[年报]华丽家族(600503):华丽家族股份有限公司2024年年度报告
原标题:华丽家族:华丽家族股份有限公司2024年年度报告 华丽家族股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王伟林、主管会计工作负责人王坚忠及会计机构负责人（会计主管人员）姚基勇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《2024年年度审计报告》确认，2024年度，公司实现归属于上市公司股东的净利润为-34,419,037.11元；截至2024年末，公司母公司累计未分配利润为1,412,828,679.49元，公司合并报表未分配利润为1,225,528,885.69元。鉴于公司2024年度未实现盈利，综合考虑行业现状、公司发展战略、经营情况等因素，为保障公司现阶段经营资金需求及未来可持续发展的需要，公司2024年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、 重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”部分。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义...................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................5 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................10 第四节 公司治理............................................................................................................................26 第五节 环境与社会责任................................................................................................................41 第六节 重要事项............................................................................................................................43 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................51 第八节 优先股相关情况................................................................................................................56 第九节 债券相关情况....................................................................................................................56 第十节 财务报告............................................................................................................................56
一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
一、公司信息
(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币
√适用□不适用 受房地产市场整体环境波动的影响，本期主营业务收入较上期有所增长，期间费用也得到了较好控制。受市场周期和竞争等因素影响，产品毛利率较上期有所下降，导致毛利未能完全覆盖相关税费及期间费用。 同时，上年同期由于项目公司完成土地增值税清算，转回部分税金及附加，增厚了利润，该因素的缺失也是本期净利润较上期下降的原因。 此外，由于本期未收到被投资单位厦门国际银行的分红收益，相较于上期对应分红收益对业绩的积极贡献，本期业绩受到一定影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，面对复杂的市场环境和挑战，公司董事会与管理层积极应对，在贯彻落实企业发展战略、聚焦主营业务的同时，不断扎实推进精细化运营管理，打造品牌优势。报告期内，围绕年初制定的目标，公司有序推进各项工作。2024年度，公司实现营业收入35,278.77万元，同比上升118.47%；实现归属于母公司股东的净利润-3,441.90万元。截至2024年12月31日，公司总资产443,472.28万元，净资产358,059.75万元。 公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。其中公司位于上海的项目，为全资子公司上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）合作开发的上海市杨浦区平凉社区01D4-04地块，合作权益比例为上海华智丽尚置业51%、上海盛真置业49%。上海杨浦项目位于上海内环内东外滩滨江板块，地理位置优越，为低密住宅地块。项目在2024年完成方案报批，并获取工规证和施工证，预计2025年入市销售；公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，产品业态涵盖高层住宅、沿街商铺、别墅以及公寓式住宅等。目前，高层住宅已基本售罄，2024年公司积极推进独栋别墅和沿街商铺的销售，在市场持续下行的态势下，逆势热销，全年实现销售签约金额约3.3亿元。公司位于遵义的项目为遵义红花岗区北京路城市更新改造项目，属于遵义中心城区核心地段，地理位置优越，是贵州省重点工程。遵义项目于2024年6月30日示范区以高品质呈现，2024年7月27日成功首开，是遵义近3年唯一集中开盘项目。项目开盘后月均去化位居遵义第一梯队，并且在销售周期仅5个月的情况下,在遵义2024年度项目销售排名中位居前列。 截至2024年12月31日，公司土地储备面积约6.5万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方米、遵义项目待开发土地面积约4.18万平方米。同时，为夯实房地产主业发展，公司将坚持贯彻执行既定的投资战略，重视投资的安全性，聚焦中心城市的优质项目。 公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜及相关产品的生产、制备及技术应用。受技术标准、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的市场应用尚未形成有效规模，宁波墨西和重庆墨希目前仍处于持续亏损状态。现阶段，宁波墨西主要致力于盘活闲置存量资产，持续与国家石墨烯创新中心合作；同时，将根据新材料产业上下游研发、生产、应用的需要，适时启动宁波墨西剩余工业用地的开发与经营工作。报告期内，重庆墨希联合中科院重庆绿色智能研究院技术团队，聚焦和把握石墨烯薄膜产品的技术提升，积极拓展目标行业客户及潜在应用市场。公司下属的南江机器人主要着力于拓展潜在的市场机遇，目前仍处于亏损状态。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。 截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985年，总部位于厦门，在国内及港澳地区共设有150余家营业性机构网点。厦门国际银行致力于打造成为“华侨金融优选银行”，并以金融服务为纽带，密切加强内地与港澳的经济金融联系，持续为金融对外开放、国内国际双循环、福建全方位高质量发展、粤港澳大湾区建设等重大战略贡献力量。根据厦门国际银行2019年度、2020年度、2021年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、2020年度、2021年度分配红利分别约为5,898万元、1,562万元、2,947万元。上述利润分配的实施须经相关审批程序的核准，截至目前，尚未收到厦门国际银行上述年度（2019年度、2020年度、2021年度）红利分配。根据2024年6月召开的厦门国际银行2023年度股东大会，厦门国际银行2023年度不进行现金分红。 公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。2024年度，公司收到瑞力文化项目资本金1,487.41万元。2025年1月至本报告披露日，公司累计收到瑞力文化项目资本金956.14万元。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，中国房地产政策延续宽松基调，调控重心从“防风险、促转型”转向“稳住楼市、推动市场止跌回稳”。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心；12月，政治局会议再次提出“稳住楼市”，中央经济工作会议更是强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。 在楼市宽松政策频繁出台的情况下，市场信心也在逐步提振。根据国家统计局数据显示，2024年1-12月全国新建商品房销售面积约9.7万亿平方米，同比下降12.9%，但降幅相比2024年1-11月收窄1.4个百分点，连续7个月出现收窄趋势。新建商品房销售总额约9.7万亿元，同比下降17.1%，但与2024年1-11月相比，降幅收窄2.1个百分点。同时，根据国家统计局《2024年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，2024年12月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量比11月增加6个，达到23个，同时有9个城市二手住宅价格出现环比上涨，其中一线城市新房价格结束之前连续持平状态，在12月份环比首次出现上涨；二线城市新房价格环比首次保持平稳；三线城市新房价格则已经连续四个月呈现出环比降幅逐渐收窄的趋势。随着存量政策和增量政策的有效落实，房地产市场态势有望继续改善。 2024年，上海房地产市场从“9?29沪七条”到“11?18取消普通住宅标准”，陆续推出了一系列政策措施，覆盖限购、信贷和税费等多个维度，维稳楼市经济。2024年上海土地市场继续缩量提质，全年累计出让76宗涉宅用地（含遴选、城中村等地块），成交计容面积约550万㎡，成交规模连续三年下降。同时土地市场重回“价高者得”后，高价地频出，土地楼板价记录频繁刷新；新房市场方面，全年供应房源6.1万套、成交5.75万套，供需基本平稳，成交均价79030元/㎡，同比涨幅17.3%。2024年上海改善市场供应增加，前期积压的改善需求得以释放，全年3000万以上的改善项目累计认筹超1万组，多个项目开盘即罄；二手房方面，2024年全年成交21.6万套、同比上涨20%，创近三年新高。 2024年苏州房地产市场以“化存量、控增量、提质量”为总目标，市场供求结构正在进行调整。政策方面，除进一步优化首套房认定标准、提高公积金贷款额度、提供新房契税补贴等多项促需求政策外，还发布了全新的住房品质指引，大力推动“第四代住宅”、“两智一全”的住房建设。土地市场方面，2024年苏州全年涉宅用地成交48宗，成交计容面积224万㎡，同比下降59%；新房成交方面，2024年全年成交约429万㎡，同比减少约26%，成交均价约26637元/㎡，同比下跌约5%；二手房方面，2024年全年成交约为657万㎡，同比减少约4%。在缩量提质的背景下，截至到2024年底，苏州新房库存已跌落至4.4万套，是2020年以来历史新低；供应端的减少，为存量房去化提供了更大的空间。 2024年遵义市发布了多项促进房地产高质量发展的政策措施，包括首套房商贷首付比例调整为不低于15%，二套房商贷首付比例调整为不低于25%，执行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，同时提高住房公积金最高贷款额度，并且持续推动降低存量房贷款利率，全面推行“带押过户”，对购房人子女入学也给予支持等，在需求端继续释放利好政策。根据遵义房产信息网数据显示，新房市场方面，2024年遵义商品住宅成交7038套，同比下降约41%，其中红花岗区成交2693套、汇川区成交2521套，两区市场占比超7成。土地成交方面，2024年全市共计成交商业和住宅类用地36宗，成交计容面积144.22万平方米，同比下降56.9%；成交楼板价1086元/平方米，同比下降14%。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司现阶段的房地产开发业务主要分布在上海、苏州和遵义三地。公司位于上海的项目，为全资子公司上海华智丽尚与上海盛真置业（保利置业全资子公司）于2023年12月5日联合竞得的上海市杨浦区平凉社区01D4-04地块。该地块土地面积4432.15平方米、容积率1.35、计容面积5983平方米，该项目已于2024年正式开工，目前现场正在进行连续作业施工，公司以“酒店式别墅”的开发理念，植入高定服务，拟将该项目打造为板块内品质改善标杆。公司位于苏州的项目为苏州太湖上景花园项目，规划计容面积约76万平方米，产品涵盖高层住宅、沿街商铺、别墅及公寓式住宅等。目前高层住宅已基本售罄，公寓式住宅正积极推进价值提升，独栋别墅持续热销，沿街商铺处于尾盘阶段。为进一步加快项目存量去化，践行“一生好宅、华丽生活”的产品理念，公司正在积极提升项目配套服务，打造良好的社区生活氛围。公司位于遵义的项目为遵义海上中心，用地面积约6.2万平方米、总建筑面积约28万平方米，其中住宅约19万平方米，商业约2.1万平方米。项目作为省级重点工程，城市更新示范工程，公司致力于打造一个高品质的居住空间，注重开放、多元、温暖的社区氛围营造，以酒店式管家服务的理念，将该项目建成为遵义市城市更新新地标，重塑人居典范。 截至2024年12月31日，公司土地储备面积约6.5万平方米，包含苏州项目待开发土地面积约2.32万平方米、遵义项目待开发土地面积约4.18万平方米。目前，遵义项目东区尚有部分拆迁工作未完成，公司将继续敦促政府加快推进东区剩余动拆迁工作。同时，为贯彻执行既定的发展战略，公司将更加聚焦上海的投资机会，并且重视投资的安全性，坚持在改善领域深耕，夯实房地产主业，为公司长期发展增加优质土地储备。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司是一家以房地产开发为主营业务，以改善型产品为主的中小型房地产企业。公司始终坚持在城市核心板块，致力于改善住宅开发，经过多年发展，凭借匠心的设计理念和对品质的极致追求，成功打造了上海檀宫、华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等精品楼盘，其中上海檀宫更是奠定了公司在中国豪宅市场的领先地位。 公司正在销售的太湖檀宫，承袭和延续了上海檀宫的高端改善开发理念；正在建设的遵义北京路城市更新项目，开启了公司城市更新新征程；上海东外滩项目，公司将以“酒店式别墅”的开发理念，将该项目打造为区域改善标杆。 公司拥有清晰的发展战略，方向明确；其中，投资战略方面，公司将聚焦上海，坚持实施以投资安全、经营指标兑现以及产品战略匹配为目标的稳投资策略；产品战略方面，公司持续迭代升级“布局酒店化、建筑公建化、室内定制化、服务生活化、运维数字化”的“五化”产品执行标准；华丽生活战略方面，在产品端和服务端，公司已打通销管一体，成功落地生活无忧、居住无忧，并且开发专属于社区运营配套的华丽生活APP，构建华丽生活服务价值体系；经营战略方面，公司通过大运营管控体系，以经营安全为导向，识别和管控经营风险，为公司可持续发展提供保障。组织战略方面，公司拥有规范的管理制度和业务流程，组织精简、执行高效，并且根据业务发展的需要，持续提升组织自驱力。 展望未来，公司将以专业化、市场化理念，践行“一生好宅、华丽生活”的战略愿景，始终坚持以产品领先、经营安全为底层逻辑的价值创造，夯实房地产主业发展，打造华丽家族区别于传统开发商的核心竞争力。同时，基于目前地产行业面临的挑战，以及对未来经济形势的判断，公司将努力关注和拓展其他领域的发展机会，寻求新的利润增长点，不断提高公司的可持续经营能力，为全体股东创造价值。 五、报告期内主要经营情况 详见本报告第三节“一、经营情况讨论与分析” (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系本报告期子公司房产项目随收入结转而相应增长。 管理费用变动原因说明：主要系本报告期应付职工薪酬及业务招待费有所下降。 财务费用变动原因说明：主要系本报告期公司利息支出增加同时存款利息减少所致。 研发费用变动原因说明：主要系本报告期子公司研发投入减少。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期子公司房产项目预收房款较上期增加所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司房产投资增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期子公司开发贷增加且上期归还贷款所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 2、收入和成本分析 √适用□不适用 报告期内，公司实现营业收入35,278.77万元，比去年同期增长19,131.03万元，同比增长118.47%，本期苏州项目结转面积较上期有明显增长。 报告期内，公司营业总成本38,251.44万元，比去年同期增长35,081.31万元，增长幅度为1,106.62%。其中主要为营业成本及营业税及附加合计增长37,318.53万元。营业总成本增长的主要因素系本报告期房产项目营业成本随收入增长而相应增加以及上期土地增值税清算冲回营业税金及附加所致。 公司本期实现归属于母公司股东的净利润-3,441.90万元，同比下降159.37%；基本每股收益-0.0215元。截至2024年12月31日，公司总资产443,472万元，净资产358,060万元。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4). 成本分析表 单位：元
□适用√不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用□不适用 前五名客户销售额8,389.56万元，占年度销售总额23.78%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0.00%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用√不适用 B.公司主要供应商情况 √适用□不适用 前五名供应商采购额19,600.30万元，占年度采购总额85.63；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
√适用□不适用 参见第三节管理层讨论与分析一、经营情况讨论与分析 4、研发投入 (1).研发投入情况表 √适用 □不适用 单位：元
√适用□不适用
□适用√不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用√不适用 5、现金流 √适用□不适用 参见第三节管理层讨论与分析一、经营情况讨论与分析 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、资产及负债状况 单位：元
□适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用
□适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 详见本报告第三节“二、报告期内公司所处行业情况” 房地产行业经营性信息分析 1、报告期内房地产储备情况 □适用 □不适用
√适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
√适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
告期末待结转面积21,650.04平方米。 4、报告期内房地产出租情况 □适用 √不适用 5、报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
□适用 √不适用 (五)投资状况分析 对外股权投资总体分析 √适用□不适用 报告期内公司对外增加股权投资19万元，增加对子公司投资1,000万元，子公司减少注册资本90,000万元。 1、重大的股权投资 □适用 √不适用 2、重大的非股权投资 □适用 √不适用 3、以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币
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