浙江建投(002761):坤元评报〔2025〕925号浙江三建公司评估报告
原标题:浙江建投:坤元评报〔2025〕925号浙江三建公司评估报告 浙江省建设投资集团股份有限公司 拟发行股份购买资产涉及的浙江省三建 建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元评报〔2025〕925号 （共二册第一册） 坤元资产评估有限公司 2025年10月22日 目 录 声 明................................................................................................................... 1 资产评估报告·摘要..............................................................................................2 资产评估报告·正文..............................................................................................4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人..............................4二、评估目的...............................................................13三、评估对象和评估范围.....................................................13四、价值类型...............................................................16五、评估基准日.............................................................17六、评估依据...............................................................17七、评估方法...............................................................20八、评估程序实施过程和情况.................................................31九、评估假设...............................................................33十、评估结论...............................................................34十一、特别事项说明.........................................................36十二、资产评估报告使用限制说明.............................................42十三、资产评估报告日.......................................................43资产评估报告·备查文件 一、与评估目的相对应的经济行为文件....................................................................................44 二、被评估单位基准日审计报告................................................................................................54 三、委托人和被评估单位营业执照..........................................................................................208 四、评估对象涉及的主要权属证明资料..................................................................................210 五、委托人和被评估单位的承诺函..........................................................................................300 六、签名资产评估师的承诺函..................................................................................................302 七、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明..............................................................303 八、资产评估机构营业执照......................................................................................................305 九、资产评估机构备案公告......................................................................................................306 十、证监会2020年11月4日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》.....307十一、签名资产评估师正式执业会员证书..............................................................................308 十二、资产评估委托合同..........................................................................................................311 ...............................................................资产基础法评估结果汇总表及明细表 另册装订 ...............................................................................................收益法评估明细表 另册装订 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解 评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为浙江省建设投资集团股份有限公司(以下简称浙建集团公司)，本次资产评估的被评估单位为浙江省三建建设集团有限公司(以下简称浙江三建公司)。 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的 根据《浙江省建设投资集团股份有限公司总经理办公会议纪要》（〔2024〕15号）和《中共浙江省建设投资集团股份有限公司委员会党委会纪要》（〔2024〕23号），浙建集团公司拟以发行股份方式收购国新建源股权投资基金（成都）合伙企业（有限合伙）持有的浙江三建公司股权，为此需要对该经济行为涉及的浙江三建公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供浙江三建公司股东全部权益价值的参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的浙江三建公司的股东全部权益。 评估范围为浙江三建公司申报并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告的截至2025年6月30日公司的全部资产及相关负债。按照浙江三建公司提供的2025年6月30日业经审计的财务报表反映，合并报表口径下，资产、负债和股东权益的账面价值分别为15,579,078,186.68元、14,081,591,021.61元和1,497,487,165.07元，其中归属于母公司股东权益为1,395,928,404.01元；母公司报表口径下，资产、负债和股东权益的账面价值分别为15,297,253,689.19元、13,994,580,125.51元和1,302,673,563.68元。另外，浙江三建公司将账面未记录的无形资产列入评估范围，包括279项专利权和4项软件著作权。 四、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 五、评估基准日 评估基准日为2025年6月30日。 六、评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。 七、评估结论 经综合分析，本次评估最终采用资产基础法评估结果作为浙江三建公司股东全部权益的评估值，浙江三建公司股东全部权益的评估价值为1,685,330,112.98元（大写为人民币壹拾陆亿捌仟伍佰叁拾叁万零壹佰壹拾贰元玖角捌分），与母公司报表口径的股东权益的账面价值1,302,673,563.68元相比，评估增值382,656,549.30元，增值率为29.37%；与合并报表口径的归属于母公司股东权益账面价值1,395,928,404.01元相比，评估增值289,401,708.97元，增值率为20.73%。 八、评估结论的使用有效期 本评估结论仅对浙建集团公司拟发行股份收购国新建源股权投资基金（成都）合伙企业（有限合伙）持有的浙江三建公司股权之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2025年6月30日起至2026年6月29日止。 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告浙江省建设投资集团股份有限公司 拟发行股份购买资产涉及的浙江省三建 建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元评报〔2025〕925号 浙江省建设投资集团股份有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟发行股份购买资产涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益在2025年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为浙江省建设投资集团股份有限公司，被评估单位为浙江省三建建设集团有限公司。 (一)委托人概况 1.名称：浙江省建设投资集团股份有限公司(以下简称浙建集团公司)2.住所：浙江省杭州市西湖区文三西路52号 3.法定代表人：陶关锋 [注] 4.注册资本：108,134.0098万人民币元 5.类型：股份有限公司（港澳台投资、上市） 6.统一社会信用代码：91430000796858896G 7.登记机关：浙江省市场监督管理局 8.经营范围：建设工程总承包；建筑工程、人防工程、市政工程、风景园林工涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告制服务；工程技术开发；建筑机械制造及设备租赁；建筑构配件生产、销售；机电设备、五金工具、建筑材料、金属材料、化工原料（不含危险化学品及监控品）、计算机及办公自动化设备的批发及进出口业务；工程技术培训及咨询业务（不含营利性职业资格及职业技能培训）；国际工程承包、劳务输出及所需设备、材料的出口；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）注：上述信息按浙建集团公司于2024年8月12日核准的营业执照内容披露。截至评估基准日，浙建集团公司实际总股本为108,178.36万元，工商尚未变更。 9．历史沿革 (1)公司成立时情况 浙建集团公司成立于1998年4月14日，是根据浙江省人民政府1997年11月12日下发的浙政发〔1997〕230号文《关于浙江省建筑集团总公司在企业改制中有关问题的批复》，在浙江省建筑集团总公司的基础上改制设立的有限责任公司，设立时为国有独资公司，名称为浙江省建工集团有限责任公司，注册资本为21,397万元。 (2)公司历次名称、注册资本、股东、股权等变更情况 2001年6月7日，浙建集团公司召开董事会决议以1998年国有资产授权经营以来因所属子公司改制增加的实收资本7,474万元转增注册资本金，另将资本公积1,500万元转增注册资本金，将浙建集团公司注册资本调整至30,371万元，并经浙江省财政厅浙财国字〔2001〕138号《关于浙江省建工集团有限责任公司转增资本金的批复》确认。 经浙江省人民政府浙政函〔2001〕270号文同意，并经浙江省工商行政管理局核准，2002年3月21日，浙建集团公司换领企业法人营业执照，企业名称变更为浙江省建设投资集团有限公司。 2009年6月18日，浙建集团公司召开董事会决议将未分配利润转增国有资本，将注册资本由30,371万元转增至49,000万元，该次增资由浙江省人民政府国有资产监督管理委员会以浙国资法产〔2009〕29号《关于同意省建设投资集团有限公司转增注册资本的批复》同意。 2009年6月29日，根据浙江省人民政府国有资产监督管理委员会出具的《关涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
2018年12月，根据《浙江省国资委关于省建设集团公司国有股转持有关事项的通知》（浙国资考核〔2018〕84号）文件，浙江省国有资本运营有限公司将其持有浙建集团公司5.10%的股份（对应股份数为4,900万股）划转给浙江省财务开发公司。 2019年12月24日，经中国证券监督管理委员会《关于核准多喜爱集团股份有限公司重大资产置换及吸收合并申请的批复》（证监许可〔2019〕2858号），多喜涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告爱集团股份有限公司以向浙建集团公司原股东发行股份的方式吸收合并浙建集团公司，原股东以所持浙建集团公司股份认购多喜爱集团股份有限公司发行的股份。根据交易方案，多喜爱集团股份有限公司向浙江省国有资本运营有限公司发行340,444,114股股份、向中国信达资产管理股份有限公司发行124,629,168股股份、向工银金融资产投资有限公司发行124,629,168股股份、向浙江建阳投资股份有限公司发行67,108,013股股份、向迪臣发展国际集团投资有限公司发行67,108,013股股份、向鸿运建筑有限公司发行67,108,013股股份、向浙江省财务开发公司发行46,975,609股股份吸收合并浙建集团。同时，浙建集团持有的公司103,462,000股股份予以注销。上述所涉及的新增股份已于2020年4月24日上市。本次吸收合并后，多喜爱集团股份有限公司的总股数变更为108,134.01万股。 2021年6月28日，多喜爱集团股份有限公司更名为浙建集团公司。 因浙建集团公司发行的可转换公司债券“浙建转债”于2024年7月至2025年6月期间发生的转股事项影响，截至评估基准日，浙建集团公司的总股本为108,178.36万股，均为无限售条件股份。 (二)被评估单位概况 一)企业名称、类型与组织形式 1.名称：浙江省三建建设集团有限公司(以下简称浙江三建公司) 2.住所：浙江省杭州市上城区雷霆路60号长城大厦 3.法定代表人：郑晖 4.注册资本：陆亿捌仟零叁拾玖万叁仟肆佰肆拾玖元 5.类型：其他有限责任公司 6.统一社会信用代码：91330000142936138F 7.登记机关：浙江省市场监督管理局 8.经营范围：承包通用工业与民用建设项目的建筑施工，市政工程、消防工程、防水防腐工程施工，特种建筑技术开发、施工，建筑装饰装璜，水、暖、风、电设备安装，锅炉安装，电梯维修和安装(以上凭资质证书经营)。净化工程、地基基础、建筑幕墙施工；彩钢板安装。建筑、装饰材料、金属材料、木制品、五金、照明电器、电线电缆的销售，木制品加工；汽车维修；仓储；自有建筑设备、钢模租赁；涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
2.公司历次股权变更情况 2005年3月，浙江省长城建设集团股份有限公司职工持股会将其持有的长城建设公司16.67%和6.33%股权分别转让给葛相校和夏汪家。本次股权转让后，长城建设公司的股权结构如下：
2008年3月，根据股份转让协议，浙江名策投资有限公司将其持有的长城建设公司1.67%的股权转让给浙江东方世纪投资有限公司。 2009年7月，根据股份转让协议，葛相校将其持有的长城建设公司16.70%的股权转让给沈康明，夏汪家将其持有的长城建设公司6.33%的股权转让给郑大敏。 2010年7月，根据股东会决议，方建忠将其持有的长城建设公司1.20%的股权转让给陈平。 2012年4月，根据股东会决议，葛相校将其持有的长城建设公司5.01%和0.92%股权分别转让给郑大敏和吴美婷。 2012年6月，根据股东会决议，长城建设公司以资本公积4,000万元、未分配利润80万元转增注册资本，增加注册资本4,080元。 2013年3月，根据股东会决议，孔宣富将其持有的长城建设公司1.00%的股权转让给胡爱花，卢洪将其持有的长城建设公司1.00%的股权转让给卢峰。 2013年10月，根据股东会决议，公司名称变更为浙江省长城建设集团有限公司。同时，吴美婷等21人将其持有的长城建设公司36.02%的股权转让给浙建集团公司。 2013年11月，根据股东会决议，陈向明将其持有的长城建设公司1.67%的股权转让给金华市财信非融资性担保有限公司，金华市财信非融资性担保有限公司和沈康明等5人将其持有的长城建设公司股权全部转让给浙建集团公司，并增加注册资本21,100元。至此，长城建设公司的注册资本为31,180万元，为浙建集团公司的全资子公司。 2016年3月，根据股东决议，公司名称由浙江省长城建设集团有限公司变更为涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
单位：人民币元
单位：人民币元
浙江三建公司下设本部、第一分公司、第二分公司、海南分公司、安装分公司、基础市政分公司等部门，浙江三建公司财务报表由上述二级核算单位的报表汇总抵销得出。 四)被评估单位经营情况等 浙江三建公司是浙江省属国有大型建筑企业浙建集团公司的控股子公司，创建于1978年1月。公司经营范围涉及建筑设计、建筑施工、房地产开发、建材物流及投融资等多元领域，拥有建筑工程施工总承包特级资质和两个行业甲级设计资质，地基与基础、装修装饰、建筑幕墙、机电设备安装、消防设施专业承包一级资质，以及市政公用、机电安装、钢结构、电子与智能化工程等专业资质，同时拥有国际工程承包资格，具有较完整的产业链和专业优势，经过多年的发展，已成为投融建涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
(三)委托人与被评估单位的关系 委托人为被评估单位的控股股东。 (四)其他资产评估报告使用人 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的 根据《浙江省建设投资集团股份有限公司总经理办公会议纪要》（〔2024〕15号）和《中共浙江省建设投资集团股份有限公司委员会党委会纪要》（〔2024〕23号），浙建集团公司拟以发行股份方式收购国新建源股权投资基金（成都）合伙企业（有限合伙）持有的浙江三建公司股权，为此需要对该经济行为涉及的浙江三建公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供浙江三建公司股东全部权益价值的参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的浙江三建公司的股东全部权益。 评估范围为浙江三建公司申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至2025年6月30日浙江三建公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产及流动负债、非流动负债。按照浙江三建公司提供的业经审计的2025年6月30日财务报表反映，合并报表口径下，资产、负债和股东权益的账面价值分别为15,579,078,186.68元、14,081,591,021.61元和1,497,487,165.07元，其中归属于母公司股东权益为1,395,928,404.01元；母公司报表口径下，资产、负债和股东权益的账面价值分别为15,297,253,689.19元、13,994,580,125.51元和1,302,673,563.68元。同时，浙江三建公司将账面未记录的无形资产列入评估范围，涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
(一)评估范围内主要资产情况 1.应收账款 应收账款账面价值2,180,719,763.39元，其中账面余额3,305,289,704.70元，坏账准备1,124,569,941.31元，包括应收的工程款和质保金等。 2.其他应收款 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告其他应收款账面价值1,662,005,030.92元，包括应收股利和其他应收款。应收股利账面价值19,200,000.00元，均为应收浙建商贸物流公司分配的2025年度及以前年度股利。其他应收款账面价值1,642,805,030.92元，其中账面余额1,707,564,008.20元，坏账准备64,758,977.28元，包括应收的关联方往来、押金保证金和备用金等。 3.合同资产 合同资产账面价值9,155,727,912.35元，系应收的工程款。 4.长期股权投资 长期股权投资账面价值514,573,534.06元，包括对5家全资子公司、3家控股子公司和4家参股公司的股权投资。 5.投资性房地产 投资性房地产账面价值64,563,012.54元，包括长城大厦、秋涛路178号、凯旋路69号等出租的物业及相应的土地使用权，其中房屋41项，建筑面积合计24,824.88平方米；土地使用权3宗，土地面积合计16,081.36平方米。上述投资性房地产所有房屋建筑物均已取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，其相应土地使用权均已取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》。 6.建筑物类固定资产 建筑物类固定资产合计账面原值185,708,888.44元，账面净值143,933,906.96元，具体包括：嘉兴中山大厦综合楼、咸阳陈杨新界、温州新鹿园、雷霆路长城大厦、嘉兴通融商务中心、萧山金地德圣中心、宁海大都名苑等53处商品房，以及嘉兴中山大厦、咸阳陈杨世纪城小区车位、萧山金地德圣中心、温州新鹿园等372个车位。其中，列入评估范围的房屋建筑物建筑面积合计23,974.74平方米。上述建筑物类固定资产中除部分车位、咸阳陈杨新界商铺以及1套公园悦府住宅以外，其他房屋建筑物均已取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，其相应土地使用权均已取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》。 7.设备类固定资产 设备类固定资产合计账面原值61,482,064.05元，账面净值18,504,468.82元，设备类固定资产共1,854台（套/项/辆），主要包括塔吊、施工升降机、非标附墙涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告设备主要存放于浙江省杭州市西湖区G235（沪瑞线）杭州黄龙驾校旁设备仓库及各工程项目现场，电子设备及车辆主要分布于浙江省杭州市上城区雷霆路60号长城大厦的办公场所内以及各分公司的项目现场和办公场所内。 (二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等1.账面记录的无形资产 浙江三建公司账面记录的无形资产为无形资产——土地使用权和无形资产——其他无形资产。 其中，无形资产——土地使用权账面价值16,424,726.33元，系1宗综合办公用地及33个车位，其中位于上城区雷霆路60号的商业用地面积2,873.64平方米（证载面积合计5,395.00平方米）已取得《不动产权证书》；33个车位分别位于上东国际小区、大都名苑、嘉兴市融通商务中心、海盐恒大滨海御府等地，除位于嘉兴市融通商务中心的5个车位以及海盐恒大滨海御府的13个车位未取得《不动产权证书》外，其余各车位均已取得《不动产权证书》。 无形资产——其他无形资产账面价值1,153,761.81元，包括可视化质量通病软件、工匠智能化管理及评价平台系统和广联达招采平台等外购软件的摊余额。 2.账面未记录的无形资产 截至评估基准日，浙江三建公司申报账面的未记录的无形资产共有281项，包括277项专利权和4项软件著作权。 (三)企业申报的表外资产的类型、数量 除上述账面未记录的无形资产外，浙江三建公司未申报其他表外资产。 (四)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。 四、价值类型 1.价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。 2.市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为2025年6月30日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。 评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。 六、评估依据 (一)经济行为依据 1.《浙江省建设投资集团股份有限公司总经理办公会议纪要》（〔2024〕15号）； 2.《中共浙江省建设投资集团股份有限公司委员会党委会纪要》（〔2024〕23号）。 (二)法律法规依据 1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）； 2.《国有资产评估管理办法》（2020年11月29日中华人民共和国国务院令第732号修订）； 3.《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日财政部令第14号）； 4.《企业国有资产监督管理暂行条例》（2019年3月2日中华人民共和国国务院令第709号修订）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会令第12号）； 6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告7.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第86号）；9.《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订）； 10.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）； 11.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订)； 12.其他与资产评估有关的法律、法规等。 (三)评估准则依据 1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号)； 2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号)； 3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号)；6.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)；7.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2019〕35号）； 8.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2019〕35号）； 9.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；10.《资产评估执业准则——无形资产》(中评协〔2017〕37号)； 11.《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号)； 12.《资产评估执业准则——机器设备》(中评协〔2017〕38号)； 13.《资产评估执业准则——知识产权》（中评协〔2023〕14号）； 14.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）； 15.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》(国资发产权〔2013〕64号)； 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告协〔2015〕67号） 17.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）； 18.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）； 19.《专利资产评估指导意见》（中评协〔2017〕49号）； 20.《著作权资产评估指导意见》（中评协〔2017〕50号）。 (四)权属依据 1.浙江三建公司提供的《营业执照》、公司章程和验资报告； 2.基准日股份持有证明、出资证明等； 3.与资产及权利的取得及使用有关的合同、财务报表及其他会计资料；4.国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、房屋所有权证、不动产权证书、机动车行驶证、机动车登记证、发票等权属证明、购买合同（转让合同）和付款凭证等权属证明； 5.专利证书、软件著作权相关权属证明； 6.其他产权证明文件。 (五)取价依据 1.被评估单位提供的评估申报表； 2.被评估单位截至评估基准日的审计报告以及相关财务报表； 3.有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等； 4.资产所在地的房地产市场价格的调查资料； 5.《机电产品报价查询系统》及其他市场价格资料、询价记录； 6.主要设备的购置合同、发票、付款凭证；有关设备的技术档案、检测报告、运行记录等资料； 7.《资产评估常用数据与参数手册》《基本建设财务规则》《工程勘察设计收费标准》等评估参数取值参考资料； 8.浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件； 9.主要原材料市场价格信息调查资料； 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告11.行业统计资料、相关行业及市场容量、市场前景、市场发展及趋势分析资料、定价策略及未来营销方式、类似业务公司的相关资料； 12.从同花顺iFinD金融数据终端查询的相关数据； 13.中国人民银行公布的评估基准日贷款市场报价利率（LPR）； 14.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 15.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；16.其他资料。 七、评估方法 (一)评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。 由于国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在业务构成等方面差异较大，难以取得与被评估单位类似的股权交易案例详细资料，同时资本市场虽存在同行业的上市公司，但与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面均存在较大差异，故本次评估不宜采用市场法。 浙江三建公司的业务模式已经成熟，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，故本次评估可以采用收益法。 由于浙江三建公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以采用资产基础法。 结合本次的评估对象、评估目的、价值类型和评估人员所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对委托评估的浙江三建公司的股东全部权益价值进行评估。 在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种评估测算结果依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和评估测算结果的合理性后，确定采用资产基础法的评估测算结果作为评估对象的评估结论。 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告(二)资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为： 股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价值主要资产的评估方法如下： 一)流动资产 1.货币资金 对于人民币银行存款和其他货币资金，以核实后账面值为评估值。 2.债权类流动资产 债权类流动资产包括应收账款、应收款项融资、预付款项、应收股利、其他应收款、合同资产等。对于债权类流动资产，在分析账龄、核实权益的基础上，按预计可收回的金额或预计能够实现相应的权益确定评估价值，同时将公司按规定计提的坏账准备评估为零。 3.存货 存货包括原材料和在库周转材料。由于购入的时间较短，周转较快，且被评估单位材料成本核算比较合理，故以核实后的账面余额为评估值。 4.一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动资产包括应收的质保金和工程款。评估人员进行了分析计算，估计其减值损失金额与相应计提的减值准备差异不大，故将相应的减值准备金额确认为预估减值损失，一年内到期的非流动资产的评估值即为其账面余额扣减预估减值损失后的净额。同时将公司按规定计提的减值准备评估为零。 5.其他流动资产 其他流动资产系待认证进项税额、待抵扣增值税进项税额和预缴个人所得税。 经核实，各项税金期后应可抵扣或正常结算，以核实后的账面值为评估值。 二)非流动资产 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告长期应收款系应收关联方工程款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。 2.长期股权投资 (1)对于投资全资子公司和控股子公司的股权投资，本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估，以各家子公司评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式为： 长期股权投资评估价值＝（被投资单位评估后的股东权益价值＋未缴出资）×出资比例－本股东未出资额 (2)对于投资参股公司的长期股权投资，根据项目实际情况，按照准则要求，采取适当的评估方法。 1)对于投资参股公司浙西产业化公司、浙兰建设公司和浙武建设公司的长期股权投资，因控制权原因，未能对被投资单位进行现场核实和评估，故以其截至评估基准日未经审计的财务报表反映的股东权益、资本到位情况和被评估单位投资比例分析确定长期股权投资的评估值。计算公式为： 长期股权投资价值＝（被投资单位股东权益账面价值＋未缴出资）×出资比例－本股东未出资额 2)对于投资参股公司浙丽建设公司的长期股权投资，本次因控制权原因，未能对被投资单位进行现场核实和评估。考虑到公司业务处于起步阶段，以其核实后的账面价值为评估值。 公司按规定计提的减值准备评估为零。 3.其他权益工具投资 对于其他权益工具，因控制权原因，未能对被投资单位进行现场核实和评估，以各被投资单位截至评估基准日未经审计的财务报表反映的股东权益、资本到位情况和被评估单位投资比例分析确定其他权益工具投资的评估值。 其他权益工具投资价值＝（被投资单位股东权益账面价值＋未缴出资）×出资比例－本股东未出资额 4.投资性房地产 评估人员在对投资性房地产的房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证书、涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告对投资性房地产采用不同的评估方法进行评估。 (1)投资性房地产——房屋 列入本次评估范围的投资性房地产——房屋包括工业厂房及附属建筑、市区内的写字楼、商业用房、住宅等，待估建筑物的类别存在较大差异，因此根据待估建筑物的用途、类似建筑物的市场情况和收益情况等，采用不同的评估方法。 A.对于位于美墅小区商铺、凤凰南苑3-1302室住宅、金地德圣中心9-401写字楼等房屋建筑物，由于其系商铺、住宅、写字楼等商品房，房屋所在地区房地产市场交易比较活跃，类似的物业成交案例较多，本次评估选用市场法。该类建筑物的评估值中包含了相应土地使用权的评估价值。 另外，由于凤凰南苑3-1302室住宅所分摊土地使用权系划拨住宅用地，故在评估时考虑补缴相应的土地出让金。 B.对于长城大厦办公楼和其所占的土地，因其只能整体转让，不得分割转让，且其体量较大，市场上难以找到类似成交案例，故本次选用收益法进行评估。 对于上城区凯旋路69号及秋涛路178号工业性质创意园区，由于截至评估基准日已整体出租，周边类似物业租赁市场也较为活跃。另考虑到上城区凯旋路69号及秋涛路178号均位于杭州市市中心，近年来已无类似工业土地出让或交易，故相应土地使用权不宜采用市场法评估，本次对上述工业性质创意园区的房屋及土地使用权整体选用收益法进行评估。 另外，对于整体建筑物的改造、修理项目发生的支出，本次在整体房屋评估时合并考虑。 各评估方法的具体介绍详见建筑物类固定资产。 (2)投资性房地产——土地 投资性房地产——土地分别系长城大厦、秋涛路178号创意园及凯旋路69号创意园所占的土地，其评估价值已包含在对应的房屋中，故此处将其评估为零。 5.建筑物类固定资产 由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产包括市区内的写字楼、商业用房、住宅及车位等，待估建筑物的类别存在较大差异，因此根据待估建筑物的用途、类似建筑物的市场情况和收益情况等，采用不同的评估方法。 (1)对于嘉兴通融商务中心、金地德圣中心等地的写字楼和车位，嘉兴中山大涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告厦综合楼、陈杨新界、新鹿园、公园悦府、大都名苑、海盐恒大滨海御府等地的住宅、车位以及上东国际小区的车位等，由于其系写字楼、住宅等商品房及配套车位，房屋所在地区房地产市场交易比较活跃，类似的物业成交案例较多，本次评估选用市场法。该类建筑物的评估值中包含了相应土地使用权的评估价值。 市场法是指在掌握与待估建筑物相同或相似的建筑物（可比实例）的市场价格的基础上，以待估建筑物为基准对比分析可比实例并将两者的差异量化，然后在可比实例市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估建筑物评估价值的评估方法。 1)可比实例的选定 一般选择三个以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的建筑物作为可比实例，再将上述可比实例的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人民币买卖交易价格。 2)因素修正调整计算 根据待估建筑物与可比实例的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向等因素的不同，对可比实例的价格进行交易情况、交易日期、不动产状况修正，得出比准价格。计算公式为： 待估建筑物比准价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不动产状况修正系数 3)评估价值的确定 对于各可比实例测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上经比较后确定评估价值。本次评估按算术平均值确定评估价值。 本次对尚未办理权证的委估商品房的评估价值按市场法下得出的不含契税的商品房价值确定；对已办理权证的委估商品房的评估价值按市场法下得出的不含契税的商品房价值并加计相应契税确定。计算公式为： 商品房评估价值＝不含契税的商品房价值×（1＋契税税率） (2)对于长城大厦办公楼和其所占的土地，因其只能整体转让，不得分割转让，且其体量较大，市场上难以找到类似成交案例，故本次选用收益法进行评估。 对于陈杨新界的商铺，因其无法办理《不动产权证书》，无法直接转让，且部分商铺已对外出租，周边租赁市场也较为活跃，故本次选用收益法进行评估。 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期正常收益，选用适当的折现率将其折成现值后累加，以此估算待估建筑物评估价值的方法。计算公式为：t n P＝∑[R/(1＋r)]＋E/(1＋r) t n 式中：P——评估值 R——未来第t个收益期的预期收益额 t r——折现率 E——期末待估建筑物的净值 n n——收益期的最末期 6.设备类固定资产 根据本次资产评估的特定目的、相关条件、待估设备的特点和资料收集等情况，主要采用成本法进行评估。 成本法是指按照重建或者重置待估设备的思路，将待估设备的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为： 评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 ＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值 对已报废和经盘点无实物的设备，将其评估为零；对于已超过经济耐用年限但仍在使用的设备，以其可变现净值确定评估值。 (1)重置成本的确定 重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。 (2)成新率的确定 根据待估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。 A.对价值较大、重要的设备，采用综合分析系数调整法确定成新率。 综合分析系数调整法，即以年限法为基础，先根据待估设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限N，并据此初定该设备的尚可使用年限n；再按照现场调查时的设备技术状态，对其技术状况、利用率、工作负荷、工作环境、维涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告B.对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为： 年限法成新率（K1）＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%C.对于车辆，首先按年限法和行驶里程法分别计算理论成新率，采用孰低法确定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确定成新率。 计算公式如下： a.年限法成新率K1＝尚可使用年限/经济耐用年限×100% b.行驶里程法成新率K2＝尚可行驶里程/经济行驶里程×100% c.综合成新率＝min{K1,K2} (3)功能性贬值的确定 本次对于待估设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。 (4)经济性贬值的确定 经了解，截至评估基准日，待估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的产量下降、使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。 7.使用权资产 评估人员了解与使用权资产有关租赁合同的条款、租赁期限及租金、物业服务费的支付方式等，查阅了原始入账凭证。按财务会计制度核实，未发现不符情况。 经核实，租金与市场租金水平相比基本合理，且期后存在相应的权利，故以核实后的账面值为评估值。 8.无形资产——土地使用权 对于位于雷霆路60号的土地，系长城大厦所占的土地，其评估价值已包含在对应的房屋中，故此处将其评估为零。对于33个车位，其评估价值已在建筑物类固定资产科目中进行了评估，故此处将其评估为零。 9.无形资产——其他无形资产 (1)对于账面记录的可视化质量通病软件、工匠智能化管理及评价平台系统和广联达招采平台等外购软件，经核实，各软件市场价格与剩余受益期应分摊的金额差异不大，故以核实后的账面价值为评估值。 (2)对于浙江三建公司及其全资子公司富厦工程公司拥有的专利权和软件著作涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告司技术部门统计，委估专利权和软件著作权在日常经营中均具有一定的使用价值，对各项无形资产采用成本法进行评估。 成本法是指在现时条件下模拟重新开发研制待估无形资产所需发生的研发成本、申请费用、开发利润和应计利息等求和得到无形资产的重置价值，根据无形资产的功能、使用情况等扣减相应的贬值额，以评定无形资产价值的方法。计算公式为：待估无形资产价值＝（研发成本＋申请费用＋开发利润＋应计利息）×（1—贬值率） 10.长期待摊费用 长期待摊费用包括装修款、改造款等费用的摊余额，浙江三建公司按3年摊销。 经核实，各项装修款、长城大厦改造款和安装公司卫生间改造款等已在房屋建筑物价值评估时予以考虑，故此处评估为零；其他项目经核实原始发生额正确，浙江三建公司在受益期内平均摊销，期后尚存在对应的价值或权利，以剩余受益期应分摊的金额确定评估价值。 11.递延所得税资产 递延所得税资产包括被评估单位计提应收账款坏账准备、租赁负债、使用权资产、其他非流动资产减值准备和一年内到期的非流动资产减值准备产生的可抵扣（应纳税）暂时性差异而形成的所得税资产。经核实，对应收账款坏账准备、其他非流动资产减值准备和一年内到期的非流动资产减值准备产生的可抵扣暂时性差异引起的递延所得税资产，本次评估根据上述科目余额评估减值金额结合浙江三建公司未来适用的所得税税率计算确定该类递延所得税资产的评估值。 除上述递延所得税资产项目外，资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上述其他递延所得税资产以核实后的账面值为评估值。 12.其他非流动资产 其他非流动资产包括应收的质保金和信息化建设款。评估人员进行了分析计算，估计其减值损失金额与相应计提的减值准备差异不大，故将相应的减值准备金额确认为预估减值损失，其他非流动资产的评估值即为其账面余额扣减预估减值损失后的净额。同时将公司按规定计提的减值准备评估为零。 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告负债包括流动负债和非流动负债，包括短期借款、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债等流动负债，及租赁负债、专项应付款和递延收益等非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，除专项应付款、递延收益外各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值；专项应付款期后已无需支付，将其评估为零；递延收益期后无需支付，以其尚需缴纳的企业所得税为评估值。 (三)收益法简介 收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。 一)收益法的应用前提 1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。 2．能够对企业未来收益进行合理预测。 3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的折现率进行合理估算。 二)收益法的模型 结合本次评估目的和评估对象，采用企业自由现金流折现模型确定企业自由现金流价值，并分析公司溢余资产、非经营性资产（负债）的价值，确定公司的整体价值，并扣除公司的付息债务、少数股权价值确定公司的股东全部权益价值。计算公式为： 股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值－少数股权价值 企业整体价值＝企业自由现金流评估值＋溢余资产价值＋非经营性资产的价值－非经营性负债的价值 n CFF ?n t 企业自由现金流评估值? ?P?(1?r) ? n n t （1?r) t?1 t 式中：n——明确的预测年限 CFF ——第t年的企业现金流 t r——加权平均资本成本 t——未来的第t年 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告P ——第n年以后的价值 n 三)收益期与预测期的确定 本次评估假设公司的存续期间为永续期，那么收益期为无限期。采用分段法对公司的收益进行预测，即将公司未来收益分为明确的预测期间的收益和明确的预测期之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业和公司自身发展的情况，根据评估人员的市场调查和预测，取约4.5年（即至2029年末）作为分割点较为适宜。 四)收益额—现金流的确定 本次评估中预期收益口径采用企业自由现金流，计算公式如下： 企业自由现金流＝息前税后利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额息前税后利润＝营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用－研发费用－财务费用（不含利息支出）＋资产（信用）减值损失＋其他收益＋投资收益＋公允价值变动损益＋资产处置收益＋营业外收入－营业外支出－所得税费用五)折现率的确定 1．折现率计算模型 企业自由现金流评估值对应的是企业所有者的权益价值和债权人的权益价值，对应的折现率是企业资本的加权平均资本成本(WACC)。 E D WACC?K ? ?K ?1?T ? ? ? e d E?D E?D 式中：WACC——加权平均资本成本 K——权益资本成本 e K ——债务资本成本 d T——所得税率 D/E——资本结构 债务资本成本K 采用基准日一年期贷款市场报价利率（LPR），权数采用公司d 预计资本结构计算。 权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型求取，计算公式如下： K ?R ?Beta?ERP?R e f c 式中：K——权益资本成本 e 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告R ——无风险报酬率 f Beta——权益的系统风险系数 ERP——市场风险溢价 R ——企业特定风险调整系数 c 2．模型中有关参数的计算过程 (1)无风险报酬率的确定 国债收益率通常被认为是无风险的。评估人员查询了中评协网站公布的由中央国债登记结算公司(CCDC)提供的截至评估基准日的中国国债收益率曲线，取得国债市场上剩余年限为10年和30年国债的到期年收益率，将其平均后作为无风险报酬率。 中国国债收益率曲线是以在中国大陆发行的人民币国债市场利率为基础编制的曲线。 (2)资本结构 本次评估采用浙江三建公司预计的资本结构。浙江三建公司评估基准日的付息债务金额较小，且计划于年底还清所有付息债务，预计其未来也基本不需借款，则取其资本结构为零。 (3)权益风险系数Beta 通过同花顺iFinD金融数据终端查询我国证券市场同行业上市公司剔除财务杠杆因素后的Beta系数。 ' β β=β×?1+1-tD/E? 通过公式 ? ? (公式中，T为税率， 为含财务杠杆的Beta系 l u l ? ? β 数， 为剔除财务杠杆因素的Beta系数，D÷E为资本结构)，计算被评估单位带财u 务杠杆系数的Beta系数。 (4)计算市场收益率及市场风险溢价ERP 估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡量股市波动变化的指数，中国目前证券市场有许多指数，评估人员选用沪深300指数为A股市场投资收益的指标。 本次对具体指数的时间区间选择为2015年到2024年。 经计算得到各年的算术平均及几何平均收益率后再与各年无风险收益率比较，得到股票市场各年的ERP。 由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均收益率而估算的ERP的算术平均值作为目前国内股市的风险收益率。 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告企业特定风险调整系数表示非系统性风险，是由于企业特定的因素而要求的风险回报。它反映了企业所处的竞争环境，包括外部行业因素和内部企业因素，以揭示企业所在的行业地位，以及具有的优势和劣势。 本次评估综合考虑经营风险、市场风险、管理风险以及财务风险后，计算得出企业特定风险调整系数。 3．加权平均成本的计算 K (1)权益资本成本 的计算 e K ?R ?Beta?ERP?R e f c K (2)债务资本成本 计算 d K 债务资本成本 采用基准日一年期贷款市场报价利率（LPR）。 d (3)加权资本成本计算 E D WACC?K ? ?K ?1?T ? ? ? e d E?D E?D 六)非经营性资产（负债）和溢余资产的价值 非经营性资产（负债）是指与企业经营收益无关的资产（负债）。 溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，包括多余的现金及现金等价物，有价证券等。 对非经营性资产（负债）和溢余资产，按资产基础法中相应资产（负债）的评估价值确定其价值。 七)付息债务价值 截至评估基准日，浙江三建公司付息债务为短期借款及其利息，按资产基础法中相应负债的评估价值确定其价值。 八)少数股东权益价值 本次收益法采用母公司口径进行测算，故无需考虑少数股东权益价值。 八、评估程序实施过程和情况 整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下： (一)接受委托阶段 1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告范围、评估基准日； 2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同； 3．编制资产评估计划； 4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。 (二)资产核实阶段 1.评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作； 2.了解被评估单位基本情况及各项资产状况，并收集相关资料； 3.审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料； 4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录； 5.收集整理各项资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况； 6.收集整理建筑行业资料，了解被评估单位的竞争优势和风险； 7.获取被评估单位的历史收入、成本以及费用等资料，了解其现有的生产能力和发展规划； 8.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。 (三)评定估算阶段 1.根据各项资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；2.收集市场信息； 3.对各项资产进行评估，测算其评估价值； 4.在被评估单位提供的未来收益预测资料的基础上，结合被评估单位的实际情况，查阅有关资料，合理确定评估假设，形成未来收益预测。然后分析、比较各项参数，选择具体计算方法，确定评估结果。 (四)编制资产评估报告与内部审核阶段 1.分析各项参数合理性，检查评估结果，形成评估结论； 2.对各种方法评估形成的测算结果进行分析比较，确定评估结论； 3.编制初步资产评估报告； 涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告5.征求有关各方意见。 (五)出具报告阶段 征求意见后，出具正式资产评估报告。 九、评估假设 1.基本假设 (1)本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。 (2)本次评估以公开市场交易为假设前提。 (3)本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。 (4)本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。 (5)本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。 (6)本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。 2.具体假设 (1)本次评估中的收益预测是基于被评估单位提供的其在维持现有经营范围、持续经营状况下企业的发展规划和盈利预测的基础上进行的。 (2)假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，合法合规地开展各项业务，被评估单位的管理层及主营业务等保持相对稳定。 (3)假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，均在年度内均匀发生。 (4)假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告涉及的浙江省三建建设集团有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
|
