各个环节，明确各项目节点的责任与进度，确保项目按时高质量完成。同时，通过引入先进的工程管理工具和信息化平台，实现了对项目进度、工程质量、施工安全等方面的全程监控，有效提高了项目管理的透明度和决策效率。在具体施工阶段，坚持高标准、严要求，深入项目开发的各个环节，采用先进的施工技术和优质的建筑材料，严格把控建筑质量。公司践行绿色建筑理念，积极采用节能环保技术及绿色建筑材料，提升项目的整体生态效益与社会价值，致力于为广大消费者提供更加安全舒适的居住环境和商业空间。 （2）深化医美产业布局，激发发展动能 公司在保持房地产核心业务稳固发展的同时，持续加大对医美产业的投入力度，深化医美产业布局，积极打造公司第二业务增长曲线，报告期内，公司医美业务实现营业收入 1.79亿元。公司旗下各医美机构管理规范、资质正规齐全，设备高端先进，医疗团队素质卓越，业务范围涵盖了美容外科、皮肤美容、微创美容及术后护理等各项手术类及轻医美类服务项目，可充分满足不同消费者的爱美需求，在区域市场具有较强的竞争力。2024年，公司旗下苏亚医美南京医院开业，公司已形成南京、上海、无锡、北京、石家庄、唐山六城六院的医美产业布局，苏亚医美业务版图不断扩大，市场覆盖率及品牌影响力持续提升。 苏亚医美崇尚“顾客至上”的服务宗旨，围绕“医疗安全、业务专业、服务个性化”构建高品质、标准化的全链条诊疗服务体系。为满足不同消费者的各类需求，注重服务项目的差异化及特性化，针对高净值人群，设计定制方案，融合美学设计及医疗技术实现个性化专属服务，不断提升高净值客户群体占比。以“直客模式”为主导，通过线上线下等一系列营销举措，依托公司强大的品牌影响力及优质的服务质量，有效提升了新客转化率、老客留存率及复购率。公司医美业务还覆盖了医美产业上下游各个领域，聚焦生物医药科技及抗衰再生医学等方向，充分发挥了业务协同效应，实现资源优化整合。同时，公司在医疗环境方面进行了精心设计，致力于打造安全、温馨、舒适的诊疗空间，为客户提供放松愉悦的诊疗环境，不断提升客户服务质量，增强客户满意度。 报告期内，在深耕房地产核心领域、深化医美业务布局的同时，公司积极推进酒店、文产等多元化产业发展，通过多元化战略部署，实现资源共享及优势互补，成功拓宽了公司利润来源渠道，共同推动公司长期健康、可持续发展。 （3）优化财务管理，铸就稳健发展基石 公司持续优化财务管理制度及流程，加强财务风险管控，保持了良好健康的财务状况，强化投资者回报，报告期内实施 2023年度、2024年半年度利润分配，实施现金分红金额达 2.43亿元，近三年已累计实施现金分红7.53亿元，以切实行动回报广大投资者，为公司未来发展筑牢根基。 在预算管理方面，公司全面加强财务预算工作，提升财务透明度，降低财务风险。公司在实施分级预算管理的同时，加强预算执行过程中的监控及调整，实行预算执行跟踪、预算偏差分析及动态调整机制，确保财务预算整体的可控性及灵活性，最大限度减少财务失控风险，确保资源分配合理且符合公司整体战略方向。 在资产管理方面，公司扎实推进精细化管理工作，加快销售资金回笼，严控成本费用支出，盘活存量资产、优化增量资产，有效提升了资产运营效率，保障了经营用现金流的充足性，为公司经营运转、未来项目推进及投资安排等提供了强力支撑，助力公司抵御各类市场风险。 在资金管理方面，公司坚守“低负债、高收益”的经营策略，精确控制融资规模和负债成本，合理安排资金使用，确保负债水平的可控性和资金利用的高效性，将资产负债率维持在合理水平，报告期末仅为 32.64%，且公司有息负债主要为银行借款，资金使用成本较低，偿债风险可控，保障公司稳健运行。 （4）多维协同降本增效，巩固发展基础 公司进一步强化成本管理机制，优化成本控制流程，加强目标成本管理和动态成本管理，确保各项成本支出合理、透明、可控，并不断提高各项资源的利用效率。报告期内，公司管理费用同比下降11.09%，有效应对市场价格波动，实现降本增效与价值创造的双赢。 在采购与供应链管理方面，公司实行集中采购和批量采购策略，有效降低了原材料、设备等的采购成本；同时，优化供应链管理流程，针对市场原材料价格波动情况，实行动态监控机制，根据市场行情及公司项目进展需求，分段分批次采购招标，及时调整采购策略，最大程度降低成本风险。 在人力资源管理方面，报告期内，公司围绕“引才、育才、留才”三大核心，持续优化人力资源配置，提高员工岗位匹配度和价值贡献度，构建了科学、完善的人力资源管理体系，全面保障了公司的用人需求，确保公司在快速变化的市场环境中始终保持竞争力。 在项目运营管理方面，加强开发前端管理及项目全过程控制，积极开展方案比选工作，精准进行功能需求评估，不断优化设计方案，全方位加强成本控制；借助信息化平台，加强现场数据实时采集和分析，提升管理效率；对内部行政管理流程进行精简整合，通过部门间协同作业，避免资源重复投入，有效提升了资源配置效率。 在内部控制方面，不断完善公司内部控制制度，2024年对《公司章程》《独立董事工作制度》《投资者关系管理制度》等多项制度进行修订，持续深入开展公司治理活动，提高公司规范运作水平。进一步完善项目审批、资金管理、合同执行、风险预警等全流程内控管理体系和动态风险监控机制。定期开展风险评估工作，对关键业务流程和敏感环节进行严格的审计和监督，通过内部审计和第三方审计相结合的方式，及时发现并纠正潜在风险，持续强化风险防范，不断提高公司管理水平和运营效率，为公司的稳健运营提供了坚实保障。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
 |