[年报]特发服务(300917):2024年年度报告
原标题:特发服务:2024年年度报告 2024年年度报告 2025-012 【2025-04】 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈宝杰、主管会计工作负责人戴志伟及会计机构负责人(会计主管人员)刘杰声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告涉及公司未来发展战略及重点工作计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本报告中详细阐述了未来可能发生的有关风险因素，详见“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”，敬请投资者予以关注。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以169,000,000为基 数，向全体股东每10股派发现金红利2.50元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增0股。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................2 第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................6 第三节管理层讨论与分析................................................................................................................................10 第四节公司治理..................................................................................................................................................31 第五节环境和社会责任....................................................................................................................................52 第六节重要事项..................................................................................................................................................54 第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................................70 第八节优先股相关情况....................................................................................................................................75 第九节债券相关情况.........................................................................................................................................76 第十节财务报告..................................................................................................................................................77 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表；（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；（四）载有法定代表人签名的公司2024年年度报告文本； 以上备查文件的置备地点：深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼。 释义
一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 六、分季度主要财务指标 单位：元
七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 ?适用□不适用 单位：元
主要为小规模企业增值税免征、附加税减免、招用自主就业退役士兵税收优惠等。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 报告期内，物业管理行业受到宏观经济下行压力及房地产市场调整的双重影响，整体管理规模增速有所放缓。2024年，百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。许多物业管理企业开始有序退出低盈利、低回款、交付存在不确定性或非重点城市的项目，行业逐步摒弃过去粗放式扩张模式，物业管理加速回归“服务”本源。物业管理行业整体营收与利润增速持续减弱，盈利质量下滑，“增收不增利”现象依然突出。2024年上半年，上市物企平均净利率跌至6.3%，创历年同期新低。同时，物业并购市场持续遇冷，2024全年上市物企共披露了32起收购事项，累计交易金额为36.37亿元，收并购活动的数量和金额仍处于低位。物业管理企业在并购中更趋审慎，行业进入理性整合阶段。 2024年，在政策支持下物业管理行业稳步发展。物业服务被纳入鼓励类商务服务业，民政部等部门推动养老服务与物业等行业融合发展，为物业管理企业发展多元化业务提供政策支撑和制度保障。 随着市场需求变化和行业转型升级，物业管理行业将朝着高质量、多元化、智能化的方向迈进。在此背景下，物业管理企业应紧紧围绕服务品质和业务能力的提升，打磨自身核心竞争力，不断探索新的业务模式和盈利增长点，拓宽服务边界。同时，紧跟政策导向，积极抓住政策机遇，聚焦优势领域，整合企业内外部资源，激发创新活力，打造更多元化的服务体系，驱动行业的高质量发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进的多元化经营模式。以下是本公司目前的主要业务范畴： （一）综合物业管理服务 公司聚焦综合物业管理服务为核心战略定位，通过构建以综合设施管理服务（IFM）为主导的业务体系，联动公共物业服务、商业物业服务、文旅物业服务、数据中心运维服务、住宅物业服务等多元板块，形成业态互补、资源整合的协同发展格局。此外，公司持续深化新兴产业赛道布局，报告期内成功收购成都交子融汇商业运营管理有限公司，正式布局金融机构物业管理细分领域，并进一步提升和巩固我司在西南区域的市场地位和区域影响力。同时持续跟进政府公共配套、医院后勤、旅游景区、公园绿道等领域市场机会，寻求市场版图的拓展和延伸。 1.综合设施管理服务（IFM） 公司综合设施管理服务（IFM）主要面向企业自建或租赁总部型园区、生产制造园区、水电站能源生产园区等服务场景，提供的服务内容包括设施设备全生命周期管理、安全消防管理、环境绿化服务、综合客户服务、空间运营、小型物业工程整改、车辆租赁、会务培训等，代表性项目包括华为多个城市自有基地、字节跳动杭州未来科技城园区、大渡河流域水电站等，项目分布深圳、杭州、武汉、廊坊、上海、东莞、廊坊、四川、西藏等地。 2.公共物业服务 公司为军队、政府机构、口岸、医院、学校等公共物业服务场景提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理、医疗辅助及陪护等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务、北京大学深圳医院、深圳国际交流书院等。 3.商业物业服务 公司为写字楼、商办综合体、酒店、公寓等商业物业服务场景提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括特力水贝珠宝大厦、特力金钻大厦、亲橙里商业、安朴酒店、阿里未来酒店等，服务项目分布深圳、杭州、青岛等地。 4.数据中心运维服务 公司为政企自建数据中心提供设施设备的全生命周期管理，涵盖基础设施运维、IT系统运维、能源管理等“一揽子”综合设施管理服务（IFM）模式，为地方国企、通信行业类企业等在全国的数据中心提供专业运维保障，确保数据中心安全、稳定、高效运行。 5.文旅物业服务 公司为旅游景区、文化场馆、公园绿道等服务场景提供秩序维护、保洁绿化、设施维护修缮、安全生产、停车场、客户服务、海滨游乐、餐商服务、其他岗位服务业务外包以及开展节日氛围营造、三防应急等专项服务。代表性项目包括安仁古镇景区、深圳小梅沙海洋世界和旅游运营中心、深圳东湖罗芳公园综合管理等。 6.住宅物业服务 公司为住宅小区、公共住房、案场服务场景提供包括前期介入及接管验收、案场服务、公共住房选房看房、业主入伙服务、装修管理、客户服务、环境服务、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务内容。代表性项目包括深圳市龙岗区特发天鹅湖畔、龙华区特发和平里、罗湖区泊林花园及龙岗区宝澜雅苑等。 （二）政务服务 公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。 近年来，公司于湖北、山东、广东、天津、河南等省（市）先后承接政务服务项目，业务覆盖超过18个城市，并在项目专业化打造、服务标准化建设等方面逐步构建起完善的业务模式。 （三）增值服务 公司所提供的增值服务主要包括泛行政服务、商务咨询服务、小型物业工程、停车场运营、资产受托管理、维修维护服务等。报告期内，公司与多家合作商在小型物业工程服务领域建立了合作关系，并在停车场智能管控、智能空调系统节能改造等开展了多项创新举措。 （四）公司所处的行业地位 公司多年深耕园区综合设施管理服务（IFM），不断深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度，赢得了华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、中国移动、国家电网等众多知名企业客户的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2024中国物业服务力百强企业”“2024中国物业FM设施管理领先企业”“2024中国物业管理上市公司20强”“2024中国物业服务企业综合实力500强”“2024中国国有物业服务企业综合实力100强”“2024中国品质物业服务领先企业”“2024中国上市公司ESG百强”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位和品牌影响力。此外，公司参与编制的国家标准《建筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理》已经发布，于2025年4月1日正式实施。 三、核心竞争力分析 （一）国企背景 公司作为具有国企背景的上市物业管理企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司的国企背景更易获得客户的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。 （二）高度市场化运营 公司凭借卓越的服务能力和专业素养，与华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、中国移动、国家电网等领先企业建立了长期稳定的合作关系。这些优质客户不仅具备强履约能力和稳定的业务需求，还在客户获取、品牌信誉和行业影响力方面为公司带来了显著的示范效应。同时，其对服务质量的高标准不断推动公司优化服务流程与运营体系，为持续拓展市场和提升综合竞争力奠定了坚实基础。 自成立以来，公司聚焦第三方市场，超过90%的项目通过公开招投标获得，关联方交易占比较低，展现出高度市场化的运营能力与资源独立性。同时，公司组建了专业化市场运营团队，建立科学、高效的运营管理体系，提升对市场变化的响应能力，为公司在多元化业态布局中实现经营规模的持续扩大与业绩的稳步增长提供了坚实支撑。 （三）园区服务经验丰富 公司所从事的园区一体化综合设施管理服务（IFM）有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。 （四）标准化服务 公司重视标准化体系流程建设。先后编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程及物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。 （五）智能化管控 公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、构建、健全并丰富自有平台系统的功能实效。通过运用信息化、智能化手段来加强日常业务监督管理，进而提升服务管理的水平。此外，公司广泛开展智能化项目运营试点工作，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务实现高质量发展，不断凝聚公司核心竞争力。 四、主营业务分析 1、概述 报告期内，公司所处市场环境挑战与机遇交织并存。面对内外部的多重挑战，公司锚定高质量发展航向，坚定践行“深耕主业与多元并行”的双轮驱动战略，确保主营业务稳健增长，各项业绩指标稳步达成。与此同时，公司紧抓发展机遇，通过优化产业布局、强化科技创新、深化精益管理、提升服务质效等举措，持续厚植核心竞争力，助力公司在多元市场开拓中稳健前行，为实现高质量发展夯基垒台、立柱架梁。 2024年，公司实现营业收入28.64亿元，同比增长17.00%。从业务构成来看，物业管理服务业务实现营业收入23.64亿元，同比增长18.30%：政务业务实现营业收入2.86亿元，同比增长13.18%；增值业务实现营业收入2.12亿元，同比增长10.55%。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润1.22亿元，同比增长1.24%：归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.05亿元，同比增长3.69%。 （一）深耕园区业务，多元拓展稳前行 报告期内，公司进一步聚焦优势领域，深耕企业园区综合设施管理服务（IFM）业务，持续拓展业务版图，先后中标华为上海练秋湖项目动力设施运维服务、阿里巴巴西溪园区B区项目、字节跳动杭州未来科技城园区项目、上海美的全球创新园区项目等。在开拓市场的同时，公司高度重视存量项目的巩固提升，通过精准识别客户多元化需求，成功续签多个互联网总部园区项目等，并持续优化项目配套解决方案，进一步稳固在综合设施管理服务（IFM）的市场份额和行业地位。 公司在巩固优势领域的基础上，同步推进多元化战略布局。报告期内，公司为处于行业前沿的高精尖半导体客户提供了定制化、精细化的专业服务。同时，为快速实现在金融机构物业领域的业务布局，进一步充实和丰富自身业态结构，成功收购以金融机构物业为主业的成都交子融汇商业运营管理有限公司51%股权。通过本次收购，进一步提升和巩固公司在西南地区的市场地位与区域影响力。 此外，报告期内，公司先后中标湖北、广东汕头2个政府办公楼物业管理服务，首度进入政府办公物业领域。在成功开拓政府办公物业领域的同时，公司在文旅物业服务领域持续发力。报告期内，深圳小梅沙海洋世界、小梅沙旅游运营中心物业管理服务项目的成功中标，也标志着继承接国家5A级景区安仁古镇景区物业后，公司在该领域的布局进一步深化。 （二）强化科技创新，助推高质量发展 报告期内，公司紧扣新质生产力的发展要求，以“创新驱动+科技增值”推进服务能级跃升。一是强化信息化建设，推动智能化应用的落地实施。公司投资研发的“智慧物业平台”已于在管项目正式上线运行，在基础数据管理、客户服务、设备管理、任务工单等方面取得显著成效。在落地应用层面，AI虚拟数字人、物联网智能监测平台、智能清洁机器人、再生资源环保回收线上平台等应用系统相继投入运营，持续在智能化转型进程中迈出坚实步伐；二是持续聚焦节能降耗。与多家医疗机构开展合作，参与公立医院能源管理技术课题研究，助力项目能源规划和绿色建设。 （三）深化精益管理，多维举措激活力 公司以价值创造为导向，深化精益管理，通过建立项目集采模式，推动采购管理向精细化、规范化、标准化转型升级，在有效控制风险的同时实现降本增效；通过优化调整资金配置，提升资金管理效率。 此外，围绕项目经营质量提升，建立系统化的应收账款管理体系，从风险预警、过程监控到逾期处置形成管理闭环。特别对重点客户实行“名单制”管理，以精细化运营实现项目质量全面提升。 （四）夯实服务标准，提升效能促品质 报告期内，公司始终坚持品质为本，服务至上，持续深化服务标准建设，提升管理效能。在服务品质提升方面，实现了全员视频可视化培训标准全覆盖，并首创“六星标杆”评选机制，通过树立服务场景标准、岗位典范和管理创新案例，有效调动业务团队的积极性，促进项目的品质提升。这一创新举措不仅促进了业务团队的经验共享，更为公司打造了标准化、可推广的质量管控模式，持续推动服务品质优化、效能提升。 （五）抓实合规管理，厚植强企之基 在合规建设方面，公司系统推进合规体系建设，组建合规管理组织，严格落实“四个到位”工作要求和“三道防线”管控机制。同时，以合规风险为导向，结合风险监督评估，定期对合规管理环境、合规管理职责的履行情况以及合规管理体系的运行情况进行有效性评价。根据合规评价结果，开展合规风险的“再识别”和规章制度的“再完善”。此外，通过宣传合规手册、签订合规承诺、开展合规宣誓等多种形式，强化合规文化的建设，为业务健康发展筑牢基础。 （六）筑牢安全防线，多措并举稳运营 安全管理是公司稳健运营的基石，报告期内，公司通过系统化、标准化的管理举措，全面防范安全生产风险。管理机制方面，公司构建了“总部督察+项目自查+抽检”三级检查体系，实现常态化检查与重要节点专项排查的无缝衔接。全年开展多次安全检查，及时发现并整改隐患，成功形成管理闭环。能力提升方面，采用“理论教学+情景模拟+实战演练”的培训模式，覆盖人数超7万人次，实现关键岗位100%持证上岗。重点管控方面，落实开展专项整治，针对燃气安全、危化品管理、特种设备等高风险领域，实施“一风险一专项”的精准管控策略，严守安全生产底线。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 营业收入整体情况 单位：元
单位：元
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ?否 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况?适用□不适用 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 ?适用□不适用 单位：万元
□适用 ?不适用 （5）营业成本构成 产品分类 单位：元
营业成本构成主要系人工成本、业务外包成本、物业经营费用、材料成本等（6）报告期内合并范围是否发生变动 ? 是□否 公司于报告期内通过投资成都特发融汇商业运营有限公司持有其51%股份，成为其控股股东。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
□适用 ?不适用 公司主要供应商情况
□适用 ?不适用 3、费用 单位：元
□适用 ?不适用 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 □适用 ?不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □适用 ?不适用 5、现金流 单位：元
?适用□不适用 经营活动现金流量净额较去年同期减少42.36%，主要系销售回款较上年同期减少；投资活动现金流量净额较去年同期减少969.67%，主要系本期购买理财产品；筹资活动现金流量净额较去年同期增加27.11%，主要系本期租赁终止减少支出。 □适用 ?不适用 五、非主营业务情况 ?适用□不适用 单位：元
1、资产构成重大变动情况 单位：元
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