[年报]陆家嘴(600663):2024年年度报告
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时间：2025年04月23日 20:43:57 中财网 |
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原标题:陆家嘴:2024年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家B股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2024年年度报告
董事长致辞
2024年，是公司发展进程中极具挑战之年。作为一家致力于服务浦
东社会主义现代化建设引领区的上市公司，我们紧扣党的二十大精神指引，深度融入“十四五”规划实施进程，以“高水平规划、高品质建设、高效率运营”为发展核心，全力推进招商与建设工作，精准把控成本，加速转型步伐，实现营业收入146.51亿元，归属上市公司股东净利润15.08亿元，完成重大资产重组募集配套资金工作，达成年度各项既定目标。
在深度变化和转型调整的市场格局下，公司锚定服务浦东、提升城市能级的战略主基调，变中求进，向新而行，加速业务布局优化，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型升级。
区域开发运营领域，我们秉持“安商、稳商、悦商”理念，深度融入“陆家嘴大朋友圈”，通过全方位、多场景服务为客户打造多元化的解决方案，与优质客户构建长期、深度、共赢的伙伴关系，树立城市运营新标杆。为此，我们组建楼宇更新子公司，聚焦楼宇更新改造及衍生服务；成立办公资产运营子公司，打造高能级、专业化办公产品租赁运营团队，进一步提升区域运营效能。
金融服务板块积极落实“稳经营、促转型、控风险”的战略部署，紧密围绕做好金融“五篇大文章”，持续优化人员与资源配置，努力提升金融板块盈利能力与市场竞争力，为公司整体高质量发展提供助力。
商旅服务板块立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，剖析市场动态，调整经营策略，多措并举、优化升级，打造多元融合的商业场景；聚焦市场发声，整合各方资源，创新模式、强化互动，以品牌传播带动流量增长，不断推动区域消费环境和营商环境的双提升。
2025年，是“十四五”规划的收官之年，也是“十五五”规划谋篇
布局之年。公司将以更高站位、更广视野、更大决心，抢抓发展机遇，通过“场景打造”重构空间价值，利用“数智建设”重塑运营模式，以“时不我待，只争朝夕”的紧迫感，聚焦高质量发展核心，坚定履行国有企业使命与责任，持续为浦东新区经济发展与产业升级注入新动力，以穿越周期的可持续增长回馈社会、回报股东，向着更高目标稳步迈进。
董事长：徐而进
二〇二五年四月
公司区域开发业务项目简介
办公物业
办公物业是公司的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。
截至2024年末，公司主要在营的甲级写字楼共30幢，总建筑面积约236万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区、川沙板块、张江科学城板块以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业服务。截至2024年末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金7.75元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为59%，平均租金3.45元/平方米/天。
| 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工
年代 | | | | 星展银行大厦 | 46,942 | 68,139 | 100% | 2009 | | 钻石大厦 | 40,008 | 48,438 | 55% | 2009 | | 陆家嘴商务广场 | 67,495 | 98,532 | 77.5% | 2000 | | 陆家嘴金融信息楼 | 5,039 | 9,080 | 100% | 2010 | | 陆家嘴基金大厦 | 32,550 | 42,325 | 55% | 2011 | | 陆家嘴世纪金融广场 | 324,031 | 435,603 | 100% | 2014 | | 慧聚大厦 | 48,736 | 57,663 | 55% | 2014 | | 世纪大都会 | 125,105 | 194,589 | 55% | 2015 | | 天津陆家嘴金融广场 | 189,471 | 268,553 | 100% | 2017 | | 陆家嘴金融广场 | 47,833 | 136,848 | 100% | 2017 | | 陆家嘴金控广场一期 | 63,824 | 86,501 | 55% | 2018 | | 前滩中心 | 162,017 | 189,447 | 60% | 2020 | | 前滩国际广场 | 65,757 | 89,761 | 100% | 2022 | | 陆家嘴金控广场二期 | 43,688 | 54,914 | 55% | 2023 | | 川沙企业中心一期（川沙
C04-13/14地块） | 27,806 | 44,353 | 100% | 2024 | | 上海科技投资大厦（张江中区 | 67,643 | 89,013 | 60% | 2024 | | | | | | | | 陆家嘴滨江中心（部分） | 76,605 | 89,106 | 100% | 2019 | | 陆家嘴投资大厦 | 33,841 | 43,490 | 55% | 2011 | | 前滩中环广场（前滩54-01地块） | 16,397 | 23,185 | 70% | 2024 | | 世纪财富广场（潍坊社区497-02
地块） | 37,517 | 50,921 | 55% | 2024 | | 张江科学之门西塔（张江中区
57-01地块） | 174,578 | 240,488 | 60% | 2024 | | 合计 | 1,696,883 | 2,360,949 | - | - | | 权益总面积 | - | 1,863,766 | - | - |
| 主要在营高品质研发楼 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工
年代 | | 软件园1号楼 | 14,317 | 14,317 | 100% | 1994 | | 软件园2号楼 | 23,783 | 23,783 | 100% | 1994 | | 软件园4号楼 | 8,148 | 10,194 | 100% | 1996 | | 软件园5号楼 | 1,393 | 1,393 | 100% | 1996 | | 软件园7号楼 | 12,232 | 17,810 | 55% | 2007 | | 软件园8号楼 | 29,545 | 32,664 | 100% | 2007 | | 软件园9号楼 | 40,758 | 47,864 | 100% | 2008 | | 软件园10号楼 | 24,290 | 28,124 | 100% | 2009 | | 陆家嘴金融服务广场（软件园11
号楼） | 70,620 | 89,325 | 100% | 2012 | | 软件园12号楼 | 10,905 | 11,595 | 100% | 2012 | | 陆家嘴金融服务广场二期（软件
园13号楼） | 24,739 | 28,107 | 100% | 2017 | | 软件园E楼 | 3,210 | 9,810 | 55% | 2010 | | 陆家嘴981大楼 | 12,120 | 12,120 | 100% | 2010 | | 合计 | 276,060 | 327,106 | - | - | | 权益总面积 | - | 314,677 | - | - | | 主要在建项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工
年代 | | 川沙C06-01/02地块（办公部分） | 53,730 | 94,352 | 100% | 2025 | | 张江中区74-01地块（办公部分） | 27,605 | 42,281 | 60% | 2025 | | 前滩21-02地块（办公部分） | 85,972 | 137,146 | 60% | 2026 | | 前滩21-03地块（办公部分） | 48,926 | 78,186 | 60% | 2026 | | 洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地
块（办公部分） | 49,508 | 83,555 | 60% | 2027 | | 梅园社区2E8-19地块（办公部
分） | 38,750 | 68,821 | 100% | 2028 | | 合计 | 304,491 | 504,341 | - | - | | 权益总面积 | - | 367,874 | - | - |
商业物业
公司商业物业目前主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、前滩陆悦广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、陆家嘴金融城配套商业设施，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核心地段。
截至2024年末，主要商业物业总建筑面积约72万平方米。其中成熟商业物业（运营一年及以上）：上海陆家嘴L+MALL年末出租率为95%，平均租金8.49元/平方米/天；天津陆家嘴L+MALL年末出租率为77%，平均租金2.59元/平方米/天；陆家嘴96广场年末出租率为90%，平均租金6.70元/平方米/天；前滩陆悦广场年末出租率为88%，平均租金11.40元/平方米/天；陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊年末出租率分别为96%、95%、76%，平均租金分别为6.80元/平方米/天、4.93元/平方米/天、4.20元/平方米/天。川沙九六广场于2024年12月开业。
| 主要在营商业物业 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工
年代 | | 陆家嘴96广场 | 29,002 | 66,195 | 55% | 2008 | | 陆家嘴1885 | 7,177 | 14,268 | 100% | 2008 | | 陆家嘴金融城配套商业设施 | 10,139 | 10,139 | 100% | 2012 | | 上海陆家嘴L+MALL | 120,249 | 187,526 | 100% | 2017 | | 天津陆家嘴L+MALL | 100,394 | 151,652 | 100% | 2017 | | 花木陆悦坊 | 10,335 | 14,996 | 100% | 2019 | | 金杨陆悦坊 | 11,834 | 11,834 | 100% | 2022 | | 前滩陆悦广场 | 29,904 | 43,192 | 100% | 2022 | | 川沙九六广场（川沙C04-13/14地块） | 27,685 | 53,024 | 100% | 2024 | | 张江中区75-02地块商业部分 | 14,776 | 31,222 | 60% | 2024 | | 张江中区73-02地块 | 43,227 | 79,970 | 60% | 2024 | | 张江中区57-01地块商业部分 | 19,630 | 27,041 | 60% | 2024 | | 张江中区56-01地块商业部分 | 9,245 | 28,150 | 60% | 2024 | | 合计 | 433,597 | 719,209 | - | - | | 权益总面积 | - | 622,868 | - | - | | 主要在建项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工
年代 | | 张江中区74-01地块（商业部分） | 39,725 | 60,843 | 60% | 2025 | | 川沙C06-01/02地块（商业部分） | 9,482 | 16,650 | 100% | 2025 | | 前滩21-02地块（商业部分） | 82,010 | 130,826 | 60% | 2026 | | 前滩21-03地块（商业部分） | 47,143 | 75,337 | 60% | 2026 | | 洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块
（商业部分） | 42,285 | 71,365 | 60% | 2027 | | 梅园社区2E8-19地块（商业部分） | 7,000 | 12,432 | 100% | 2028 | | 合计 | 227,645 | 367,453 | - | - | | 权益总面积 | - | 232,105 | - | - |
酒店物业
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡大酒店配备209间房间，2024年度GOP率为35.2%，平均出租率为68.88%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年度GOP率为16.5%，平均出租率为56.98%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年度GOP率为25.1%，平均出租率为78.12%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2024年度GOP率为40.1%，平均出租率为71.77%。
张江希尔顿酒店配备475间房间，2024年度开业筹备中。
| 在营酒店 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 竣工年代 | | 东怡大酒店 | 18,406 | 29,185 | 100% | 2009 | | 天津陆家嘴万怡酒店 | 46,462 | 71,524 | 100% | 2017 | | 陆家嘴明城酒店 | 17,884 | 19,635 | 100% | 2018 | | 前滩香格里拉酒店 | 60,450 | 74,578 | 60% | 2021 | | 张江希尔顿酒店 | 49,275 | 78,954 | 60% | 2024 | | 合计 | 192,477 | 273,876 | - | - | | 权益总面积 | - | 212,463 | - | - |
会展物业
公司通过全资子公司——陆家嘴展览公司与德国展览集团国际有限公司合资成立的新国博投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。
2024年，尽管国际格局复杂多变，国内国际市场面临诸多不确定因素，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略，秉承“safety安全、service服务、satisfaction满意”的理念，通过积极拓展潜在市场，协调档期安排，提升服务质量，展览业务保持稳定态势。展览业务行业分布主要包括食品饮料和酒店用品、电子信息、机械设备、家具家居、建材卫浴、农林化工等。
2024年，上海新国际博览中心共承接了117场不同规模的展览会，主营业务各项经营指标相较于2023年均有不同程度的上升。全年共实现合同销售面积657.26万平方米，较2023年同比上升1.68%；实现销售收入11.98亿元，较2023年同比上升15%；场馆总利用率66.12%，较2023年上升4.19%。经过二十多年的发展，上海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位。
| 在营项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益比例 | 竣工年代 | | 上海新国际博览中心 | 386,774 | 386,774 | 50% | 2011 | | 合计 | 386,774 | 386,774 | - | - | | 权益总面积 | - | 193,387 | - | - |
住宅物业
2024年度，公司各类出售型住宅物业实现销售现金流入61.36亿元，主要来自于世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一批）。在售项目的整体去化率为85%。
截至2024年末，租赁住宅物业总建筑面积约13万平方米。其中成熟住宅租赁物业（运营一年及以上）川沙悦庭年末出租率为96%，平均租金2.45元/平方米/天。张江雍萃75租赁住宅于2024年8月开业。前滩悦庭54租赁住宅2024年度开业筹备中。
| 主要销售项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 备案价格区间
（元/平方米） | 竣工
年代 | | 世纪臻邸 | 4,339 | 5,776 | 55% | 120,800-139,800 | 2024 | | 川沙锦绣云澜 | 121,560 | 178,507 | 100% | 50,880-72,182 | 2025 | | 世纪前滩·天御 | 72,088 | 120,158 | 60% | 105,460-150,657 | 2026 | | 世纪前滩·天汇 | 41,262 | 68,596 | 60% | 113,785-151,758 | 2026 | | 陆家嘴太古源源
邸（第一批） | 18,717 | 30,474 | 60% | 139,667-228,490 | 2026 | | 合计 | 257,966 | 403,511 | | - | - | | 权益总面积 | | 313,221 | | | |
| 主要租赁住宅项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益比例 | 竣工年代 | | 川沙悦庭 | 13,455 | 17,996 | 100% | 2022 | | 张江雍萃75（张江中区
75-02地块） | 66,330 | 102,669 | 60% | 2024 | | 前滩悦庭54（前滩54-01地
块） | 9,770 | 13,814 | 70% | 2024 | | 合计 | 89,555 | 134,479 | | - | | 权益总面积 | - | 89,267 | | | | 在建项目 | 地上建筑面积
（平方米） | 总建筑面积
（平方米） | 权益
比例 | 拟竣工年
代 | | 川沙锦绣云澜（川沙C06-03
地块） | 135,359 | 196,074 | 100% | 2025 | | | 72,088 | 120,158 | 60% | | | 世纪前滩·天汇（前滩21-03
地块住宅部分） | 41,262 | 68,596 | 60% | 2026 | | 洋泾西区
E08-4/E10-2/E12-1地块
（住宅部分） | 133,644 | 225,552 | 60% | 2027 | | 梅园社区2E8-19地块（住宅
部分） | 63,500 | 112,778 | 100% | 2028 | | 合计 | 445,853 | 723,158 | | - | | 权益总面积 | | 557,436 | | |
土地储备
| 区域 | 土地面积（平方米） | | 上海地区 | 310,604 | | 小陆家嘴区域内 | 45,183 | | 世纪大道两侧 | 175,815 | | 竹园商贸区 | 5,300 | | 洋泾东区 | 74,671 | | 梅园地区 | 9,635 | | 苏州地区 | 362,167* | | 合计 | 672,771 |
*绿岸项目已暂停相关开发、建设、销售工作
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经公司2023年年度股东大会授权及公司第十届董事会第三次会议审议通过，公司于2024年10月30日发布了2024年度中期利润分配方案，以权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股分配现金红利人民币0.6288元（含税），共计派发现金红利316,610,463.34元，相关权益分派已于2024年12月24日实施完毕。
经第十届董事会第四次会议审议通过，公司制定了2024年度的利润分配预案，即拟以权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股分配现金红利人民币0.8696元（含税），共计派发现金红利437,856,963.93元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
综上，公司2024年度现金分红合计金额为754,467,427.27元。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否
十、重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。
十一、 其他
□适用√不适用
目录
第一节 释义.................................................................................................................................... 16
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................17
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................23
第四节 公司治理............................................................................................................................58
第五节 环境与社会责任................................................................................................................75
第六节 重要事项............................................................................................................................77
第七节 股份变动及股东情况......................................................................................................101
第八节 优先股相关情况.............................................................................................................. 111
第九节 债券相关情况.................................................................................................................. 112
第十节 财务报告.......................................................................................................................... 126
| 备查文件目录 | 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
会计报表。 | | | 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本。 | | | 报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公告
的原稿。 |
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
| 常用词语释义 | | | | 报告期、本报告期 | 指 | 2024年1月1日至2024年12月31日 | | 陆家嘴股份、本公司、公司、
上市公司 | 指 | 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 | | 陆家嘴集团、控股股东 | 指 | 上海陆家嘴（集团）有限公司 | | 联合公司 | 指 | 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 | | 陆金发 | 指 | 上海陆家嘴金融发展有限公司 | | 爱建证券 | 指 | 爱建证券有限责任公司 | | 陆家嘴信托 | 指 | 陆家嘴国际信托有限公司 | | 陆家嘴国泰人寿 | 指 | 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 | | 绿岸公司 | 指 | 苏州绿岸房地产开发有限公司 | | 前滩实业 | 指 | 上海前滩实业发展有限公司 | | 前绣实业 | 指 | 上海前绣实业有限公司 | | 东翌置业 | 指 | 上海东翌置业有限公司 | | 前滩投资 | 指 | 上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 | | 昌邑公司 | 指 | 上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司 | | 东袤公司 | 指 | 上海东袤置业有限公司 | | 耀龙公司 | 指 | 上海耀龙投资有限公司 | | 企荣公司 | 指 | 上海企荣投资有限公司 | | 佳纪公司 | 指 | 上海佳纪资产管理有限公司 | | 翌鑫置业 | 指 | 上海翌鑫置业有限公司 | | 翌淼置业 | 指 | 上海翌淼置业有限公司 | | 翌久置业 | 指 | 上海翌久置业有限公司 | | 翌廷置业 | 指 | 上海翌廷置业有限公司 | | 陆家嘴物业 | 指 | 上海陆家嘴物业管理有限公司 | | 佳章置业 | 指 | 上海佳章置业有限公司 | | 佳川置业 | 指 | 上海佳川置业有限公司 | | 新国博 | 指 | 上海新国际博览中心有限公司 | | 富都世界 | 指 | 上海富都世界发展有限公司 | | 耀筠置业 | 指 | 上海耀筠置业有限公司 | | 商务广场公司 | 指 | 上海陆家嘴商务广场有限公司 | | 陆家嘴展览公司 | 指 | 上海陆家嘴展览发展有限公司 | | 天津陆津公司 | 指 | 天津陆津房地产开发有限公司 | | 翌江酒店 | 指 | 上海翌江酒店管理有限公司 | | 邑江物业 | 指 | 上海邑江物业管理有限公司 | | 戎邑置业 | 指 | 上海戎邑置业有限公司 | | 耀能公司 | 指 | 上海陆家嘴耀能建筑科技发展有限公司 | | 陆耀公司 | 指 | 上海陆家嘴陆耀资产经营有限公司 | | 中国证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 东达香港 | 指 | 东达（香港）投资有限公司 | | 普华永道 | 指 | 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） | | 《证券法》 | 指 | 《中华人民共和国证券法》 | | 土地批租 | 指 | 土地使用权转让 | | 元、千元、万元、亿元 | 指 | 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 公司的中文名称 | 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 | | 公司的中文简称 | 陆家嘴 | | 公司的外文名称 | Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development
Co.,Ltd. | | 公司的外文名称缩写 | LJZ | | 公司的法定代表人 | 徐而进 |
二、联系人和联系方式
| | 董事会秘书 | 证券事务代表 | | 姓名 | 王辉 | 闵诗沁、吴敏 | | 联系地址 | 中国上海市浦东新区东育路227弄6号
前滩世贸中心（二期）D栋21楼 | 中国上海市浦东新区东育路227
弄6号前滩世贸中心（二期）D栋
21楼 | | 电话 | 86-21-33848801 | 86-21-33848801 | | 传真 | 86-21-33848818 | 86-21-33848818 | | 电子信箱 | [email protected] | [email protected] |
三、基本情况简介
| 公司注册地址 | 中国上海自由贸易试验区浦东大道981号 | | 公司注册地址的历史变更情况 | 未发生变更 | | 公司办公地址 | 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D
栋18-21楼 | | 公司办公地址的邮政编码 | 200126 | | 公司网址 | www.ljz.com.cn | | 电子信箱 | [email protected] |
四、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 | | 公司披露年度报告的证券交易所网址 | www.sse.com.cn | | 公司年度报告备置地点 | 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D
栋21楼 |
五、公司股票简况
| 公司股票简况 | | | | | | 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 | | A股 | 上海证券交易所 | 陆家嘴 | 600663 | 不适用 | | B股 | 上海证券交易所 | 陆家B股 | 900932 | 不适用 |
六、其他相关资料
| 公司聘请的会计师事务所（境
内） | 名称 | 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） | | | 办公地址 | 上海市浦东新区东育路588号前滩中心42楼 | | | 签字会计师姓名 | 孙颖、赵莹 | | 报告期内履行持续督导职责的
财务顾问 | 名称 | 国泰海通证券股份有限公司 | | | 办公地址 | 上海市静安区石门二路街道新闸路669号博
华广场 | | | 签字的财务顾问
主办人姓名 | 邢天凌、杨轶伦、黄科捷 | | | 持续督导的期间 | 2023年8月8日至2024年12月31日 |
七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元币种：人民币
| 主要会计数据 | 2024年 | 2023年 | | 本期比上年同期增
减（%） | 2022年 | | | | 调整后 | 调整前 | | | | 营业收入 | 14,650,978,489.57 | 11,005,931,614.38 | 10,667,009,242.46 | 33.12 | 11,754,695,013.59 | | 归属于上市公司股东的净利润 | 1,508,475,025.93 | 1,432,364,054.55 | 1,093,441,682.63 | 5.31 | 1,046,644,887.81 | | 归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润 | 1,481,017,382.79 | 1,342,101,474.51 | 1,003,179,102.59 | 10.35 | 835,924,583.25 | | 经营活动产生的现金流量净额 | 1,315,850,338.84 | 11,380,550,776.89 | 11,380,550,776.89 | -88.44 | -3,671,735,282.01 | | | 2024年末 | 2023年末 | | 本期末比上年同期
末增减（%） | 2022年末 | | | | 调整后 | 调整前 | | | | 归属于上市公司股东的净资产 | 24,619,601,435.36 | 22,608,128,132.63 | 22,743,595,493.89 | 8.90 | 28,755,248,140.95 | | 总资产 | 160,674,361,929.42 | 162,232,596,536.20 | 162,368,063,897.46 | -0.96 | 151,188,698,350.22 |
(二)主要财务指标
| 主要财务指标 | 2024年 | 2023年 | | 本期比上年同期增
减（%） | 2022年 | | | | 调整后 | 调整前 | | | | 基本每股收益（元／股） | 0.3063 | 0.2976 | 0.2272 | 2.92 | 0.2175 | | 稀释每股收益（元／股） | 0.3063 | 0.2976 | 0.2272 | 2.92 | 0.2175 | | 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） | 0.3008 | 0.3079 | 0.2302 | -2.31 | 0.2072 | | 加权平均净资产收益率（%） | 6.36 | 5.47 | 4.17 | 增加0.89个百分点 | 3.58 | | 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） | 6.24 | 6.12 | 4.55 | 增加0.12个百分点 | 3.79 |
说明：2020年12月，中国财政部修订印发了《企业会计准则第25号——保险合同》（以下简称“新保险合同准则”）。根据该修订印发的通知（财会〔2020〕20号），非境外上市的企业自2026年1月1日起执行，同时允许企业提前执行。公司于2024年1月1日开始执行新保险合同准则，并已根据新保险合同准则的要求重述了比较期间数据。实施新保险合同准则导致公司采用权益法核算的被投资企业陆家嘴国泰人寿的保险服务收入与保险服务费用的确认、保险合同负债的计量方法、财务报表的列报等均发生了重大变化，从而公司权益法核算的结果（金融业务收入-投资收益）也相应地发生了变化。根据新保险合同准则的衔接规定，公司对财务报表进行了追溯调整。
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用□不适用
营业收入上升：2024年度，公司住宅销售和办公楼销售相结合，积极盘活存量资产。本年度前滩东方悦澜结转收入，房地产销售（含投资性房地产转让）收入较上年增加。
经营活动产生的现金流量净额下降：①本年度住宅销售回款流入较上年度减少，除上年度开盘项目世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇和川沙锦绣云澜住宅的续销流入外，新开盘项目有陆家嘴太古源源邸（第一批）和世纪臻邸，推盘面积少。②本年度子公司戎邑置业支付梅园社区2E8-17地块土地款。
八、境内外会计准则下会计数据差异
同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(二)境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
九、2024年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
| | 第一季度
（1-3月份） | 第二季度
（4-6月份） | 第三季度
（7-9月份） | 第四季度
（10-12月份） | | 营业收入 | 2,997,522,114.21 | 1,929,507,666.17 | 1,982,206,150.51 | 7,741,742,558.68 | | 归属于上市公司
股东的净利润 | 620,732,674.40 | 264,242,779.54 | 169,569,522.93 | 453,930,049.06 | | 归属于上市公司
股东的扣除非经
常性损益后的净
利润 | 619,413,645.39 | 267,817,513.07 | 157,152,934.74 | 436,633,289.59 | | 经营活动产生的
现金流量净额 | 597,232,495.75 | 1,806,584,291.43 | 2,309,681,789.84 | -3,397,648,238.18 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
2020年12月，中国财政部修订印发了《企业会计准则第25号——保险合同》（以下简称“新保险合同准则”）。根据该修订印发的通知（财会〔2020〕20号），非境外上市的企业自2026年1月1日起执行，同时允许企业提前执行。公司于2024年1月1日开始执行新保险合同准则，并已根据新保险合同准则的要求重述了比较期间数据。实施新保险合同准则导致公司采用权益法核算的被投资企业陆家嘴国泰人寿的保险服务收入与保险服务费用的确认、保险合同负债的计量方法、财务报表的列报等均发生了重大变化，从而公司权益法核算的结果（金融业务收入-投资收益）也相应地发生了变化。根据新保险合同准则的衔接规定，公司对财务报表进行了追溯调整。
十、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
| 非经常性损益项目 | 2024年金额 | 附注（如适用） | 2023年金额 | 2022年金额 | | 非流动性资产处置损益，包括
已计提资产减值准备的冲销
部分 | 12,655,901.53 | 该项目主要为
子公司处置非
流动资产收益 | 142,602.57 | 36,834,742.10 | | 计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关、符合国家政策规定、按照
确定的标准享有、对公司损益
产生持续影响的政府补助除
外 | 12,329,121.01 | 该项目为公司
及子公司收到
的政府扶持资
金、金融业扶持
基金等911.54
万元、个税手续
费返还99.86万
元、增值税加计
扣除及稳岗补
贴等221.51万
元 | 136,635,848.04 | 103,188,241.37 | | 除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，非金
融企业持有金融资产和金融
负债产生的公允价值变动损
益以及处置金融资产和金融
负债产生的损益 | 20,137,215.85 | 该项目为公司
及子公司非金
融业务持有的
其他非流动资
产公允价值变
动 损 益
1,706.77万元
及持有理财产
品的投资收益
306.95万元 | 40,033,069.09 | 74,175,619.52 | | 对外委托贷款取得的损益 | 3,961,346.96 | 该项目为子公
司对外财务资
助产生的利息
收入396.13万
元 | 321,770.18 | 11,143,654.38 | | 同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益 | | | -11,855,121.86 | -2,723,923.72 | | 除上述各项之外的其他营业
外收入和支出 | -21,676,013.41 | 该项目主要为
公司及子公司
计入营业外支
出的赔偿及罚 | -58,983,640.83 | 23,871,780.54 | | | | 款支出、扶贫支
出 等 共 计
3,880.51万元
以及营业外收
入1,712.91万
元 | | | | 其他符合非经常性损益定义
的损益项目 | - | | - | 75,038,037.56 | | 减：所得税影响额 | 6,616,677.15 | | 26,061,226.59 | 86,130,162.30 | | 少数股东权益影响额（税
后） | -6,666,748.35 | | -10,029,279.44 | 24,677,684.89 | | 合计 | 27,457,643.14 | | 90,262,580.04 | 210,720,304.56 |
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——
非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用√不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的影响
金额 | | 交易性金融资产 | 2,595,343,849.56 | 3,383,615,930.81 | 788,272,081.25 | -76,254,345.47 | | 其他非流动金融资产 | 2,044,855,301.12 | 1,662,905,376.00 | -381,949,925.12 | 38,315,288.61 | | 其他权益工具投资 | - | 804,655,122.29 | 804,655,122.29 | 10,698,083.45 | | 衍生金融负债 | - | 4,149,870.29 | 4,149,870.29 | - |
十二、 其他
□适用√不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2024年，是推进“十四五”规划目标任务实现的关键之年，公司紧紧围绕服务浦东社会主义现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过探索多元化和精准化可持续发展路径，努力“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，持续提高公司价值创造能力。
二、报告期内公司所处行业情况
城市综合开发与服务方面，2024年，上海房地产市场经历了多个维度支持性政策积极发力，优化住房限购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等政策组合拳的出台，刺激了购房需求的逐步释放，市场活跃度逐步提升。从市场情况来看，上海高端住宅市场销售相对活跃，内环优质板块持续垄断高端客户资源，但外环外住宅产品续销及去化周期延长情况仍在持续。总体而言，住宅产品进一步回归居住属性，上海房地产市场延续筑底行情，购房需求尚未完全释放。租赁方面，上海办公楼及产业园需求端以专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前，整体市场呈分化态势，核心区域优质写字楼需求保持一定韧性，非核心区域租赁去化压力较大。受制于市场竞争加剧，上海市场租赁价格持续承压，随着新增供给持续入市及更多业主在租金优惠政策上的激励，成本为导向的搬迁客户及升级需求的客户有所上升。与此同时，投资市场情绪回暖，大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在达成交易的意愿。年末，受益于境外游客免签政策，文体旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到关注。
特色金融服务方面，国家金融监督管理总局2024年工作会议明确提出，要锚定金融强国建设目标，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，加快城市房地产融资协调机制落地见效，扎实推进金融高质量发展，坚定不移走中国特色金融发展之路。年内，资本市场改革持续深化，信托行业持续探索业务转型，回归信托本源，寻找符合自身特色的发展之路。证券行业监管积极促进资本市场改革，引导市场规范健康发展，在资本市场回暖、政策支持力度加大的背景下，并购重组及资本市场交易活跃度逐步增强。保险行业在资本市场稳步向好的背景下，经营效益持续优化，在政策引导下，保险资金发挥长期稳健优势，积极参与市场建设，进一步强化金融服务实体经济效能，推动资本市场向高质量发展转型。（未完） ![]()
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