[中报]我爱我家(000560):2025年半年度报告
原标题:我爱我家:2025年半年度报告 2025年 08月
公司已在本半年度报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”章节中，对可能面临的风险及对策进行了描述，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ............................................... 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ................................................... 9 第四节 公司治理、环境和社会 .............................................. 30 第五节 重要事项 .......................................................... 32 第六节 股份变动及股东情况 ................................................ 47 第七节 债券相关情况 ...................................................... 53 第八节 财务报告 .......................................................... 54 第九节 其他报送数据 ..................................................... 163 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名并盖章的半年度报告。 三、报告期内在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和公司选定的信息披露媒体《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用 ?不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用 ?不适用
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 ?不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用 ?不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。 目前公司的主要收入由以下几块业务所构成： 1、经纪业务 经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。 公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。 2、资产管理业务 资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，公司是国内最早提供长租公寓服务的企业之一，创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超过20年住房租赁管理经验的先行者。 经过多年的市场培育，相寓业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州、广州等大中型城市，在管房源数量突破31.9万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。 “相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。 相寓业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。 3、新房业务 新房销售业务主要是向房地产开发商提供渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。 4、商业租赁及服务 公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。 （二）公司所处行业发展情况 公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响， 同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。 1、宏观经济情况分析 2025上半年，全球经济发展格局复杂、国际贸易存在压力与挑战，国内经济在更加积极有为的宏观政策发挥作用下，运行相对保持平稳、稳中向好。根据国家统计局公布数据显示，上半年国内生产总值约 66.1 万亿元，按照不变价格计算，同比增速 5.3%，好于去年同期的5.0%，反映国内经济具备一定韧性。上半年国内经济节奏呈现“先高、后稳”的走势，第一季度增速 5.4%，第二季度增速 5.2%，显示在一系列扩内需政策带动下，经济基本面发展态势稳健。6月官方制造业PMI为49.7，环比提升0.2个百分点，连续三个月贴近50的中位值；6月非制造业PMI为50.5，环比提升0.2个百分点，显示非制造业活动总体继续保持扩张，动力逐步改善。 从消费端来看，上半年社会消费品零售总额同比增长 5.0%，相对于去年同期的增速3.7%提升 1.3 个百分点，第二季度比第一季度加快 0.4 个百分点。上半年服务零售额同比增长5.3%，商品零售额增长5.1%，从消费结构来看，服务消费的占比在提升，服务消费依然好于商品消费，二者的同比增速来看，分别较去年同期高1.9个百分点及0.2个百分点。以上数据表明，在政策的持续发力带动下，居民的潜在消费力有序释放，消费意愿也较去年活跃。 预计下半年刺激消费的补贴政策仍会陆续出台，各地也会继续出台相关措施扩内需、促消费，提升内循环动能。 从投资端来看，全国固定资产投资同比增长 2.8%，增速受经济转型和结构调整而降低0.4个百分点，上半年全国房地产开发投资额为4.67万亿元，同比-11.2%，新建商品房销售面积 4.6 亿平方米，同比-3.5%，降幅比去年同期收窄 15.5 个百分点，比 2024 年全年收窄9.4个百分点，新建商品房销售额4.4万亿元，同比-5.5%，降幅比去年同期收窄19.5个百分点，比2024年全年收窄11.6个百分点。以上数据显示，去年以来国家推出的一系列强有力的宏观调控措施，在今年上半年仍然持续发挥效力。上半年制造业投资方面，增速同比回落1个百分点至7.5%，受贸易争端下外部环境扰动的影响，出口链相关制造业企业对下半年出口预期可能偏谨慎，项目扩产可能较为保守，其中以计算机、通信和其他电子设备制造业投资累计同比增速较前值放缓相对显著。但受惠于国家倡导的“两重、两新”政策及在相关措施持续提振下，汽车制造业、铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业投资累计同比增速明显优于整体制造业，反映出资金正从低效领域向高效领域转移，整体结构有好转趋势。 展望 2025 下半年，随着一系列以需求端为核心的措施进一步落地，政策效果将持续释放，在更大程度上提升市场信心和激发内生动力，有望推动国内经济重回正循环扩张，预期国民经济逐步显现稳健向好态势。 2、存量房买卖市场发展情况分析 回顾 2025 上半年，国内存量房买卖市场活跃度提升，总体呈现“量升价稳”的态势。 其中北京、上海、杭州等核心城市得益于国家去年以来推出多项政策支持，二手房交易在持续优化的举措和充足的购房需求支撑下，市场成交量继续保持稳定回升趋势。 首先，从成交量方面来看，2025 年第一季度延续了 2024 年四季度以来的良好复苏动能，国内核心城市二手房的刚性需求和改善性需求有序释放，尤其三月份的二手房成交量显著放大，多个一线城市迎来“小阳春”行情。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市在今年一季度的二手房成交量分别达到约 4.4 万套、5.8万套、2.8万套、1.6万套、2.4万套，分别同比+31.3%、+45.3%、+22.5%、+54.3%、+46.8%。 进入二季度，行业进入传统成交淡季，同时叠加去年同期“517”新政后形成较高基数，二手房成交量同比增速有所放缓，其中北京、上海、广州、深圳、杭州二季度成交量分别同比+7.2%、+2.3%、+4.2%、+20.5%、-4.1%。上半年整体来看，北京、上海、广州、深圳、杭州二手房网签量分别达到约8.9万套、11.7万套、5.6万套、3.2万套、4.6万套，同比+17.8%、+20.0%、+12.5%、+34.9%、+15.5%，整体呈现积极回稳态势。 其次，在二手房屋销售价格方面，公司所在的核心城市整体成交价格水平小幅回落，跌幅较去年同期明显收窄，房价初步呈现底部企稳迹象。根据国家统计局统计数据显示，截止2025 年 6 月份，国内一线城市二手住宅价格指数相较去年同期下降 3%，跌幅较去年同期收窄6个百分点，6月价格相较 2024年底下降 2.3%，跌幅收窄2.2个百分点。新房方面，根据国家统计局统计数据显示，一线城市6月新建商品住宅销售价格指数同比下降1.4%，降幅比去年同期收窄2.3个百分点，6月价格相较2024年底下降0.2%，跌幅较去年同期收窄2.3个百分点。 展望下半年，我们认为随着政策不断在释放需求、城市更新、高品质商品房建设等方面有序推进落地，叠加宏观经济基本面的持续修复，存量房市场有望进一步完成筑底整固，延续“量升价稳”的良好态势。关于国内地产政策的最新变化情况分析请参见本节“5.行业政策分析”部分的内容。 3、住房租赁市场发展情况分析 上半年，国内住房租赁市场单量整体保持稳定，但受宏观经济、居民收入预期下行等因素影响，市场租金整体呈现小幅波动态势，一线城市住房租金回报率持续向好，住房租赁市场延续以往平稳发展态势。 根据中指研究院发布的《2025 上半年中国住房租赁市场总结与展望》，上半年重点城市住宅平均租金小幅下行，全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌约 1.4%，其中一线城市住宅平均租金累计下跌约0.6%，跌幅较小，重点城市租金在春节后二月份的“返城季”出现企稳迹象，但四、五月份租金跌幅有所扩大，六月份在年中高校“毕业季”带动下，重点城市住房租赁需求增加，租金跌幅有所收窄。此外，根据 Wind 统计数据，上半年国内一线城市住宅租金收益率达到约1.9%，同比提高约 0.1个百分点。 另外，根据克而瑞今年发布的《2025上半年中国住房租赁行业发展盘点》调研指出，上半年，中央及地方政府持续强化对住房租赁市场的金融及政策支持力度，行业取得实质性、规模化进展，市场供需结构在调整中不断优化，展现出新的活力与韧性；金融市场对长租资产价值的认可度显著提升，为行业长期健康发展注入强劲动能。全国重点城市密集出台住房租赁支持政策，其中一线城市率先垂范，其它重点城市跟进态度积极，通过强化监管、优化供应、提升补贴、配套保障，全面构建多层次租赁住房保障体系。 展望下半年，预计国内住房租赁市场的政策将持续发力，租房人群红利将会继续有效释放，《2025 中国城市长租市场发展蓝皮书》今年发布的报告也预计全国近 3 亿的租房人口，将会推进住房租赁机构化，进一步提供更多“好房子”租住需求，追求生活品质、关注房屋交通便利的年轻人群，继续成为租赁市场主要客群，随着城市间人口往核心一线城市的流入持续提升，核心一线城市的住房租赁市场刚性需求仍将继续保持旺盛。据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2025年高校毕业生规模将会创历史新高达到1,222万人，比2024 年多出 43 万人，将为七、八月份国内租赁市场注入新需求动能。从供给端来看，国家持续通过金融支持，租赁住房供给预计陆续投入，租金价格总体将有望稳定。 从长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势仍然坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，预计国内住宅租赁市场规模在 2030 年将突破 3 万亿元，年均复合增速有望达到 5-10%，租赁市场增长的驱动要素一方面来自租赁人数增长，另一方面来自租金的稳定发展。其中，租赁人数增长的主要原因是城镇化率的持续提升、人口继续向中大型城市聚集带来的流动人口增加、家庭规模小型化、人们租房理念的转变等因素，而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等因素。 4、新房市场发展情况分析 上半年，国内新房市场表现依然呈现下降走势，但跌幅有所收窄。根据国家统计局数据，今年上半年国内商品房累计销售面积4.6亿平方米，同比-3.5%，跌幅同比收窄15.5个百分点，其中住宅销售面积同比-3.7%，跌幅同比收窄18.2个百分点；商品房累计销售额4.4万亿元，同比-5.5%，其中住宅销售额同比-5.2%，跌幅同比收窄 21.7 个百分点。从投资端来看，上半年全国房地产开发投资 4.67 万亿元，同比-11.2%，其中，住宅投资 3.6 万亿元，同比-10.4%。上半年，房地产开发企业房屋施工面积 63.3亿平方米，同比-9.1%，其中，住宅施工面积44.1亿平方米，同比-9.4%。房屋新开工面积3.0亿平方米，同比-20.0%，其中，住宅新开工面积2.2亿平方米，同比-19.6%。以上数据表明，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前还处于下跌通道，但下跌趋势有所放缓。 从中长期的角度看，我们对新房市场仍保持谨慎态度。我们判断到 2035 年之前，国内新房市场的GTV将逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右。 5、行业政策分析 2025年上半年，中央和监管部门频繁发声释放政策利好，并持续落地具体举措，各地也积极出台政策落实中央提出“止跌回稳”的核心精神，其中国常会明确指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。 具体政策从供、需两端进一步结合金融端合力支持，政府对房地产行业政策持续释放宽松信号，引领行业生态有序复苏、提振市场预期和购房人信心。据中指研究院统计，上半年国内超160个省市（县）共发布340多次宽松政策，购房限制性政策持续松绑、财税端购房激励政策批量发布，满足了国民刚性及改善性住房需求。今年以来，中央及地方层面持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式等重要方向作出了明确批示。 去库存的相关政策方面，在 3 月 11 日，自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则，各地加快推进，释放明确信号。自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则，各地加快推进。4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4 月 25 日，中央政治局会议又指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。另外，6 月 13 日国常会明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房也有利于提振市场预期。 扩大需求的相关政策方面，上半年各地调整公积金政策近 150条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等，公积金贷款额度大幅提升可明显降低购房者置业成本，对需求释放有一定效果；深圳、成都、西安等地推进公积金贷款异地互认互贷；常州、苏州等地支持单位在职员工自愿补充缴存住房公积金，有助于提升购房者的公积金贷款额度上限。 另外，各地购房补贴力度持续提升，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。 浙江省部分城市对二孩、三孩家庭发放 10-25万元购房补贴。另一方面，降低房贷利率也有助于住房需求释放，5 月 7 日，央行、金融监管总局、证监会召开发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行宣布一系列支持政策，调整后 5 年期以上 LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，进一步降低购房者的置业成本，更有力度支持居民住房需求释放。今年八月份，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度方面出台政策措施。符合条件的居民家庭购买五环外的住房不受套数限制，对五环外的房地产交易市场产生积极作用。 在构建房地产发展新模式的政策方面，上半年建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配套政策不断落实。4 月 25 日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5 月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金 融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月5日，财政部、住建部发布《2025 年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，明确中央财政今年将支持北京、天津等20个城市实施城市更新行动。6月13日，国常会进一步强调 “要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造，更长远地给购房人注入信心，为行业提供更大发展信心。 总体上，我们认为政府在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策也开始呈现正面积极效果，预期中央层面将继续在“止跌回稳”的核心精神上，倡导更多相关有效措施，优化“去库存、稳市场”，地方政策将有望跟进持续升级。随着政策持续发力以及宏观层面政策的协同，有望激发整个行业的复苏动能，尤其进一步改善一线核心城市的表现。 （三）报告期内公司经营情况 报告期内，公司实现营业收入56.58亿元，较去年同期-2.69%；实现归属母公司所有者的净利润3,840万元，较去年同期增长30.8%，实现扣非归母净利润4,991.71万元，较去年同期增长213.89%，并实现扭亏为盈。报告期内，公司各项业务均实现稳健提升，营业收入出现小幅下降主要原因是资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。上半年公司业绩实现进一步稳健增长，扣非利润实现扭亏为盈，主要原因包括：1.今年上半年以来国内房地产市场相关政策的放松持续加码，公司二手房买卖业务所深耕的城市如北京、上海、杭州等二手房成交量呈现较好的复苏趋势，对公司业绩产生较好的正面贡献；2.报告期内，公司继续严控各项费用开支，推动各项运营成本的进一步下降，上半年公司发生管理费用约4.52亿元，同比下降18.92%。 报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等城市。截至报告期末，国内运营门店总量约 2,626 家，其中直营门店2,125家，加盟门店501家，经纪人总数约3.1万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为1,375亿元，同比增加约9.9%。 报告期内，公司各项业务的经营情况如下： 1、经纪业务 报告期内，公司经纪业务实现收入 20.32 亿元，同比+13.57%，实现毛利率 22.82%，同比提升 0.13 个百分点。公司经纪业务收入的增长主要来自于公司所在核心城市存量房市场整体交易额的增长以及佣金率水平的小幅回升。报告期内，公司持续严控各项费用开支，推动相关运营成本进一步下降，实现了经纪业务毛利率的稳步提升。 报告期内，公司经纪业务实现GTV约1,108亿元，同比+10.5%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，其中上海地区市占率实现连续三年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。 此外，受整体二手房买卖市场在上半年的回暖带动以及成交结构的优化，公司平均佣金率水平与去年同比提升约 0.02 个百分点。我爱我家多年来一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务。公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。 2、资产管理业务 截止报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、上海、杭州、苏州、广州等城市，在管房源规模达到 31.9 万套，相比去年同期提升约 9%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.8天，较2024年同期缩短0.7天，资产管理业务的出租率为95.2%，继续保持在行业较高运营效率水平。上半年，公司资产管理业务实现GTV约86.2亿元，同比+0.2%，实现营业收入 27.03 亿元，同比-17.41%，实现毛利率-5.37%。资产管理业务在房源管理规模提升情况下收入出现下降，主要原因是公司推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。公司上半年资产管理业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为14.05%，同比提高2.22个百分点。 此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓 APP的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。 与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。 3、新房业务 报告期内，公司新房业务实现收入4.69亿元，同比+24.32%，毛利率约为13.42%，同比提高0.06个百分点。报告期内新房业务实现GTV约为183亿元，同比+32.6%。今年上半年，在新房市场整体仍呈现下跌趋势的情况下，公司新房业务实现逆势增长，主要原因是：过去三年公司新房业务在“控风险、保质量、增效率”作为整体经营原则的战略前提下，新房应收账款的总体规模实现了大幅下降，风险得到有效控制。在此情况下，考虑到新房市场正在逐步筑底企稳，开发商风险极大释放，开发商对于第三方渠道的依赖度也在加深，公司对新房业务进行了更加积极的投入与拓展，在保证二手房基本盘业务稳健增长的前提下，实现新房业务的逆势增长。 我爱我家集团的新房业务板块植根于传统优势领域——存量房交易这一核心业务基础之上，定位于补充与完善公司的产品服务体系，旨在为广大的客户群体提供更全面、更多元化的房产交易解决方案选择。报告期内，公司强化总部对各地新房项目的规范化业务流程管控，有效降低了操作风险，更通过数字化工具的应用，大幅提升了从房源信息同步、客户匹配到交易流程跟进等环节的整体运营效率，同时系统性地增强了关键业务节点的风险识别与防控能力，为新房业务的健康、可持续发展奠定了坚实的技术与管理基础。 4、商业租赁及服务 上半年，公司商业租赁及服务业务实现收入1.75亿元，同比+2.2%。在当前复杂多变的经济环境下，零售商业领域正面临着消费意愿波动、渠道竞争加剧、消费模式快速迭代等多重短期挑战。作为深耕西南市场多年、享有盛誉的区域知名品牌，以及引领云南商业发展的龙头企业，昆百大持续将战略重心聚焦于客户价值的深度挖掘与服务升级。公司显著加强了对核心客户群体需求的动态研究与分析，力求精准把握不同客层在消费偏好、生活方式及价值观上的细微变化，为精准营销和服务提供决策依据。此外，公司会员服务体系得到了系统性深化与优化。昆百大持续致力于提升基础服务的响应速度与质量，更着力构建差异化、高价值的会员权益生态。通过优化品牌组合、引入符合新消费趋势的业态、创新营销玩法，昆百大努力满足甚至引领消费者的新兴品牌消费需求。这一系列举措的核心目标在于持续夯实昆百大在西南地区，尤其是云南省内的市场影响力与领导地位，这不仅是应对当前短期市场波动的有效手段，更是驱动其长期可持续发展的核心动力。 （四）报告期内公司的重点经营举措 1、上线“首付找房”功能 — 智能算法实现预算与房源耦合 2025年上半年，我爱我家官方APP上线“首付找房”功能，通过智能算法实现首付预算与房源的精准耦合，让用户省去繁琐筛选步骤，一键锁定适配房源，提供省心省力的购房体验。针对低首付、低利率时代的用户购房需求，提高选房效率，我爱我家上线“首付找房”功能。新功能可根据匹配用户的首付范围，迅速从大量房源库中快速筛选出满足首付条件的房源信息，涵盖二手房和新房两大类。首付一直是购房决策中的关键因素，直接影响了购房者的选择范围，我爱我家精准捕捉到市场变化中影响消费者决策的关键因素，通过“首付找房”功能帮助购房者打破固有认知，拓宽选房视野，以更加直观的方式快速找到符合自己首付预算的最佳房源选择，让选房过程变得更加简单、高效，助力购房者提升决策效率，实现更高效的置业转化。 2、租赁业务运营品质升级 — 京东物流战略合作逐步赋能 2025年上半年，相寓不断打磨产品功能和服务。在创新功能方面，针对合租群体，相寓率先推出“双人通勤租房”功能，以算法精准匹配朋友、同学等合租群体合适的居住地，既保障居住舒适度，又提升通勤效率。 在服务升级方面，我爱我家与京东物流携手，将家具家电配送安装周期大幅缩短，让毕业生拎包即住的期待更快落地；依托与京东服务+共建的社区网格交付圈和智能化派单系统，维修服务响应速度和品质都得以提升，租住生活的琐碎难题迎刃而解。此外，在北京等城市，还延伸出打印到家、宠物花草照看等便民服务。 我爱我家致力于升级经营品质，构建了全年覆盖的民生保障体系：今年二季度举办的“春归返工季”助力务工人员安家，同时正在持续开展“毕业季租房”项目。作为行业头部企业，我爱我家始终以“租得到、租得起、租得好、租得稳”为目标，将企业发展融入社会民生，在提升租赁业务运营效率的同时，持续为社会利益贡献。 二、核心竞争力分析 1、数字化的平台能力 多年来，我爱我家一直高度重视透过前沿科技技术提升业务效率和服务品质，利用多年积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力，聚合数字化智能能力，有效赋能经纪人合作生态网络，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力。 我爱我家拥有二十五年的行业经营先发优势，我们从获客办法、成交画像、价格数据、房源挂牌等方面都有丰富的数据底蕴，近年来我们持续迭代模型算法，在此基础上我们精准研发出改善业务协同效应的新功能，并持续升级数智化技术升级工程。 在提高消费者购房体验方面，上半年我爱我家上线了“首付找房”功能，通过人工智能算法实现首付预算与房源的精准耦合，让用户省去繁琐筛选步骤，一键锁定适配房源，提供省心省力的购房体验。针对低首付、低利率时代的用户购房需求，提高选房效率，让选房过程变得更加简单、高效，助力购房者提升决策效率，实现更高效的置业转化。 在提升内部运营效益方面，我们持续升级“小爱助手”、“好房、好客”等在线智能产品，提高服务能力与开单成交效率，从而提高经纪人留存和人效；让门店管理者和城市业务管理者通过平台提供的业务生命周期数据洞察，更高效地进行运营和决策，提升经营质量，用人工智能手段帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，实现共赢。 2025年上半年，公司的数字化建设效果显著，移动端客户占比进一步提升。在报告期内，公司APP端MAU达到381万，同比提升约23%、小程序端MAU达到221万，同比-8%。官网客户录入占比达到48.9%，较2024年底进一步提升5.6个百分点；报告期内，我爱我家线上报盘较去年同期大幅提升约100%，为经纪业务发展提供了超过270万个线上商机。 2、品牌能力 我爱我家集团始终用“以一流标准重塑品牌”的战略目标为牵引，确定了中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会责任。 作为一个有着 25 年历史的品牌，我爱我家已经有了很高的品牌知名度和公众认可度。 2025 年，公司成立 25 周年，为此我爱我家呈现了一支温情短片《好邻如故》，特别邀请著名前央视主持人倪萍作为爱家故事讲述者，用娓娓道来的口吻讲述这 25 年间，品牌见证万家灯火，并走出踏实每一步的故事。从房改初期到奥运期间的城市规划，再到 2010 年毕业生高达630万人，在一个个社会发展的重要节点中，倪萍旁白采用生活化方式，配合房客们幸福奔赴新家的细腻镜头，共同构建出了温馨的氛围、体现了品牌价值观，继续扩大我爱我家的品牌影响力。 3、经纪人的全职业周期管理能力 经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。 公司在房产经纪领域深耕 25 年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。 4、融入社区的门店网络 门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。 社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。 通过二十五年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在二十五年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社区，线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。 5、多元协同、良性循环的业务结构 公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了“房、客、人、店”等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。 例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利。作为一种高毛利的机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于
□适用 ?不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成 单位：元
?适用 □不适用 单位：元
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ?不适用 四、非主营业务分析 ?适用 □不适用 单位：元
□适用 ?不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 ?适用 □不适用 单位：元
交易性金融资产其他变动主要是出售股权导致减少
截至2025年6月30日，货币资金受限金额为290,030,436.03元，其中（1）住房租赁风险防控金等专项用途资金 267,106,065.15 元，根据杭州市住房保障和房产管理局日前联合杭州市金融办、中国人民银行杭州中心支行对外发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》规定，从事利用收储房源开展住房出租业务的企业（以下简称“托管式”住房租赁企业）须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用；（2）银行承兑汇票保证金 11,839,618.64元；（3）业务及司法冻结3,042,589.24元；（4）商业预付卡存管保证金4,275,240.00元；（5）按揭保证金及其他业务保证金3,727,105.67元；（6）其他受限资金39,817.33元。 原因2：固定资产、投资性房地产、在建工程、其他资产受限的说明 截至 2025 年 06 月 30 日，本公司和本公司的子公司以自持的新纪元广场停车楼、北京朝阳区运动员餐厅（辰运大厦）等固定资产进行抵押，账面价值合计 699,943,967.11 元；以百大新天地、新西南、新都会等的投资性房地产进行抵押，账面价值合计1,888,054,409.30元；本公司子公司昆明百货大楼投资控股有限公司以其持有的昆明新西南商贸有限公司100%的股权质押，向银行等金融机构合计借款余额1,161,648,806.69元。 六、投资状况分析 1、总体情况 ?适用 □不适用
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