[年报]世荣兆业(002016):2024年年度报告
原标题:世荣兆业:2024年年度报告 2024年年度报告 2025年 04月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李绪鹏、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人（会计主管人员）汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；二、项目集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目集中在珠海；三、市场环境风险：房地产市场受到多种因素的影响。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 809,095,632 为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.1元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 10 第四节 公司治理............................................................................................................................... 31 第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................. 50 第六节 重要事项............................................................................................................................... 51 第七节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 69 第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 76 第九节 债券相关情况 ...................................................................................................................... 76 第十节 财务报告............................................................................................................................... 77 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定网站巨潮资讯网和公司选定的信息披露报纸《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》、 《上海证券报》上公开披露过的所有文件正本及公告原稿； 四、载有公司法定代表人签名的 2024年年度报告正本； 以上文件均备置于公司证券部以供查阅。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
不确定性 □是 ?否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是 ?否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2024 年，面对国内外经济形势多重不确定性，我国经济展现出强大韧性和活力。2024 年是实施"十四五"规划的关键 一年，也是加快构建新发展格局的重要一年，全国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利 完成，高质量发展扎实推进，新质生产力稳步发展，我国经济实力、科技实力、综合国力持续增强。 2024年，全国房地产政策环境延续了上年度的宽松基调，但调控力度和精准度显著增强。2024年 1月，住建部和金 融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动房地产融资协调机制的建立，推进金融机构对 房企项目“白名单”给予融资支持。3 月，“两会”政府工作报告提到：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合 理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化， 加快构建房地产发展新模式。5 月，中国人民银行发布通知取消首套房和二套房商贷利率下限，降低商品房住宅首付比 例，下调个人住房公积金贷款利率。9 月，国务院新闻办公室举行新闻发布会，降准、降息、下调存量房贷利率、支持 资本市场等政策悉数出台；中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”。10 月，五部委发布楼市“四个取消、 四个降低、两个增加”政策。11 月，财政部等联合发布税收优化政策，通过契税优惠扩大、增值税减免、土地增值税预 征率下调等措施，促进房地产市场平稳健康发展。 根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发投资 100,280亿元，比上年下降 10.6%；全国房屋竣工面积 733,247 万平方米，比上年下降 12.7%；全国商品房销售面积 97,385万平方米，比上年下降 12.9%；全国商品房销售额 96,750亿 元，下降 17.1%；全国商品房待售面积 75,327 万平方米，比上年增长 10.6%；房地产开发景气指数，由去年末的 93.36 下降至本年末的 92.78。房地产投资持续收缩，竣工增速回落，销售仍未企稳，库存增速放缓，景气指数小幅下降。 珠海是公司主要房地产项目所在城市。2024 年，珠海市经济运行保持稳定增长，全市地区生产总值 4,479.1 亿元， 同比增长 3.5%，经济持续恢复向好。在“房住不炒”的主基调下，珠海房地产市场进入深度调整期，政策环境进一步宽 松，市场逐步筑底企稳。3 月，珠海发布《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，通知明确“推动 高品质住宅建设、降低土地开发成本、优化规划审批管理”三大方面举措，助力开发减负，促活房企供给。5 月，珠海 住建局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，全面取消商品房限购，取消商品房限售年限，提升 公积金贷款额度等；同月实行降低首付比例，取消利率下限等住房信贷政策。6 月，横琴粤澳深度合作区印发《关于促 进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，在合作区范围内同步取消商品住房限售年限。至此，珠 海全面解除限购。10月，工商银行、交通银行、招商银行等多家银行发布存量房利率下调通知。11月，根据政府官方公 告，自 2025年 1月 1日起，横琴粤澳深度合作区实施赴澳门旅游“一签多行”政策。 根据珠海市统计局数据，2024 年，全市商品房竣工面积 347.28 万平方米，同比下降 10.0%，其中，住宅竣工面积 209.69万平方米，同比下降 21.4%。全市商品房销售面积 251.17万平方米，同比下降 7.3%，其中，住宅销售面积 203.46 万平方米，同比下降 6.2%。全市商品房待售面积 793.59万平方米，同比增长 16.8%，其中住宅待售面积 313.51万平方 米，同比增长 18.8%。 综上，2024 年，房地产市场在政策宽松环境下逐步调整，销售仍承压但年末出现回暖信号，整体呈现“前低后高” 走势。随着有关利好政策落地及经济基本面的修复，市场有望在 2025年进一步企稳回升。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位 报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管 理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在逐步涉及商业综合体的建设及运 营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。 （二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施 1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房 地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应 国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。 应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。 2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗 门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。 应对措施：适当加快公司现有土地开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。 3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形 势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。 应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。 4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收 入水平、同类楼盘的供给情况的影响。 应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。 新增土地储备项目
3、结算金额为收入结转金额，不含税；预售（销售）金额为预售（销售）合同金额，含税。 主要项目出租情况
□适用 ?不适用 融资途径
参见本节“十一、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 ?适用 □不适用 截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为 41,374.70万元，报告期内不存在因此项担保而 承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润 10%以上的情形。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用 三、核心竞争力分析 1、区域深耕，资源与品牌优势铸就卓越可持续发展力 公司深耕粤港澳大湾区 27载，在珠海区域持有计容面积超百万方优质土地储备，土地获取成本低于区域同业水平， 形成兼具规模效应与成本优势的战略级资源，使得公司有更大的成本空间投入到产品的打造与服务的升级；经过多年的 市场沉淀和口碑积累，世荣兆业凭借独特的设计理念、高品质的建筑质量、超出预期的交付保障与完善的配套设施及服 务，公司品牌已深入人心，成为珠海区域市场品质和信誉的象征。 2、财务稳健，构筑企业发展的安全防线 公司财务状况稳健，房地产行业“三道红线”长期维持全绿，资产负债率显著低于行业平均水平，良好的财务状况 和合理的财务结构为公司筑牢经营防线，使公司有足够的能力应对各种经营风险，面对复杂多变的外部市场环境，公司 得以灵活调整战略布局，精准优化资源配置，敏锐捕捉市场机遇，在激烈的市场竞争中实现稳健前行，在行业深度调整 期展现较强的发展定力。 3、科技创新，驱动企业高质量发展的核心引擎 公司始终将科技创新作为公司发展的核心战略，响应建设“好房子”、“四化”新型住宅及清洁能源等政策号召， 以“建筑”、“园林”与“热能”板块为载体构建科技创新长效机制，以科技创新为引领，培育发展新质生产力。公司 通过持续整合与发掘核心优势，加大研发投入，攻坚核心技术，加快科技成果转化，取得了一系列显著成果，为公司技 术升级、品牌提升及产品差异化提供坚实保障，为公司高质量发展注入强劲动能。 4、打磨服务，优质客户基础筑牢发展根基 公司积累了丰富且优质的客户资源，超过 2 万户的物业管理规模，服务居民数量突破 4 万人，公司凭借卓越的产品 品质与完善的客户服务体系，实现了较低的客诉率与较高的客户复购率，客户满意度始终保持在高位水平，优质的客户 资源已成为公司战略资源，借助"智慧社区"运营模式，将服务边界延伸至社区商业、房屋租售、商品交易等城市配套领 域，形成客户价值深度绑定的生态闭环，为公司的长期稳定发展提供有力支撑。 四、主营业务分析 1、概述 （一）公司经营情况 2024年，面对宏观形势与内外部环境的多重不确定，公司在董事会和经营班子的科学决策与有力领导下，围绕既定 发展战略稳步前行。一方面，公司坚守主业核心，主动出击应对市场波动，通过优化开发节奏、调整销售策略、提升产 品品质和服务质量等多管齐下的方式，有力地稳固了主业的基本盘；另一方面，公司积极探索多元化产业发展路径，全 力挖掘新的业务增长点，为公司发展注入了新的活力，取得了阶段性成果。同时，公司凭借完善的治理体系与扎实的管 理内功，顺利完成控制权变更，成为珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）旗下重要上市平台。2024年， 公司稳步有序地完成了年度各项工作，实现营业收入 98,109.02万元；实现归属于上市公司所有者净利润 3,741.48万元。 截至 2024年末，公司资产总额 727,243.50万元，归属于母公司的所有者权益合计 478,385.88万元。 1、多措并举，筑牢主业根基，稳定经营大盘 2024 年，房地产行业仍处于深度调整期，公司严守初心、稳健经营，扎实做好房地产主业，在产品设计、工程建筑、 市场营销、商业配套及物业服务等方面取得一定成效，具体如下： 一是，以创新驱动产品升级，持续释放价值潜力。2024年，公司凭借对产品设计的卓越追求，旗下多个项目斩获殊 荣：世荣万达广场获缪斯设计铂金奖，世荣暻观花园获 TITAN房地产大奖银奖及 REARD全球地产设计大奖佳作奖，世 荣峰景广场二期获优秀住宅设计奖，世荣尚观花园获广东省绿色住区称号等。在设计中，公司主动对标建筑新规，旗下（未完）  |