[年报]阳光股份(000608):2024年年度报告
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时间：2025年04月19日 06:28:41 中财网 |
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原标题: 阳光股份:2024年年度报告
阳光新业地产股份有限公司
2024年年度报告
2025-L31
【2025年 4月】
2024年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人陈家贤、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人（会计主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十一 公司未来发展的展望”的有关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................... 5
第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................... 11
第四节 公司治理 ................................................................................................... 32
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................ 53
第六节 重要事项 ................................................................................................... 57
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 81
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................ 88
第九节 债券相关情况 ............................................................................................ 89
第十节 财务报告 ................................................................................................... 90
备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司 | 指 | 阳光新业地产股份有限公司 | | 京基集团 | 指 | 京基集团有限公司 | | 北京星泰 | 指 | 北京星泰房地产开发有限公司 | | 京基房地产 | 指 | 深圳市京基房地产股份有限公司 | | 物业服务中心 | 指 | 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 | | 京基百纳 | 指 | 深圳市京基百纳商业管理有限公司 | | 深圳瑞和、瑞和新业 | 指 | 深圳瑞和新业企业管理有限公司 | | 深圳瑞成 | 指 | 深圳瑞成新业商业管理有限公司 | | 上海晟璞 | 指 | 上海晟璞投资管理有限公司 | | 上海锦赟 | 指 | 上海锦赟资产管理有限公司 | | 光明新丽 | 指 | 天津光明新丽商贸有限公司 | | 上海银河 | 指 | 上海银河宾馆有限公司 | | 上东商业 | 指 | 成都阳光上东商业管理有限公司 | | 成都锦尚 | 指 | 成都锦尚置业有限公司 | | 沈阳阳光 | 指 | 沈阳阳光新生活广场有限公司 | | 瑞阳嘉和 | 指 | 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 | | 北京上东 | 指 | 北京上东新业商业管理有限公司 | | 百纳新业 | 指 | 深圳百纳新业商业管理有限公司 | | 沙头公司 | 指 | 深圳市沙井沙头股份合作公司 | | 骏升泰公司 | 指 | 深圳市骏升泰商贸有限公司 |
| | 第二节 公司简 | 和主要财务指 | | | 股票简称 | 阳光股份 | 股票代码 | 000608 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 阳光新业地产股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 阳光新业 | | | | 公司的外文名称 | YANG GUANG CO.,LTD. | | | | 公司的外文名称缩写 | YANG GUANG | | | | 公司的法定代表人 | 陈家贤 | | | | 注册地址 | 广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济技术开发区 | | | | 注册地址的邮政编码 | 530031 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲；
1998年3月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江滨东路41号；
1998年5月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市园湖南路32号；
2003年8月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济技术开发区。 | | | | 办公地址 | 深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6901-01A单元 | | | | 办公地址的邮政编码 | 518001 | | | | 公司网址 | http://www.yangguangxinye.com | | | | 电子信箱 | [email protected] | | | | | | | | | | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | | 姓名 | 王小连 | 张茹 | | | 联系地址 | 深圳市深南东路5016号京基一百大厦
A座6901-01A单元 | 深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座
6901-01A单元 | | | 电话 | 0755-82220822 | 0755-82220822 | | | 传真 | 0755-82222655 | 0755-82222655 | | | 电子信箱 | [email protected] | [email protected] | |
| | | | 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所http://www.szse.cn | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网
http://www.cninfo.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 公司资本市场中心 | | | | | 统一社会信用代码 | 91450000200538358N | | 公司上市以来主营业务的变化情况 | 1996年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售；
1998年 3月，公司主营业务变为房地产开发销售；
2007年，公司主营业务变为商业地产；
目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、房屋销售业务。 | | 历次控股股东的变更情况 | 1、1996年 9月，公司股票在深圳证券交易所首发上市，广西北流市国有资产管理局
持有公司股份 2,880万股，占公司总股本的 47.56%，为公司第一大股东。
2、1997年 9月，广西北流市国有资产管理局将其所持 1,780万股的本公司国家股转让
予北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的 29.4％，北京阳光房地产综合开发公
司成为公司第一大股东。
3、2000年 12月，北京阳光房地产综合开发公司将其所持我公司股份转让给北京首创
阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限责任公司持有本公司
5,528.502万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5％，成为公司第一大股东。
4、2003年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方式组建成立首创置业公司，其
中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司持有我公司 30％股权中的
26.5％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司持有本公司 26.50％的股权，为公司控股
股东。
5、2004年 12月 22日，首创置业将其持有本公司 45,266,200股股份转让予北京燕
赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。
6、2007年 6月 5日，本公司向 Reco Shine非公开发行 120,000,000股股份，占本公司
总股本的 29.12%，Reco Shine成为本公司第一大股东。
7、2016年 4月 21日，Reco Shine更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。
8、2020年 5月 13日，京基集团通过协议受让的方式，直接持有公司 21,840万股 A
股股票，占公司总股本的 29.12%，成为公司的控股股东，陈华先生成为公司的实际控制
人。 | | 五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所 | | | 会计师事务所名称 | 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 北京市丰台区丽泽路20号院1号楼南楼20层 | | 签字会计师姓名 | 李宗昊、刘丹 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
?是 □否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并、会计差错更正
| | 2024年 | 2023年 | | 本年比上年
增减 | 2022年 | | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | | 营业收入（元） | 367,674,846.02 | 321,270,465.34 | 444,106,110.98 | -17.21% | 381,194,621.57 | 508,753,970.24 | | 归属于上市公司股东的
净利润（元） | -129,108,292.45 | -234,817,355.54 | -227,274,087.86 | 43.19% | -383,872,859.07 | -378,906,663.62 | | 归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净
利润（元） | -145,014,298.68 | -240,213,728.89 | -240,213,728.89 | 39.63% | -391,249,021.51 | -391,249,021.51 | | 经营活动产生的现金流
量净额（元） | 193,295,517.63 | 70,888,741.56 | 141,583,027.64 | 36.52% | 159,464,347.78 | 161,484,931.00 | | 基本每股收益（元/股） | -0.16 | -0.31 | -0.31 | 48.39% | -0.51 | -0.51 | | 稀释每股收益（元/股） | -0.16 | -0.31 | -0.31 | 48.39% | -0.51 | -0.51 | | 加权平均净资产收益率 | -5.10% | -9.13% | -9.00% | 3.90% | -12.93% | -14.09% |
| | 2024年末 | 2023 | 年末 | 本年末比上
年末增减 | 2022 | 末 | | | | 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | | 总资产（元） | 4,844,850,833.98 | 4,334,996,375.67 | 5,171,321,830.88 | -6.31% | 4,844,367,511.80 | 5,725,912,113.92 | | 归属于上市公司股东的
净资产（元） | 2,309,929,040.59 | 2,428,813,054.77 | 2,467,522,352.14 | -6.39% | 2,690,977,999.11 | 2,725,129,343.75 | | 会计政策变更的原因及会计
公司本年度发现应收承
关方价款后的净额确认收入
溯重述。
公司最近三个会计年度扣除
不确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利
?是 □否 | 错更正的情况
人的水、电费实质上为代
对 2023、2022、2021年度
经常性损益前后净利润孰
孰低者为负值 | 代付性质，应当按照已收或
确认的水、电费的营业收入、
者均为负值，且最近一年审 | 收对价总额扣除应支付给其他相
营业成本进行重新确认、计量并追
报告显示公司持续经营能力存在 | | | | | 项目 | 2024年 | 2023年 | 备注 | | | | | 营业收入（元） | 367,674,846.02 | 444,106,110.98 | 包含托管费等其他业务收入 | | | | | 营业收入扣除金额（元） | 89,428,974.86 | 140,618,669.22 | 托管费收入及其他、同一控制下业
务的期初到合并日收入 | | | | | 营业收入扣除后金额（元） | 278,245,871.16 | 303,487,441.76 | 扣除托管费收入及其他、同一控制
下业务的期初到合并日收入后金额 | | | |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
| 八、分季度主要财务指标 | | | | 单位：元 | | | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 73,779,197.12 | 63,891,664.43 | 101,726,019.34 | 128,277,965.13 | | 归属于上市公司股东的净利润 | -13,154,563.21 | -7,026,594.61 | 77,034.67 | -109,004,169.30 | | 归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润 | -15,676,873.21 | -7,684,076.48 | -6,117,106.62 | -115,536,242.37 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 35,596,329.26 | 16,945,213.61 | 29,036,046.63 | 111,717,928.13 | | | 报告、半年度报
按照已收或应收
号公告），重述20 | 相关财务指标
价总额扣除应
24年第一季度、 | 在重大差异
付给其他相关
二季度、第三 | | | 项目 | 2024年金额 | 2023年金额 | 2022年金额 | 说明 | | 非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值
准备的冲销部分） | -25.32 | 5,477,221.50 | 103,663.92 | | | 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的
标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补
助除外） | 164,079.87 | 302,115.76 | 12,808,075.25 | | | 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 43,273.00 | 650,406.50 | 1,308,855.93 | 本期收回单项进行减值
准备的应收款，对应的
坏账准备转回。 | | 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益 | -6,294,097.27 | 7,543,267.68 | 4,966,195.45 | | | 债务重组损益 | | | 1,187,306.33 | | | 受托经营取得的托管费收入 | 2,115,399.52 | 1,724,696.87 | 845,799.11 | 托管费收入。 | | 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 22,692,840.47 | -2,931,791.25 | -7,320,449.55 | 本期主要为根据最新判
决对原未决诉讼的调
整、以及收取违约金。 | | 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 3,773,584.90 | | | 提供租赁招商及租户管
理等服务收入。 | | 减：所得税影响额 | 8,034.23 | 742,674.12 | 3,262,365.72 | |
| 少数股东权益影响额（税后） | 6,581,014.71 | -916,398.09 | -1,705,277.17 | | | 合计 | 15,906,006.23 | 12,939,641.03 | 12,342,357.89 | -- | | 其他符合非经常性损
?适用 □不适用
其他符合非经常性损
将《公开发行证券的
项目的情况说明
?适用 □不适用 | 定义的损益项目的
定义的损益项目为
司信息披露解释性 | 体情况：
供租赁招商及租户管理等服务收入。
告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 | | | | 项目 | 涉及金额（元） | 原因 | | | | 公允价值变动损益 | -108,804,077.27 | 本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司
致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投
资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理
层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值
变动损益自 2014 年起作为经常性损益列示，且在以后年度一贯应用。 | | |
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
根据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额 48.79万亿元，比上年增长 3.5%，消费市场总体呈恢复
态势，但国内有效需求仍显不足。2024年零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半
年，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹。写字楼市场方面，
宏观经济整体运行保持平稳，但部分租户企业经营依旧承压，重点城市写字楼市场仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”
稳定项目出租率的现象较为明显，办公楼租赁需求仍较为疲软，重点城市写字楼租金延续下跌态势。
一、北京商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年 1—11月北京社会消费品零售总额同比下降 2.8%，全年购物中心出租面积净吸纳量同比提升 38%至 87.5万
平方米，四季度末空置率同比下降 0.7个百分点至 7.3%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸
引客流为首要目的，网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平，全市购物中心全年平均租金
累计下跌 1.2%。
2025年北京零售物业市场预计迎来 80余万平方米的新增供应，随着北京商务部等七部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》，鼓励存量商业项目往场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新及供应链提升等方向提升，
有望吸引更多新业态、新场景的需求落地。
2、写字楼方面
2024年新增供应总量仅录得 19.2万平方米，同比降幅达 74%，全年全市净吸纳量达 34万平方米，带动全市空置率
年末同比下降 0.7个百分点至 21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的 81%。新兴区域以及 中关村、望京等科技中心
去化表现位居前列；而 CBD、 金融街、燕莎、 王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，
空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，年末全市平均租金面价同样本环比下降 3.4%，至每月每平方米
256.6元，年度累计跌幅 10.7%。
2025年，北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计 24万平方米的办公面积增量，而存量可租面积依然充裕。
租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址交易、项目管理、运营
管理等环节寻找更大的优化空间。业主针对这些需求的解决方案创新，有助于增加租户粘性，树立市场口碑，提升项目
二、深圳商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年全年共录得 6个项目共计 62.3万平方米的新增供应入市，虽然新项目体量较大，但得益于良好的招商结果
叠加存量项目的入驻率改善，全年共录得 71.7万平方米的净吸纳量，实现显著的同比增长。整体市场空置率同比下降
1.2个百分点至 3.8%。租金方面，一方面零售及高端餐饮业绩表现疲弱促使业主提供了更为优惠的租金以吸引租户。另
一方面，随着新增供应不断入市，项目间的竞争在加剧，特别是位于核心区地铁沿线分布较为密集的购物中心以及老旧
购物中心受影响较大，因此市场平均租金同比继续下跌 1.6%至每天每平方米 18.5元，跌幅扩大。
2025年新增供应依然充沛，预计将有超过 90万平方米新增供应入市，得益于若干项目已经取得较好的预租率，因此整体市场的空置率将依然处于低位。需求方面，经济复苏较为缓慢的情况下，整体消费增长预计依然有限，因此预计
市场平均租金将依然呈小幅下降的趋势，但与此同时，业主通过竞争差异化、引入新品牌、注入新元素来不断提升购物
中心客流的探索行为也将不断创新，并导致项目间的分化更为明显。
2、写字楼方面
2024年深圳优质办公楼市场新增供应持续充沛，17个项目共计 121.0万平方米的新增供应交付使用，同比上升 4.7%。
至年末，整体市场空置率同比上升 1.3个百分点至 22.2%。租金方面，经济复苏缓慢的情况下，以价换量贯穿全年，
2024年全年租金跌幅为 5.5%，跌幅同比加深 2.7个百分点，为近年来跌幅的高点。
2025年全市新增供应预计超 100万平方米，主要分布在后海和前海两个片区。需求方面 AI持续发展将带动科技需求的稳定增长，跨境电商行业的发展也将带动相应办公需求的增长，此外，宽松货币政策及宏观经济政策刺激下带动的
金融和消费行业的不断向好，将令企业的经营业绩保持稳定或有好转，因此预计市场的吸纳量将继续处于修复及改善状
态。但整体市场空置率受新增供应影响将会小幅升高，而经济修复缓慢及企业对未来不确定性的担忧也将令租金继续下
调，以价换量的策略将会延续。
三、成都商业地产市场情况
1、购物中心方面
2024年成都零售物业市场共迎来 6个购物中心开业，合计约 70万平方米的新增供应，同比增长 48.6%。截至年末，
市场整体空置率同比下降 1.6个百分点至 9.4%。次级商圈继续承压，空置率居 11.7%，年内品牌资源竞争激烈，运营商
以价换量，带动全年租金累计跌幅达 2.1%。
展望 2025年，成都零售物业市场新增供应将大幅回落，预计约 21万平方米的购物中心开业，市场阶段性迈入存量
周期。各主体应抓住升级机遇，通过引入更多样化的体验元素，打造能与消费者产生共鸣，并逐步创造一种情感依恋感
的多元场景；同时，积极招引其产品融入创新元素的新品牌，并利用“限时概念”或短期租约来定期更新产品、服务和
体验；此外，运营商还应投资配套设施和硬/软件，以提供整体的商业生态系统。
2、写字楼方面
2024年成都优质办公楼市场共录得 7栋新落成楼宇交付，合计约 42.5万平方米的新增供应，同比增长 24.7%。全年
净吸纳量同比上升 90.2%，但较前周期仍处低位。截至年末，优质办公楼市场整体空置率同比上升 0.8个百分点至 27.3%。
其中，尽管甲级楼年净吸纳量同比增长 2.6倍，但受充沛供应影响，空置率持续攀升，同比上升 4个百分点至 34.9%。供
需矛盾加深，业主在租金和装免期等方面给予更多优惠，故全年租金累计跌幅达 9.3%。
展望 2025年，成都优质办公楼市场供应持续，约 81万平方米的新增项目预计交付，同比大幅增长 90.5%；成都优
质办公楼市场供需和租金走势总体有利于租户方，业主应重新定义目标租户的需求画像，优化商务配套和增值服务。
（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全方位、专业化的运营管理服务，
致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理
水平，以此获取租赁收入。截至 2024年底， 阳光股份管理的商业项目主要布局于北京、上海、深圳、成都和沈阳等一二
线城市。此外，2021年 9月起， 阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，拓宽了业务版图，并增强在商业地
产领域的市场地位与品牌影响力。
（三）房屋销售业务
本报告期内房屋销售业务主要指北京阳光上东项目的商铺、车位的销售以及成都锦尚项目商办写字楼及配套车位的
销售。
2024年公司坚持聚焦商业运营核心能力建设，积极应对市场的风云变幻，实现主要租赁项目平均出租率同比增长7%、整体租费收缴率高达 99%、成本控制成效显著、项目拓展稳步推进，为公司的经营安全构筑了坚实的防线。
（一）核心业务拓展稳步增长
在控股股东京基集团的强力支持下，2024年公司新增商业管理项目京基 100大厦及沙井京基百纳广场项目，管理规
模实现稳步增长。
（二）商业经营保持稳健发展
2024年公司通过精准的市场定位与高效的品牌汰换策略，引进区域首店品牌、自带客流的行业领导品牌等优质品牌，
大幅提升项目的整体品质与竞争力 。同时项目团队通过实时监测经营动态、建立专项沟通机制、制定精准经营帮扶方案
等方式，确保公司商业项目经营的稳定。
（三）融资授信与资金管理全面优化
融资授信方面，2024年公司合计获得贷款近 1亿元，有效补充了公司的现金流。同时，公司实施了多项资金管理优
化措施，包括月度资金收付计划、动态资金计划管理以及专项现金流分析及回顾等，确保公司资金的高效运转和合理分
配，为公司的稳健发展提供了有力支持。
租费收缴方面，公司严格落实清缴策略，通过一系列有效措施显著提升了收缴率，全年达到 99%。
（四）管理效能提升，成本管控成效显著
2024年，公司通过调整业务架构、优化人员安排、提高奖惩力度、提升管理效能、严控成本支出等措施，管理费用
实现同比 2023年微降，展现了降费与增效的协同效应。
2025年，公司将通过精细化运营，提高效能，保障核心主业收入稳步提高；积极探索新兴业务，寻找新的商业模式
和盈利模式；优化资金配置，确保财务稳健；实行严格的成本管控，降低运营成本，贡献利润；大力推进信息化建设，
提升决策智能化水平；强化企业文化建设，以人为本，构建学习型组织。
主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比
例 | 计容建
筑面积 | 可售面
积
（㎡） | 累计预
售（销
售）面
积
（㎡） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计结
算面积
（㎡） | 本期结
算面积
（㎡） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 四川
省成
都市 | 锦尚
城市
中心 | 成都市锦
江区一环
路东五段
17-87号 | 住宅、公
寓、写字
楼、底商 | 71.00% | 99,542 | 154,102 | 117,787 | 7,839 | 4,225 | 117,787 | 7,839 | 4,225 | | 北京
市 | 阳光
上东 | 东四环北
路 2号、6
号一区、
二区 | 商业、住
宅、公寓 | 100.00% | 517,129 | 637,258 | 624,886 | 1,565 | 3,452 | 624,886 | 1,565 | 3,452 |
主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租面积
（㎡） | 平均出租率 | | 成都阳光新生活广场 | 四川省成都市成华区二环路东
二段 426号、建设路 2号 | 购物中心 | 55.00% | 59,610 | 59,610 | 100.00% | | 成都阳光新业中心 | 四川省成都市锦江区一环路东
五段 55号 | 购物中心 | 71.00% | 33,068 | 32,477 | 98.00% |
| 成都阳光新业大厦 | 四川省成都市锦江区一环路东
五段 55号 | 写字楼 | 71.00% | 21,436 | 14,361 | 67.00% | | 沈阳阳光新生活广场 | 辽宁省沈阳市沈河区长青街
121号阳光新生活广场 | 购物中心 | 100.00% | 29,094 | 25,388 | 87.00% | | 北京通州阳光新生活广场 | 北京市通州区九棵松西路 48
号阳光新生活广场 | 购物中心 | 51.00% | 29,259 | 26,873 | 92.00% | | 878东区 | 北京市朝阳区酒仙桥中路 24
号院 1号楼 | 写字楼 | 0.00% | 13,839 | 10,198 | 74.00% | | 深圳沙井京基百纳广场 | 深圳市沙井街道沙井路 168号
中熙广场沙井京基百纳广场 | 购物中心 | 0.00% | 79,454 | 63,822 | 80.00% | | 深圳京基 100大厦 A座 | 深圳市罗湖区深南东路 5016
号京基一百大厦 A座 | 写字楼 | 0.00% | 163,223 | 113,000 | 70.00% | | 土地一级开发情况
□适用 ?不适用
融资途径 | | | | | | | | 融资途径 | 期末融资余额
（万元） | 融资成本区间/平均
融资成本 | | 期限 | 结构 | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 29,886.00 | 4.935%-6.95% | 1,308.00 | 1,786.00 | 2,014.00 | 24,778.00 | | 其他（保理融资） | 8,000.00 | 8.20% | 2,880.00 | 5,120.00 | | | | 合计 | 37,886.00 | | 4,188.00 | 6,906.00 | 2,014.00 | 24,778.00 |
发展战略和未来一年经营计划
参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
| 项目名称 | 按揭款担保余额（元） | | 北京阳光上东项目购房客户 | 43,213.33 | | 成都锦尚中心项目购房客户 | 3,397,722.44 | | 合计 | 3,440,935.77 |
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌效应与影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自 2021年
开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引
了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好
的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位
与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心、
写字楼业务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营
和物业租赁业务主要集中于北京、上海、深圳、成都等国内一线及新一线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项
目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表
的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入 36,767.48万元，较上年同期减少 17.21%；实现净利润-13,355.29 万元，其中实现归属于
母公司股东净利润-12,910.83万元，主要由于经评估认定公司持有的投资性房地产公允价值下降，报告期内产生较大金
额的公允价值变动损失。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净利润减少亏损 43.19%，主要是公司公允价值变
动损失较上年同期有较大幅度的减少。
（1）物业租赁业务实现营业收入 22,662.50 万元，较上年同期减少 670.90 万元，减少 2.88%，占公司营业收入的
61.64%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
（2）房产销售业务实现营业收入 7,311.78 万元，较上年同期减少 7,730.90万元，减少 51.39%，占公司营业收入的
19.89%。主要由于报告期内可销售房产项目货值较上年减少。
（3）商业运营业务实现营业收入 6,520.23万元，较上年同期增加 704.82万元，增长 12.12%，占公司营业收入的
17.73%，主要由于本期公司新增自持性物业的商业管理业务及新增提供租赁招商及租户管理等服务收入，商业管理收入
及服务收入增加所致。
| | 成 | | | | | | | 202 | 年 | 202 | 年 | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | | 营业收入合计 | 367,674,846.02 | 100% | 444,106,110.98 | 100% | -17.21% | | 分行业 | | | | | | | 房地产销售 | 73,117,761.90 | 19.89% | 150,426,761.92 | 33.87% | -51.39% | | 物业租赁 | 226,624,994.46 | 61.64% | 233,334,014.30 | 52.54% | -2.88% | | 商业运营 | 65,202,345.86 | 17.73% | 58,154,176.87 | 13.09% | 12.12% | | 其他 | 2,729,743.80 | 0.74% | 2,191,157.89 | 0.50% | 24.58% | | 分产品 | | | | | | | 房地产销售 | 73,117,761.90 | 19.89% | 150,426,761.92 | 33.87% | -51.39% | | 商业租赁 | 197,997,598.94 | 53.85% | 202,793,020.25 | 45.66% | -2.36% | | 写字楼租赁 | 28,627,395.52 | 7.79% | 30,540,994.05 | 6.88% | -6.27% | | 商业运营 | 65,202,345.86 | 17.73% | 58,154,176.87 | 13.09% | 12.12% | | 其他 | 2,729,743.80 | 0.74% | 2,191,157.89 | 0.50% | 24.58% | | 分地区 | | | | | | | 北京地区 | 81,897,469.65 | 22.27% | 156,220,308.93 | 35.18% | -47.58% | | 四川地区 | 142,220,694.75 | 38.68% | 144,485,755.49 | 32.53% | -1.57% | | 上海地区 | 66,373.50 | 0.02% | 29,221.74 | 0.01% | 127.14% | | 深圳地区 | 129,720,297.87 | 35.28% | 140,311,371.37 | 31.59% | -7.55% | | 沈阳地区 | 13,770,010.25 | 3.75% | 3,059,453.45 | 0.69% | 350.08% | | 分销售模式 | | | | | | | 直销 | 367,674,846.02 | 100.00% | 444,106,110.98 | 100.00% | -17.21% |
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产销售 | 73,117,761.90 | 81,559,995.14 | -11.55% | -51.39% | 3.67% | -59.25% | | 物业租赁 | 226,624,994.46 | 85,503,394.24 | 62.27% | -2.88% | -2.19% | -0.26% | | 商业运营 | 65,202,345.86 | 38,440,668.25 | 41.04% | 12.12% | 19.72% | -3.74% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产销售 | 73,117,761.90 | 81,559,995.14 | -11.55% | -51.39% | 3.67% | -59.25% | | 商业租赁 | 197,997,598.94 | 73,963,436.90 | 62.64% | -2.36% | -2.88% | 0.20% | | 写字楼租赁 | 28,627,395.52 | 11,539,957.34 | 59.69% | -6.27% | 2.49% | -3.44% | | 商业运营 | 65,202,345.86 | 38,440,668.25 | 41.04% | 12.12% | 19.72% | -3.74% | | 分地区 | | | | | | | | 北京地区 | 81,897,469.65 | 38,991,551.15 | 52.39% | -47.58% | -15.87% | -17.94% | | 四川地区 | 142,220,694.75 | 79,518,379.82 | 44.09% | -1.57% | 13.93% | -7.61% | | 深圳地区 | 129,720,297.87 | 82,312,971.04 | 36.55% | -7.55% | 1.12% | -5.44% | | 分销售模式 | | | | | | | | 直销 | 367,674,846.02 | 205,504,477.11 | 44.11% | -17.21% | 3.69% | -11.26% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 ?适用 □不适用
已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
?适用 □不适用
单位：万元
| 合同标的 | 对方当事人 | 合同总金额 | 合计已履
行金额 | 本报告期
履行金额 | 待履行金额 | 是否正
常履行 | 合同未正常
履行的说明 | | 深圳市宝安区沙井街道办
事处沙头村商业广场项目
的一至七层整栋全部物业
以及依附于租赁物业的各
种辅助设施的使用权利 | 深圳市沙井沙
头股份合作公
司、深圳市骏
升泰商贸有限
公司 | 109,614.3 | 2,773.95 | 2,773.95 | 106,840.35 | 是 | 无 | | （5） 营业
行业和产品 | 本构成
类 | | | 位：元 | | | | | 行业分类 | 项目 | 20 | 4年 | 20 | 3年 | 同比增减 | | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | | 房地产销售 | 成本结转 | 81,559,995.14 | 39.69% | 78,669,846.51 | 39.69% | 3.67% | | | 物业租赁 | 物业租金及维护成本 | 85,503,394.24 | 41.61% | 87,419,154.70 | 44.11% | -2.19% | | | 商业运营 | 运营管理成本 | 38,440,668.25 | 18.70% | 32,108,415.71 | 16.20% | 19.72% | | | 其他 | 其他业务成本 | 419.48 | 0.00% | 800.63 | 0.00% | -47.61% | | | | | | | | | | | | 产品分类 | 项目 | 20 | 4年 | 20 | 23年 | 同比增减 | | | | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | | | 房地产销售 | 成本结转 | 81,559,995.14 | 39.69% | 78,669,846.51 | 39.69% | 3.67% | | | 商业租赁 | 物业租金及维护成本 | 73,963,436.90 | 35.99% | 76,159,217.94 | 38.43% | -2.88% | | | 写字楼租赁 | 物业租金及维护成本 | 11,539,957.34 | 5.62% | 11,259,936.76 | 5.68% | 2.49% | | | 商业运营 | 运营管理成本 | 38,440,668.25 | 18.70% | 32,108,415.71 | 16.20% | 19.72% | | | 其他 | 其他业务成本 | 419.48 | 0.00% | 800.63 | 0.00% | -47.61% | |
说明 （未完）
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