[年报]德必集团(300947):2024年年度报告

时间：2025年04月28日 05:24:54 中财网

原标题:德必集团:2024年年度报告

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
2024年年度报告


2025年4月

2024年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人贾波、主管会计工作负责人吴平及会计机构负责人(会计主管人员)吴平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中如有涉及未来的计划、业绩预测等方面的内容，均不构成本公司对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司在经营中可能存在的风险因素及应对措施已在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者关注相关内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。


目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................ 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ........................................................................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 .......................................................................................................................................... 10
第四节 公司治理 .............................................................................................................................................................. 38
第五节 环境和社会责任 ............................................................................................................................................... 56
第六节 重要事项 .............................................................................................................................................................. 57
第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................................................... 76
第八节 优先股相关情况 ............................................................................................................................................... 84
第九节 债券相关情况 .................................................................................................................................................... 85
第十节 财务报告 .............................................................................................................................................................. 86

备查文件目录
一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网
公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的2024年年度报告文件。

五、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。


释义

释义项	指	释义内容
公司/本公司/德必集团	指	上海德必文化创意产业发展（集团股 份有限公司
德必有限	指	上海德必文化创意产业发展（集团） 有限公司
中微子/控股股东	指	上海中微子投资管理有限公司
实际控制人	指	贾波、李燕灵
长兴乾润	指	长兴乾润企业管理咨询合伙企业（有 限合伙），现已更名为“上海弦乾企业 管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾元	指	长兴乾元企业管理咨询合伙企业（有 限合伙），现已更名为“上海中微弦企 业管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾森	指	长兴乾森企业管理咨询合伙企业（有 限合伙）
长兴乾肇	指	长兴乾肇企业管理咨询合伙企业（有 限合伙），现已更名为“上海赫珩企业 管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾悦	指	长兴乾悦企业管理咨询合伙企业（有 限合伙），现已更名为“长兴乾悦企业 服务合伙企业（有限合伙）”
长兴乾普	指	长兴乾普企业管理咨询合伙企业（有 限合伙）
长兴乾德	指	长兴乾德企业管理咨询合伙企业（有 限合伙），现已更名为“上海嵘歌企业 管理咨询合伙企业（有限合伙）”
长兴乾泽	指	长兴乾泽企业管理咨询合伙企业（有 限合伙），现已更名为“上海歌珧企业 管理咨询合伙企业（有限合伙）”
宿迁乾泓	指	宿迁乾泓科技合伙企业（有限合伙）， 原“西藏乾泽企业管理合伙企业（有 限合伙）”
宿迁乾渊	指	宿迁乾渊科技合伙企业（有限合伙）， 原“西藏乾普企业管理合伙企业（有 限合伙）
中安招商	指	池州中安招商股权投资合伙企业（有 限合伙）
阳光产险	指	阳光财产保险股份有限公司－自有资 金
《新租赁准则》	指	《企业会计准则第21号——租赁》
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期	指	2024年1月1日至2024年12月31 日
上年同期	指	2023年1月1日至2023年12月31 日

第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息

股票简称	德必集团	股票代码	300947
公司的中文名称	上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称	德必集团
公司的外文名称（如有）	Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development（Group）Co.,LTD.
公司的外文名称缩写（如 有）	DoBe Group
公司的法定代表人	贾波
注册地址	上海市长宁区安化路492号1幢707室
注册地址的邮政编码	200050
公司注册地址历史变更情况	公司自上市以来，注册地址未发生变更
办公地址	上海市长宁区安化路492号A座812室
办公地址的邮政编码	200050
公司网址	http://www.dobechina.com/
电子信箱	[email protected]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	刘思邈	兰野
联系地址	上海市长宁区安化路492号A座812室	上海市长宁区安化路492号A座812室
电话	021-60701389	021-60701389
传真	021-32508753	021-32508753
电子信箱	[email protected]	[email protected]

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站	深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）
公司披露年度报告的媒体名称及网址	《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》、巨潮资 讯网（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点	公司证券与投资部

四、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称	天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	上海市浦东新区世纪大道88号金茂大厦13层
签字会计师姓名	郭海龙、郭炎伟、何颢

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
?适用 □不适用

保荐机构名称	保荐机构办公地址	保荐代表人姓名	持续督导期间
民生证券股份有限公司	中国（上海）自由贸易试验 区浦明路8号	谢国敏、王璐	2021年2月10日-2024年 12月31日

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
五、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否

	2024年	2023年	本年比上年增减	2022年
营业收入（元）	1,259,633,134.04	1,169,239,831.98	7.73%	778,849,827.58
归属于上市公司股东 的净利润（元）	34,147,168.86	33,238,488.88	2.73%	32,493,907.35
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润（元）	11,156,553.54	13,793,853.80	1 -19.12%	11,333,729.98
经营活动产生的现金 流量净额（元）	809,396,724.53	778,100,642.14	4.02%	434,859,628.79
基本每股收益（元/ 股）	0.23	0.22	4.55%	0.21
稀释每股收益（元/ 股）	0.23	0.22	4.55%	0.21
加权平均净资产收益 率	2.70%	2.54%	0.16%	2.55%
	2024年末	2023年末	本年末比上年末增减	2022年末
资产总额（元）	5,923,717,804.19	6,320,937,521.39	2 -6.28%	6,168,058,235.38
归属于上市公司股东 的净资产（元）	1,268,138,305.45	1,286,236,889.17	2 -1.41%	1,290,934,736.20

注：1 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降主要系为控制经营风险，第四季度虹桥国际WE项目执
行退租所致。

2 报告期内，公司总资产及净资产相比上年度末有所下降，系公司进行股份回购和注销，且金额大于当期利润所致，
股份回购并用于注销可提高每股收益。


公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 ?否
公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 □是 ?否
六、分季度主要财务指标

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	313,239,389.74	317,663,396.63	316,395,727.89	312,334,619.78
归属于上市公司股东 的净利润	8,832,356.10	4,720,679.23	8,698,922.67	11,895,210.86
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润	7,253,765.58	4,303,869.83	5,497,733.09	-5,898,814.96
经营活动产生的现金 流量净额	196,200,692.76	186,395,766.82	119,395,853.84	307,404,411.11

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元

项目	2024年金额	2023年金额	2022年金额	说明
非流动性资产处置损 益（包括已计提资产 减值准备的冲销部 分）	1,528,951.06	1,076,629.77	3,949,555.19	主要系德必虹桥国际 WE、德必水贝WE部分 退租而产生的处置收 益
计入当期损益的政府 补助（与公司正常经 营业务密切相关，符 合国家政策规定、按 照确定的标准享有、 对公司损益产生持续 影响的政府补助除 外）	22,190,483.35	17,774,589.25	16,248,527.97	政府补助
除同公司正常经营业 务相关的有效套期保 值业务外，非金融企 业持有金融资产和金 融负债产生的公允价 值变动损益以及处置 金融资产和金融负债	1,332,214.75	-369,239.05	-843,437.57	主要系净值型理财的 公允价值变动损益
产生的损益
计入当期损益的对非 金融企业收取的资金 占用费	741,957.96	928,288.94		借款利息收入
委托他人投资或管理 资产的损益	2,889,497.92	1,250,578.10	11,121,473.68	理财投资收益
债务重组损益	162,304.33			债务重组，租金减免
除上述各项之外的其 他营业外收入和支出	-4,653,666.99	-1,576,416.17	-986,708.02
其他符合非经常性损 益定义的损益项目	4,136,380.90	9,297,049.37	-890,814.33	本期获得的上游租金 减免
减：所得税影响额	4,609,770.88	6,195,782.31	7,034,136.80
少数股东权益影 响额（税后）	727,737.08	2,741,062.82	404,282.75
合计	22,990,615.32	19,444,635.08	21,160,177.37	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
受大环境影响于本期获得的上游租金减免
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。


第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
（一）城市更新市场需求强烈
城市更新依然是行业发展的核心驱动力之一。近年来，国家持续推动城市更新行动，相关政策不断落地。2023 年住房和城乡建设部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、2023 年自然资源部印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）》以及 2024 年上海市规划和自然资源局印发《2024 年上海市城市更新规划资源行动方案》，均强调了城市更新在城市高质量发展中的重要性。

政策推动下，城市更新的重点在于优化城市空间结构、提升城市功能，通过小规模、渐进式的有机更新和微改造，避免大规模的拆建，强调对存量建筑的优化与价值提升。2024 年全年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示，预计未来几年城市更新市场的投资规模有望超过9万亿元，充分体现了城市更新市场的需求在不断增加。

公司凭借在“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”方面的优势，积极参与城市更新项目。2024 年，公司继续在重点城市布局，通过改造和运营存量建筑，推动城市空间的优化和功能提升。截至 2024 年底，公司的园区管理面积已超 141.7 万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。

（二）文科创产业增长驱动园区需求
文化创意和科技创新产业在 2024 年继续保持稳步增长。根据国家统计局发布的数据，2024 年全年，全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入超 14 万亿元，比上年增长 6%。文化创意产业园区作为文化企业的聚集地和科技创新的重要平台，通过提供专业的服务和资源，促进企业间的合作与协同，推动产业的集聚和发展。随着文化创意和科技创新企业的不断增加，园区的运营和管理成为行业发展的重要趋势。政策支持和市场需求的双重驱动下，文化创意产业园区的需求持续增加。

公司作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，以独特的设计理念创立了多个园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。近年，公司也通过并购等方式拓展业务，进一步巩固了在文科创产业园区运营领域的领先地位。

（三）文旅融合助力园区发展
文旅融合为文化创意产业园区带来了新的发展机遇。随着消费者对高品质旅游体验的需求增加，文化创意产业园区通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，吸引了大量游客。根据国内旅游抽样调查统计结果，2024年，国内出游人次56.15亿，比上年同期增加7.24亿，同比增长 14.8%。文旅融合不仅丰富了园区的功能，也提升了园区的品牌价值和市场竞争力。通过文旅融合，园区可以实现文化与旅游的互利共赢，推动园区的多元化发展。

2024 年，德必集团进一步拓展文旅融合业务，在文旅领域布局了多个项目：公司首个文旅项目“桃花坞里”正式开园、公司与张家港市文商旅集团共同打造的张家港市数字文化产业园奠基仪式成功举行、公司与深圳广电集团共同打造的深圳国家动漫画产业基地迎来焕新、彭城壹号项目升级改造助力徐州中心商圈焕新等等。同时，公司通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路等方式，吸引更多游客，提升园区的品牌价值和市场竞争力。

（四）政策与市场双重驱动下的发展机遇
2024 年，公司所处的行业继续受到政策的大力支持。国家和地方政府出台了一系列政策，推动城市更新、文化创意产业和智慧园区建设。例如，《“十四五”文化发展规划》强调了文化产业在推动城市发展中的重要性。同时，市场需求的持续增长也为公司的发展提供了有力支撑。

公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。

二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司从事的主要业务和主要经营模式
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。

1、承租运营
承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

2、参股运营
参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。

3、合作运营
合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。

现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运营”，投入成本低，现金流更为安全。

（二）公司经营业绩情况
截至 2024年 12月 31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，公司克服了重重压力，园区管理面积已超 141.7 万平方米，较 2023 年同比增长 4.96%；报告期内，公司实现营业总收入 125,963.31万元，较去年同期上升7.73%；归属于上市公司股东的净利润为3,414.72万元，较去年同期提升2.73%。

截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了 83 个文化创意产业园区，运营管理面积超141.7万平方米。其中，承租运营园区64个，运营管理面积约111.78万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.08万平方米；合作运营园区13个，运营管理面积约9.84万平方米。
（三）报告期内重点工作
2024 年，是德必集团深化发展、创新突破的一年。公司始终秉持"以客户为中心"的理念，持续优化服务生态，拓展合作边界，推动文科创产业升级，为城市更新与区域经济发展注入新动能。

2024 年，公司紧密围绕客户需求，不断创新，努力提升服务体验，稳步推进多个新项目的落地运营。德必·大华里、桃花坞里等项目相继开园，同时公司以轻资产新模式落地壹周德必创空间、环城德必易园项目，以分成+分红的创新合作模式同深圳广电集团签约深圳国家动漫画产业基地项目，与御联行深化合作推进在北京、上海等核心商圈的灵活办公空间布局,这些项目不仅提升了区域的产业竞争力，还助力了城市更新与区域发展，成为推动地方经济发展的新引擎。

2、深化“园区+科技”合作，推动智慧化升级
公司积极探索数字化与智能化转型，与商汤科技、海尔集团等企业合作，提升园区运营效率与服务体验。其中，公司旗下智链合创携手商汤科技等科技企业，引入先进的人工智能技术，完成国家文创实验区云园区的智能化升级，引入 AI 客服、智慧安防等创新应用；公司与海尔集团探索智慧楼宇新模式，优化能源管理与办公环境。这些举措进一步提升了公司园区的竞争力，为企业提供更高效、智能的服务。

3、拓展战略合作，扩大文旅产业布局
公司与深圳广电集团、张家港市文旅集团等战略合作伙伴深度合作，推动深圳国家动漫画产业基地焕新升级、奠基张家港市数字文化产业园。这些合作进一步扩大了公司在文旅领域的布局，提升了产业影响力。通过与多方的战略合作，公司成功开辟了合作新路径，拓展了产业生态边界，为文旅产业的高质量发展提供了强大动力。

4、聚焦文科创主业，深化产业生态服务
2024 年，公司持续深耕文科创产业，通过“轻公司生态圈”建设，完善企业服务体系，整合文科创资源，助力万余青年创业者实现创业梦想。通过承办“文创上海”创新创业大赛和ZLead全球青年科创峰会等活动，设立创新创业孵化基地，提供资金、办公空间租赁补贴等多方面支持，公司为文科创企业搭建了良好的发展平台。此外，公司推出的德必-ICCI 产教链通创基金，进一步激励了学生创新创业实践，培养了文创人才，推动了产业的可持续发展。

三、核心竞争力分析
公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在以下几个方面： 1、创意设计能力
公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必 WE”和“德必·文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生命力，还在保护和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公司的设计创新能力使其在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖项，进一步巩固了行业地位。

在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创新企业的需求。公司通过租赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动生态商业配套和低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增强了客户满意度和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。

3、智慧园区管理能力
公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理系统（wehome 平台），利用移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了运营管理成本的降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进的管理模式确保了园区的高效运营和可持续发展。

4、品牌效应能力
公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为国内领先的跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业入驻。公司多次获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市场推广，公司在文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。

四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
营业收入整体情况
单位：元

	2024年		2023年		同比增减
	金额	占营业收入比重	金额	占营业收入比重
营业收入合计	1,259,633,134.0 4	100%	1,169,239,831.9 8	100%	7.73%
分行业
商业服务业	1,259,633,134.0 4	100.00%	1,169,239,831.9 8	100.00%	7.73%
分产品
租赁服务	994,150,367.12	78.92%	939,440,832.33	80.35%	5.82%
会员及其他服务	265,482,766.92	21.08%	229,798,999.65	19.65%	15.53%
分地区
上海	854,700,219.40	67.85%	805,022,477.25	68.85%	6.17%
成都	87,498,610.88	6.95%	73,742,880.05	6.31%	18.65%
北京	65,429,240.36	5.19%	70,703,503.49	6.05%	-7.46%
武汉	67,545,812.79	5.36%	63,667,085.10	5.45%	6.09%
杭州	61,077,072.93	4.85%	53,933,640.23	4.61%	13.24%
徐州	32,513,281.19	2.58%	28,654,900.69	2.45%	13.46%
长沙	16,592,845.05	1.32%	17,359,782.80	1.48%	-4.42%
南京	12,313,512.61	0.98%	12,294,608.21	1.05%	0.15%
西安	15,605,890.15	1.24%	11,106,002.20	0.95%	40.52%
合肥	15,343,802.79	1.22%	11,035,924.85	0.94%	39.04%
深圳	14,981,235.69	1.19%	10,106,723.72	0.86%	48.23%
苏州	12,538,525.77	1.00%	9,464,381.53	0.81%	32.48%
无锡	1,058,595.87	0.08%
境外	2,434,488.56	0.19%	2,147,921.86	0.18%	13.34%
分销售模式
直销	1,259,633,134.0 4	100.00%	1,169,239,831.9 8	100.00%	7.73%

（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元

	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上 年同期增减	营业成本比上 年同期增减	毛利率比上年 同期增减
分行业
商业服务业	1,259,633,13 4.04	827,802,218. 00	34.28%	7.73%	5.73%	1.24%
分产品
租赁服务	994,150,367. 12	623,202,926. 21	37.31%	5.82%	9.73%	-2.23%
会员及其他服 务	265,482,766. 92	204,599,291. 79	22.93%	15.53%	-4.85%	16.51%
分地区
上海	854,700,219. 40	542,954,687. 29	36.47%	6.17%	2.77%	2.10%
分销售模式
直销	1,259,633,13 4.04	827,802,218. 00	34.28%	7.73%	5.73%	1.24%

注：在全行业租赁服务毛利率持续下降的市场环境下，由于公司创新推出的合作分成、托管运营项目等带来收入贡献，
以及公司推广的增值服务收入大幅增加，使公司会员及其他服务毛利率同比增长达16.51%。


公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 ?否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□适用 ?不适用
已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
?适用 □不适用
单位：万元

合同标的	对方当事 人	合同总金 额	合计已履 行金额	本报告期 履行金额	待履行金 额	是否正常 履行	影响重大 合同履行 的各项条 件是否发 生重大变 化	是否存在 合同无法 履行的重 大风险	合同未正常履行 的说明
上海市闵 行区申昆 路1999 号 1 幢 1-4 层物 业共12 年的使用 权	上海蔻星 企业管理 有限公 司、上海 星跃物业 管理有限 公司	38,975.9 4	3,005.71	0	35,970.2 3	否	否	是	1幢1-4层存在 无法履行的风 险，尚处于诉讼 中，具体内容详 见公司2024年5 月21日于巨潮资 讯网披露的《关 于重大合同进展 暨诉讼事项的公 告》（公告编号： 2024-042）
上海市闵 行区申昆 路1999 号5幢物 业共12 年的使用 权	上海蔻星 企业管理 有限公 司、上海 星跃物业 管理有限 公司	40,823.8 7	6,476.92	2,562.98	34,346.9 5	是	否	否
上海市黄 浦区福州 路 465 号、上海 市徐汇区 冠生园路 393 号以 及上海市 徐汇区浦 北路 6 号3 处物业共 10 年的 使用权	上海壹周 文化传媒 有限公司	61,577.6 5	9,757.54	6,275.28	51,820.1 1	是	否	否
上海市青 浦区徐祥 路 207 号 4 幢 物业共 15 年的 使用权	上海易云 天来实业 有限公司	41,870.6	4,978.13	1,923.05	36,892.4 7	是	否	否

（5） 营业成本构成
行业和产品分类
行业和产品分类
单位：元

行业分类	项目	2024年		2023年		同比增减
		金额	占营业成本比 重	金额	占营业成本比 重
商业服务业	营业成本	827,802,218. 00	100.00%	782,976,574. 78	100.00%	5.73%

单位：元

产品分类	项目	2024年		2023年		同比增减
		金额	占营业成本比 重	金额	占营业成本比 重
租赁服务	营业成本	623,202,926. 21	75.28%	567,941,148. 37	72.54%	9.73%
会员及其他服 务	营业成本	204,599,291. 79	24.72%	215,035,426. 41	27.46%	-4.85%

说明
不适用
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
?是 □否

子公司名称	报告期内取得和处置子公司方 式	对整体生产经营和业绩的影 响
德必荟（上海）科技发展有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
盐城初光新能源有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
合肥瓴庐德壹科技发展有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
新日月明德酒店管理（湖北）有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
苏州桃苏唐记酒店管理有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
苏州明唐府酒店管理有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
上海德康宁文化发展有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
德必东都（北京）文化旅游产业发展有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
深圳德广文化创意科技产业发展有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
上海胥华企业管理有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
上海德荟集文化科技有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
寅境文化（苏州）有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
上海德邻美特高级公寓有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
合肥德必文化科技有限责任公司	新设	新增企业，本年无重大影响
深圳怡景数字文化创意产业发展有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响
	新设
成都德必西南科技有限公司	新设	新增企业，本年无重大影响

（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 ?不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）	49,744,983.25
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例	3.95%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例	0.00%

公司前5大客户资料

序号	客户名称	销售额（元）	占年度销售总额比例
1	第一名	22,850,495.65	1.81%
2	第二名	8,113,473.07	0.64%
3	第三名	6,742,389.93	0.54%
4	第四名	6,240,583.39	0.50%
5	第五名	5,798,041.21	0.46%
合计	--	49,744,983.25	3.95%

主要客户其他情况说明
□适用 ?不适用
公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）	66,156,782.20
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例	7.99%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例	0.00%

公司前5名供应商资料

序号	供应商名称	采购额（元）	占年度采购总额比例
1	第一名	28,284,574.49	3.42%
2	第二名	13,244,482.69	1.60%
3	第三名	9,509,099.11	1.15%
4	第四名	8,232,609.24	0.99%
5	第五名	6,886,016.67	0.83%
合计	--	66,156,782.20	7.99%

主要供应商其他情况说明
□适用 ?不适用
3、费用
单位：元

	2024年	2023年	同比增减	重大变动说明
销售费用	47,955,839.99	44,407,219.04	7.99%	未发生重大变动
管理费用	183,963,734.48	181,472,046.92	1.37%	未发生重大变动
财务费用	169,331,510.13	147,795,227.30	14.57%	未发生重大变动
研发费用	5,453,059.15	4,880,715.57	11.73%	未发生重大变动

4、研发投入

主要研发项目名称	项目目的	项目进展	拟达到的目标	预计对公司未来发展 的影响
ICS出入管理系统软 件V1.0	加强园区人员和车辆 出入的管控，提升园 区安全性和秩序性	已完成	实现对人员和车辆出 入的精准记录、快速 识别与智能管控，减 少安全漏洞，提高出 入效率	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，增强园 区的安全保障，提升 客户对园区安全性的 满意度，吸引更多企 业入驻园区
ICS排班管理软件 V1.0	优化园区运营人员的 工作排班，合理分配 人力资源，提升工作 协同性	已完成	根据不同岗位需求、 人员技能和工作时间 要求，实现智能化排 班，减少人工排班的 错误和繁琐，提高人 员工作效率和满意度	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，降低人 力成本，提高园区运 营管理的效率和质 量，保障园区各项服 务的稳定运行
ICS直播间管理软件 V1.0	为园区内企业提供便 捷的直播间预定服 务，满足企业开展线 上直播活动的场地需 求，避免直播间使用 冲突	已完成	打造一个高效、稳定 的预定平台，实现直 播间的在线查询、预 定、取消等操作，提 供实时的预定状态更 新和提醒功能	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，提高直 播间的使用效率，促 进园区内企业的直播 业务发展，增强园区 对企业的吸引力
ICS学习平台软件 V1.0	搭建园区内的在线学 习平台，提升园区企 业员工和运营人员的 专业技能和知识水平	已完成	整合丰富的课程资 源，提供个性化学习 路径，实现学习过程 的跟踪和评估，提高 学习效果	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，提升园 区内人员的整体素 质，增强园区的竞争 力，促进园区的可持 续发展
ICS智慧导航系统 V1.0	帮助园区内人员快 速、准确地找到目的 地，提升园区的导览 服务体验	已完成	提供实时、精准的导 航功能，支持室内外 一体化导航，优化导 航路径规划，提高导 航的准确性和便捷性	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，提升园 区的服务品质和形 象，方便企业员工和 访客在园区内的活 动，提高园区的运营 效率
ICS智能环境监测系 统V1.0	实时监测园区内的环 境指标，如空气质 量、温湿度、噪音 等，保障园区环境的 舒适度和安全性	已完成	实现环境数据的实时 采集、分析和预警， 及时发现环境异常情 况，为环境调控提供 数据支持	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，营造健 康、舒适的园区环 境，提升园区企业和 人员的满意度，符合 绿色园区建设的要求
ICS云打印服务平台 V1.0	为园区内用户提供便 捷的云打印服务，打 破打印设备的地域限 制，提高打印效率	已完成	实现随时随地提交打 印任务，支持多种文 件格式，具备打印权 限管理和设备状态监 控功能	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，提升园 区办公的便利性和智 能化水平，满足企业 和人员的打印需求， 优化园区的办公环境
ICS能源管理系统 V1.0	对园区的能源消耗进 行实时监测、分析和 管理，实现能源的合 理利用和节能减排	已完成	准确统计能源消耗数 据，分析能源使用趋 势，提供节能建议和 策略，降低能源成本	完善智慧园区系统的 功能，为园区经营提 供科学工具，推动园 区的可持续发展，降 低运营成本，提高园 区的经济效益和环境 效益

公司研发人员情况

	2024年	2023年	变动比例
研发人员数量（人）	12	16	-25.00%
研发人员数量占比	1.70%	2.10%	-0.40%
研发人员学历
本科	7	9	-22.22%
硕士	2	4	-50.00%
大专	3	3	0.00%
研发人员年龄构成
30岁以下	4	5	-20.00%
30~40岁	7	9	-22.22%
40岁以上	1	2	-50.00%

近三年公司研发投入金额及占营业收入的比例

	2024年	2023年	2022年
研发投入金额（元）	5,453,059.15	4,880,715.57	4,083,664.08
研发投入占营业收入比例	0.43%	0.42%	0.52%
研发支出资本化的金额 （元）	0.00	0.00	0.00
资本化研发支出占研发投入 的比例	0.00%	0.00%	0.00%
资本化研发支出占当期净利 润的比重	0.00%	0.00%	0.00%

公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 ?不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 ?不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□适用 ?不适用
5、现金流
单位：元

项目	2024年	2023年	同比增减
经营活动现金流入小计	1,466,956,511.82	1,408,427,120.80	4.16%
经营活动现金流出小计	657,559,787.29	630,326,478.66	4.32%
经营活动产生的现金流量净 额	809,396,724.53	778,100,642.14	4.02%
投资活动现金流入小计	919,193,708.35	282,076,548.10	225.87%
投资活动现金流出小计	1,301,420,451.81	841,150,307.12	54.72%
投资活动产生的现金流量净 额	-382,226,743.46	-559,073,759.02	31.63%
筹资活动现金流入小计	125,832,999.77	34,250,981.25	267.39%
筹资活动现金流出小计	751,038,010.62	674,711,021.91	11.31%
筹资活动产生的现金流量净 额	-625,205,010.85	-640,460,040.66	2.38%
现金及现金等价物净增加额	-197,879,927.18	-421,401,104.98	53.04%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 （未完）