[三季报]招商积余(001914):2025年三季度报告

时间：2025年10月29日 19:16:10 中财网

原标题:招商积余:2025年三季度报告

证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-61
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2025年第三季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：
1
、董事会及董事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并
承担个别和连带的法律责任。

2、公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）声明：保证季度报告中财务信息的真实、
准确、完整。

3、第三季度报告未经审计。

一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标
公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据

	本报告期	本报告期比上年同期 增减	年初至报告期末	年初至报告期末比上 年同期增减
营业收入（元）	4,834,913,560.01	11.89%	13,941,662,594.73	14.65%
归属于上市公司股东的 净利润（元）	212,193,050.67	14.96%	686,232,522.98	10.71%
归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润（元）	205,584,284.68	15.52%	668,740,312.12	12.97%
经营活动产生的现金流 量净额（元）	—	—	-1,206,439,170.77	-9.73%
基本每股收益（元/股）	0.2004	15.10%	0.6479	10.83%
稀释每股收益（元/股）	0.2004	15.10%	0.6479	10.83%
加权平均净资产收益率	1.98%	上升0.15个百分点	6.44%	上升0.25个百分点
	本报告期末	上年度末	本报告期末比上年度末增减
总资产（元）	19,324,582,359.51	19,066,728,233.48	1.35%
归属于上市公司股东的 所有者权益（元）	10,844,989,466.02	10,418,968,857.12	4.09%

截至披露前一交易日的公司总股本：

截至披露前一交易日的公司总股本（股）

1,060,346,060.00

用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

支付的优先股股利（元）	不适用，公司不存在优先股
支付的永续债利息（元）	不适用，公司不存在永续债
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）	0.6472

（二）非经常性损益项目和金额

项目	本报告期金额	年初至报告期期末金额	说明
非流动性资产处置损益（包 括已计提资产减值准备的冲 销部分）	1,264,175.51	2,421,586.93
计入当期损益的政府补助 （与公司正常经营业务密切 相关、符合国家政策规定、 按照确定的标准享有、对公 司损益产生持续影响的政府 补助除外）	5,346,919.20	16,791,974.71
除上述各项之外的其他营业 外收入和支出	1,990,130.33	33,536.74
其他符合非经常性损益定义 的损益项目	2,219,404.85	7,686,257.11
减：所得税影响额	2,667,491.53	6,695,099.47
少数股东权益影响额 （税后）	1,544,372.37	2,746,045.16
合计	6,608,765.99	17,492,210.86	--

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。

（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
单位：万元

资产负债项目	2025年9月30日	2024年12月31日	变动金额	增减	主要变动原因
货币资金	288,995.91	466,883.82	-177,887.90	-38.10%	下收制的非住宅项目拓展仍为公司主 要拓展业态，公司拓展项目入场即产 生相应的成本支出，但结算存在付款 周期，受此影响，公司在手货币资金 较年初下降38%，其中：经营活动现 金净流出12.06亿元，筹资活动现金 净流出5.47亿元。第四季度随着年 终应收账款的收缴工作，经营活动现 金将实现净流入，在手货币资金规模 会逐步恢复
应收票据	318.17	5,443.41	-5,125.23	-94.15%	应收票据到期收回资金，期末以票据 方式结算物业费的金额减少
应收账款	407,976.44	219,265.62	188,710.82	86.06%	公司以下收制的非住宅项目为主，受 行业特性影响，收款集中在四季度， 形成三季度末应收账款余额大幅超过 年初的情况。公司报告期内积极开展 回款工作，全方位过程管控，应收账 款余额同口径下降
预付款项	12,644.71	7,407.99	5,236.72	70.69%	主要是预付外包款及商品采购款等增 加
合同资产	12,408.92	6,949.35	5,459.57	78.56%	尚未与客户验收结算的工程款增加
短期借款	4,902.52	14,904.18	-10,001.66	-67.11%	归还短期借款
预收款项	780.07	1,121.59	-341.52	-30.45%	预收租金减少
一年内到期的 非流动负债	14,341.90	4,665.85	9,676.05	207.38%	主要是一年内需偿还的长期借款增加
其他流动负债	15,791.38	10,307.23	5,484.15	53.21%	未达纳税义务的增值税销项税额增加
长期借款	41,672.68	66,310.00	-24,637.32	-37.15%	通过强化现金流管控、盘活闲置资 金，持续压降债务规模，以降低财务 费用
库存股	1,585.69	989.34	596.35	60.28%	本期回购股份52.58万股
损益项目	2025年1-9月	2024年1-9月	变动金额	增减	主要变动原因
财务费用	1,034.90	2,132.20	-1,097.29	-51.46%	合理进行资金收付款规划，充分利用 资金盈余和债务配置降低财务费用
投资收益（损 失以“－”号填 列）	614.56	1,243.33	-628.77	-50.57%	按权益法确认的投资收益减少
公允价值变动 收益（损失以 “－”号填列）	-	-1,026.64	1,026.64	100.00%	上年同期出售深圳航苑及航都大厦零 星资产产生，本期无此事项
少数股东损益 （净亏损以“-” 号填列）	685.88	2,120.42	-1,434.54	-67.65%	主要是本期控股子公司土地增值税清 算导致控股子公司整体利润减少

二、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。

三、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表单位：股

报告期末普通股股东总数	19,238	报告期末表决权恢复的优先股股东总数	0
10 前 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称	股东性质	持股比例	持股数量	持有有限售条 件的股份数量	质押、标记或冻结情况
					股份状态	数量
招商局蛇口工业区控 股股份有限公司	国有法人	47.45%	503,134,000	0	不适用	0
中国航空技术国际控 股有限公司	国有法人	11.32%	120,005,789	0	不适用	0
深圳招商房地产有限 公司	国有法人	3.71%	39,338,464	0	不适用	0
招商银行股份有限公 司－工银瑞信价值精 选混合型证券投资基 金	其他	1.81%	19,190,100	0	不适用	0
香港中央结算有限公 司	境外法人	1.69%	17,933,610	0	不适用	0
中国建设银行股份有 限公司－中欧养老产 业混合型证券投资基 金	其他	1.23%	13,087,541	0	不适用	0
中信银行股份有限公 司－中欧睿见混合型	其他	1.05%	11,145,449	0	不适用	0
证券投资基金
兴业银行股份有限公 司－天弘永利债券型 证券投资基金	其他	1.05%	11,120,159	0	不适用	0
全国社保基金一一三 组合	其他	1.04%	11,000,049	0	不适用	0
基本养老保险基金一 零零三组合	其他	0.84%	8,866,649	0	不适用	0
前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股东名称	持有无限售条件股份数量	股份种类及数量
		股份种类	数量
招商局蛇口工业区控股股份有限 公司	503,134,000	人民币普通股	503,134,000
中国航空技术国际控股有限公司	120,005,789	人民币普通股	120,005,789
深圳招商房地产有限公司	39,338,464	人民币普通股	39,338,464
招商银行股份有限公司－工银瑞 信价值精选混合型证券投资基金	19,190,100	人民币普通股	19,190,100
香港中央结算有限公司	17,933,610	人民币普通股	17,933,610
中国建设银行股份有限公司－中 欧养老产业混合型证券投资基金	13,087,541	人民币普通股	13,087,541
中信银行股份有限公司－中欧睿 见混合型证券投资基金	11,145,449	人民币普通股	11,145,449
兴业银行股份有限公司－天弘永 利债券型证券投资基金	11,120,159	人民币普通股	11,120,159
全国社保基金一一三组合	11,000,049	人民币普通股	11,000,049
基本养老保险基金一零零三组合	8,866,649	人民币普通股	8,866,649
上述股东关联关系或一致行动的 说明	前述股东中，深圳招商房地产有限公司为招商局蛇口工业区控股股份有限公司 全资子公司。此外，未知前述其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定 的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关联关系。
前10名股东参与融资融券业务情 况说明	无

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东未有参与转融通业务出借股份情况。

前10名股东及前10名无限售流通股股东不存在因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化的情况。

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
不适用
四、其他重要事项
（一）报告期内公司经营管理情况
1、总体经营情况
2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，较上年同期增长14.65%；实现归属于上市公司股东的净利润6.8610.71% 6.69
亿元，较上年同期增长 ；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 亿元，较上年同期增长12.97%。截至2025年9月末，公司总资产为193.25亿元，归属于上市公司股东的净资产为108.45亿元。

2、物业管理业务经营情况
报告期内，公司围绕“做好服务、做强标杆、做大规模、做优结构、做精管理”持续向客户提供优质服务，推动经
营业绩稳健增长。重点开展工作如下：
3.0
做好服务。围绕“组织力、产品力、体验力、科技力、品牌力”五个核心维度，构建可量化、可闭环的“服务力评价模型”，设定服务响应、社群活跃等关键指标进行监测，同时激活“积余家”社群价值，系统性构建以“积余家”

为统一品牌的亲子、读书、健身等圈层的社群矩阵，增强业主粘性。

做强标杆。加强标杆建设力度，依托“服务促经营，管理促效能”策略设置“一城一标杆”目标，聚焦26个核心项
目开展住宅业态标杆建设工作。通过大连公园1872、苏州沁苏禧、南京雍宁府等项目积累了已呈现可复制、可推广的标
杆落地经验，实现“一项目一方案”落地工作，以标杆名片吸引资源，为规模化扩张奠定持久增长动能。

做大规模。公司坚持多元赛道布局，深化股东资源协同，充分发挥集团全产业链资源优势，持续巩固非住宅领域头
部服务商地位，同时通过创新突破市场化住宅赛道，多渠道发力拓展，稳固业务发展新增速。截至2025年9月末，公司
在管物业项目2,410个，管理面积3.67亿平方米，2025年前三季度公司物业管理业务实现新签年度合同额30.23亿元，
其中市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标建行北京生产园区、
广州移动、南航新疆分公司、华南师范大学石牌校园、深圳公安局龙华分局等千万级项目，同时加大对住宅业态的拓展
力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。此外，依托母公司资源协同，积极推动智能化工程与批
量精装修等增值业务落地，规模效应持续增强。

做优结构。公司持续降本增效，发力高毛利增值业务以优化业务结构。一方面，通过深化全国与区域集采、应用成
本标准严控外包及物料成本，实现外包成本的有效压降，同时通过能源管理、维修基金撬动及科技替岗等成本创新举措
深化成本管控；另一方面，围绕业主与企业客户核心需求，重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板
块，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务通过优化产品组合与创新服务模式，推进家政
46% 23%
保洁、家电清洗等服务单品向服务套餐及次卡转化，第三季度平台客单价环比提升 ，复购率 ，美居业务聚焦自营能力构建，通过优化产品组合与创新服务模式，持续推动收入结构优化与盈利能力提升。

做精管理。公司落地穿透式管理，建立回款管理的“事前事中事后”全链条管理模式，以稳定现金流为管控目标实
现回款工作做精、做细、做全；通过建立业务全周期精益化管控模型，强化经营联动，提升项目经营效能；加大科技赋
能，持续深化业财一体化、项目经营全周期、供应商管理全周期等数智化应用迭代，加快人工智能应用，构建AI管家、
工单助手、智能客服等人工智能应用，进一步提升服务效率；通过树立服务标杆、推行荣誉体系1.0强化价值牵引，将
文化势能转化为管理动能，助力管理精细化提升。

3、资产管理业务经营情况
截至2025年9月末，公司在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。三季度暑期档中，公司持续精进运营力，以用户“分层策略”为纲，在
20% 15% 2025 9
全国项目内打造不同的消费场景与内容，实现客流同比提升超 ，销售额同比提升约 。截至 年 月末，公司持有物业总体出租率为94%，持有物业出租业务以稳定客户资源、保障租金回收为核心经营目标的同时，持续优化运
营服务品质，提升租客结构质量，推动业务稳健发展。

（二）报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

接待时间	接待地点	接待方式	接待对象类型	接待对象	谈论的主要内容及提供的 资料
2025.7.2	深圳	策略会	机构	东吴证券、鹏华基金等	1、公司经营情况及发展 战略介绍； 2、行业发展情况讨论。
2025.7.3	深圳	现场调研	机构	兴业证券
2025.7.9	上海	策略会	机构	申万宏源、山合投资等
2025.7.9	上海	现场交流	机构	国海富兰克林、申万宏源
2025.7.9	上海	现场交流	机构	富国基金、申万宏源
2025.7.11	深圳	现场调研	机构	开源证券、中欧基金、创金合信
2025.7.16	深圳	现场调研	机构	中金公司
2025.8.1	深圳	现场调研	机构	招商证券、华夏久盈
2025.8.14	深圳	线上调研	机构	国盛证券、工银瑞信
2025.9.2	深圳	策略会	机构	光大证券
2025.9.3	上海	策略会	机构	招商证券、海南奇迹源泉等
2025.9.3	上海	现场交流	机构	招商证券、交银施罗德
2025.9.4	上海	策略会	机构	申万宏源、杭银理财等
2025.9.4	上海	现场交流	机构	申万宏源、国海富兰克林
2025.9.4	上海	现场交流	机构	申万宏源、富国基金
2025.9.10	深圳	线上调研	机构	国泰海通、工银瑞信
2025.9.18	深圳	现场调研	机构	创华投资、前海恒江联合
2025.9.22	深圳	现场调研	机构	平安证券
2025.9.24	深圳	线上策略会	机构	财通证券、财通资管等

五、季度财务报表
（一）财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：招商局积余产业运营服务股份有限公司
2025年9月30日

项目	期末余额	期初余额
流动资产：
货币资金	2,889,959,120.45	4,668,838,168.81
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据	3,181,729.95	54,434,055.09
应收账款	4,079,764,361.98	2,192,656,177.89
应收款项融资
预付款项	126,447,070.90	74,079,909.98
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款	1,030,951,101.24	896,196,686.38
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货	1,126,572,528.74	1,145,729,565.46
其中：数据资源
合同资产	124,089,154.59	69,493,466.60
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	128,604,685.78	108,883,749.31
流动资产合计	9,509,569,753.63	9,210,311,779.52
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	114,405,537.12	105,514,118.20
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产	5,477,949,200.00	5,477,949,200.00
固定资产	573,273,365.87	595,039,835.82
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产	74,990,287.25	96,415,265.15
无形资产	23,545,979.51	24,339,828.13
其中：数据资源
开发支出
其中：数据资源
商誉	3,193,971,718.64	3,193,971,718.64
长期待摊费用	85,841,390.33	101,893,122.30
递延所得税资产	70,180,946.09	60,439,184.65
其他非流动资产	200,854,181.07	200,854,181.07
非流动资产合计	9,815,012,605.88	9,856,416,453.96
资产总计	19,324,582,359.51	19,066,728,233.48
流动负债：
短期借款	49,025,180.56	149,041,806.94
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据	23,203,144.53
应付账款	3,065,069,567.18	2,974,067,527.62
预收款项	7,800,685.74	11,215,861.81
合同负债	911,261,612.02	1,049,105,040.72
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬	895,838,267.67	981,375,768.32
应交税费	142,535,946.91	199,996,571.19
其他应付款	1,613,894,752.04	1,432,791,025.37
其中：应付利息
应付股利		301,341.99
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	143,418,990.12	46,658,529.46
其他流动负债	157,913,799.94	103,072,291.03
流动负债合计	7,009,961,946.71	6,947,324,422.46
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款	416,726,804.93	663,100,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债	74,291,525.64	83,736,072.29
长期应付款	77,163,665.47	66,944,385.56
长期应付职工薪酬
预计负债	3,920,000.00	3,920,000.00
递延收益	935,720.32	1,438,820.26
递延所得税负债	731,242,550.54	722,923,469.74
其他非流动负债	8,821,736.00	7,019,000.00
非流动负债合计	1,313,102,002.90	1,549,081,747.85
负债合计	8,323,063,949.61	8,496,406,170.31
所有者权益：
股本	1,060,346,060.00	1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积	3,077,488,656.00	3,077,488,656.00
减：库存股	15,856,924.46	9,893,423.47
其他综合收益	725,089.29	729,644.89
专项储备
盈余公积	544,336,096.33	544,336,096.33
一般风险准备
未分配利润	6,177,950,488.86	5,745,961,823.37
归属于母公司所有者权益合计	10,844,989,466.02	10,418,968,857.12
少数股东权益	156,528,943.88	151,353,206.05
所有者权益合计	11,001,518,409.90	10,570,322,063.17
负债和所有者权益总计	19,324,582,359.51	19,066,728,233.48

法定代表人：陈智恒 主管会计工作负责人：江霞 会计机构负责人：陈青丽2、合并年初到报告期末利润表
单位：元

项目	本期发生额	上期发生额
一、营业总收入	13,941,662,594.73	12,160,076,470.35
其中：营业收入	13,941,662,594.73	12,160,076,470.35
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本	13,014,551,246.28	11,334,329,745.39
其中：营业成本	12,331,007,885.92	10,785,149,712.15
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加	106,062,464.17	76,856,156.05
销售费用	68,525,541.69	55,401,205.51
管理费用	446,771,121.24	344,683,222.74
研发费用	51,835,203.90	50,917,485.40
财务费用	10,349,029.36	21,321,963.54
其中：利息费用	20,747,118.58	37,669,611.46
利息收入	23,152,713.75	28,076,991.93
加：其他收益	24,478,231.82	34,433,893.58
投资收益（损失以“－”号填 列）	6,145,607.17	12,433,328.76
其中：对联营企业和合营 企业的投资收益	7,302,418.92	11,967,291.55
以摊余成本计量的 金融资产终止确认收益	-473,593.73
汇兑收益（损失以“-”号填 列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以 “－”号填列）	-	-10,266,437.00
信用减值损失（损失以“-”号 填列）	-38,619,616.96	-34,231,306.99
资产减值损失（损失以“-”号 填列）	-1,071,503.83	-
资产处置收益（损失以“-”号 填列）	2,421,586.93	1,154,234.93
三、营业利润（亏损以“－”号填 列）	920,465,653.58	829,270,438.24
加：营业外收入	7,202,773.96	9,785,329.36
减：营业外支出	7,169,237.22	5,164,484.55
四、利润总额（亏损总额以“－”号 填列）	920,499,190.32	833,891,283.05
减：所得税费用	227,407,907.23	192,823,655.08
五、净利润（净亏损以“－”号填 列）	693,091,283.09	641,067,627.97
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 “－”号填列）	920,499,190.32	833,891,283.05
2.终止经营净利润（净亏损以 “－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 （净亏损以“-”号填列）	686,232,522.98	619,863,418.06
2.少数股东损益（净亏损以“-” 号填列）	6,858,760.11	21,204,209.91
六、其他综合收益的税后净额	-4,555.60	502,651.45
归属母公司所有者的其他综合收益 的税后净额	-4,555.60	502,651.45
（一）不能重分类进损益的其他 综合收益	-	-
1.重新计量设定受益计划变动 额
2.权益法下不能转损益的其他 综合收益
3.其他权益工具投资公允价值 变动
4.企业自身信用风险公允价值 变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综 合收益	-4,555.60	502,651.45
1.权益法下可转损益的其他综 合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综 合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额	-4,555.60	502,651.45
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的 税后净额
七、综合收益总额	693,086,727.49	641,570,279.42
（一）归属于母公司所有者的综合 收益总额	686,227,967.38	620,366,069.51
（二）归属于少数股东的综合收益 总额	6,858,760.11	21,204,209.91
八、每股收益：
（一）基本每股收益	0.6479	0.5846
（二）稀释每股收益	0.6479	0.5846

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0元。（未完）