[年报]财信发展(000838):2024年年度报告摘要
一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指 定媒体仔细阅读年度报告全文。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 非标准审计意见提示 □适用 ?不适用 董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 □适用 ?不适用 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 □适用 □不适用 二、公司基本情况 1、公司简介
一、报告期内公司所处行业情况 宏观政策： 1、2024年前三季度全国 GDP达 949746亿元，同比增长 4.8%，低于去年增速，其中一季度同比增长 5.3%，二季度增长 4.7%，三季度增长4.6%，环比来看，三季度增长0.9%，经济持续恢复向好，但经济回升向好基础仍不牢固。 2、2024年全年政策基调持续宽松，实政大于口号，两次降准、三次降息、四个取消、四个降低、两个增加等一系列政 策组合拳落地，四季度市场信心回升显现，基调也发生转变，从化解防范风险转向止跌回稳；2025年定调适度宽松的货 币政策，持续用力推动房地产市场止跌回稳，稳住楼市是新一年工作方向。 3、2024年前三季度累计增长 4.8%，全年预计 4.9%，2025年经济目标 5%。消费、房地产投资等关键动能持续走弱，预 计2025年房地产投资及市场仍将面临较大的压力。 4、土地市场方面总体以提升城市价值为目标，控量提价，房企谨慎储备，央国企为主，平台托底。 5、2024年重庆主城区共成交涉宅土地20宗，同比下降27%，成交土地135万方，同比下降54%，房企暂缓拿地，7成土 地由地方平台公司回购。成交楼面价 6601元，同比下降 14%，地价回到 2019年水平，溢价率 1.4%（3宗土地溢价，占 比15%）。 6、重庆区域2024年成交土地集中在三大片区（核心区7宗，高新区5宗，北区近郊4宗），14宗土地由平台公司回购。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在5个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市、天津市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 （1）宏观层面 2024年重庆政策持续宽松，推出购房补贴、放宽房产税、住房套数认定标准等政策，首付及购房利 率降低、公积金贷款政策持续宽松、契税及增值税进一步优化，同时积极开展春交会、秋交会，刺激部分需求释放，但 整体提振效果一般。房地产价格方面出现阶段性小幅反弹，但整体市场持续低迷，供销低位，价格结构性回升（1-12月 整体监管备案200万方，剔除后实际成交922万方，同比下降12%）。 （2）市场方面全年供应380万方，同比下降23%，成交524万方，同比下降19%，剔除备案实际成交474方，价格14757元/㎡，同比下降1%；其中住宅广义库存4921万方，其中有效广义库存2782万方，占比56.5%，去化周期4.7年 （按近三年年均 591万方计算），市场依旧长期面临严峻的竞争压力，去库存仍然是未来市场的主旋律。2024年住宅新 房及二手房共成交1624万方，同比下降10%，二手房占比上涨4个百分点，达到68%，其中二手房成交1100万方，同比 下降4%，价格均有一定下滑，一二手房价差3585元/㎡，扩大1349元/㎡。 2、镇江市场分析 （1）宏观层面市场整体下行，镇江表现相对平稳。2024年镇江楼市呈现“政策驱动、区域分化、土地提质”的特征。政策组合拳有效缓解市场下行压力，但居民收入预期和房价调整预期仍制约全面回暖。政策层面多维发力提振需求， 政府陆续出台“三降”政策，即降低首付比例、房贷利率及购房门槛，吸引刚需和改善型购房者入场。以旧换新与拆迁 重启：鼓励房企收旧换新，中介优先销售二手房，叠加拆迁政策释放购房需求，推动市场流动性。2025年初取消价格备 案制度，开发商自主定价权扩大。金融政策方面，央行新政下调公积金贷款利率、取消首套及二套商贷利率下限，直接 降低购房成本。 （2）市场方面，2024年镇江新房住宅网签量达 10,470套，虽供应量减少导致成交量同比下滑，但相较于江苏省其 他城市（除南通外），镇江是唯一成交呈现正增长的城市。全年新房成交均价微涨，但区域分化明显。得益于政策刺激 （如降利率、存量房贷利率下调等），市场在年底出现短暂回暖。土地供应方面重点为总量控制与区域优化。2024年镇 江市区计划供应住宅用地 2,300亩，全部为商品住房用地，重点保障中心城区需求，兼顾区域平衡。全年首场土拍成交 楼面价 4,800元/㎡，低容积率地块（≤1.1）占比提升，未来将开发叠墅等低密产品，改善供给结构。土地成交楼面均 价溢价率保持低位（0.04%），显示房企拿地理性，但核心区域地块竞争激烈。 （3）2024年镇江市中心城区去化周期约为 9个月，需求集中且政策倾斜；外围区域因供应缩减，去化周期有所拉长。 3、天津市场分析 （1）天津市住房和城乡建设委员会4月30日发布消息，《关于进一步优化房地产调控政策的通知》自2024年5月1日起正式施行，通过政策调整，以适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。该通知主要包括四方面内容：第 一，满足京津冀协同发展住房需求，深入推进区域一体化和京津同城化发展，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、 河北省就业人员在天津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；第二，进一步优化住房限购政策，明确本市户籍居民 在市内六区购买单套 120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格；第三，完善住房套数认定标准，明确居民在 非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多 子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减 1套；第四，继续鼓励各区因区施策，提出继续鼓励各 区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓 励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住 房需求。 （2）市场方面，2024年全年天津涉宅土地成交金额约 286亿元，同比下降 49%，成交金额位列一线、二线城市第17名；2024年全年天津涉宅土地成交建面约 423万方，同比下降 39%，成交建面位列一线、二线城市第 16名；全年全 市共成交64宗涉宅用地，其中市区13宗、环城25宗地块、远郊9宗、滨海17宗；市区成交地块中，仅五宗市场化房企投资，均为具备核心区位或优质教育属性板块，其余地块以城市更新、平台公司托底摘地或化解债务目的为主拿地； 2024年天津商品住宅成交面积 834万方，同比下降 17%；成交金额 1480亿元，同比下降 16%；成交均价17948元/㎡， 同比上涨1%；库存面积1246万方，去化周期17个月。 政策指向：中央表态，地方响应，25年政策重点以“落实”为主，地方结合市场变化，进行对应调整； 新房环境：政策调整扭转市场，全年表现“先抑后扬”，市场结构稳定，需谨慎研判细分市场； 微观/项目：产品红利打造“六边形战士”，市场认可度高，但仍以低密产品首顶层为核心体现，四代住宅为代表的 超高附加项目为天津下一阶段产品发展核心方向； 土地/房企：核心“城更+深耕”外围“代建+托底”；资源、深耕类为主的投资格局已成。 （二）报告期公司经营情况总结 1、报告期公司总体经营情况回顾 （1）本报告期，房地产全年新开工面积 0平方米，竣工面积约 4.62万平方米，结算面积约 14.5万平方米。2024年公司签约销售面积12.93万平方米，销售金额为47,770万元。 （2）报告期内土地获取情况： 本报告期公司无新增土地储备项目。 （3）环保版块业务开展情况： 2024年，重庆瀚渝公司3万吨油基岩屑项目成功投产，公司危废处置能力提升至7.69万吨/年，竞争力大增。积极扩张业务，与多方建立合作，拓展覆盖范围。优化产品结构，发展高附加值资源再生业务，完善产业链。通过科学管理 提升销售系数，最终实现营业收入增幅超40%，发展潜力尽显。 受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，陕西华陆环保调整了生产经营策略， 年内完成青铜峡项目置出工作，凭借有效的欠款回收措施，实现山东蓝帆项目资金回流，并妥善处理了法律诉讼问题。 3、主要会计数据和财务指标 （1） 近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否 单位：元
单位：元
4、股本及股东情况 （1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位：股
前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化 □适用 ?不适用 （2） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 □适用 ?不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 5、在年度报告批准报出日存续的债券情况 □适用 ?不适用 三、重要事项 1、公司于 2024 年 7月 18 日召开第十一届董事会第十三次临时会议，审议通过《关于转让子公司股权的议案》， 2024年8月15 日召开第十一届董事会第十四次临时会议，审议通过《关于变更交易对手暨转让子公司股权的议案》， 同意公司、华陆环保与宁夏水投吴忠水务有限公司（以下简称“宁夏吴忠水务”）签署《青铜峡市宝徳华陆水务有限公 司股权转让协议》，将公司持有的青铜峡水务 51%股权、华陆环保持有的青铜峡水务 49%股权出售给宁夏吴忠水务，交 易总额4,880万元，包括宁夏吴忠水务代偿青铜峡水务债务4,780万元及股权转让价款100万元。2024 年11月已完成 股权转让手续，不再纳入合并报表范围。 2、公司于2024年10月19日披露了《关于控股股东财信地产、间接控股股东财信集团完成预重整备案登记的提示性公 告》（公告编号：2024-035），公司控股股东财信地产及间接控股股东财信集团已根据重庆市第五中级人民法院（以下 简称“五中院”）《预重整与破产重整衔接工作规范（试行）》的规定，向法院申请预重整并完成了备案登记。 2025年2月24日财信地产及财信集团分别收到五中院出具的编号为（2025）渝05破申88号、84号的《重庆市第五中级人民法院民事裁定书》，裁定受理财信地产、财信集团的重整申请。具体内容详见公司于2025年2月25日在信 息披露媒体刊载的《关于法院裁定受理控股股东重整的进展公告》。 2025年3月14日，五中院公告了编号为(2025)渝05破71号和(2025)渝05破75号《决定书》，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜（深圳）律师事务所联合担任财信地产及财信集团破产重整的管理人。 具体内容详见公司于2025年3月17日在信息披露媒体刊载的《关于法院指定控股股东重整管理人的公告》。 中财网
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