[年报]格力地产(600185):2024年年度报告
原标题:格力地产:2024年年度报告 格力地产股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人周优芬、主管会计工作负责人高升业及会计机构负责人（会计主管人员）石晶华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司2024年度拟不进行利润分配，也不以公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受各种风险、不确定因素及假设的影响，本报告中基于对未来政策、经济及产业的主观假定和判断而作出的前瞻性陈述，可能与实际结果存在差异。本报告期内涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”之“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”关于“（四）可能面对的风险”内容。 十一、其他 □适用√不适用 目 录 第一节 释义......................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................4 第三节 管理层讨论与分析..............................................................................................................9 第四节 公司治理............................................................................................................................23 第五节 环境与社会责任................................................................................................................40 第六节 重要事项............................................................................................................................43 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................65 第八节 优先股相关情况................................................................................................................70 第九节 债券相关情况....................................................................................................................71 第十节 财务报告............................................................................................................................76
一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
一、公司信息
(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币
√适用□不适用 （1）追溯调整或重述的原因说明 公司已于2024年12月31日披露《格力地产股份有限公司重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，相关重大资产置换已实施完成，免税集团成为公司控股子公司，构成同一控制下企业合并。根据《企业会计准则第20号——企业合并》《企业会计准则第33号——合并财务报表》对同一控制下企业合并的相关规定：“母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，应当调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，应当将该子公司以及业务合并当期期初至报告期期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，应当将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时应当对上述报表各比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。”因此公司按照同一控制下企业合并的相关规定，对前期合并资产负债表、合并利润表及合并现金流量表相关财务数据进行追溯重述。 （2）归属于上市公司股东的净利润：报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润为-15.15亿元，亏损的主要原因系报告期内，公司房地产项目结转毛利率下降；公司结合当前市场情况，按照企业会计准则对可能发生减值损失的存货、长期股权投资等计提资产减值准备等。 （3）经营活动产生的现金流量净额：报告期内，经营活动产生的现金流量净额下降主要系本期销售回款减少所致。 （4）归属于上市公司股东的净资产、总资产：2024年，公司实施重大资产置换，置出上海、重庆、三亚共计5家房地产子公司，导致归属于上市公司股东的净资产、总资产减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，是公司全面贯彻党的二十大精神，响应新一轮国企改革深化提升行动号召，细致落实省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，全力推进重组转型、谋求高质量发展的攻坚之年。公司管理层带领全体干部同心协力，面对严峻复杂的外部形势，上下坚定改革重组信心，全力推动重大资产重组工作，通过深化运营管理、强化人才梯队建设、完善内控体系等，持续夯实经营发展底盘，为企业可持续发展构筑了扎实根基。2024年12月31日，公司披露《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，重大资产置换实施完成，珠海免税成为公司合并报表范围内子公司，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展，推动国有上市公司高质量发展。 2024年，公司实现营业收入52.77亿元，同比下降24.59%；实现归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元；经营活动产生的现金流净额7.69亿元，同比下降86.22%。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。 （一）公司各业务板块经营情况 免税业务。2024年，公司通过重大资产置换，新增核心免税业务板块。子公司珠海免税依托自身在免税品经营领域的优势，充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，通过打造和深度融合“免税+文旅”消费场景以及实施数字化转型等策略，推动免税业务转型升级。报告期内拱北口岸进境免税店销售额同比提升8.8%，港珠澳大桥珠港出入境免税店和珠澳入境店在“两车北上”、“经珠港飞”等利好政策影响下，销售额同比大幅增长约67%。报告期内，珠海免税在全国重点口岸、机场拓展免税店布局，相继中标揭阳潮汕国际机场、广州南沙港客运口岸、宜昌三峡国际机场、青茂口岸等免税店项目，加速筹建新店落地开业，夯实免税业务营收新增量。 大消费业务。2024年，公司加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，旗下海控商业进一步提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸·新新里MALL、格力·海岸小镇等商业项目的招商工作，进一步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方面，珠海免税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在业务云、AI场景应用等方面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作，创新打造智慧新零售场景，提升零售运营效率；海洋板块根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，做强海洋产业集群，进一步完善粤港澳大湾区海产品交易平台，同时大力推进精准化招商，充分整合粤港澳大湾区海产品交易中心、粤港澳冷链仓储加工基地及商业地块资源，推动一批优质企业进驻洪湾中心渔港；海控科技公司结合注入免税业务的机遇，全力推进线上线下流量融合，完成门店导流架构体系建设，实现线上线下用户流量闭环，差异化引入旅游零售关联品类和优质供应商，进一步满足消费者多样化需求。 房地产业务。2024年，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公司全面加大销售力度，创新升级营销模式，推动存量房地产业务的销售去化；物业公司成功晋级至新三板创新层，获得广东省物业管理行业协会颁发“诚信标杆企业”等五项大奖，所管辖的物业项目也获得“五星级物业管理服务小区”等多项荣誉。 （二）重大资产重组情况 2024年，在珠海市委、市政府的大力支持和市国资委统筹指导下，公司秉持重组优先原则，在新“国九条”“并购六条”等政策新环境背景下，于2024年7月8日公告拟对重大资产重组方案进行重大调整，将原发行股份重组方案调整为资产置换方案，即公司置入珠海免税51%股权，同时置出非珠海区域房地产子公司100%股权以及公司相关对外债务。此后，在多方的大力支持与保障下，公司迅速完成重组预案、草案及其修订稿披露、问询函回复、股东大会召开、重组实施情况报告书发布等一系列工作，于2024年12月底圆满完成重组事宜落地。 （三）社会责任履行情况 2024年1月，公司设立了董事会品牌与ESG委员会，全力推动公司在环境、社会和治理方面的可持续发展，将ESG理念持续融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注绿色建筑、职业健康与安全、依法纳税等ESG议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未来。报告期内，公司入选“国有企业上市公司ESG·先锋100指数”，同时获得2024年度上市公司ESG价值传递奖，子公司珠海免税入选《粤港澳大湾区国有企业社会价值蓝皮书（2024）》“助力乡村振兴篇”十佳案例。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）免税及大消费产业方面 近年来，国家从战略全局出发，高度重视扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，打出了一系列促消费、扩内需的政策组合拳。为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、多样化、品质化服务消费需求，国务院于2024年8月3日印发《国务院关于促进服务消费高质量发展的意见》。2024年底召开的中央经济工作会议强调，“创新多元化消费场景，扩大服务消费”。今年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，把“服务消费提质惠民行动”作为提振消费的一项重要工作。随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，国内消费市场在新业态新热点带动下实现平稳增长。根据国家统计局数据，2024年，社会消费品零售总额达48.79万亿元，比上年增长3.5%。 免税行业同样在政策端持续发力。2024年7月，财政部、海关总署及税务总局发布公告，自2024年7月7日起，自香港、澳门进境居民旅客携带行李物品免税额度提高至12,000元。同时，在设有进境免税店的口岸，允许上述旅客在口岸进境免税店购买一定数量的免税商品，连同在境外获取的个人合理自用行李物品总值在15,000元以内（含15,000元）的予以免税放行。12月17日，国家移民管理局发布公告，即日起全面放宽优化过境免签政策，将过境免签外国人在境内停留时间由原72小时和144小时均延长为240小时。过境免签政策的实施可能会增加外籍人士在中国的停留时间，从而提高他们在中国免税店的消费机会，这项政策可能为公司免税业务带来积极影响。此外，2024年8月27日，为进一步激发消费活力、扩大内需和引导消费回流，五部委正式下发了《关于完善市内免税店政策的通知》，随着我国出入境人数快速增长和市内免税店业务日益完善，市内免税店将在促进出入境旅客消费和引导消费回流等方面发挥重要作用。根据权威研究机构GenerationResearch2024年11月发布的预测数据，2024年全球免税及旅游零售市场销售额为737.3亿美元（约合5,300亿元人民币），较2023年增长2.5%。 综上所述，政策端持续发力引导消费回流，形成强大国内市场，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，为免税业良好发展提供新动能。出入境政策持续优化、跨境旅行限制逐步放宽预计将为口岸免税店带来更多客流量和潜在消费者。 （二）房地产业方面 2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。根据国家统计局的数据，2024年全国房地产开发投资总额为100,280亿元，比上一年下降了10.6%；房地产开发企业的房屋施工面积、新开工面积和竣工面积均同比下降，分别下降12.7%、23.0%和27.7%。在销售方面，2024年新建商品房销售面积为97,385万平方米，下降12.9%，销售额为96,750亿元，下降17.1%。9月26日，中央政治局首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，为市场注入信心，四季度以来，核心城市新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。各类支持性政策接连出台，如降低首付比例、降低房贷利率、下调公积金贷款利率；同时金融支持政策加码，房企“白名单”政策落地实施，以及允许地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。 综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企稳信号，为市场信心和购房预期的修复注入动力。 三、报告期内公司从事的业务情况 截至本报告期末，公司所处行业分类仍为房地产业，公司已在2024年完成重大资产置换，主营业务结构相应调整，公司拟向中国上市公司协会申请行业分类变更，如能通过申请批准，公司所处行业将调整为“商务服务业”。报告期内，公司从事的业务有：免税业务、大消费业务及房地产业务。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）优越的地理位置 公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。免税行业属于旅游零售行业，门店人流量是决定免税企业盈利能力的重要因素，珠海市各口岸庞大的人流量为珠海免税收入增长提供源源不断的动力。未来，公司将加强各免税门店的店面管理及成本控制管理，提高旅客进店率和入店客流的转化率，公司免税业务仍将具备良好业务增长潜力，成为上市公司重要的盈利来源，提升上市公司的持续经营能力。 （二）品牌优势 子公司珠海免税作为中国免税行业代表企业，在大品牌供应商中的知名度高，积累了较强的品牌资源，与全球千余个知名品牌建立了稳定的合作关系，拥有成熟的运营团队和高效的管理体系。这种广泛的品牌合作确保了商品的质量和多样性，满足了不同消费者的需求。会员高复购率显示了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度，全国近20个口岸和机场的布局，年服务合计超2亿人次，进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基础。 （三）经营资质优势 免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需有关部门的批准，具有较强稀缺性。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司，积累了较强的先发竞争优势，能够在宏观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以及市场占有率。 （四）优秀的管理团队和人才培养体系 公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。免税业系旅游零售业的子行业，对员工的销售技巧、专业知识要求较高，公司旗下珠海免税经过多年积累已具备成熟的管理团队和丰富的专业人才储备，已建立了一整套规范的人才专项培训体制和人才引进制度，能够有效地为整个业务体系运行持续输送人才。优秀的管理团队和专业人才培训体系是公司重要的核心竞争力，为公司高质量转型发展提供澎湃动能。 五、报告期内主要经营情况 2024年，公司实现营业总收入52.77亿元，同比下降24.59%；归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币
√适用□不适用 报告期内，公司实施完成重大资产置换，按照企业会计准则及相关规定，珠海免税完成并表，报告期内损益包含置入公司珠海免税及5家置出公司2024年度收入、费用、利润。报告期内，公司的业务类型、利润构成发生相应变动，新增免税品销售业务，公司业务转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展，主要利润构成和来源变更为免税及大消费业务。 2、收入和成本分析 √适用□不适用 报告期内，公司实现营业收入52.77亿元，同比减少24.59%；营业成本36.53亿元，同比减少24.36%，主要系本期房地产项目结转收入和成本减少所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元币种：人民币
□适用√不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4). 成本分析表 单位：元
无。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用□不适用 2024年公司重大资产置换实施完成，成功置入珠海免税51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权，珠海免税成为公司的控股子公司。根据《企业会计准则第20号——企业合并》《企业会计准则第33号——合并财务报表》的相关规定，公司将珠海免税纳入2024年度合并财务报表范围，并对前期合并资产负债表、合并利润表及合并现金流量表相关财务数据进行追溯重述。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 √适用□不适用 报告期内，公司实施完成重大资产置换，按照企业会计准则及相关规定，报告期内损益包含置入公司珠海免税及5家置出公司2024年度收入、费用、利润，主营业务新增免税品销售业务，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展。 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用□不适用 前五名客户销售额20,807.39万元，占年度销售总额3.94%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用√不适用 B.公司主要供应商情况 √适用□不适用 前五名供应商采购额105,704.24万元，占年度采购总额38.22%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 □适用√不适用 其他说明： 无 3、费用 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
(1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用√不适用 (3).情况说明 □适用√不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用√不适用 5、现金流 √适用□不适用 单位：元币种：人民币
□适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、资产及负债状况 单位：元
无。 2、境外资产情况 □适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 报告期末主要资产受限情况详见“第十节财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“31、所有权或使用权受限资产”。 4、其他说明 □适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 行业经营性信息分析内容见本节“二、报告期内公司所处行业情况”。 房地产行业经营性信息分析 1、报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2、报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币
√适用 □不适用 单位：万元币种：人民币
4、报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元币种：人民币
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