[年报]南都物业(603506):南都物业服务集团股份有限公司2024年年度报告
原标题:南都物业:南都物业服务集团股份有限公司2024年年度报告 南都物业服务集团股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2024年度归属于上市公司股东的净利润为21,905,281元，截至2024年12月31日，公司母公司报表中期末未分配利润为人民币462,594,259元。 鉴于公司于2024年通过集中竞价交易方式回购公司股份支付金额共计人民币20,076,903元，根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第7号--回购股份》等有关规定，视同2024年度现金分红人民币20,076,903元，占经审计的公司2024年度归属于上市公司股东的净利润的91.65%，满足利润分配相关规定。 在综合考虑公司的实际经营发展情况和资金需求，以及公司长期发展规划的情况下，经公司董事会研究决定，公司2024年度拟不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本，未分配利润转入以后年度。 本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“六、（四）可能面对的风险”部分的内容。 十一、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10 第四节 公司治理........................................................................................................................... 29 第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 45 第六节 重要事项........................................................................................................................... 47 第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 77 第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 82 第九节 债券相关情况................................................................................................................... 83 第十节 财务报告........................................................................................................................... 83
第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息
二、 联系人和联系方式
三、 基本情况简介
四、 信息披露及备置地点
五、 公司股票简况
六、 其他相关资料
七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
(二) 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 报告期内，公司营业收入同比下降2.45%，主要系物业服务项目撤场所致；归属于上市公司股东的净利润同比下降88.21%，主要系公司投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益； 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年迎来公司成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下，公司坚持行稳致远发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定 “让生活更美好”的使命，恪守 “客户第一”的核心价值观，围绕“一体两翼”融合发展，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全面推进公司战略落地。 报告期内，公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利润4,083万元。 （一）品牌换新服务升级 2024年4月，公司举办“三十而立 初心如一”新质服务力发布会，焕新公司logo，提升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。其中，围绕优质住宅服务推出“南都嘉寓”子品牌；以尊享定制为服务理念，结合国际金钥匙和五星级酒店的服务模式，围绕高端住宅服务推出“南都云邸”子品牌；围绕设施设备管理、资产运营、企业服务等商企全周期、全场景服务需求，推出“南都联行”子品牌；为城市中的学校、医院、场馆、文旅、交通枢纽、街道等全场景提供解决方案和综合全域服务，推出“南都城服”子品牌。公司发布住宅、办公、交通枢纽、医院等四大业态手册，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品，通过高品质服务夯实品牌根基，努力为客户创造更多价值，开启南都“新质服务力时代”。结合当下实际和对行业未来趋势的研究判断，报告期内，公司提出了HDCS新质服务力模型，以人才力为资源，以数字力为动力，以创造力为引擎，以标准力为保障，走高质量发展之路。 （二）“一体”——物业基础服务 1、长三角区域持续深耕 报告期内，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变。全年新签项目100个，新签约面积1040.47万方，其中江浙沪区域面积占比92.51%，较上年提升1.43个百分点。截至报告期末，公司总签约项目690个，总签约面积8610.82万平方米，其中江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升。 2、全业态布局不断深化 公司已完成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态。截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比65.17%，商写项目占比26.33%，城市服务项目占比8.50%；全年新签约面积中，住宅项目占比 45.70%，商写项目占比 38.61%，城市服务项目占比 15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点。 年内公司各业态新签多个代表项目，包括云尖信息新基地园区、卧龙智能制造研发基地、谷尚云创园等园区项目；浦东机场航站楼酒店综合体、桃花湖公园等公建类项目；浙江海洋大学新城校区、芜湖市荟萃中学等学校类项目；浙江省首批四大实验室之一的良渚实验室等医疗类项目；留风轩、瑞德广场等商办类项目；枫吟丽都安置房、西山南区、北区、西山北区二期安置房、山长云兰府等住宅类项目。 （三）“两翼”——多元增值服务 1、物业增值服务 社区生活服务：报告期内完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，通过建设运营“悦嘉家”驿站、“悦市集”，解决业主日常生活需要，打造一站式悦嘉家生活服务平台。组织悦市集300余场，零星摆展1800余场，悦嘉家子公司年内实现营收3,051万元。同时，公司积极参与适老化改造项目，乐勤楼宇和乐勤装饰成为浙江省第一批合格供方，目前已入驻西湖区龙都大厦、华星公寓等多个项目。 企业增值服务：公司围绕非住宅业态，以乐勤系列专业公司为依托，整合外部合作资源，打造“乐勤企服一站式商务体验服务商”。报告期末，公司以企业服务和房屋服务两大板块为抓手，在企业服务上，包含开荒保洁、幕墙清洗、空调维保等多项业务，实现覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万，并加大业务市场化拓展步伐，签约市场外拓项目超过 10个；在房屋服务上，包含土建工程、园林绿化、消防维修、设备维修、房修服务、入户改造等业务，年内实现总营收近千万元。同时，公司与西奥电梯战略合作，旨在电梯维修、保养、更新、改造等电梯后服务市场发力。 2、资产管理服务 报告期内，公司住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率81%。 产商运营板块通过“物业+产商运营”一体化模式承接项目，今年已签约云尖信息产业园项目；与桐乡市屠甸镇人民政府战略签约，推动服务领域的深度合作；年内紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。 （四）标准力行动助推品质提升 公司以标准化服务为基础，叠加定制化服务内容，以期为客户提供更加精准、更高品质的服务体验，建立了“三全+641保障”产品体系，即全业态、全场景、全生命周期的产品，并通过6大品控、4维培训和1个平台来保障落地成效，实现服务产品的品牌化。 报告期内，公司发布住宅、办公、医院以及交通枢纽四大业态服务手册,设计上千项服务清单和标准，打造全业态、全场景、全生命周期的服务产品；五本专业条线可视化SOP手册发布，构建标准化服务体系，全面提升服务质量与效率；提高全员安全作业意识，开展安全生产自查自纠工作，确保业户生命财产安全，预防和杜绝安全事故的发生；持续开展“我为业主做件事”专项行动，围绕“星服务 心满意”主题,从客户服务、工程质量、安全服务等维度出发,针对高频触点,深化梳理18大类130多项服务品质提升项，完善服务细节。为提升客户的服务感知度，公司落实日常触点服务，围绕“客户聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”“清零计划”等开展多个主题品质服务重点工作，给客户带去服务惊喜，助力客户满意度提升。年内公司东郡红树湾、浙大校友总部经济园、凤凰国际缓山等多个在管项目荣获省、市级美好家园和市优项目。 （五）人才力行动夯实企业根基 当下物业行业的转型期，人才成为企业发展的核心竞争力，公司以人力资源数智化、人才供应链和文化驱动三大体系为支撑，致力于打造高效能管理干部、高水平创新人才和高素质服务队伍，以党建引领、文化驱动、人力资源数智化建设、学习型组织建设做好人才力建设。 报告期内，以数智化转型为引擎，全面推进人力资源系统迭代升级，通过构建覆盖员工全生命周期的智能化系统平台，实现从人才选拔、培养到激励的全流程数字化闭环，显著提升管理效能与员工体验。同步重塑学习型组织生态，打造“线上+线下”立体化学习网络，通过直播课堂、行业实训、跨界交流等多维模式，持续沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。在文化驱动层面，通过高管参与的满意度调研、项目接待日及恳谈会等机制，建立透明沟通渠道，将员工发展需求与组织目标深度结合，形成“员工获得感提升，服务品质优化，企业竞争力增强”的良性循环。公司凭借在人才建设与文化塑造方面的突出成效，获评“清廉民营企业建设示范单位”“智联招聘年度优选雇主”“环球智库年度引航雇主”等奖项。 （六）数字力行动赋能提质增效 公司秉承“人文服务、智慧管理”理念，不断运用数字化的手段改造升级传统业务流程，实现更高效、更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。 为推动数字化建设工作高效、规范地开展，报告期内，公司成立数字治理委员会，积极推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作。在管理提质增效方面，公司升级人力系统、财务共享平台、物业收费系统，全面优化业务流程，极大提升运营效率；打造数据中台，将职能端口和业务端口打通，实现录入数据的平台化应用，大大提升决策精准度。在业务提质增效方面，公司通过信息系统安全等级保护二级认证，有效提升客户数据安全；持续进行项目车场改造，全面推行“信息化服务工单体系”，依托钉钉平台构筑运维问题报单功能，使得系统运维工作有痕迹、可量化、能分析；升级客户缴费渠道，上线社区文化活动报名系统，提升客户便捷度；与支付宝等企业开展合作，升级门禁系统，提升外卖员进出小区通行效率；全面落地保洁机器人设备、远程消防监控系统,实现品质管理线上化，提升园区运营效率。 二、报告期内公司所处行业情况 针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要加快构建房地产发展新模式。2024年，受宏观经济环境、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战与机遇，更展现了坚韧稳定的发展态势。从基于过往房地产增量市场时代，中国物业管理行业围绕保障上游房地产行业的发展确立了价值主线，到随着市场需求变化和行业转型升级，物管行业核心价值将锚定在存量资产的保值增值和保障人民美好生活。行业价值定位的革新为企业高质量发展指明了方向，也预示着以往粗放型、“躺平式”的发展模式难以为继，而以高品质服务为基础，通过精细化运营和集约化管理，追求实现高质量发展，将成为行业未来建设新方向。 1、政策助力，开启高质量转型新征程 政策方面，在基础制度层面，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年本)》中，物业服务被正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位提升，也为未来发展提供了政策基础。此次调整将住宅物业管理、非住宅物业管理（如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来更广阔的发展空间和多元化的业务机会；在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理；在企业管理层面，针对市场竞争乱象，多省市物协发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度，保障行业健康生态。 与此同时，2024年发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关内容，如加快现代生产性服务业发展、深入推进数字经济创新发展、稳步实施城市更新行动等。为物业行业的数字化转型提供了坚实的政策支撑，推动智慧社区、智慧城市等新型业态蓬勃发展。 2、规模增速换挡，管理密度持续提升 规模方面，受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从高速增长向高质量发展变化。根据克而瑞物管数据显示，2024年百强物企平均新增合约面积为 1481万平方米，较2023年下滑12.8%。百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放级，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模储备仍足够支持短期内的进一步增长需求。 随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。 企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。 3、回归服务本源，聚焦服务力提升 在物业行业竞争加剧与业主需求升级的当下，回归服务本源是物业企业突围的关键。服务力作为核心竞争力，直接决定了企业的市场地位与可持续发展能力。 服务力的提升需从多维度发力。人员专业素质是基础，通过系统培训与激励机制，打造高素质服务团队，确保服务精准到位。服务流程优化同样关键，以业主需求为导向，简化流程、提高效率，快速响应业主需求，能显著增强满意度。智能化手段的应用也不可或缺，利用智能设备实现远程监控、自动预警等，既降低人力成本，又提升服务精准度与及时性。 同时，构建服务反馈闭环至关重要。建立便捷反馈渠道，及时收集、分析并处理业主意见，依此持续优化服务，形成良性循环，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得业主的长期信赖与支持，实现物业企业的稳健发展。 面对当下经济环境，物业行业在政策支持与市场变革的双重驱动下，正逐步摆脱对房地产增量市场的过度依赖，走向独立发展的道路。企业更加注重服务品质与运营效率，通过提升人员素质、优化服务流程、应用智能化手段以及构建服务反馈闭环，打造核心竞争力，在激烈的市场竞争中寻求突破与发展。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司成立于 1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。 物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。 物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。 社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。 企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。 资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行 “城市更新”与“存量不动产运营”的初心。 产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。 住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。 非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。 案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。 顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。 1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。 2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。 （一）机制优势 公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。 （二）品牌优势 公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。 公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2024中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2024中国物业服务力百强企业第12名”“2024中国物业高品质服务力百强企业” “2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业服务品牌特色企业-新质服务力特色企业” “2024华东区域物业服务力百强企业TOP6”“2024物业服务力浙江省三十强TOP2”“2024年度杭州市五星级物业服务企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2024中国物业服务综合实力百强企业”第 57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2024中国物业服务综合实力百强企业”第67名。 公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续六年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。 公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。 （三）全业态服务优势 通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2024中国城市服务企业TOP10”“2024中国行政办公物业服务企业TOP10”“2024中国园区物业服务力TOP20”、“2024中国写字楼物业服务领先企业”、“2024中国城市服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、 “2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。 近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。 （四）组织管理优势 优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。 公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。 （五）智慧服务优势 公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入180,547.55万元，同比下降2.45%；实现营业成本 153,399.54万元，同比下降1.33%；实现归属于母公司净利润为2,190.53万元，同比下降 88.21%，总资产为244,896.96万元，同比下降8.04%，其中归属于母公司所有者权益为 109,219.15万元，同比下降5.47%。 (一) 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降24.36%，主要系公司降本增效，优化费用支 出。 管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降14.92%，主要系公司降本增效，优化费用支 出。 财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期下降 33%，主要系公司归还银行贷款，利息支出减少。 研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期下降 14.42%，主要系公司研发项目阶段性变化。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降 3.69%，主要系公司本期回款节奏略有放缓。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长184.69%，主要系公司购买理财产 品减少。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降496.11%，主要系公司上年同期 取得银行贷款，本期归还银行贷款。 无变动原因说明：无 无变动原因说明：无 无变动原因说明：无 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用 √不适用 2、 收入和成本分析 √适用 □不适用 主营业务收入较上期减少4,551.49万元，主营业务成本较上期减少2,066.02万元，主要系公司项目撤场导致营业收入下降，长租公寓项目退出一次性摊销装修成本等因素导致成本增加，毛利率下降。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
报告期内，公司实现主营业务收入180,314.34万元，主营业务收入较上年同期下降 2.46%。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用 √不适用 (4). 成本分析表 单位：元
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