[年报]中华企业(600675):中华企业股份有限公司2024年年度报告
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时间：2025年04月16日 22:57:39 中财网 |
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原标题:中华企业:中华企业股份有限公司2024年年度报告
公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2024年年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司2024年度拟不进行现金分红，不送红股，也不进行以资本公积金转增股本和其他形式的利润分配。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否
十、 重大风险提示
本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。
十一、其他
□适用√不适用
目录
第一节 释义...................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................4
第三节 管理层讨论与分析..............................................................................................................8
第四节 公司治理............................................................................................................................26
第五节 环境与社会责任................................................................................................................43
第六节 重要事项............................................................................................................................45
第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................61
第八节 优先股相关情况................................................................................................................68
第九节 债券相关情况....................................................................................................................69
第十节 财务报告............................................................................................................................81
| 备查文件目录 | 载有公司负责人、主管会计工作责任人、会计机构负责人签名并盖章的
财务报表。 | | | 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 | | | 报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 | | | 载有董事长签名的2024年年度报告文本原件。 |
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
| 常用词语释义 | | | | 中华企业、公司、本公司 | 指 | 中华企业股份有限公司 | | 地产集团、上海地产集团、公司控股股东 | 指 | 上海地产（集团）有限公司 | | 古北集团 | 指 | 上海古北（集团）有限公司 | | 中星集团 | 指 | 上海中星（集团）有限公司 | | 淞泽置业 | 指 | 上海淞泽置业有限公司 | | 新弘农业 | 指 | 上海新弘生态农业有限公司 | | 古北物业 | 指 | 上海古北物业管理有限公司 | | 立信会计师事务所 | 指 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙） | | 中国证监会、证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、万元、亿元 | | 报告期 | 指 | 2024年1月1日至2024年12月31日 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 公司的中文名称 | 中华企业股份有限公司 | | 公司的中文简称 | 中华企业 | | 公司的外文名称 | CHINAENTERPRISECOMPANYLIMITED | | 公司的外文名称缩写 | CECL | | 公司的法定代表人 | 李钟 |
二、联系人和联系方式
三、基本情况简介
| 公司注册地址 | 上海市华山路2号 | | 公司办公地址 | 上海市浦东新区浦明路1388号5-7楼 | | 公司办公地址的邮政编码 | 200127 | | 公司网址 | 中华企业微信公众号 | | 电子信箱 | [email protected] |
四、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》 | | 公司披露年度报告的证券交易所网址 | www.sse.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司董事会办公室 |
五、公司股票简况
| 公司股票简况 | | | | | 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | | A股 | 上海证券交易所 | 中华企业 | 600675 |
六、其他相关资料
| 公司聘请的会计师事务所（境
内） | 名称 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙） | | | 办公地址 | 上海市南京东路61号 | | | 签字会计师姓名 | 饶海兵、阮臻 |
七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 主要会计数据 | 2024年 | 2023年 | 本期比上年
同期增减
(%) | 2022年 | | 营业收入 | 6,958,965,588.61 | 13,187,448,289.13 | -47.23 | 2,558,828,402.21 | | 扣除与主营业务
无关的业务收入
和不具备商业实
质的收入后的营
业收入 | 6,937,440,954.39 | 13,150,072,266.81 | -47.24 | 2,544,463,107.51 | | 归属于上市公司
股东的净利润 | -316,761,789.88 | 555,159,988.34 | -157.06 | -57,035,451.49 | | 归属于上市公司
股东的扣除非经
常性损益的净利
润 | -430,697,700.15 | 226,819,754.01 | -289.89 | -921,507,805.82 | | 经营活动产生的
现金流量净额 | 2,352,948,628.02 | -106,422,876.62 | 不适用 | 177,935,717.57 | | | 2024年末 | 2023年末 | 本期末比上
年同期末增
减（%） | 2022年末 | | 归属于上市公司
股东的净资产 | 14,333,835,467.03 | 14,830,685,278.79 | -3.35 | 14,394,956,124.11 | | 总资产 | 56,777,717,344.80 | 60,234,993,691.29 | -5.74 | 66,702,095,188.76 |
(二)主要财务指标
| 主要财务指标 | 2024年 | 2023年 | 本期比上年同
期增减(%) | 2022年 | | 基本每股收益（元／股） | -0.05 | 0.09 | -155.56 | -0.01 | | 稀释每股收益（元／股） | -0.05 | 0.09 | -155.56 | -0.01 | | 扣除非经常性损益后的基本每股
收益（元／股） | -0.07 | 0.04 | -275.00 | -0.15 | | 加权平均净资产收益率（%） | -2.17 | 3.80 | 减少5.97个百
分点 | -0.39 | | 扣除非经常性损益后的加权平均
净资产收益率（%） | -2.96 | 1.53 | 减少4.49个百
分点 | -5.27 |
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用□不适用
报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少，导致归属于上市公司股东的净利润、基本每股收益等较上年同期减少。
八、境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(三)境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
九、2024年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| | 第一季度
（1-3月份） | 第二季度
（4-6月份） | 第三季度
（7-9月份） | 第四季度
（10-12月份） | | 营业收入 | 457,776,327.89 | 609,035,021.48 | 608,060,133.87 | 5,284,094,105.37 | | 归属于上市公司股
东的净利润 | -214,354,750.94 | -137,460,841.77 | -175,301,559.08 | 210,355,361.91 | | 归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益后的净利润 | -223,512,001.22 | -141,991,560.95 | -184,586,845.63 | 119,392,707.65 | | 经营活动产生的现
金流量净额 | -1,027,636,427.21 | 520,633,807.16 | 957,434,476.17 | 1,902,516,771.90 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
| 非经常性损益项目 | 2024年金额 | 附注（如适
用） | 2023年金额 | 2022年金额 | | 非流动性资产处置损益，包括已计提
资产减值准备的冲销部分 | 158,449,331.36 | | 328,967,986.05 | 767,627,376.30 | | 计入当期损益的政府补助，但与公司
正常经营业务密切相关、符合国家政
策规定、按照确定的标准享有、对公
司损益产生持续影响的政府补助除
外 | 29,429,777.19 | | 26,158,130.28 | 36,409,550.94 | | 除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，非金融企业持有金
融资产和金融负债产生的公允价值
变动损益以及处置金融资产和金融
负债产生的损益 | 9,076,163.28 | | 4,003,221.21 | -12,892,543.36 | | 计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费 | | | 3,327,993.96 | 166,305,114.54 | | 委托他人投资或管理资产的损益 | | | | | | 对外委托贷款取得的损益 | | | | | | 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
产生的各项资产损失 | | | | | | 单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回 | | | | | | 企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益 | | | | | | 同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益 | | | -71,666.69 | -26,959,526.63 | | 非货币性资产交换损益 | | | | | | 债务重组损益 | | | | | | 企业因相关经营活动不再持续而发
生的一次性费用，如安置职工的支出
等 | | | | | | 因税收、会计等法律、法规的调整对
当期损益产生的一次性影响 | | | | | | 因取消、修改股权激励计划一次性确
认的股份支付费用 | | | | | | 对于现金结算的股份支付，在可行权
日之后，应付职工薪酬的公允价值变
动产生的损益 | | | | | | 采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益 | | | | | | 交易价格显失公允的交易产生的收
益 | | | | | | 与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益 | | | | -4,183,643.25 | | 受托经营取得的托管费收入 | | | | | | 除上述各项之外的其他营业外收入
和支出 | -32,476,189.18 | | 2,592,550.20 | 14,294,678.87 | | 其他符合非经常性损益定义的损益
项目 | | | | | | 减：所得税影响额 | 38,082,138.51 | | 41,091,071.90 | 64,676,324.64 | | 少数股东权益影响额（税后） | 12,461,033.87 | | -4,453,091.22 | 11,452,328.44 | | 合计 | 113,935,910.27 | | 328,340,234.33 | 864,472,354.33 |
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用√不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的影响
金额 | | 交易性金融资产 | 44,682,273.04 | 53,059,759.75 | 8,377,486.71 | 8,377,486.71 | | 其他非流动金融资
产 | 4,671,863.76 | 4,671,863.76 | | | | 合计 | 49,354,136.80 | 57,731,623.51 | 8,377,486.71 | 8,377,486.71 |
十二、 其他
□适用√不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对房地产行业深度调整与转型升级的双重挑战，中华企业紧密围绕地产集团战略部署，深化改革、创新发展，坚持“稳中求进、提质增效”的总体基调，积极应对房地产市场调整。公司以党建凝聚人心，用改革激发活力，通过优化产业布局、提升运营质量、强化财务管理等多方面举措，抓重点、破瓶颈、补短板、强弱项，着力提升企业核心竞争力，推动公司迈向高质量发展新阶段。公司2024年主要经营情况如下：
1、夯实地产主业，优化产品体系
公司紧抓市场机遇，优化产品结构，加快项目建设进度，确保项目按计划推进。云萃森林、云启春申及誉品银湖湾等多个重点项目取得重要进展，部分项目实现集中交付或具备交付条件，工程进度和质量得到有力保障。面对市场供需变化，公司积极推进产品创新，以客户需求为导向，优化产品力，增强项目竞争力。通过升级产品体系、提升项目品质、打造住宅精细化，公司进一步优化了住宅配置，提高了产品附加值，为客户提供更优质的居住体验，同时加强了智能家居、绿色建筑等新技术的应用。
2、优化新赛道布局，业务拓展增效益
资产管理板块方面，公司聚焦存量资产优化，稳步扩大租赁业务规模，提升资产管理效能。
截至2024年末，公司运营资产可租赁规模达80余万平方米，出租率保持在较高水平，累计租金收入6.47亿元。在确保稳定经营的基础上，公司进一步优化资产结构，推进低效资产处置，提升运营效率，通过多渠道方式实现资产成交额和溢价收入的双增长。
物业服务板块方面，公司持续优化物业管理体系，提升服务质量，拓展增值服务，增强市场竞争力。报告期内，公司在管项目296个，管理面积达2550万平方米，实现营业收入显著提升。
通过标准化管理，公司进一步提升了增值服务能力，提高了物业服务质量和客户满意度。
都市农业板块方面，公司深化都市农业产-加-销一体化产业链布局，强化市场拓展，提高供应链管理水平。自闵行加工中心一期投产后产能大幅提升，净菜业务成功推向市场，业务规模不断扩大，2024年实现营业收入3.20亿元。
3、深化企业改革，优化管理体系
公司持续推进组织架构重塑、流程优化及管理机制升级，结合房地产开发、资产经营、城市生活服务三大主营业务，调整组织架构，优化职能职责，提高管理效率。同时，健全“三重一大”制度，加强董事会及经营班子专业委员会管理，确保决策科学化、规范化。落实“以利润指标为核心”的经理层契约化管理，实现全员绩效考核全覆盖，人工成本得到有效控制。
4、提升资金效率，降低融资成本
公司积极优化资产结构，强化资金管理，提高财务稳定性，确保资金使用效率最大化。2024年，公司带息负债平均利率从4.34%压降至3.87%。除传统金融产品外，公司积极探索各类融资渠道，通过公司债回售与转售工作、成功发行低利率公司债及资产支持专项计划等方式，进一步降低财务成本，创造了中华企业公开市场融资的最低利率记录，为公司发展提供了有力的资金支持。
二、报告期内公司所处行业情况
1、房地产宏观经济市场分析
2024年，中国国民经济运行总体平稳、稳中有进，全年国内生产总值同比增长5.0%。分季度来看，经济走势呈现“前高后低”再“前低后高”的态势：一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%，四季度在政策推动下大幅回升至5.4%。在政策方面，9月26日中央政治局召开非常规经济主题会议，明确要求“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，随后一揽子增量政策落地，有效带动了经济增长。这些政策推动了四季度经济的显著回升，特别是房地产市场和资本市场的活跃度显著提升。展望2025年，外部环境的不确定性可能对出口造成一定拖累，但宏观政策将继续加大逆周期调节力度，以提振国内消费和投资。
2024年房地产市场整体呈现“止跌回稳”态势。前三季度，新房销售同比下降，二手房市场活跃度有所提升。9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，随后多部门推出“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳，包括取消限购、限售、限价等限制性措施，降低住房贷款首付比例和存量贷款利率等。这些政策推动房地产市场在四季度显著回暖：12月，30个重点城市新房销售面积环比、同比均增长20%左右，20个重点城市二手房成交套数同比增长近70%。此外，一线城市新房和二手房价格环比上涨，市场预期逐渐修复。展望2025年，政策将继续支持房地产市场稳定发展，预计市场跌幅将进一步收窄，核心城市有望率先止跌回稳。
2、土地市场分析
全国土地市场整体下行，土地出让金和成交面积均显著下滑。2024年，全国300城住宅用地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；土地出让面积为186,706万平方米，同比下降16.1%。
各线城市土地成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比有所提升，房企拿地进一步聚焦核心城市。土地市场分化明显，整体维持点状高热与持续分化的趋势。9月26日政策出台后，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。从溢价率来看，一线城市平均溢价率最高，为7.6%，二线和三四线城市分别为4.4%和3%。央国企和地方国资仍是拿地的绝对主力，城投公司拿地占比达33%，较2023年增加2个百分点。
三、报告期内公司从事的业务情况
中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过七十年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
1、发展战略明确
公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
2、产业协同发展
公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。
3、股东回报稳定
在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红43.41亿元。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入69.59亿元，较去年同期减少47.23%，实现归属于上市公司股东的净利润为-3.17亿元，较去年同期减少157.06%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-4.31亿元，较去年同期减少289.89%。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | | 营业收入 | 6,958,965,588.61 | 13,187,448,289.13 | -47.23 | | 营业成本 | 4,695,828,349.69 | 9,200,494,172.73 | -48.96 | | 销售费用 | 117,283,791.39 | 150,334,571.42 | -21.98 | | 管理费用 | 336,051,600.55 | 373,385,776.76 | -10.00 | | 财务费用 | 700,702,330.33 | 784,054,636.00 | -10.63 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 2,352,948,628.02 | -106,422,876.62 | 不适用 | | 投资活动产生的现金流量净额 | 118,286,262.38 | 1,985,873,767.14 | -94.04 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -3,029,149,652.90 | -823,814,567.91 | 不适用 | | 税金及附加 | 727,859,576.29 | 1,298,399,323.70 | -43.94 | | 资产处置收益 | 158,214,507.78 | 28,164,428.11 | 461.75 |
营业收入变动原因说明：主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少。
营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期减少，结转的营业成本相应减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司支付的各项税费以及购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内收回投资收到的现金和处置子公司及其他营业单位收到的现金净额较上年同期减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内偿还债务支付的现金较上年同期增加。
税金及附加变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期减少，计提的土地增值税相应减少。
资产处置收益变动原因说明：主要系报告期内控股子公司上海金樱览胜商业资产管理有限公司拥有的上海南苏州路255号房产被征收动迁，产生资产处置收益1.58亿元。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用√不适用
2、收入和成本分析
√适用□不适用
报告期内，营业收入中主营业务收入占99.69%，比上年同期占比减少0.03个百分点；营业成本中主营业务成本占99.65%，比上年同期减少0.14个百分点；公司主营业务较为稳定。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位：元 币种：人民币
| 主营业务分行业情况 | | | | | | | | 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收入比上
年增减（%） | 营业成本比上
年增减（%） | 毛利率比
上年增减
（%） | | 商业 | 319,799,415.65 | 316,845,744.96 | 0.92 | 41.98 | 27.31 | 增加
11.41个
百分点 | | 房地产业 | 5,918,058,731.87 | 3,692,378,173.31 | 37.61 | -51.93 | -55.75 | 增加
5.39个
百分点 | | 服务业 | 672,465.21 | 36,407.55 | 94.59 | -94.45 | -96.77 | 增加
3.89个
百分点 | | 物业管理 | 698,910,341.66 | 670,243,031.86 | 4.10 | 16.16 | 14.15 | 增加
1.68个
百分点 | | 合计 | 6,937,440,954.39 | 4,679,503,357.68 | 32.55 | -47.24 | -49.03 | 增加
2.37个
百分点 | | 主营业务分产品情况 | | | | | | | | 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率
（%） | 营业收入比上
年增减（%） | 营业成本比上
年增减（%） | 毛利率比
上年增减
（%） | | 开发产品 | 5,276,876,046.35 | 3,239,965,796.74 | 38.60 | -54.60 | -59.30 | 增加
7.09个
百分点 | | 租赁 | 646,967,424.14 | 457,222,740.32 | 29.33 | -6.72 | 17.22 | 减少
14.43个
百分点 | | 劳务收入 | 704,359,886.78 | 693,695,811.28 | 1.51 | 14.48 | 17.60 | 减少
2.62个
百分点 | | 商品收入 | 309,237,597.12 | 288,619,009.34 | 6.67 | 41.68 | 19.83 | 增加
17.03个
百分点 | | 合计 | 6,937,440,954.39 | 4,679,503,357.68 | 32.55 | -47.24 | -49.03 | 增加
2.37个
百分点 | | 主营业务分地区情况 | | | | | | | | 分地区 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上 | 营业成本比上 | 毛利率比 | | | | | （%） | 年增减（%） | 年增减（%） | 上年增减
（%） | | 上海地区 | 6,731,966,223.11 | 4,460,808,072.97 | 33.74 | -47.61 | -49.67 | 增加
2.72个
百分点 | | 江苏地区 | 163,137,446.25 | 177,814,007.71 | -9.00 | -31.81 | -30.74 | 减少
1.69个
百分点 | | 浙江地区 | 2,061,958.72 | 981,235.75 | 52.41 | 55.45 | -0.56 | 增加
26.81个
百分点 | | 安徽地区 | 10,314,082.73 | 18,079,789.56 | -75.29 | -35.33 | -15.72 | 减少
40.80个
百分点 | | 吉林地区 | 29,961,243.58 | 21,820,251.69 | 27.17 | -32.39 | -43.34 | 增加
14.07个
百分点 | | 合计 | 6,937,440,954.39 | 4,679,503,357.68 | 32.55 | -47.24 | -49.03 | 增加
2.37个
百分点 |
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
1、房地产业、开发产品、上海地区营业收入及营业成本较上年同期减少，系报告期内公司结利的主要项目为上海的中企云萃森林，上年同期主要结利的上海项目为中企云萃江湾、中企海睿滨江、中企光华雅境。
2、商业收入较上年同期增加，主要系报告期内团餐和食材供应链业务增加。
(2). 产销量情况分析表
□适用√不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
(4). 成本分析表
单位：元
| 分行业情况 | | | | | | | | | 分行业 | 成本构
成项目 | 本期金额 | 本期占
总成本
比例(%) | 上年同期金额 | 上年同
期占总
成本比
例(%) | 本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) | 情况
说明 | | 商业 | 商业 | 316,845,744.96 | 6.75 | 248,869,413.36 | 2.70 | 27.31 | | | 房地产业 | 房地产业 | 3,692,378,173.31 | 78.63 | 8,344,279,077.38 | 90.69 | -55.75 | 主要系
报告期
内公司
具备结
转营业
收入条
件的项
目 减
少，成 | | | | | | | | | 本相应
减少 | | 服务业 | 服务业 | 36,407.55 | 0.00 | 1,126,589.09 | 0.01 | -96.77 | | | 物业管理 | 物业管理 | 670,243,031.86 | 14.27 | 587,162,368.74 | 6.38 | 14.15 | | | 分产品情况 | | | | | | | | | 分产品 | 成本构
成项目 | 本期金额 | 本期占
总成本
比例(%) | 上年同期金额 | 上年同
期占总
成本比
例(%) | 本期金
额较上
年同期
变动比
例(%) | 情况
说明 | | 开发产品 | 开发产品 | 3,239,965,796.74 | 69.00 | 7,960,665,225.18 | 86.52 | -59.30 | 主要系
报告期
内公司
具备结
转营业
收入条
件的项
目 减
少，成
本相应
减少 | | 租赁 | 租赁 | 457,222,740.32 | 9.74 | 390,042,686.21 | 4.24 | 17.22 | | | 劳务收入 | 劳务收入 | 693,695,811.28 | 14.77 | 589,867,405.61 | 6.41 | 17.60 | | | 商品收入 | 商品收入 | 288,619,009.34 | 6.15 | 240,862,131.57 | 2.62 | 19.83 | |
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用√不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用√不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用□不适用
前五名客户销售额21,974.56万元，占年度销售总额3.16%；其中前五名客户销售额中关联方销售额12,479.23万元，占年度销售总额1.79%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用√不适用
70
B.公司主要供应商情况
√适用□不适用
前五名供应商采购额70,596.71万元，占年度采购总额61.01%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用√不适用
其他说明：
无
3、费用
√适用□不适用
单位：元
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | | 销售费用 | 117,283,791.39 | 150,334,571.42 | -21.98 | | 管理费用 | 336,051,600.55 | 373,385,776.76 | -10.00 | | 财务费用 | 700,702,330.33 | 784,054,636.00 | -10.63 | | 所得税费用 | 403,529,381.05 | 584,710,569.39 | -30.99 |
所得税费用变动原因说明：主要系报告期实现的利润总额减少，所得税费用相应减少。
4、研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用√不适用
(3).情况说明
□适用√不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用√不适用
5、现金流
√适用□不适用
单位：元
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | | 经营活动产生的现金流量净额 | 2,352,948,628.02 | -106,422,876.62 | 不适用 | | 投资活动产生的现金流量净额 | 118,286,262.38 | 1,985,873,767.14 | -94.04 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | -3,029,149,652.90 | -823,814,567.91 | 不适用 |
(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
(三)资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1、资产及负债状况
单位：万元
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期末数
占总资产的 | 上期期末数 | 上期期末数
占总资产的 | 本期期末
金额较上 | 情况说
明 | | | | 比例（%） | | 比例（%） | 期期末变
动比例（%） | | | 其他流动资
产 | 77,200.80 | 1.36 | 113,635.30 | 1.89 | -32.06 | 主要系
以前年
度预缴
税金结
转所致 | | 应交税费 | 132,409.06 | 2.33 | 219,602.52 | 3.65 | -39.71 | 主要系
报告期
内支付
土地增
值税所
致 | | 一年内到期
的非流动负
债 | 126,367.92 | 2.23 | 841,006.85 | 13.96 | -84.97 | 主要系
报告期
内公司
偿还19
中企01
和19中
企02公
司债所
致 | | 应付债券 | 1,077,174.24 | 18.97 | 546,097.63 | 9.07 | 97.25 | 主要系
报告期
内公司
发行了
24中企
01公司
债所致 |
2、境外资产情况
√适用□不适用
(1)资产规模
其中：境外资产147,881.54（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为0.0003%。
(2)境外资产占比较高的相关说明
□适用√不适用
3、截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
| 项目 | 期末账面价值（万元） | 受限原因 | | 货币资金 | 12,101.78 | 售房监管资金、保函保证金、净房款、司法
冻结款等 | | 存货 | 296,862.33 | 借款抵押 | | 投资性房地产 | 344,340.79 | 借款抵押 | | | 151,386.52 | | | 合计 | 804,691.42 | |
4、其他说明
□适用 √不适用
(四)行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司主营业务所属行业为房地产，据国家统计局统计，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%。其中，住宅投资76,040亿元，比上年下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
公司与本行业相关的经营性信息分析请见本报告中第三节/一“经营情况讨论与分析”及第三节/二“报告期内公司所处行业情况”。
房地产行业经营性信息分析
1、报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
| 序号 | 持有待开发
土地的区域 | 持有待开
发土地的
面积(万
平方米) | 一级土
地整理
面积(万
平方米) | 规划计容
建筑面积
(万平方
米) | 是/否涉
及合作开
发项目 | 合作开发项
目涉及的面
积(万平方
米) | 合作开发
项目的权
益占比(%) | | 1 | 江苏扬州市 | 11.1 | 不适用 | 24.49 | 否 | 不适用 | 不适用 | | 2 | 上海浦东新
区 | 5.99 | 不适用 | 23.27 | 是 | 23.27 | 51% | | 3 | 上海松江区 | 4.13 | 0 | 7.25 | 否 | 不适用 | 不适用 |
2、报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
| 序
号 | 地
区 | 项目 | 经
营
业
态 | 在
建
项
目/
新
开
工
项
目/
竣
工
项
目 | 项目
用地
面积
(万平
方米) | 项目
规划
计容
建筑
面积
(万平
方米) | 总建
筑面
积(万
平方
米) | 在建
建筑
面积
(万平
方米) | 已竣
工面
积(万
平方
米) | 总投资
额 | 报告
期实
际投
资额 | | 1 | 上
海
浦
东
新
区 | 三林楔形绿地
（05-11）地块 | 住
宅 | 竣
工 | 2.77 | 6.38 | 9.16 | 0.00 | 9.16 | 182.84 | 7.13 | | 2 | 上
海
浦
东
新
区 | 三林楔形绿地
（05-14）地块 | 住
宅 | 竣
工 | 2.58 | 6.44 | 10.13 | 0.00 | 10.13 | | | | 3 | 宝
山
区 | 顾村
0414-02/0415-01
地块项目 | 住
宅 | 在
建 | 3.96 | 7.93 | 11.88 | 5.67 | 6.21 | 30.40 | 2.33 | | 4 | 松
江
区 | 广富林03-04地
块项目 | 住
宅 | 在
建 | 5.02 | 9.04 | 13.57 | 13.57 | 0.00 | 104.00 | 4.33 | | 5 | 松
江
区 | 广富林07-10地
块项目 | 住
宅 | 在
建 | 5.36 | 8.58 | 13.29 | 13.29 | 0.00 | | | | 6 | 闵
行
区 | 闵行莘庄
16A-05A地块项
目 | 住
宅 | 在
建 | 2.09 | 4.19 | 6.58 | 6.58 | 0.00 | 26.28 | 1.74 | | 合
计 | | | | | 21.78 | 42.55 | 64.61 | 39.11 | 25.50 | 354.40 | 15.25 |
注：公司子公司上海淞泽置业有限公司开发的三林9单元由四幅宗地组成，包括05-11、05-14、06-07和08-02四个地块，四个地块预计总投资额为182.84亿元、报告期内四个地块实际投资额为7.13亿；公司子公司上海沣钻房地产开发有限公司开发的松江广富林项目由三幅宗地组成，包括03-04、06-02、07-10号三个地块，三个地块预计总投资额为104亿元、报告期内三个地块实际投资额为4.33亿。
3、报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
| 序
号 | 地
区 | 项目 | 经营
业态 | 可供出售面
积(平方米) | 已售（含已
预售）面积
(平方米) | 结转面积
(平方米) | 结转收入金
额 | 报告期末待
结转面积
(平方米) | | 1 | 上
海 | 云萃森林
项目 | 住宅 | 35,783.42 | 14,624.11 | 49,531.66 | 480,920.91 | 76,583.69 | | 2 | 上
海 | 誉品银湖
湾项目 | 住宅 | 61,298.55 | 22,911.84 | - | - | 72,563.79 | | 3 | 上
海 | 启春申项
目 | 住宅 | 37,505.56 | 25,268.5 | - | - | 38,828.82 | | 4 | 上
海 | 16号公馆
项目 | 住宅 | 770.02 | 0 | 69.77 | 637.66 | 770.02 | | 5 | 江
苏 | 檀悦名居
项目 | 住宅 | 4,286.08 | 2,318.38 | 2,633.65 | 2,389.81 | 2,217.00 | | 6 | 江
苏 | 檀悦名居
项目 | 商业 | 2,996.45 | 833.49 | 946.59 | 780.10 | 2,162.96 | | 7 | 江
苏 | 檀悦名居
项目 | 公寓 | 17,347.55 | 2,249.05 | 2,249.05 | 1,298.63 | 15,442.68 | | 8 | 江
苏 | 回龙山庄
项目 | 住宅 | 23,322.87 | 7,194.46 | 6,884.06 | 5,321.02 | 16,588.83 | | 9 | 江
苏 | 回龙山庄
项目 | 商业 | 1,357.9 | 0 | - | - | 1,357.90 | | 10 | 吉
林 | 江山宸院
项目 | 住宅 | 31,631.48 | 6,090.51 | 6,277.38 | 2,568.78 | 25,647.03 | | 11 | 吉
林 | 江山宸院
项目 | 商业 | 2,226.63 | 916.85 | 788.99 | 270.66 | 1,437.64 | | 12 | 上
海 | 公园道壹
号项目 | 商办 | 12,321.41 | 12,321.41 | - | - | - | | 13 | 上
海 | 陆家嘴壹
号院 | 住宅 | 1,078.41 | 341.54 | 341.54 | 3,997.20 | 736.87 | | 14 | 江
苏 | 中城誉品
项目 | 商业 | 9,701.56 | 738.10 | 738.10 | 1,576.26 | 8,963.46 | | 15 | 上 | 南郊中华 | 商业 | 4665 | 0 | - | - | 4,665.00 | | | 海 | 园项目 | | | | | | | | 16 | 江
苏 | 城际B地
块项目 | 商业 | 997.63 | 997.63 | 997.63 | 1,063.42 | - | | 17 | 江
苏 | 尚海荟项
目 | 商业 | 2603.75 | 2603.75 | 3,624.53 | 3,032.96 | - | | 18 | 江
苏 | 燕尾山庄
项目 | 住宅 | 628.68 | 628.68 | - | - | 628.68 | | 19 | 上
海 | 古北萃庭
项目 | 住宅 | 1104.57 | 0 | 361.90 | 725.50 | 839.14 | | 合
计 | | | | 251,627.52 | 100,038.30 | 75,444.85 | 504,582.91 | 269,433.51 |
报告期内，公司共计实现销售金额581,577.08万元，销售面积100,038.30平方米（不含车位），实现结转收入金额504,582.91万元(不含车位)，结转面积75,444.85平方米(不含车位)，报告期末待结转面积269,433.51平方米（不含车位）。（未完）
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