[年报]大名城(600094):大名城2024年年度报告
原标题:大名城:大名城2024年年度报告 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2024年度，公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润-2,336,018,069.35元，年末累计未分配利润1,809,763,905.00元；2024年度，公司母公司实现净利润20,116,700.73元，计提法定盈余公积金2,011,670.07元后，减本年支付股利69,748,501.35元、加年初未分配利润1,903,364,362.47元，2024年末可供投资者分配的利润为1,851,720,891.78元。2024年度公司拟不进行利润分配，亦不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 关于存在的行业风险、市场风险等，以及公司可能面临的其他不确定因素，公司已在本报告“经营层讨论与分析”章节进行客观阐述和描述，敬请投资者详细阅读和充分理解。 十一、 其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义...................................................................................................................................... 5 第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................5 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................10 第四节 公司治理............................................................................................................................28 第五节 环境与社会责任................................................................................................................41 第六节 重要事项............................................................................................................................43 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................56 第八节 优先股相关情况................................................................................................................61 第九节 债券相关情况....................................................................................................................61 第十节 财务报告............................................................................................................................61
一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
一、公司信息
(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币
□适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
□适用√不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
□适用√不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 报告期，房地产行业仍处于筑底阶段，9.26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标。 全年商品房销售面积同比下降12.9%至9.7亿平方米，销售额下降17.1%至9.7万亿元，市场库存量仍高达23.8亿平方米，去化周期长达2.9年。2024年房企融资支持政策虽边际改善，但非银金融规模仍未改下滑趋势，企业仍面临较大的财务压力，流动性风险还未完全消除。报告期，公司实现合约销售20.25亿元，实现营业收入41.71亿元，年度归属母公司净亏损23.36亿元。 正如行业所见，这样的经营结果令人失望，但我们仍能维持公司在安全线上运营，已实属不易。 2024年造成亏损的主要原因：首先，自2021年下半年以来房地产行业进入历经三年多的深入调整周期，为应对行业严峻形势，审慎中求生存，公司连续三年暂停新增房地产投资，导致报告期内竣工交付项目同比减少。其次，市场持续低迷迫使我们采取降价促销策略，加速资金回笼的同时，也带来存货大幅减值，全年计提存货及投资性房地产减值准备21.63亿元；同时预期的变化也带来公司未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，导致需转回以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响金额5.05亿元，合计对当期利润影响达-26.68亿元。 面对行业的变局，我们始终将现金流管理视作生命线。通过严控开支、优化开工节奏、加速现房去化等组合拳，在保障基本运营安全的同时，将净负债率压降至行业较优水平。截止2024年末，公司资产负债率43.52%，扣除预收账款资产负债率37.23%，净负债率15.08%，现金短债比1.72。另一方面，2024年公司面临的土地增税清算净支出的压力比较大。我们虽灵活调整土地增值税清算策略，尽量通过退税与补征项目的平衡操作，有效缓解了资金流出压力，但同比上年，2024年土地增值税清算依旧增加支出3.17亿元，下半年更是全力推进资产盘活，投资性房地产出租率提升了3个百分点，尽管因此增加销售费用，但为公司争取到宝贵的流动性空间。多种努力下公司在2024年经营活动现金流净额为2,234.36万元。 在转型探索方面，本公司展现出破局求生的决心。与福建大数据产业投资公司共建的智算中心已投入运营，首期配置的NvidiaH800服务器可提供2000P算力，年内实现合同收入3,958.86万元。同时，我们联合福州新区航空城发展公司布局低空经济，拟投资建设"低空城际智慧枢纽机场"项目，同时公司还通过香港子公司出资1,200万美金，布局参与低空飞行器（eVTOL）行业头部公司上海峰飞航空科技有限公司的投资，以谋求未来低空经济领域的行业综合协同发展。这些战略布局虽暂未形成规模效益，但为集团打开了新质生产力发展的想象空间。 在破局求生谋求可持续发展中，必须清醒认识到，面对中美贸易摩擦加剧等外部风险，当前的市场修复仍需较长的时间周期。在周期中，活着比什么都重要。值得欣慰的是，集团仍保持行业领先的财务韧性。流动资产占比超七成，未抵押资产规模充足，与金融机构的战略合作关系稳固。这些优势能够为公司择时而动开展增量业务，以及未来的战略转型均提供充足的现金流支持。 当然，人工智能算力与低空经济业务探索虽存在诸多不确定性，但基于公司对于业务发展秉持审慎、负责、有效的原则，既注重稳健经营又积极探索转型，以韧性和灵活适应未来可能出现的市场变化。路虽远行则将至，我们相信，公司终将建立起新的竞争力。 公司坚持持续、稳定分红政策，自2011年上市以来，公司累计进行现金分红60,814.60万元，分红比例符合《公司章程》和公司三年股东回报规划的规定。2024年中期，在行业现金流普遍紧张的背景下，公司主动平衡资金留存与股东回报，践行“以投资者为本”、“提质增效重回报”的发展理念，积极实施了2024年中期现金分红，分红金额6,974.85万元。 报告期，持续披露企业可持续发展报告。公司自2013年起连续12年披露社会责任报告/可持续发展报告，报告通过经济效益、公司治理、产品品质、客户权利、供应商管理计、环境保护、绿色节能、安全生产等多维度，对非财务信息披露日益细化，切实履行公司社会责任，回应利益相关方诉求。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）关于公司房地产开发业务所处行业情况 2024年，我国经济整体运行仍面临一定挑战，房地产行业仍处于底部筑底阶段。房地产政策方面，宽松基调延续，2024年中央政府不断出台利好政策救市，“9.26”政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，中央经济工作会议要求“持续用力推动当地产市场止跌回稳”等。陆续推出一揽子增量政策，释放了强烈的维稳信号，地方政府随之推出各项优化调整政策，包括取消或调减限制性措施，多项举措提振市场信心。十二月份，中央政府再次强调要“稳住楼市”，释放更加坚定的稳楼市基调。随着利好政策不断出台，市场信心得到提振，促进核心城市新房销售规模持续改善，中高端改善型产品需求向好。 2024年，全年行业新房成交规模降幅收窄，全国商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%,商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%，重点城市方面，2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降9%， 从需求结构看，改善性需求仍是新房市场重要支撑，核心城市刚需入市节奏加快。从供求关系看，全国库存规模仍处历史高位，2024年，全国住宅新开工面积5.4亿平方米，同比下降23.0%，截至2024年12月，全国住宅“已开工未售库存”为23.8亿平方米，出清周期约为2.9年。从房企开发投资看，全国房地产开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%，整体表现偏弱，其中，住宅开发投资额为7.6万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。 （二）关于公司转型业务所处行业情况 人工智能算力业务：随着全球数字化转型加速，人工智能技术的迅速发展推动了各行业的深度变革。AI算力需求的爆发式增长成为支持大数据处理、智能分析和先进技术应用的关键要素。 国家政策的支持以及数字经济的快速发展，为人工智能算力业务提供了广阔的市场空间和发展机遇。 低空经济业务：低空经济作为国家新质生产力发展的重要组成部分，已经逐步成为未来经济的重要增长引擎。国家政策的支持，如《国家综合立体交通网规划纲要》和《十四五民用航空发展规划》，为低空经济的发展指明了方向。福建省独特的区域优势，包括广阔的海岸线、众多岛屿及重要的海防地位，为低空经济的快速发展奠定了坚实基础。 三、报告期内公司从事的业务情况 面对房地产行业仍处在筑底周期，公司坚持“稳健经营、降本增效”的策略，仍将“去库存、保现金流”作为未来一个时期核心目标，安全稳健经营；继续坚持对地产业务实施战略优化和精简，聚焦与深耕重点区域和重点城市，静待时机，适时根据房地产行业的新发展趋势和房地产市场供求关系变化，探索并构建名城特色的精品地产业务发展新模式。 在稳住“基本盘”的同时，公司审慎探索业务转型，寻求第二增长曲线，积极布局人工智能算力与低空经济两大领域。智算中心项目首期已投入运营，配备NVIDIAH800服务器，提供2000P算力，并初步验证了商业化可行性。低空经济方面，公司投资布局了eVTOL飞行器领域，出资参与了对上海峰飞航空科技有限公司的母公司AutoFlightXInc.的投资。另外公司与福州新区航空城发展公司等合作，计划投资建设“低空城际智慧枢纽机场”，本事项目前处于前期筹备阶段。尽管转型业务尚未形成规模收入，但符合国家政策导向，未来有望成为公司新的增长引擎。 综上，公司认识到经营的持续发展与适时转型的重要性，积极思考和规划未来的业务转型与发展策略，探索并尝试与国家战略发展相对应的新领域、新技术或新模式，促使公司业务能够适应未来可能出现的市场变化为应对行业挑战，实现公司可持续发展。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）资产变现与财务稳健性 公司在资产变现能力上具备一定优势，能够为未来的战略转型提供充足的现金流支持。具体而言，公司通过较低的负债水平和高比例的净资产，构建了稳健的财务结构。公司净负债率、股东权益比均处于行业较优水平。此外，公司资产中流动资产占比高，且大部分为销售型存货资产，具备持续的变现能力。通过存货资产的去化销售以及提高投资性房地产的出租比，公司能够在实现资金回笼的同时，增强财务灵活性，为公司探索和布局第二增长曲线能够提供有力的资金保障。 房地产行业的固有风险并未削弱公司的财务韧性，反而通过稳健的财务管理策略，使公司在市场波动中保持了较强的抗风险能力和发展潜力。 （二）融资空间与财务灵活性 得益于较低的债务水平，公司保留了广泛的融资空间。得益于公司连续多年的去杠杆，公司持有大量未抵押资产，这为未来的融资活动提供了强大的增信支持。长期以来，公司与金融机构保持了良好的合作关系，这进一步巩固了公司的信用评级和融资能力。这些因素共同构成了公司财务灵活性的核心，确保公司在需要时能够快速、高效地获取资金，提升了公司发展新质生产力所需的财务弹性，满足公司业务转型的持续发展战略需求。 （三）战略转型与产业资源的高度协同性 公司长期从事地产开发业务，与政府保持了紧密的合作和良性的互动，选择符合国家政策、政府产业导向的细分行业赛道，在产业政策咨询、招商引资、项目合作伙伴选择、项目落地和建设实施等方面与政府建立更多的协同和资源互补，为公司的战略转型提供了有力支持。在探索产业转型的过程中，通过不断的探索和实践，公司虽然经历了不少的困难和挫折，但对不同产业的商业模式的了解和人才梯队的建设方面积累了些许的经验。这些经验不仅增强了公司在新兴领域的应对能力，还为后续的拓展奠定了基础，确保了转型过程中的风险管理和长期发展，使公司在面对复杂市场环境时，能够更加稳健地推进各项战略目标的实现。福建在响应国家发展新质生产力的政策背景下，地方自身也面临着产业转型的需求。福建的地缘优势和优越的政策环境进一步支持了公司在该地区的战略布局，公司业务转型与地方政府发展新兴产业的方向存在高度的契合点，共同推动了各方资源在人工智能算力和低空经济领域的顺利合作。福建是公司多年来深根的重要区域，拥有深厚的业务根基，公司与当地政府及合作伙伴的长期合作关系，为项目的顺利推进提供了坚实保障。此外，公司的实际控制人作为爱国华侨和爱国闽商，与福建有着深厚的历史和文化联系，这一背景使公司在推动产业项目落地时具备独特优势。 通过上述三方面的核心竞争力，公司在当前复杂的市场环境中保持了稳健的发展基础，增强了公司在复杂市场环境下的应变能力，也为公司在探索和实现新的业务增长方面提供了可能性。 五、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本节“一、经营情况讨论与分析”。 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
营业成本变动原因说明：主要系本期交付结转面积减少。 销售费用变动原因说明：主要系本期交付结转集中于上海项目，其前期销售投入的代理费及渠道费较少所致。 管理费用变动原因说明：主要系公司持续采取降本增效，优化人员结构导致人工费减少。 财务费用变动原因说明：公司项目陆续竣工交付，费用化利息增加。报告期叠加利息收入减少，导致财务费用增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期销售回款较上期减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期转型业务投资增加所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系公司调整压降负债、归还借款所致。 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 2、收入和成本分析 √适用□不适用 报告期内，公司实现总营业收入41.71亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收入41.64亿元，较上年同比减少64.40%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元币种：人民币
1.本年房地产板块各区域毛利率及区域收入占比权重变动如下：
2.算力服务当期毛利为负系该项业务开展前期的运维成本投入与实际业务营收达成之间存在时间不匹配原因所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4). 成本分析表 单位：元
本期较上年同期变动主要系房地产板块交付结转面积减少且本年新增算力服务业务板块。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 □适用√不适用 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用□不适用 前五名客户销售额6,666.92万元，占年度销售总额3.94%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用√不适用 B.公司主要供应商情况 √适用□不适用 前五名供应商采购额31,338.75万元，占年度采购总额33.65%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用√不适用 3、费用 √适用□不适用 详见本报告“第三节、五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 4、研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用√不适用 (3).情况说明 □适用√不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用√不适用 5、现金流 √适用□不适用 详见本报告“第三节、五、（一）1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、资产及负债状况 单位：元
□适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 资产受限情况详见本报告“第十节、七、31、所有权或使用权受限资产”；截至2024年12月31日，本公司的子公司股权用于借款质押的情况，详见本报告“第十节、十、1、在子公司中的权益”。 4、其他说明 □适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 □适用 √不适用 房地产行业经营性信息分析 1、报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
2、报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币
 |