[年报]中洲控股(000042):2024年年度报告（更新后）
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时间：2025年05月14日 19:50:46 中财网 |
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原标题: 中洲控股:2024年年度报告（更新后）
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2024年年度报告
2025年4月
2024年年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人（会计主管人员）唐大平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司已在本报告中描述存在的市场风险和融资风险，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................................................. 10
第四节 公司治理 ................................................................................................................................................................ 33
第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................................................... 47
第六节 重要事项 ................................................................................................................................................................ 48
第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................................................... 61
第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................................................... 67
第九节 债券相关情况 ....................................................................................................................................................... 68
第十节 财务报告 ................................................................................................................................................................ 69
备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：贾帅
2025年4月26日
释义
| 释义项 | 指 | 释义内容 | | 公司、本公司、本集团 | 指 | 深圳市中洲投资控股股份有限公司 | | 中洲集团 | 指 | 深圳中洲集团有限公司 | | 深交所 | 指 | 深圳证券交易所 | | 证监会 | 指 | 中国证券监督管理委员会 | | 元 | 指 | 除特别说明外，金额单位为人民币元 |
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
| 股票简称 | 中洲控股 | 股票代码 | 000042 | | 股票上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | | | | 公司的中文名称 | 深圳市中洲投资控股股份有限公司 | | | | 公司的中文简称 | 中洲控股 | | | | 公司的外文名称（如有） | SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD | | | | 公司的法定代表人 | 贾帅 | | | | 注册地址 | 深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802 | | | | 注册地址的邮政编码 | 518028 | | | | 公司注册地址历史变更情况 | 1、1990.2.19从深圳市红岭路16号二楼变更至深圳市上步区白沙岭大厦B座首层；
2、1990.4.20从深圳市上步区白沙岭大厦B座首层变更至深圳市上步区白沙岭长城大厦
3号B座首层；
3、1991.8.12从深圳市上步区白沙岭长城大厦3号B座首层变更至深圳市福田区白沙岭
长城大厦3号B座首层；
4、1992.2.14从深圳市福田区白沙岭长城大厦3号B座首层变更至深圳市福田区白沙岭
百花村百花五路丰源楼；
5、1992.10.10从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼变更至深圳市福田区白沙岭
百花村百花五路长源楼；
6、2000.3.3从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼变更至深圳市福田区华强北路
长兴大厦东区裙楼；
7、2006.4.7从深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼变更至深圳市福田区百花五路长
源楼；
8、2020.11.10从深圳市福田区百花五路长源楼变更至深圳市福田区福田街道岗厦社区金
田路3088号中洲大厦3802。 | | | | 办公地址 | 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 | | | | 办公地址的邮政编码 | 518028 | | | | 公司网址 | http://www.zztzkg.com | | | | 电子信箱 | [email protected] | | |
二、联系人和联系方式
三、信息披露及备置地点
| 公司披露年度报告的证券交易所网站 | 深圳证券交易所：http://www.szse.cn | | 公司披露年度报告的媒体名称及网址 | 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn） | | 公司年度报告备置地点 | 公司董事会办公室 |
四、注册变更情况
| 统一社会信用代码 | 91440300192190768P | | 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） | 报告期内无变更 | | 历次控股股东的变更情况（如有） | 报告期内无变更 |
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
| 会计师事务所名称 | 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） | | 会计师事务所办公地址 | 上海市黄浦区延安东路222号30楼 | | 签字会计师姓名 | 彭金勇、王鸿美 |
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 ?不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 ?不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
| | 2024年 | 2023年 | 本年比上年增减 | 2022年 | | 营业收入（元） | 4,323,648,747.25 | 7,620,571,730.50 | -43.26% | 7,083,041,153.52 | | 归属于上市公司股东
的净利润（元） | -2,024,703,774.39 | -1,844,825,335.86 | -9.75% | 79,768,111.60 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润（元） | -1,862,561,748.95 | -1,864,054,427.55 | 0.08% | 28,835,789.31 | | 经营活动产生的现金
流量净额（元） | 5,656,231,252.75 | 1,351,914,948.89 | 318.39% | 978,788,918.66 | | 基本每股收益（元/
股） | -3.0454 | -2.7749 | -9.75% | 0.1200 | | 稀释每股收益（元/
股） | -3.0454 | -2.7749 | -9.75% | 0.1200 | | 加权平均净资产收益
率 | -44.93% | -26.66% | 下降18.27个百分点 | 0.99% | | | 2024年末 | 2023年末 | 本年末比上年末增减 | 2022年末 | | 总资产（元） | 30,630,701,685.43 | 30,945,163,962.69 | -1.02% | 36,687,274,572.08 | | 归属于上市公司股东
的净资产（元） | 3,277,023,296.88 | 5,735,926,671.60 | -42.87% | 8,104,909,180.25 |
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性
□是 ?否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
?是 □否
| 项目 | 2024年 | 2023年 | 备注 | | 营业收入（元） | 4,323,648,747.25 | 7,620,571,730.50 | | | 营业收入扣除金额（元） | 22,842,018.19 | 28,887,295.93 | | | 营业收入扣除后金额（元） | 4,300,806,729.06 | 7,591,684,434.57 | |
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
| | 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | | 营业收入 | 1,702,647,774.90 | 640,074,557.91 | 1,519,800,494.65 | 461,125,919.79 | | 归属于上市公司股东
的净利润 | 85,845,683.73 | -501,381,663.72 | -103,112,378.33 | -1,506,055,416.07 | | 归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润 | 110,615,806.53 | -475,150,859.54 | -66,198,689.26 | -1,431,828,006.68 | | 经营活动产生的现金
流量净额 | 904,036,223.39 | 1,385,214,753.10 | 810,799,499.82 | 2,556,180,776.44 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 ?否
九、非经常性损益项目及金额
?适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 2024年金额 | 2023年金额 | 2022年金额 | 说明 | | 非流动性资产处置损
益（包括已计提资产
减值准备的冲销部 | -48,244,375.72 | 56,345,236.60 | 458,646.11 | | | 分） | | | | | | 计入当期损益的政府
补助（与公司正常经
营业务密切相关，符
合国家政策规定、按
照确定的标准享有、
对公司损益产生持续
影响的政府补助除
外） | 2,309,198.67 | 1,226,360.12 | 4,561,364.24 | | | 除同公司正常经营业
务相关的有效套期保
值业务外，非金融企
业持有金融资产和金
融负债产生的公允价
值变动损益以及处置
金融资产和金融负债
产生的损益 | | 1,270,872.92 | 284,979.17 | | | 委托他人投资或管理
资产的损益 | 630,268.20 | 1,526,681.96 | 2,287,035.19 | | | 单独进行减值测试的
应收款项减值准备转
回 | | 2,631,956.36 | 10,200.30 | | | 受托经营取得的托管
费收入 | | 4,269,522.35 | 13,881,476.00 | | | 除上述各项之外的其
他营业外收入和支出 | -147,298,758.16 | -29,342,673.58 | 43,850,323.03 | | | 其他符合非经常性损
益定义的损益项目 | 5,729,865.71 | 2,240,822.72 | 2,150,799.32 | | | 减：所得税影响额 | -15,202,805.85 | 20,759,081.40 | 18,025,736.23 | | | 少数股东权益影
响额（税后） | -9,528,970.01 | 180,606.36 | -1,473,235.16 | | | 合计 | -162,142,025.44 | 19,229,091.69 | 50,932,322.29 | -- |
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
?适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目系代建收益。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 ?不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经
常性损益的项目的情形。
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
国家统计局数据显示，2024年全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.7万亿元，同比分别下降13%和17%。从
历年65 家典型房企的融资总量来看，2024 年融资总量为 4629 亿元，同比下降 31%。从季度数据走势来看，得益于中央部
委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的推进，以及地方主管部门的积极落实，2024 年行业销售基本走出了
“筑底曲线”。
行业政策方面，2024 年从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止
跌。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实回应群众需求”、“稳楼市”
等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交
楼、去库存；第三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线政
策早早出台后，核心一二线包括北上广深在2024年放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续为市场“添火”。
展望2025年，基于“止跌回稳”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，年初交易量、房价、竣工等指标有望持续向
好，整体来看，行业正在进入新平衡周期，全年商品房销售有望企稳。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤
港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个
品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公
司在各区域布局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。
其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，该项目以
其卓越的品质和设计，入市即确立了龙华片区高端住宅标杆地位，2024 年，凭借项目优势及市场认可度，成功跻身深圳年
度楼市标杆项目阵营；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于
一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售； 中洲控股金
融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨
海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”
宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、
娱乐为一体的大型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是
“商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠
州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企
业声誉及深远的品牌影响力。2024 年，惠州公司依旧展现逆周期操盘能力，仍稳守惠州房企销售排行榜前十，其已成为中
洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、
广州南沙国际风险投资中心等项目。
2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市
场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪
源著等。
基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。
（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2024 年，公司上下共同努力、团结奋进，保交付、保运营、保信用，全年公司实现房地产销售面积 33.12 万平方米，
销售金额151.07亿元（含委托经营项目）。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升，全年主
要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城
一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量
的销售。
2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成5个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的
品牌形象。
3、严控资金，保障公司现金流平稳。2024 年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，保障
公司整体现金流平稳。
4、存量盘活，助力公司发展。2024 年，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成突出，租金收入
超额完成任务。
5、规范运作，防控经营风险。2024 年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提
升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；
开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
6、资产板块，开源节流稳经营。2024 年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施
积极应对，基本达成全年目标。
(三)累计土地储备情况
| 项目/区域名称 | 总占地面积（万㎡） | 总建筑面积（万㎡） | 剩余可开发建筑面积（万
㎡） | | 成都三岔湖项目 | 54.75 | 84.43 | 84.43 | | 惠州仲恺科研楼项目 | 3.79 | 12.56 | 12.56 | | 深圳宝安26区项目 | 10.22 | 29.33 | 29.33 | | 惠州迪亚项目 | 5.22 | 19.04 | 19.04 | | 东莞大岭山项目 | 2.82 | 14.85 | 14.85 | | 总计 | 76.8 | 160.21 | 160.21 |
（四）主要项目开发情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 开工
时间 | 开发
进度 | 完工
进度 | 土地
面积
（㎡
） | 规划
计容
建筑
面积
（㎡
） | 本期
竣工
面积
（㎡
） | 累计
竣工
面积
（㎡
） | 预计
总投
资金
额
（万
元） | 累计
投资
总金
额
（万
元） | | 上海 | 珑湾/
珑悦 | 浦东
新区 | 商住 | 100.0
0% | 2013
年03
月01
日 | 住宅
竣
工，
商业
在建 | 住宅
100%
，商
业开
始动
工 | 115,3
69 | 203,5
49 | 0 | 234,6
98 | 208,7
87 | 172,1
62 | | 惠州 | 央筑
花园 | 惠城
区 | 商住 | 100.0
0% | 2012
年02
月01
日 | 一
期、
二期
竣
工，
三期
未动
工 | 一
期、
二期
100%
，三
期未
动工 | 249,7
05 | 589,1
40 | 0 | 549,2
82 | 534,8
71 | 349,4
24 | | 惠州 | 半岛
城邦 | 博罗
县 | 商住 | 90.00
% | 2017
年11
月01
日 | 在建 | 三
期、
四
期、
五期
A100%
，五
期
B91%
，六
期3% | 323,4
94 | 915,0
78 | 125,5
31 | 722,5
20 | 739,8
13 | 539,1
05 | | 惠州 | 河谷
花园 | 惠阳
区 | 商住 | 100.0
0% | 2017
年11
月01
日 | 在建 | 一
期、
二期
100%
，三
期
24%，
四期
未动
工 | 211,6
56 | 648,1
57 | 0 | 382,1
20 | 653,3
56 | 455,1
85 | | 惠州 | 圣廷
峰汇 | 惠城
区 | 商住 | 100.0
0% | 2018
年05
月01
日 | 在建 | 11.00
% | 52,29
7 | 130,7
50 | 0 | 0 | 96,97
4 | 23,76
5 | | 惠州 | 南麓
院 | 惠城
区 | 商住 | 83.15
% | 2018
年04
月01
日 | 在建 | 一期
100%
，二
期
33%，
三
期、
四期
未动
工 | 91,22
1 | 273,6
63 | 105,6
74 | 105,6
74 | 324,9
97 | 245,8
27 | | 广州 | 国际
风险
投资
中心 | 南沙
区 | 写字
楼 | 51.00
% | 2021
年01
月01
日 | 在建 | 10.00
% | 18,53
1 | 156,1
66 | 0 | 0 | 332,8
87 | 118,8
79 | | 东莞 | 中央
城邦
花园 | 石碣
镇 | 商住 | 40.00
% | 2021
年03
月01
日 | 在建 | 一期
100%
、二
期
100%
；
三、
四期
15% | 68,92
0 | 150,2
18 | 51,66
5 | 99,76
7 | 183,0
00 | 118,0
38 | | 深圳 | 中洲
坊创
意中
心 | 罗湖
区 | 物流
商业 | 100.0
0% | 2014
年11
月01
日 | 在建 | 53.00
% | 56,48
6 | 391,0
00 | 196,1
33 | 196,1
33 | 872,2
51 | 687,7
21 | | 深圳 | 迎玺
花园 | 龙华
区 | 商
住、
商办 | 100.0
0% | 2022
年09
月01
日 | 商住
在
建，
商办
未动
工 | 商住
25.00
%，商
办未
动工 | 89,67
0.49 | 453,7
10 | 0 | 0 | 762,5
46 | 186,0
19 |
（五）主要项目销售情况
| 城市/
区域 | 项目
名称 | 所在
位置 | 项目
业态 | 权益
比例 | 计容
建筑
面积 | 可售
面积
（㎡
） | 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） | 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） | 累计
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
面积
（㎡
） | 本期
结算
金额
（万
元） | | 成都 | 锦城 | 武侯 | 住 | 100.0 | 398,2 | 517,7 | 406,5 | 13,41 | 54,02 | 397,2 | 4,109 | 7,858 | | | 湖岸 | 区 | 宅、
商
业、
车位 | 0% | 21 | 82 | 97 | 9 | 8 | 87 | | | | 成都 | 中央
公园 | 新都
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 60.00
% | 367,3
29 | 505,6
35 | 414,8
56 | 9,593 | 4,046 | 414,8
33 | 9,964 | 4,596 | | 成都 | 天府
珑悦 | 新津
县 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 59,46
3 | 80,49
4 | 60,58
5 | 5,471 | 1,458 | 60,46
3 | 5,488 | 1,574 | | 东莞 | 城邦
花园 | 石碣
镇 | 住
宅、
车位 | 40.00
% | 150,2
18 | 132,6
78 | 39,00
0 | 17,03
8 | 28,49
0 | - | - | | | 佛山 | 璞悦
花园 | 顺德
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 146,6
82 | 165,0
08 | 136,0
66 | 4,010 | 335 | 128,5
53 | 1,051 | 364 | | 惠州 | 央筑
花园 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 201,7
72 | 662,6
27 | 465,3
58 | 1,432 | 277 | 463,9
38 | 1,659 | 293 | | 惠州 | 湾上
花园 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 172,7
51 | 222,8
29 | 205,2
38 | 928 | 498 | 202,6
21 | 1,325 | 805 | | 惠州 | 天御
花园 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 584,4
69 | 712,0
04 | 660,6
41 | 1,207 | 210 | 659,7
06 | 1,033 | 191 | | 惠州 | 云悦
府 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 146,5
16 | 178,8
29 | 162,3
98 | 826 | 953 | 142,4
56 | 6,200 | 6,841 | | 惠州 | 半岛
城邦 | 博罗
县 | 住
宅、
商
业、
车位 | 90.00
% | 770,1
55 | 970,9
40 | 626,9
14 | 37,69
2 | 28,69
0 | 609,7
23 | 76,72
1 | 66,49
6 | | 惠州 | 河谷
花园 | 惠阳
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 122,8
85 | 707,1
67 | 256,9
85 | 12,89
9 | 10,23
6 | 254,3
96 | 16,49
4 | 12,07
5 | | 惠州 | 南麓
院 | 惠城
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 83.15
% | 273,6
63 | 266,3
66 | 80,67
0 | 19,36
9 | 18,26
0 | 64,36
5 | 64,36
5 | 78,53
2 | | 无锡 | 崇悦
府 | 梁溪
区 | 住
宅、
商
业、
车位 | 100.0
0% | 75,93
4 | 83,85
4 | 77,80
7 | 560 | 470 | 77,53
6 | 396 | 366 | | 上海 | 澜溪
岸城 | 浦东
新区 | 多业
态 | 100.0
0% | 186,0
61 | 228,6
13 | 184,7
47 | 2,756 | 1,218 | 186,9
80 | 2,596 | 998 | | 深圳 | 中洲
坊创
意中
心 | 罗湖
区 | 公
寓、
办公 | 100.0
0% | 391,0
00 | 147,1
33 | 28,66
4 | 5,821 | 32,38
0 | 38,52
8 | 38,52
8 | 167,9
97 | | 深圳 | 迎玺
花园 | 龙华
区 | 商
住、
商办 | 100.0
0% | 453,7
10 | 441,4
60 | 152,4
91 | 138,4
51 | 864,3
40 | 0 | 0 | 0 |
（六）主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积
（㎡） | 累计已出租
面积（㎡） | 平均出租率 | | 中洲控股中心 | 深圳 | 商业 | 100.00% | 4,527 | 4,259 | 94.09% | | 中洲控股中心 | 深圳 | 写字楼 | 100.00% | 70,173 | 56,515 | 80.54% | | 中洲控股中心 | 深圳 | 酒店 | 100.00% | 40,631 | 40,631 | 100.00% | | 长盛大厦、长兴大厦 | 深圳 | 酒店 | 100.00% | 46,482 | 46,482 | 100.00% | | 长盛大厦、长兴大厦 | 深圳 | 写字楼 | 100.00% | 61,459 | 46,329 | 75.38% | | 永勤社区 | 深圳 | 产业 | 100.00% | 56,590 | 56,590 | 100.00% | | 中洲铂玺坊 | 深圳 | 办公、公寓 | 100.00% | 25,239 | 25,239 | 100.00% | | 社区商业 | 深圳、成都、
惠州、上海 | 商业 | 100.00% | 120,714 | 117,846 | 97.62% |
（七）土地一级开发情况
□适用 ?不适用
（八）融资途径
| 融资途径 | 期末融资余额
（万元） | 融资成本区间
/平均融资成
本（万元） | 期限结构 | | | | | | | | 1年之内 | 1-2年 | 2-3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 839,302.97 | 4.15%-7.6% | 210,956.00 | 139,400.00 | 221,050.00 | 267,896.97 | | 其他 | 176,000.00 | 9.5% | | 176,000.00 | | 0.00 | | 合计 | 1,015,302.97 | 4.15%-9.5% | 210,956.00 | 315,400.00 | 221,050.00 | 267,896.97 |
（九）发展战略和未来一年经营计划
详见本报告本节十一、公司未来发展的展望
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
?适用 □不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2024年12月31日尚未结清的担保金额
计人民币68.98亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 ?不适用
三、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域深耕40余年，形成了自身综合竞争优势，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、
规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，
为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司
人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展
战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，
助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，
有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文化，在行业获
得颇多荣誉。
公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖项；在
2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣
誉称号；在 2023 年荣获“焕新力城市运营商”称号；在 2024 年荣获“深圳房地产开发企业综合实力十强”奖项、深圳市
房地产协会“深圳市房地产开发行业综合十强”；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中
被授予"爱心贡献"企业奖。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全球论坛颁发的“第二十四届金马奖卓越商
务酒店”；深圳市酒店业商会颁发的“2024 年度勒杜鹃甄选文化传承先锋酒店”；中外酒店论坛颁发的“第十九届中外酒
店白金奖中国最佳国际商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳知名酒店品牌”；被评为携程旅行网“最
佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获：2025 年高德指南必去榜酒店；大众点
评“2024 年必住榜”；2024 年度美团酒店美团人气酒店自助餐厅-南山尚膳；2024 美团年度合作酒店优质合作伙伴奖；
2024That's Food ＆ Drinks Award - Hotel Buffet of the Year Nanshan Kitchen。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
| | 2024年 | | 2023年 | | 同比增减 | | | 金额 | 占营业收
入比重 | 金额 | 占营业收
入比重 | | | 营业收入合计 | 4,323,648,747.25 | 100% | 7,620,571,730.50 | 100% | -43.26% | | 分行业 | | | | | | | 房地产 | 3,754,247,641.40 | 86.83% | 7,056,587,489.85 | 92.60% | -46.80% | | 服务 | 391,614,146.95 | 9.06% | 376,018,564.47 | 4.93% | 4.15% | | 酒店 | 285,142,125.20 | 6.59% | 306,875,011.80 | 4.03% | -7.08% | | 施工 | 89,319,896.18 | 2.07% | 204,902,613.26 | 2.69% | -56.41% | | 内部抵消 | -196,675,062.48 | -4.55% | -323,811,948.88 | -4.25% | 39.26% | | 分产品 | | | | | | | 房地产 | 3,754,247,641.40 | 86.83% | 7,056,587,489.85 | 92.60% | -46.80% | | 服务 | 391,614,146.95 | 9.06% | 376,018,564.47 | 4.93% | 4.15% | | 酒店 | 285,142,125.20 | 6.59% | 306,875,011.80 | 4.03% | -7.08% | | 施工 | 89,319,896.18 | 2.07% | 204,902,613.26 | 2.69% | -56.41% | | 内部抵消 | -196,675,062.48 | -4.55% | -323,811,948.88 | -4.25% | 39.26% | | 分地区 | | | | | | | 广东地区 | 4,338,848,855.04 | 100.35% | 4,966,312,043.33 | 65.17% | -12.63% | | 四川地区 | 160,873,630.12 | 3.72% | 2,904,504,212.34 | 38.11% | -94.46% | | 上海地区 | 20,601,324.57 | 0.48% | 43,805,559.46 | 0.57% | -52.97% | | 山东地区 | | 0.00% | 29,761,864.25 | 0.39% | -100.00% | | 内部抵消 | -196,675,062.48 | -4.55% | -323,811,948.88 | -4.25% | 39.26% | | 分销售模式 | | | | | |
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 ?适用 □不适用
单位：元
| | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上
年同期增减 | 营业成本比上
年同期增减 | 毛利率比上年
同期增减 | | 分行业 | | | | | | | | 房地产 | 3,754,247,64
1.40 | 2,368,645,31
1.03 | 36.91% | -46.80% | -48.29% | 1.82% | | 分产品 | | | | | | | | 房地产 | 3,754,247,64
1.40 | 2,368,645,31
1.03 | 36.91% | -46.80% | -48.29% | 1.82% | | 分地区 | | | | | | | | 广东地区 | 4,338,848,85
5.04 | 2,821,130,33
5.03 | 34.98% | -12.63% | -19.96% | 5.95% | | 四川地区 | 160,873,630.
12 | 50,569,898.2
4 | 68.57% | -94.46% | -96.82% | 23.29% | | 分销售模式 | | | | | | |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
?是 □否
|
