[年报]南山控股(002314):2024年年度报告
原标题:南山控股:2024年年度报告 2024年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人舒谦、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................................... 6 第三节 管理层讨论与分析 ...................................................................................................... 10 第四节 公司治理 ...................................................................................................................... 38 第五节 环境和社会责任 .......................................................................................................... 54 第六节 重要事项 ...................................................................................................................... 55 第七节 股份变动及股东情况 .................................................................................................. 75 第八节 优先股相关情况 .......................................................................................................... 80 第九节 债券相关情况 .............................................................................................................. 81 第十节 财务报告 ...................................................................................................................... 85 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、其他有关资料。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
□适用 ?不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用 ?不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 ?否
确定性 □是 ?否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 ?是 □否
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项 目的情况说明 ?适用 □不适用
第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下： （一）仓储物流业务 2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等 相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为 360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长 5.8%。消费市场的稳 步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为 48.8万亿元，同比增长 3.5%，其中，实物商品网上零 售额 13.1万亿元，同比增长 6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到 1,745亿件和 1.4万 亿元，同比分别增长 21%和 13%，超大规模市场优势为仓储物流业务提供长期增长动能。 从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，占比超 60%， 跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国 24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长 8%，达 780万平方米，仍显著 低于 949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压力持续。业主方普遍通过更为激进的 “以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于 20%以上的城市，租金同 比跌幅介于 13.8%至 26.5%之间，短期内租金进一步承压。市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动 性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产 商的重要转型发展方向。 从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国 内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能稳固。此外，随着国家发改 委 1014号文的发布，标志着我国公募 REITs市场正式进入常态化发展新阶段。2024年共有 29只公募 REITs首发上市，发 行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流 REIT也在其中。公司在释放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管 退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。 （二）房地产开发业务 2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售筑底趋稳、投 资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主线，上半年以松绑限购、降 低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政治局会议确定“要促进房地产市场止跌回 稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。 在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低后高”走势。 根据国家统计局数据显示，截至 2024年 12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅均已连续 8个月收窄，9月 新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长 3%，实现自 2023年下半年以来商品房成交面 积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其中深圳领涨 30城，全年实现同比正增长；二三线城 市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重 点监测的 193个城市数据显示，2024年四房产品市占率同比提升 2.8个百分点至 29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品 质竞争”，产品力成为企业穿越周期的核心能力。 在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量收缩、结构分 化”新常态。根据中指研究院统计，2024年 300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金回落至 2020年峰 值的 43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞争激烈，部分地块溢价率高达 30%以上。 拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额 中央国企占比达 46%，一线城市占比均在八成左右；地方国资占比 32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。 （三）产城综合开发业务 报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国规模以上工业 企业营业收入同比增长 2.1%，利润总额 7.4万亿元，同比下降 3.3%；分季度看，四季度全国规模以上工业企业利润稳步恢 复，降幅较三季度收窄 12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年增长 4.5%，投资同比增长 7.0 %，其中， 航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长 39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业 园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力， 着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。 从供给端看，随着 2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，短期内产业园 区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合、数字化招商及增值服务等 核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据 看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示，2024年全国厂房及建筑物竣工面积 69,139万平米，同 比下降 0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期，年内工业用地成交总面积 12.19亿平方米，同比下降 16.47%，厂房 办公建筑物竣工面积与工业用地成交规模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。 此外，在公募 REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至 2024年底，累计已有 16只产业园区公募 REITs 上市，含扩募规模达 287.23亿元，其中，2024年新发行产业园区公募 REITs7只，规模 91.27亿元。产业园区公募 REITs的 常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效率。 除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系列促进新能源 发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快速发展，实现能源结构优化 和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长 45%、18%。截至 2024年底，已建成的新型储能装 机规模达 1.68亿千瓦时，较 2023年末增长超 130%，行业整体发展动能强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进， 新能源产业将加速向高质量、智能化转型，成为“双碳”战略的核心支撑。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务及模式 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综 合性企业集团。 1、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、 建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业 务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策 机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产 管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝 湾物流 REIT已于 2024年 10月 29日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外， 宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝 湾和上海快仓宝湾 5个屋顶光伏项目在 2024年 12月底前实现并网发电，另有 10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公 司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至 2024年 12月 31日，在全国范围内拥有或管理 83个 智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。 2、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面 对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时， 依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至 2024年 12月 31日，公司房地产开发业务已先后进入 16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目 40个； 累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目 7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 3个，实现安全、稳定、有质量的增长。 3、产城综合开发 公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向， 积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决 地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注 入强劲动力。 报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取 西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点 围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理， 提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦 高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力 持续提升。 4、其他 公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港 股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中 以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企 业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 （二）报告期内经营情况 1、仓储物流业务 2024年，宝湾物流实现营业收入 194,261万元，同比增长 6%，实现经营净现金流 120,248万元，同比基本持平，主要 是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。 （1）主要园区运营情况 报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为 88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在 85%以上，底层资产的运营管 理能力进一步彰显。主要园区情况如下：
为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京 空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。 （2）项目拓展情况 宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。 2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目 3个，进一 步提升公司在核心区域的行业影响力。 （3）项目工程进展情况 2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内， 新增开工面积约 46.2万平方米，新增竣工面积约 90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。 2、房地产开发业务 2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待进 一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化风 险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运营 等方面均取得一定成效。 （1）项目拓展情况 根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较 有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积 5万平方米，总规划计容建 筑面积 7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。 （2）项目销售情况 房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。 2024年，累计实现全口径销售金额 60.4亿元，同比下降 65.2%，权益销售金额 35.6亿元，同比下降 70.7%，合并报表范围 内项目累计实现并表口径销售金额 23.0亿元，同比下降 76.2%。 （3）项目运营情况 公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源，通过精细化 （4）融资情况 2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息 负债规模，维持稳健的财务表现。 报告期内，公司主要经营指标完成情况如下： （1）新增土地储备项目：无 （2）累计土地储备情况
 |