[年报]海泰发展(600082):天津海泰科技发展股份有限公司2024年年度报告全文
原标题:海泰发展:天津海泰科技发展股份有限公司2024年年度报告全文 天津海泰科技发展股份有限公司 2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人刘超、主管会计工作负责人李宏亮及会计机构负责人（会计主管人员）李彦飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经审计，2024年度公司合并报表实现的归属于上市公司股东的净利润为9,582,809.08元，公司本部报表实现净利润为46,177,698.02元。综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、公司实际情况以及未来资金需求等因素，公司2024年度拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。 十一、 其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义......................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标..................................................................................................4 第三节 管理层讨论与分析..............................................................................................................8 第四节 公司治理............................................................................................................................26 第五节 环境与社会责任................................................................................................................40 第六节 重要事项............................................................................................................................41 第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................52 第八节 优先股相关情况................................................................................................................57 第九节 债券相关情况....................................................................................................................58 第十节 财务报告............................................................................................................................58
释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
一、公司信息
(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币
√适用□不适用 报告期内营业收入比上年同期数减少，其主要原因是：报告期内公司商品销售业务收入大幅减少。 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数减少，其主要原因是：报告期内公司对开发项目进行减值测试并相应计提了减值准备，清算开发项目的土地增值税，导致资产减值损失、税金及附加大幅增加，同时报告期内所得税费用增加所致。 报告期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润比上年同期数减少，其主要原因是：报告期内公司收到的政府补助减少，及归属于上市公司股东的净利润减少所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币
□适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 第三节 管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年是新一轮国企改革深化提升行动关键之年、攻坚之年，是天津滨海新区高质量发展支撑引领行动的奋进之年。公司深入贯彻落实国资委深化国企改革、天津市委“十项行动”及天津滨海新区、高新区高质量发展决策部署，立足“三新”战略导向，锚定“三量”工作路径，坚守区域发展使命。报告期内，公司积极应对产业结构深化调整与市场竞争日趋激烈带来的挑战，主动融入天开高教科创园“一核两翼多点”空间发展布局，全面统筹发展与改革，在招商模式创新、产业载体升级、综合配套完善、融资结构优化及治理能力提升方面取得突破性进展，构筑起高质量发展的多维支撑格局。 （一）聚力存量盘活攻坚，赋能园区资产焕新 公司构建“顶层设计-机制创新-资源整合”三位一体资产盘活体系，激活存量资源竞争优势。顶层设计方面：深度融入高新区“113X”产业体系，聚焦生物医药、智能科技等领域，制定整体发展战略，明确主题园区建设方向，锁定招商重点，匹配对应赋能政策，为产业项目落地和发展提供政策支持。机制创新方面：建立市场化盘活工作机制，探索差异化盘活路径，根据不同产业特性采取针对性盘活策略，运用“靶向招商+定制化服务”，围绕产业链精准招商，吸引优质企业集聚，提升产业竞争力。资源整合方面：梳理可利用土地资源，拓展产业载体空间，为产业发展提供空间保障，承接天开华苑园人才公寓项目，打造外溢项目承载地，整合人才、产业资源，加强与政府部门联动，凝聚各方力量，推动区域产业协同发展，实现资产盘活与产业发展相互促进。报告期内，全国中药领域唯一国家级制造业创新中心“国家现代中药创新中心”落户BPO基地项目，围绕高新区113X方向新质生产力产业布局初具规模。 （二）深化招投联动布局，谋划产业生态链条 公司围绕投资与产业的深度联动，推动投资工作提质增效。本着结合产业、服务产业、发展产业的理念，一方面，公司积极探索租金入股、房产入股等新方式，在丰富公司作为园区运营商的吸引力和服务能力的同时，共享园内企业的发展成果；一方面，充分利用已投基金，与之路资本建立、深化长效合作机制，将市场化投资机构作为载体盘活盟友，充分发挥“外脑”和“窗口”作用，定期开展项目对接会，沟通投资项目、挖掘招商资源，对优质项目开展尽调，实现招投联动。培育新动能、布局新赛道，持续对接新质生产力项目，围绕公司战略转型积极开展投资论证。 （三）夯实营商服务根基，打造品质示范园区 加快从园区开发商向园区运营商的角色转变，聚焦企业全周期需求，系统提升空间品质与营商环境。一是推动硬件迭代，开展楼宇夜景点亮、消防系统改造等焕新工程，显著提升园区招商形象；二是驱动智慧升级，引入天津市首家成规模智慧化餐厅、高新区首家“光储充”一体化超充站等商业配套，实现园区服务能级的更新迭代；三是联动增值服务，公司联合区内专业机构，搭建科技服务平台、提供精准服务支持，打造更丰富立体的园区服务维度。通过环境提质、配套提标、服务提效，构建起园区招商吸引力与客户黏性双增强的良性循环（四）拓宽多元融资渠道，筑牢稳健发展根基 基于与银行等金融机构的深度链接，公司不断丰富融资渠道、优化融资结构，切实实现融资成本的显著降低；基于公司预决算体系的优化实施，公司狠抓预算编制，强化预算执行的动态追踪，严控成本支出，切实实现资金利用效率的显著提升。同时，公司开展应收账款追缴专项攻坚，为战略转型筑牢流动性安全屏障。 （五）强化合规风控内核，提升企业治理效能 公司全面推进合规管理体系建设，将合规管理要求嵌入公司经营管理各领域各环节，组织修订11项制度，完善公司治理结构，迭代内控风险矩阵。以“党建+”模式贯穿决策、执行、监督全过程，深化“三重一大”决策机制规范性，通过廉洁合规教育常态化等举措，实现作风建设与业务效能协同跃升。 二、报告期内公司所处行业情况 近年来，公司逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展路径，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产业园区的焦点和新增长点。 园区开发运营以空间为载体，通过产业定位规划、功能平台搭建、载体开发及服务配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖物业管理、产业孵化、商业支持等多元化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位趋同等挑战，行业加速向差异化转型：产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核心竞争力，依托数字化技术分析产业动态进行精准招商；锚定科技创新这一核心引擎建设孵化器和双创平台；通过特色化、数字化与创新化协同驱动，重构园区高质量发展路径。从而全面激活创新生态，构建产城融合、绿色智慧的高附加值产业生态圈，驱动区域内的新旧动能转换。 产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”阶段，国家出台大量政策促进产业转型升级，地方政府加速构建“资本招商”生态，通过“资本链+产业链”双轮驱动培育本土“独角兽”和链主企业，行业呈现“政策牵引强化、区域竞争加剧、产投融合深化”三大特征。由此，投资行业技术研判难度显著提升，对投资人的行业研究能力及投后赋能水平要求也更高。投资机构更多的聚焦新质生产力维度发掘科创型企业，向具备核心技术壁垒和场景落地能力的专精特新企业集中，逐步构建基于技术先发优势与产业变革机遇的差异化投资竞争力。 在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业正加速向专业化、数字化与生态化方向转型升级。天津滨海高新区自实施《天津滨海高新区创业孵化高质量建设三年行动计划》以来，坚持顶层设计与市场主导相结合、企业孵化和产业培育相结合，完善全链条培育体系，重点推进生物医药、人工智能等垂直领域专业化孵化平台建设，集成技术共享、投融资对接及市场拓展等增值服务，实现资源高效配置。行业结构性变革下，深度协同产业集群需求的孵化模式，正成为区域新旧动能转换的核心引擎。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，以工业地产开发运营作为核心经营业务，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式，构建以园区运营为存量支撑，项目开发与产业投资为增量驱动的主营业务架构。公司围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为目标，逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展新模式。 园区运营方面，构筑独特优势，驱动资产增值。公司深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，积极承接天开园科技转化成果，利用市场化招商方式，全力推动资产盘活。以园区运营为基础，挖掘园区服务需求，强化配套供给与物业服务，为驻区企业和产业发展提供定制化服务，持续创新资产管理模式，打造智慧园区，加速存量资产盘活与增量园区开发。 产业投资方面，探索产业投资新模式，实现招投联动。公司在坚守园区运营业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。 孵化服务方面，深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提质转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的核心竞争力。 （一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。 （二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。 （三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。 （四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接天津滨海高新区优势产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；对接天津滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产业投资业务。 （五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。 五、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入33,763.23万元，较上年同期减少26.83%，实现归属母公司股东的净利润958.28万元。 (一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
□适用√不适用 2、收入和成本分析 √适用□不适用 报告期内，公司实现营业收入33,763.23万元，较上年同期减少26.83%，主要系报告期内公司仅作为代理人开展净额法业务，商品销售业务收入减少所致。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况 单位：元 币种：人民币
报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区开发”板块营业收入和营业成本增加，主要原因是报告期内公司通过拓展营销渠道，加大去库存力度，房地产销售成交量增长，房地产销售收入增加。 报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区运营”板块营业收入增加、营业成本减少，主要原因是报告期内公司房产租赁业务收入增加，租赁成本减少导致。 报告期内，分行业和分产品情况表中“商品销售业务”板块营业收入和营业成本大幅减少，主要原因是报告期内公司仅作为代理人开展净额法业务所致。 (2). 产销量情况分析表 □适用√不适用 (3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况 □适用√不适用 (4). 成本分析表 单位：元
报告期内，“科技园区开发”板块中土地成本和建安成本增加的主要原因是报告期内所售房地产项目原土地成本较高、项目前期投入较大，且房地产销售数量增加。 报告期内，“科技园区运营”板块中租赁成本减少的主要原因是报告期内公司房产租赁成本中税费调整导致。 报告期内，“商品销售业务”板块中商品采购成本减至为零的主要原因是报告期内公司仅作为代理人开展商品销售业务，全部按净额法进行会计核算所致。 (5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化 √适用□不适用 2024年6月3日，经公司第十一届董事会第五次（临时）会议审议通过《关于设立公司全资子公司的议案》，公司以自有资金出资1亿元设立全资子公司天津海发方信置地有限公司，注册资本10000万人民币。公司持股比例为100.00%，报告期内将其纳入合并范围。 报告期内，天津海泰企业家俱乐部有限公司注销登记手续办理完毕，详见公司于2024年3月26日披露的《天津海泰科技发展股份有限公司关于全资子公司注销完成的公告》（公告编号：2024-003）。 (6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 (7). 主要销售客户及主要供应商情况 A.公司主要销售客户情况 √适用□不适用 前五名客户销售额31,473.88万元，占年度销售总额93.22%；其中前五名客户销售额中关联方销售额29,721.51万元，占年度销售总额88.03%。 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
B.公司主要供应商情况 √适用□不适用 前五名供应商采购额1,849.37万元，占年度采购总额57.02%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 √适用□不适用 单位：万元 币种：人民币
其他说明： 无 3、费用 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币
（1） 销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出、推广费增加所致。 （2） 管理费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司中介服务费用、维修损失减少所致。 （3） 财务费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息费用减少、利息收入增加所致。 （4） 税金及附加：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提土地增值税增加所致。 （5） 其他收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。 （6） 信用减值损失：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到土地收储补偿款，转回以前年度计提的减值准备，应收账款坏账损失减少所致。 （7） 资产减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司对开发项目计提了存货跌价准备所致。 （8） 营业外收入：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到赔偿款减少所致。 （9） 营业外支出：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司押金转入减少所致。 （10）所得税费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加及递延所得税资产转回，当期所得税费用和递延所得税费用均增加所致。 4、研发投入 (1).研发投入情况表 □适用 √不适用 (2).研发人员情况表 □适用√不适用 (3).情况说明 □适用√不适用 (4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 □适用√不适用 5、现金流 √适用□不适用
（1） 经营活动产生的现金流量净额：本期数较上年同期数增加，主要是本期公司销售商品收到的现金增加及直接支付给供应商货款的现金减少所致。 （2） 投资活动产生的现金流量净额：本期数较上年同期数增加，主要是本期公司取得房产投资活动现金流出较上期同期公司购买之路海河合伙份额等投资活动现金流出减少所致。 （3） 筹资活动产生的现金流量净额：本期数较上年同期数减少，主要是本期公司收到借款较上年同期减少，偿还债务较上年同期增加所致。 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1、资产及负债状况 单位：元
（1） 货币资金：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司收到销售回款和取得借款增加所致。 （2） 应收款项融资：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司持有的银行承兑汇票增加所致。 （3） 其他应收款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将部分款项转入投资性房地产所致。 （4） 其他流动资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预缴所得税等减少所致。 （5） 无形资产：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司无形资产摊销所致。 （6） 短期借款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司收到质押借款和保证借款增加所致。 （7） 预收款项：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预收房租款增加所致。 （8） 合同负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预收售房款转收入所致。 （9） 应付职工薪酬：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司计提职工薪酬所致。 （10）其他流动负债：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司待转销项税减少所致。 （11）长期应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司应付融资租赁款减少所致。 （12）递延收益：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司收到BPO基地改造提升工程项目补贴所致。 2、境外资产情况 □适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 1、年末公司因融资质押受限的货币资金期末余额为59,001,600.00元，详见“第十节财务报告”项下说明。 2、年末公司因融资抵押受限的存货账面价值为872,625,850.65元，详见“第十节财务报告”项下说明。 3、年末公司因融资抵押受限的投资性房地产账面价值为247,966,276.78元，详见“第十节财务报告”项下说明。 4、年末公司因融资质押受限的其他非流动金融资产账面价值为106,975,700.00元，详见“第十节财务报告”项下说明。 4、其他说明 □适用 √不适用 (四)行业经营性信息分析 √适用 □不适用 报告期内，公司主营行业经营性数据如下表。 房地产行业经营性信息分析 1、报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用
√适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币
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