[年报]大龙地产(600159):2024年年度报告
原标题:大龙地产:2024年年度报告 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李文江、主管会计工作负责人贾子婷及会计机构负责人（会计主管人员）许小东声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经北京德皓国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计，2024年度公司实现归属于母公司的净利润-199,440,273.33元，截至2024年末可供股东分配的利润513,338,885.83元。鉴于2024年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司2024年度拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7 第四节 公司治理........................................................................................................................... 24 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 38 第六节 重要事项........................................................................................................................... 40 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 48 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 52 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 52 第十节 财务报告........................................................................................................................... 53
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，公司董事会立足高质量发展主线，科学统筹发展全局，各部室、各分子公司和全体职工迎难而上、实干担当，在保障重点项目高质量建设、推动在售项目去化回款的同时，进一步完善公司治理结构，提升内部控制水平，着力干部队伍建设，全面夯实企业发展内生动能，实现经营质效与治理水平双轨并进。 报告期内，公司房地产开发业务在建项目1项，在建总建筑面积54,390.53平方米，年度累计投资金额为10,194.18万元。 报告期内，公司房地产开发业务共计实现销售金额13,854.76万元，销售面积16,018.27平方米，实现结转收入金额 9,939.72万元，结转面积 12,576.63平方米，报告期末待结转面积3,736.38平方米。 报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积40.51万平方米，竣工项目20项，竣工金额3,526.77万元，新签约项目32项，签约金额16,819.82万元。 公司坚持“以人为本”理念，高度重视对于人才特别是年轻人才的培养。报告期内，公司吸收2名年轻骨干进入管理层，进一步优化了管理层的年龄梯队结构。 内部控制方面，通过长效机制强化日常监管与专项监督，确保按时完成内控自评和内控审计工作，切实做到将内控建设工作常态化。报告期内，公司对内控制度进行了全面梳理，结合新《公司法》的有关规定，新增或完善内控制度25项，公司治理水平得到有效提升。 二、报告期内公司所处行业情况 政策环境情况： 2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。部分城市放宽购房政策，降低首付和利率，支持首套房和改善型需求。鼓励长租公寓，增加租赁房源，推动“租购并举”。前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。随后9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。从市场表现来看，一线城市房价基本稳定，部分二三线城市因库存压力出现小幅下跌。一线城市成交量相对稳定，二三线城市受政策和需求影响，波动较大。 开发商拿地谨慎，地价涨幅放缓。部分房企面临融资困难，债务风险增加，行业整合加速。开发商转向轻资产、多元化经营，涉足物业管理、商业地产等领域。 市场环境情况： 2024年全国房地产市场经历了开发投资的下跌和销售面积的减少，新开工面积大幅缩水，房地产开发企业到位资金大幅减少。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。 2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。 2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。 2024年12月份，房地产开发景气指数为92.78。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。 房地产开发业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。 建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）区域深耕与国资背景优势 1.区属国资背书：作为北京市顺义区区属国有控股上市企业，公司在产品质量、客户服务等方面具备先天优势，尤其在属地市场中享有较高的信任度与资源整合能力。 2.属地化深耕积淀：多年扎根区域市场，对属地政策、客户需求、土地价值等具有深刻理解，形成了“区域资源-项目开发-品牌输出”的闭环生态，为后续项目落地提供稳定支撑。 （二）品牌口碑与开发经验沉淀 1.产品品牌优势：公司开发的项目在属地市场积累了良好的口碑，产品品质与服务标准在区域内具有一定竞争力。通过多年经验积累，形成了符合本地居民需求的产品设计与开发能力，对区域居住习惯、户型偏好及配套需求有着较为精准的把控，提升了客户满意度和项目溢价能力。 2.规模化开发经验：公司累计开发400余万平方米项目，覆盖从土地获取、规划报建、施工管理到销售运营的全流程，积累了丰富的全周期开发经验。 （三）建筑施工领域的专业资质与行业认可 1.高资质与技术实力：公司具备建筑施工总承包一级资质，通过严格的施工管理流程与技术创新，确保工程质量和效率，年施工能力达百万平方米级，能够承接大型复杂项目。 2.专业化人才团队：公司注重人才队伍建设，拥有初中高级专业技术人员114人、一二级建造师43人、一二级造价师4人，形成了一支经验丰富、技术过硬的团队，为施工质量与项目交付提供了人才保障。 3.施工质量与行业荣誉：公司以“质量为本”为核心，承建工程多次荣获北京市“结构长城杯金奖”等权威奖项，施工质量与安全管理水平得到政府及行业协会的高度认可。近年来，公司获评“全国优秀施工企业”“北京市优秀施工企业”“全国合同守信企业”等荣誉称号，进一步强化了行业信誉与品牌影响力。 （四）信誉与社会责任的长期积累 1.信用评级与合规经营：公司在施工领域凭借规范的管理、稳健的财务及良好的履约记录，获得“工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、AAA质量资质等级证书等权威认证，提升了公司在招投标、融资及合作中的议价能力。 2. 社会责任履行：多年来，公司积极参与属地民生工程、保障性住房建设，公司党员干部积极参与社区志愿服务，树立了负责任、有担当的国企形象。这种社会价值的创造增强了政府与公众对公司的信任。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入75,210.26万元，比上年同期70,927.20万元增加 6.04%；利润总额-18,497.79万元，较上年同期-30,314.18万元减亏11,816.39万元；实现净利润-20,051.10万元，较上年同期-32,860.68万元减亏12,809.58万元；归属母公司净利润-19,944.03万元，较上年同期-33,079.26万元减亏13,135.23万元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-20,059.58万元，同比减亏13,634.82万元。 截至2024年12月31日，公司资产总额为33.45亿元，较年初34.71亿元减少1.26亿元；负债总额15.43亿元，较年初14.67亿元增加0.76亿元；净资产18.03亿元，较年初20.03亿元减少2.00亿元，其中归属于母公司的所有者权益为17.27亿元，较年初19.27亿元减少2.00亿元；资产负债率为46.11%，较年初上升3.83个百分点。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
财务费用变动原因说明：本报告期内银行利息收入同比减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期收到应收工程款与去年同期相比大幅增加，支付的土地增值税等各项税费与上年同期大幅减少。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本报告期内处置固定资产所收到的现金比上年同期大幅减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期数中包含向股东借款5,000万元，本期未发生此类借款。 信用减值损失变动原因说明：本报告期内计提信用减值损失同比增加。 资产减值损失变动原因说明：本报告期内计提资产减值损失同比减少。 营业外收入变动原因说明：本报告期内不需支付的应付款同比增加。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2、 收入和成本分析 □适用 √不适用 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 无 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
无 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用 √不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额55,061.98万元，占年度销售总额74.77%；其中前五名客户销售额中关联方销售额39,641.19万元，占年度销售总额53.84% 。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
B.公司主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名供应商采购额4,426.80万元，占年度采购总额20.61%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用 √不适用 其他说明： 无 3、 费用 √适用 □不适用 公司相关费用的变动情况说明详见本节“主营业务分析”之“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4、 研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用 √不适用 (3).情况说明 □适用 √不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用 √不适用 5、 现金流 √适用 □不适用 公司现金流相关科目变动情况说明详见本节“主营业务分析”之“利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、 资产及负债状况 单位：元
其他说明： 无 2、 境外资产情况 □适用 √不适用 3、 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 因房地产项目开发建设，根据有关建设部门要求，公司部分货币资金处于受限状态，具体会计科目明细为：其他货币资金—保函保证金2,245,326.13元，其他货币资金—农民工工资保证金54,947,984.62元。 4、 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司从事的主要业务为房地产开发业务和建筑施工业务。报告期内，公司主要业务所在区域行业情况及所处市场地位情况如下： 1.房地产行业 报告期内，公司房地产业务主要集中在北京顺义、广东中山以及内蒙古满洲里三块区域。 顺义地区房地产市场呈现“投资下降、销售量价分化”的特征。数据显示，2024年，顺义区房地产开发投资同比下降7.5%；商品房销售面积为154万平方米，同比增长30.4%。其中，住宅销售面积为113.3万平方米，同比增长23.5%。商品房销售额365.8亿元，同比下降7.3%。 报告期内，公司在该区域销售项目4项，其中保障性住房项目1项，其余3个项目均为项目尾盘，可供出售面积57,923.34平方米，实际销售面积（含预售）354.58平方米，占该区域销售总面积的0.02%，销售金额（含预售）510.08万元，结转收入金额471.73万元。 中山地区数据显示，2024年，中山地区房地产开发投资同比下降16.4%。商品房销售面积为354.28万平方米，同比下降23.8%，商品房销售额为346.95亿元，同比下降35.3%。 报告期内，公司在中山区域销售项目4项，可供出售面积126,314.85平方米，实际销售面积（含预售）15,272.52平方米，占该区域销售总面积的0.43%；销售金额（含预售）13,155.00万元，占该区域销售总额的0.38%，结转收入金额9,287.34万元。 满洲里地区作为中俄边境贸易枢纽，属于季节性旅游城市，人口外流压力较大，2024年全市房地产开发投资仅4.1亿元。政策层面，内蒙古自治区持续推进棚户区改造，满洲里市通过货币化安置及政策性住房建设改善居住条件，但受边境贸易波动影响，本地经济增速放缓，购房需求增长受限。市场层面，该地区新房市场以刚需为主，受人口外流影响，销售量整体承压。目前，满洲里地区尚存有较大的开发库存体量，当地市场呈现持续低迷态势。 报告期内，公司在该区域销售项目1项，可供出售面积47,140.56平方米，实际销售面积（含预售）391.17平方米，销售金额（含预售）189.68万元，结转收入金额180.65万元。公司在该地区市场不具备比较优势。 2.建筑施工行业 报告期内，公司建筑施工业务主要集中在顺义周边区域。公司控股子公司大龙顺发具备建筑施工总承包一级资质，凭借过硬的施工质量和良好的企业信用，在顺义地区拥有较好的口碑。 报告期内，顺义地区建筑业总产值493.4亿元，同比下降2.4%。其中，在外省完成产值312.9亿元，同比下降0.6%；在北京地区完成产值180.5亿元，同比下降5.4%。大龙顺发实现产值6.37亿元，占总产值的1.29%。 （注：上述地区数据来源于所属地区政府对外公开的统计数据。） 房地产行业经营性信息分析 1、 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2、 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
3、 报告期内房地产销售和结转情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
报告期内，公司共计实现销售金额13,854.76万元，销售面积16,018.27平方米，实现结转收入金额9,939.72万元，结转面积12,576.63平方米， 报告期末待结转面积3,736.38平方米。 4、 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
报告期内，公司房地产可出租总面积为148,832.63平方米，已出租总面积为21,777.58平方米，出租率为14.63%，取得租金总收入1,528.19万元， 每平方米月平均租金为58.48元。具体出租面积及出租率情况如下：
5、 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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