[年报]新大正(002968):2024年年度报告
原标题:新大正:2024年年度报告 2024年年度报告 2025年4月29日 2024年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人杨谭及会计机构负责人（会计主管人员）李艳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以利润分配时股权登记日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.85元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................................ 9 第四节 公司治理 ................................................................................................................................................................ 25 第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................................................... 44 第六节 重要事项 ................................................................................................................................................................ 45 第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................................................... 57 第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................................................... 64 第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................................................... 64 第十节 财务报告 ................................................................................................................................................................ 65 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。 释义
第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息
公司聘请的会计师事务所
公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据
度为17.77%。 七、境内外会计准则下会计数据差异 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元
九、非经常性损益项目及金额 单位：元
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2024年，中国物业管理行业在宏观经济下行、房地产市场结构性调整等多重因素影响下，正在经历深刻变革与转型。 根据国家统计局统计数据，2024全年房地产开发投资比上年下降 10.6%，房屋竣工面积下降 27.7%，行业新增供给收缩， 存量市场竞争加剧，行业整体管理规模扩张显著趋缓，物企盈利空间普遍承压。统计62家上市物企年报披露数据，2024 年平均营收增长率从8.54%下降至4.25%，但净利润同比下降20.66%，平均净利率下降至3.47%。 面对挑战，物业企业展现出强大的韧性和活力，告别规模扩张为主导的发展模式，迈向高质量发展的转型升级新方 向。物企通过回归服务本质、强化科技赋能、深耕多元场景，在存量时代积极寻求突围，而政策红利的持续释放、新兴 技术的快速发展，也为行业注入了长期增长的新动能。 报告期内，物业管理行业被纳入《产业结构调整指导目录（2024本》 “鼓励类-商务服务业”，非住宅物业管理首 次纳入鼓励发展范畴，未来将迎来更为广阔的发展空间和机遇。民政部、住建部等多部门推动支持养老服务与物业行业 融合发展，鼓励社区嵌入式服务、智慧社区建设，为行业开辟多元化业务空间。中央经济工作会议提出加力实施城中村 和危旧房改造，为物企拓展增量市场提供机遇；《政府工作报告》强调数字经济与城市更新，推动智慧物业、绿色社区 等新业态发展。政策红利的持续释放，表明了对物业行业定位的提升和价值的深度认可。同时，机器人、人工智能、物 联网等新兴技术在物业管理行业内也逐步进入规模化应用的起步阶段，随着技术发展及应用场景落地，有望推动行业从 劳动密集型向技术密集型的质变发展，重构行业底层逻辑，革新传统的商业、运营与组织模式。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务及产品 公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运 营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。 报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础 物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。 1、主要产品介绍 （1）基础物业 主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物 业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速 发展的“试验田”。 （2）城市服务 主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据 行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、 利润的主要来源之一。 （3）创新服务 主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，作为 公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。 2、主要业态介绍 五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态规模发展； 商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。 （1）航空物业 航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机 场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车 管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。 （2）学校物业 学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、 安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决 方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。 （3）公共物业 公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物 业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园 区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。 （4）办公物业 办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务， 致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。办公物业提供含“四保一服”在内的各类政务会议服务、 商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。 （5）商住物业 商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅 的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运 营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产 管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。 （二）公司现有经营模式 1、采购模式 公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和各类耗材为 主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质 量的同时，灵活应对项目需求。 2、销售模式 公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作 方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。 三、核心竞争力分析 （一）品牌优势 公司作为第三方物业专业公司，综合实力位于中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会会长单位、中 国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校 物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业” “社会责任企业奖” “2024年度全国巾帼文明岗” “重庆市企业创新奖”“2023重庆民营企业100强”“重庆市优秀 民营企业”荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重庆第一家、国内第二家登陆A股市场 的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升， 期间防控成效更是在社会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。 （二）差异化的战略定位优势 公司成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国 性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业多年，秉持差异化战略定 位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建 物业领域保持相对竞争优势。 （三）市场化优势 公司是西南地区最早一批成立的物业企业，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以 发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司 能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、 发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外 环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞 争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转 型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司 90%以上的项目以招投标方 式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关 于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开 招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。 （四）人员与组织优势 公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与 行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持 股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续 起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士 作为事业合伙人加入共谋发展。公司实施的限制性股票、城市合伙人等激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励 机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个 人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“宝塔山计划”“翼虎特训营”“朱雀计划”“能量星” 等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、 终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技 进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员 工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。 （五）标准化优势 公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安 全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行 体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质 量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布 了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，高校、党政机关、商务楼宇、公共租赁房等物业管理标准已成为重 庆市地方标准。牵头《优质服务原则与模型》及参与《设施管理基准比较分析指南》《设施管理信息化管理指南》等国 家标准的编制，牵头编制《机场航站楼物业服务规范》《物业服务会议服务规范》等团体标准，被国标委授予“商务楼 宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理 协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复 （六）服务能力优势 客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客 户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作 为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客 户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急 能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务 能力优势。公司着力推动数字化变革，构建了跨系统的统一数字化平台，实现了从战略管控到一线执行的数字化贯通， 有效提升服务品质与运营质效，打造为客户持续创造价值的专业能力，将数字化能力转化为业务增长引擎。 四、主营业务分析 1、概述 （1）主要经营情况 2024年，公司实现营业收入 33.87亿元，较上年同期增长 8.32%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的 净利润1.07亿元，较上年同期下降22.79%，还原2023年度股份支付853万元回冲的影响后，下降幅度为17.77%。受整 体宏观经济影响，物业行业从增量市场转向存量市场，市场竞争加剧。公司坚定五五战略方向，在挑战中寻求发展，主 动适应市场变化，在实现营收持续稳定增长的情况下，受社保及社平工资增长、主动退出低质效项目、公司体系重构与 城市合伙人计划等影响，全年利润尤其是第四季度阶段性承压。 报告期内，公司以高质量发展为目标，稳步推进全国化战略布局与数字化转型进程，加速新兴技术应用场景落地并 深化模式创新以提升经营效益，持续优化投资者回报机制，同时通过人才梯队建设和服务品质提升夯实长远发展根基。 ①全国化战略：布局完成，变革突破 报告期内，公司实现了自 2020年启动的全国化拓展的核心战略目标，已完成 16个重点城市公司的战略布局，区域 市场深耕能力显著增强，业务范围覆盖全国百余座主要城市，成为国内首家完成全国化的公建类民营物企。现阶段，重 点中心城市公司团队搭建完成，大部分重点城市形成了一定的业务规模，具备了独立自主发展的能力，为下阶段全国化 深耕细作奠定了坚实的基础。 在迈入高质量可持续发展目标的发展新阶段，面对行业竞争加剧的挑战，公司着力能力重构，实现变革突破。报告 期内，公司对组织架构进行了系统性调整，强化矩阵式组织架构，搭建强运营管控模式，明确集团、产品事业部、城市 公司矩阵式组织各自的定位与职责。同时根据调整后的组织架构及定位，对职能中心、业务单元等进行配套调整，打破 组织壁垒，激发一线活力，推动公司整体变革。 ③数字化转型：全面推进，赋能发展 报告期内，公司全面推进数字化转型，提升系统性组织能力。一是上线 “易呼码”平台系统，初步打通了现有的信 息化系统，拉通底层管理系统和业务系统，形成数据互联互通，减少沟通成本，提高效率，在未来以数据驱动经营管理。 二是逐步落地“三个重构”：在产品研发上，组织集团优势资源研究战略业态产品图谱，并通过数字化技术固化产品， 形成动态迭代的产品管理机制，支撑业务场景的快速适配；在项目经营管理上，构建项目经营管理数字化模型及运行方 案，从调研规划、模型搭建、工具优化等关键环节，构建经营监测模型，通过数字化工具重塑项目经营管理模型，提升 项目运营质量和效率；在集团总体经营管理上，通过推行营销、运营、人事、财务管理体系基于数字化变革设计，构建 相关模型，寻求数字化落地方案，搭建从业务到管理的数字化系统，实施各职能条线体系管控流程的调整，保障组织变 革的实施和应用，提升公司总体组织效率。 公司高度关注并重视新兴技术应用对行业未来发展的影响，积极推动实现机器人等新兴技术在服务产业的应用端场 景化落地，现已在学校等业态场景投入近百台外环境清扫机器人及巡检无人机等人机替代产品。依托公司在公建物业领 先的全场景运营能力及长期数据积累，结合合作方的硬件研发与制造能力，积极探索"场景+技术"协同效应。 ④模式创新：激发活力，提升效益 公司持续完善管理层及员工利益与公司长期发展目标相结合的激励与约束体系，为公司的持续发展提供充足动力。 2024年6月公司完成第一期股份回购，2025年4月27日召开的第三届董事会第十三次会议审议通过了第二期股份回购 的相关议案，上述回购股份拟用于后续实施的员工持股或激励计划，发挥公司中长期激励体系对战略的牵引作用。 报告期内，公司深入推进城市合伙人与项目合伙人激励，将其作为提升经营管理水平的重要手段。在合伙人模式下， 合伙团队与公司利益紧密捆绑，共同参与经营决策和利润分配，有效提升了合伙团队的责任感和执行力。城市公司层面， 公司综合行业及内部发展要求，升级更新城市合伙人制度，确定了北京、深圳、郑州、南京等一批城市合伙人，并顺利 完成签约落地。项目层面，公司在超过54个项目中推广合伙人模式，试点项目经营效益实现较好提升，基于试点的实践 经验，固化项目合伙人激励机制，总结项目合伙人激励机制操作方案、项目增值业务案例手册，试点论证有效，将在 2025年更大范围内推广。 ⑤投资者回报：持续提升，共享红利 自2019年上市以来连续以较高的现金分红比例实施权益分派方案，与全体股东共享公司高质量发展红利，近三年现 金分红比例持续上升。如 2024年度利润分配方案获股东大会审议通过，公司 2024年度累计现金分红总额 6,408万元 （含 2024年前三季度利润分配方案已实施的现金分红 2,248万元），占公司 2024年合并报表归属于上市公司股东净利 润的 56.32%。2024年度现金分红占比较上年大幅提升的同时，公司还计划在 2025年度进行中期分红，并已提报年度股 东大会审议。 ⑥服务为本：人才筑基，品质提升 2024年面对行业竞争加剧与业务规模扩张的双重挑战，公司以“缩短人才适岗周期、夯实人才供应链、激活组织文 化活力”为核心目标，从人才供应链打造、培训体系升级、组织文化融合三大维度，系统推进培训与人才发展工作。报 告期内，秉持为客户创造价值的战略导向，公司积极推动Ⅰ级项目标准化落地与标杆项目建设，不断提升服务质量，第 三方客户满意度95.25分，较去年提升0.57分，连续多年处于行业较高水平。高客户满意度不仅增强了客户对公司的忠 诚度，也为公司的市场拓展和品牌建设提供了有力支撑。 2025年度，公司将围绕四大战略推进工作：深挖客户需求打造卓越产品，多维管控降低成本，重塑经营管理模式推 动数字化转型，内外协同提升经营绩效，努力实现公司的高质量发展，为股东、客户和社会创造更大的价值。 2、收入与成本 （1） 营业收入构成 单位：元
否 （4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 不适用 （5） 营业成本构成 单位：元
具体详见本报告第六节之七“与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用 （8） 主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况
单位：元
不适用 5、现金流 单位：元
不适用 六、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元
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