[年报]南山控股(002314):2024年年度报告摘要

时间：2025年04月27日 16:26:13 中财网

原标题:南山控股:2024年年度报告摘要

证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2025-015 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2024年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定
媒体仔细阅读年度报告全文。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

非标准审计意见提示
□适用 ?不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 ?不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 ?不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

股票简称	南山控股	股票代码	002314
股票上市交易所	深圳证券交易所
变更前的股票简称（如有）	雅致股份
联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	蒋俊雅	刘逊
办公地址	深圳市南山区招商街道赤湾社区赤 湾六路 8号赤湾总部大厦 26楼	深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号赤湾总部大厦 26楼
传真	0755-26694227	0755-26694227
电话	0755-26853551	0755-26853551
电子信箱	[email protected]	[email protected]

2、报告期主要业务或产品简介
1. 主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综
合性企业集团。

1）仓储物流
公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建
设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服
务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，
优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，
打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝
湾物流 REIT已于 2024年 10月 29日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外，宝
湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和
上海快仓宝湾 5个屋顶光伏项目在 2024年 12月底前实现并网发电，另有 10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公司长
远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至 2024年 12月 31日，在全国范围内拥有或管理 83个智慧
物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

2）房地产开发
公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业
竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发
业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。

报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至 2024年
12月 31日，公司房地产开发业务已先后进入 16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目 40个；
累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目 7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 3
个，实现安全、稳定、有质量的增长。

3）产城综合开发
公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积
极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方
政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强
劲动力。

报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取
西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点
围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，
提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦
高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力
持续提升。

4）其他
公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港
股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中
以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企
业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（2）报告期内经营情况
1）仓储物流业务
2024年，宝湾物流实现营业收入 194,261万元，同比增长 6%，实现经营净现金流 120,248万元，同比基本持平，主
要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
①主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为 88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在 85%以上，底层资产的运营管
理能力进一步彰显。主要园区情况如下：

序号	园区	2024年仓库使用率（%）	2023年仓库使用率（%）	增减变动（%）
1	上海宝山宝湾	100%	100%	0%
2	上海松江宝湾	87%	92%	-5%
3	上海快仓宝湾	62%	7%	55%
4	南京滨江项目	82%	90%	-8%
5	南京空港宝湾	97%	88%	9%
6	南京高新宝湾	67%	48%	19%
7	苏州吴江宝湾	83%	100%	-17%
8	苏州太仓宝湾	55%	12%	43%
9	苏州张家港宝湾	17%	-	17%
10	无锡空港宝湾	95%	100%	-5%
11	无锡江阴宝湾	52%	100%	-48%
12	无锡惠山宝湾	93%	92%	1%
13	南通锡通宝湾	100%	100%	0%
14	南通港闸宝湾	95%	98%	-3%
15	镇江新区宝湾	84%	91%	-7%
16	淮安经开宝湾	100%	100%	0%
17	昆山花桥宝湾	83%	96%	-13%
18	杭州北宝湾	92%	100%	-8%
19	杭州大江东宝湾	100%	100%	0%
20	杭州钱塘宝湾	92%	75%	17%
21	宁波镇海宝湾	100%	88%	12%
22	宁波空港宝湾	98%	87%	11%
23	宁波余姚宝湾	86%	80%	6%
24	绍兴上虞宝湾	80%	94%	-14%
25	嘉兴嘉善宝湾	80%	100%	-20%
26	嘉兴三期宝湾	100%	100%	0%
27	嘉兴宝湾	99%	99%	0%
28	嘉兴乍浦项目	89%	98%	-9%
29	浙江义乌宝湾	89%	37%	52%
30	合肥肥东宝湾	96%	99%	-3%
31	合肥新站宝湾	82%	98%	-16%
32	合肥东城宝湾	46%	-	46%
33	青岛胶州宝湾	89%	95%	-6%
34	北京空港宝湾	93%	100%	-7%
35	天津塘沽宝湾	98%	99%	-1%
36	天津滨港宝湾	87%	92%	-5%
37	天津津南宝湾	91%	84%	7%
38	廊坊经开宝湾	93%	94%	-1%
39	广州时代宝湾	100%	100%	0%
40	广州黄埔宝湾	98%	100%	-2%

序号	园区	2024年仓库使用率（%）	2023年仓库使用率（%）	增减变动（%）
41	广州番鸿宝湾	100%	89%	11%
42	佛山南海宝湾	100%	100%	0%
43	佛山三水宝湾（厂房）	80%	100%	-20%
44	佛山三水宝湾	100%	100%	0%
45	惠州仲恺宝湾	99%	26%	73%
46	江门鹤山宝湾	94%	-	94%
47	漳州角美宝湾	67%	67%	0%
48	武汉东西湖宝湾	86%	74%	12%
49	武汉汉南宝湾	56%	61%	-5%
50	武汉青山宝湾	40%	43%	-3%
51	鄂州葛店宝湾	98%	81%	17%
52	长沙雨花宝湾	67%	91%	-24%
53	长沙望城宝湾	93%	87%	6%
54	郑州经开宝湾	82%	94%	-12%
55	重庆西彭宝湾	98%	98%	0%
56	重庆空港宝湾	72%	75%	-3%
57	重庆珞璜宝湾	88%	70%	18%
58	成都蓉欧宝湾	100%	100%	0%
59	成都龙泉宝湾	100%	99%	1%
60	成都新都宝湾	99%	96%	3%
61	青白江东宝湾	100%	100%	0%
62	成都青白江宝湾	87%	76%	11%
63	西安临潼宝湾	90%	100%	-10%
64	西安空港宝湾	97%	97%	0%
65	西安高陵宝湾-乾龙	89%	77%	12%
66	西安高陵宝湾-世冠	93%	76%	17%
67	昆明临空项目	93%	90%	3%
68	昆明空港宝湾	96%	86%	10%
69	贵阳空港宝湾	92%	80%	12%

注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、
南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。

② 项目拓展情况
宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。

2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目 3个，进一
步提升公司在核心区域的行业影响力。

③ 项目工程进展情况
2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约 46.2万平方米，新增竣工面积约 90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。



2）房地产开发业务
2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待
进一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化
风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运
营等方面均取得一定成效。

① 项目拓展情况
根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场
较有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积 5万平方米，总规划计容
建筑面积 7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。

②项目销售情况
房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去
化。2024年，累计实现全口径销售金额 60.4亿元，同比下降 65.2%，权益销售金额 35.6亿元，同比下降 70.7%，合并报表
范围内项目累计实现并表口径销售金额 23.0亿元，同比下降 76.2%。

③项目运营情况
公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源，通过精细
化调改运营、强化招租力度等举措，主要项目经营效益保持稳定增长。

④ 融资情况
2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有
息负债规模，维持稳健的财务表现。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
（1）新增土地储备项目：无
（2）累计土地储备情况

项目/区域名称	总占地面积（万㎡）	总建筑面积（万㎡）	剩余可开发建筑面积（万 ㎡）
华东区域	38.75	74.10	24.15
华中区域	35.66	41.02	11.34
成都	23.17	62.26	21.77
粤港澳大湾区	7.71	34.83	0.00
总计	105.29	212.21	57.26

（3）主要项目开发情况

/ 城市 区域	项目名称	所在位 置	项目业 态	权益比 例	开工时 间	开发 进度	完工 进度	土地面积 （㎡）	规划计容 建筑面积 （㎡）	本期竣工 面积 （㎡）	累计竣工 面积 （㎡）	预计总投 资金额 （万元）	累计投资 总金额 （万元）
上海	南山?虹桥 领峯	嘉定区	住宅； 商业	100%	2021.03	竣工	100%	40,331	88,728	0	88,728	423,115	399,078
上海	南山?嘉荟 领峯	嘉定区	住宅	100%	2022.11	在建	0%	46,121	86,085	0	0	245,211	227,410
上海	· 南山前湾 拾缦	闵行区	住宅	100%	2023.05	在建	0%	22,754	45,509	0	0	262,553	244,476
上海	南山璞缦	嘉定区	住宅	100%	2024.07	在建	0%	34,704	79,819	0	0	309,857	206,534
苏州	溪上四季花 园	吴中区	住宅	100%	2021.08	在建	91%	35,356	70,712	5,050	64,380	195,692	191,618
苏州	云熹花园	高新区	住宅	55%	2020.01	竣工	100%	41,743	91,793	0	91,793	233,739	220,515
南通	南山国际社 区	港闸区	住宅； 商业； 办公	100%	2013.03	在建	89%	90,793	270,299	0	240,397	201,233	192,888

城市/ 区域	项目名称	所在位 置	项目业 态	权益比 例	开工时 间	开发 进度	完工 进度	土地面积 （㎡）	规划计容 建筑面积 （㎡）	本期竣工 面积 （㎡）	累计竣工 面积 （㎡）	预计总投 资金额 （万元）	累计投资 总金额 （万元）
南通	南山湾玺壹 号	通州区	住宅	100%	2022.02	在建	48%	64,578	122,684	0	58,506	122,481	81,591
合肥	南山?三食 六巷	庐江县 汤池镇	商业	100%	2016.03	在建	49%	63,200	38,500	0	18,724	32,000	30,379
扬州	扬州江都地 块	江都区	住宅； 商业	100%	-	拟建	0%	65,373	98,060	0	0	120,139	47,196
华东区域合计								504,953	992,189	5,050	562,528	2,146,020	1,841,685
武汉	南山悦拾光	蔡甸区	住宅； 商业	100%	2022.4	在建	26%	87,463	197,164	51,369	51,369	189,044	95,160
武汉	南山府	东湖高 新	住宅； 商业	100%	2020.05	竣工	100%	39,550	98,855	0	98,855	225,079	224,076
武汉	南山天樾	东湖高 新	住宅； 商业	100%	2020.09	竣工	100%	28,529	71,200	0	71,200	173,685	171,859
武汉	南山樾府	东湖高 新	住宅； 商业	100%	2021.11	竣工	100%	21,761	45,698	0	45,698	115,290	106,318
长沙	南山?天岳 （天池北）	岳麓区	住宅	100%	2021.07	在建	65%	211,777	109,843	18,539	71,134	193,230	180,392
长沙	南山?梅溪 一方	岳麓区	住宅； 商业	100%	2019.01	竣工	100%	47,545	242,482	0	242,482	320,000	316,907
长沙	南山?十里 天池(三 期）	岳麓区	住宅； 商业	100%	2019.07	竣工	100%	74,600	156,388	0	156,388	119,607	100,195
华中区域合计								511,225	921,630	69,908	737,126	1,335,935	1,194,907
成都	南山府	都江堰 壹街区	住宅	100%	2022.05	在建	35%	69,431	173,576	60,755	60,755	180,000	103,331
成都	观山樾	都江堰 大观镇	住宅	70%	2021.12	在建	56%	65,141	92,861	51,630	51,630	115,620	66,315
成都	两河峯景	金牛区	住宅	100%	2022.08	竣工	100%	27,281	49,105	49,105	49,105	144,588	118,678
成都	南山凌峯	武侯区	住宅	51%	2020.09	竣工	100%	74,425	96,448	0	96,448	463,700	401,783
成都	南山御峰	武侯区	住宅	51%	2021.05	竣工	100%
									61,841	0	61,841
成都	红牌楼项目 南地块	武侯区	商业； 办公	51%	2023.06	在建	0%
									107,260	0	0
成都	华阳四河项 目	天府新 区	住宅； 商业	90%	-	拟建	0%	30,242	90,609	0	0	142,331	58,902
成都合计								266,520	671,700	161,490	319,779	1,046,239	749,009
深圳	海城锦	南山区	住宅； 商业	51.02%	2019.01	在建	47%	34,170	219,394	102,234	102,234	700,000	497,652
深圳	南山悦时光	龙岗区	住宅	100%	2022.09	竣工	100%	20,432	81,724	81,724	81,724	202,972	187,503
东莞	南山悦府	寮步镇	住宅	100%	2021.09	竣工	100%	10,556	26,391	0	26,391	73,144	71,932
东莞	南山府	麻涌镇	住宅； 商业	100%	2021.08	在建	53%	42,974	128,923	0	68,201	225,716	187,750
粤港澳大湾区合计	108,132	456,432	183,958	278,550	1,201,832	944,837
总计	1,390,830	3,041,951	420,406	1,897,983	5,730,026	4,730,438

（4）主要项目销售情况

/ 城市区 域	项目名 称	所在位 置	项目业 态	权益 比例	计容建筑面 积	可售面积 （㎡）	累计预售 (销售)面 积(㎡)	本期预售 （销售） 面积(㎡)	本期预售 (销售)金 额(万元)	累计结算 面积(㎡)	本期结算 面积(㎡)	本期结算 金额(万 元)
上海	南山璞 缦	嘉定区	住宅	100%	79,819	74,775	10,801	10,801	46,992	0	0	0
上海	南山?虹 桥领峯	嘉定区	住宅； 商业	100%	88,728	68,771	68,771	0	335	68,754	0	0

城市/区 域	项目名 称	所在位 置	项目业 态	权益 比例	计容建筑面 积	可售面积 （㎡）	累计预售 (销售)面 积(㎡)	本期预售 （销售） 面积(㎡)	本期预售 (销售)金 额(万元)	累计结算 面积(㎡)	本期结算 面积(㎡)	本期结算 金额(万 元)
上海	· 南山前 湾拾缦	嘉定区	住宅	100%	45,509	45,590	45,590	0	0	0	0	0
上海	南山?嘉 荟领峯	嘉定区	住宅	100%	86,085	84,705	66,268	0	0	0	0	0
苏州	溪上四 季花园	吴中区	住宅	100%	70,712	69,011	45,419	15,498	36,300	43,814	15,092	32,946
南通	南山湾 玺壹号	通州区	住宅	100%	122,684	121,776	20,471	2,623	2,360	20,373	17,390	14,168
苏州	云熹花 园	高新区	住宅	55%	91,793	85,795	85,795	0	456	85,795	0	0
华东区域合计					585,330	550,423	343,115	28,922	86,443	218,736	32,482	47,114
武汉	南山府	东湖高 新	住宅； 商业	100%	98,855	97,942	97,529	3,399	8,090	97,529	5,363	12,877
武汉	南山樾 府	东湖高 新	住宅； 商业	100%	45,698	42,149	5,632	3,415	5,059	5,366	5,366	9,102
武汉	南山天 樾	东湖高 新	住宅； 商业	100%	71,200	70,202	69,768	1,646	3,651	69,768	2,965	6,976
武汉	南山悦 拾光	蔡甸区	住宅； 商业	100%	197,164	181,907	17,401	3,695	2,801	17,132	17,132	13,409
长沙	南山?天 岳（天 池北）	岳麓区	住宅； 商业	100%	109,843	109,062	45,729	5,979	13,803	40,050	10,260	23,079
长沙	南山?梅 溪一方	岳麓区	住宅； 商业	100%	242,482	198,274	193,751	823	1,066	193,622	650	868
华中区域合计					765,242	699,536	429,810	18,957	34,470	423,467	41,736	66,311
成都	两河峯 景	金牛区	住宅	100%	49,105	53,239	48,942	21,605	57,154	47,268	47,268	116,390
成都	南山府	都江堰 壹街区	住宅	100%	173,576	171,170	30,004	9,816	7,327	30,004	30,004	20,635
成都	南山凌 峯	武侯区	住宅	51%	96,448	96,190	125,933	0	710	95,678	181	1,131
成都	南山御 峯	武侯区	住宅	51%	61,841	30,062
										30,062	0	49
成都	观山樾	都江堰 大观镇	住宅	70%	92,861	89,779	5,952	810	636	5,825	5,825	4,523
成都合计					473,831	440,440	210,831	32,231	65,827	208,837	83,278	142,728
深圳	南山悦 时光	龙岗区	住宅	100%	81,724	61,746	45,987	8,434	27,809	37,416	37,416	119,595
东莞	南山悦 府	寮步镇	住宅	100%	26,391	21,037	11,020	4,747	9,378	11,019	5,461	10,350
深圳	海城锦	南山区	住宅； 商业	51%	219,394	59,969	1,637	1,380	9,026	1,508	1,508	9,226
东莞	南山府	麻涌镇	住宅； 商业	100%	128,923	106,919	6,273	1,570	1,483	6,274	2,163	2,209
粤港澳大湾区合计	456,432	249,671	64,917	16,131	47,696	56,217	46,548	141,380
总计	2,280,835	1,940,070	1,048,673	96,241	234,436	907,257	204,044	397,533

（5）主要项目出租情况 （未完）