济民健康(603222):鄂州二医院有限公司资产评估报告
原标题:济民健康:鄂州二医院有限公司资产评估报告 湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟股权 收购涉及的鄂州二医院有限公司 股东全部权益价值 资产评估报告 中通评报字【2025】52155号 共一册 第一册 声明、摘要、正文及附件 中通诚资产评估有限公司 二〇二五年十一月三十日 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 目录 目 录 第一册（声明、摘要、正文及附件） .......................................................................................................................1 声 明 摘 要.......................................................................................................................2 正 文 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况........................................................................................................7 二、评估目的................................................................................................11 三、评估对象和评估范围............................................................................12 四、价值类型................................................................................................16 五、评估基准日............................................................................................16 六、评估依据................................................................................................16 七、评估方法................................................................................................19 八、评估程序实施过程和情况....................................................................31九、评估假设................................................................................................32 十、评估结论................................................................................................33 十一、 特别事项说明................................................................................35 十二、 资产评估报告使用限制说明........................................................37十三、 资产评估报告日............................................................................39附 件.....................................................................................................................40 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 声明 声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人未按前述要求使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师坚持独立、客观和公正的原则，遵守法律、行政法规和资产评估准则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单及其他相关资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要 摘 要 一、本次评估对应的经济行为 湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟收购鄂州二医院有限公司股权，该经济行为已获得湖北长河军民创新医疗科技有限公司《股东会决议》的批准。 二、评估目的 因湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟收购鄂州二医院有限公司股权事宜，特委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值进行评估，为其提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为鄂州二医院有限公司股东全部权益价值。 评估范围为鄂州二医院有限公司申报的在评估基准日经审计的全部资产和负债。 该评估范围中资产及负债对应的会计报表已经中汇会计师事务所（特殊普通合伙）武汉分所审计，评估前母公司口径总资产账面价值为79,843.28万元，负债账面价值为55,482.08万元，净资产账面价值为24,361.20万元。合并口径总资产账面价值为79,866.30万元，负债账面价值为55,504.83万元，净资产账面价值为24,361.48万元，归属于母公司账面净资产24,361.48万元。 评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产以及相关负债。 四、价值类型 市场价值。 五、评估基准日 2025年9月30日。 六、评估方法 资产基础法和市场法，选择资产基础法作为最终评估结论。 七、评估结论及其使用有效期 在评估基准日2025年9月30日，鄂州二医院有限公司资产账面价值为 79,843.28万元，负债账面价值为55,482.08万元，股东全部权益账面价值为24,361.20万元；资产评估价值为82,877.21万元，负债评估价值为55,479.07万涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要
产评估价值为82,877.21万元，负债评估价值为55,479.07万元，股东全部权益评估价值为27,398.14万元（大写：人民币贰亿柒仟叁佰玖拾捌万壹仟肆佰元整，精确至佰位）。 评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2025年9月30日起，至2026年9月29日止。 八、对评估结论产生影响的特别事项 (一)重要的利用专家工作及相关报告情况 本次评估利用中汇会计师事务所（特殊普通合伙）武汉分所于2025年11月27日出具的中汇汉会审[2025]0041号审计报告，审计报告的意见类型为标准无保留意见，本次以审定后账面值作为申报账面值。 (二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 委估房屋构筑物中住院大楼加建及门房未能办理不动产权证，实际权利人为鄂州二医院有限公司，鄂州二医院有限公司承诺申报评估的房产均归其涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要 所有，权属无争议，若因房产权属问题引发的纠纷，鄂州二医院有限公司承担全部责任，本次评估不考虑权属瑕疵对评估值的影响。 (三)评估程序受到限制的情形 无。 (四)评估资料不完整的情形 无。 (五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项 无。 (六)担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系 1.被评估单位涉及担保事项如下： (1)鄂州二医院有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州分公司于2025年2月签订了《流动资金借款合同》，合同编号为42010120250001899号，借款金额4,700.00万元，用于经营周转，借款利率为浮动利率，贷款市场报价利12 LPR 55 2025 2 28 2026 2 27 率为 个月周期 加 个基点，期限自 年月 日至 年月 日，以 医院收费权作为质押，并由济民健康管理股份有限公司中国农业银行股份有限公司鄂州分公司签订《最高额保证合同》，合同编号42100520220004178号，截至评估基准日2025年9月30日，该项借款余额为4,700.00万元。 (2)鄂州二医院有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州分公司于2022年12月签订了《固定资产借款合同》，合同编号为42010420220000918号，借973.76 款金额 万元，用于设备购置与更新改造，借款利率为该笔设备更新改造贷款前三年利率按照不低于一年期LPR减115BP执行，固定利率，按季结息；第四年至第五年利率按照不低于一年期LPR加115BP执行，固定利率，按季结息。期限自2022年12月26日-2027年12月21日，由济民健康管理股份有限公司中国农业银行股份有限公司鄂州分公司签订《最高额保证合同》，合同编号42100520220004178号，于截至评估基准日2025年9月30日，该项借款余额为923.76 万元。 (3)鄂州二医院有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州分公司于2022年12月签订了《固定资产借款合同》，合同编号为42010420220001038号，借涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要
(七)重大期后事项 无。 (八)本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形 无。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 摘要
2.房屋建筑物中的住院大楼加建因2016年按评估值调整入账时，未将加建房屋纳入评估范围，导致住院大楼加建无账面值，属于账外资产，鄂州二医院有限公司承诺拥有住院大楼加建的房屋权属，本次评估不考虑该事项对评估结果的影响。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟股权 收购涉及的鄂州二医院有限公司 股东全部权益价值 资产评估报告 中通评报字【2025】52155号 湖北长河军民创新医疗科技有限公司： 中通诚资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和市场法，按照必要的评估程序，对湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟股权收购涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益在2025年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ( ) 一委托人概况 名称：湖北长河军民创新医疗科技有限公司 统一信用代码：91420106MAG0KBJX62 住所：湖北省武汉市武昌区水果湖街道中北路219号襄阳大厦27层09室法定代表人：王平 注册资本：80000万元人民币 企业性质：其他有限责任公司 成立日期：2025-09-30 营业期限：2025-09-30至无固定期限 经营范围： 一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；医学研究和试验发展；新材料技术研发企业管理；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)；市场营销策划；会议及展览服务；知识产权服务(专利代理服务除外)；信息技术咨询服务；货物进出口；技术进出口；贸易经纪。 (除许可业务外,可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目) 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文
年 月，公司股东浙江尼尔迈特针织制衣有限公司将持有的 股 权（即出资额5,440.00万元）转让给浙江济民制药股份有限公司；同时，公司股东增加注册资本17,000.00万元，其中浙江济民制药股份有限公司增资13,600.00万元；浙江尼尔迈特针织制衣有限公司增资3,400.00万元，本次股权转让及增资后的股权结构如下：
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2018年9月，股东浙江济民制药股份有限公司变更公司名称为济民健康管理股份有限公司。 2022年5月根据台州中级人民法院作出（2021）浙10执516号之三《执行裁定书》，裁定公司股东浙江尼尔迈特针织制衣有限公司将持有公司20%股权以74,920,492.70元人民币（出资额4,760.00万元）以物抵债给股东济民健康管理股份有限公司。本次变更后的股权结构如下：
3．经营管理结构 截止评估基准日2025年9月30日，鄂州二医院有限公司对外投资情况 如下：
鄂州二医院始建于1951年，前身是鄂州市第二人民医院，于2003年由公立改制为民营，2016年12月被上市公司济民健康管理股份有限公司并购。 鄂州二医院有限公司下设鄂州二医院(老院)、鄂州城南医院(新院)两家医疗机构，其中鄂州城南医院总用地面积4.3万平方米，建筑面积11.44万平方米，总投资近10亿元，于2022年10月建成。鄂州城南医院建设被列入“湖北省政府重点建设项目”之一。 2022年11月，鄂州城南医院被鄂州市防疫指挥部征用为鄂州市新冠肺炎亚(准)定点救治医院。2022年12月27日，鄂州城南医院全面启用，开始试运2024 2 5 行。 年 月 日，鄂州城南医院取得医疗机构执业许可证，是一家集医疗、预防、康复、教学、科研于一体的综合性医院。 医院设有门诊、急诊、住院部、血液透析、体检、医技科室等六部分。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文
金额单位：人民币万元
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企业执行《企业会计准则》。增值税率为13%、9%、6%、5%，城建税、教育附加费、地方教育费附加分别为流转税的7%、3%、2%，适用所得税率为25%。 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件3第一条第(七)款医疗机构提供的医疗服务免征增值税优惠。 (三)委托人与被评估单位的关系 委托人湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟收购被评估单位鄂州二医院有限公司股权。 (四)其他资产评估报告使用人概况 除委托人、被评估单位、国家法律法规规定的资产评估报告使用者外，资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用者。 二、评估目的 因湖北长河军民创新医疗科技有限公司拟收购鄂州二医院有限公司股权事宜，特委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值进行评估，为其提供价值参考依据。 该经济行为已获得湖北长河军民创新医疗科技有限公司《股东会决议》的批准。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文
本次列入评估范围的实物资产包括：存货、固定资产-房屋构筑物、固定资产设备类、无形资产-土地使用权、长期待摊费用，具体分布情况如下：涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文
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(2)区位状况： 房屋建筑物分别位于武昌大道和滨湖西路，地处鄂州市鄂城区，区域内人流量较大，商业网点密度一般，聚集度一般，区域内有多路公交路线，交通便捷度较好，周边分布有小学、医院、商业银行等，市政配套完备，自然景观一般，无噪音、化工等污染，环境景观较好。 (3)实物状况： 房屋建筑物主要为混合结构和钢混结构，建成于1976-2022年间，主要用途有医院、住宅、商业及办公，有部分房屋闲置和出租，整体维护保养良好。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文
2.企业申报的账面记录的无形资产-其他无形资产 企业申报的账面记录的无形资产为鄂州二医院有限公司购买的DIP精细化管理系统、HY混闪180T（澜起）等共4项，原始入账价值9,428,000.00元，账面价值6,311,266.74元，均正常使用。 (四)企业申报的表外资产的类型、数量 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 房屋建筑物中的住院大楼加建因2016年按评估值调整入账时，未将加建房屋纳入评估范围，导致住院大楼加建无账面值，属于账外资产，鄂州二医院有限公司承诺拥有住院大楼加建的房屋权属。 除上述申报的资产外，企业未申报其他表外资产。 (五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） 无。 四、价值类型 评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括（但不限于）投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。本次评估目的是为正常的交易提供价值参考，对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求，因此根据行业惯例选择市场价值作为本次评估的价值类型。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、 评估基准日 本次评估基准日是2025年9月30日。 委托人在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。 六、评估依据 (一)经济行为依据 湖北长河军民创新医疗科技有限公司《股东会决议》。 (二)法律法规依据 1 ．《中华人民共和国资产评估法》； 2．《中华人民共和国企业国有资产法》； 3.《中华人民共和国民法典》； 4．《中华人民共和国公司法》； 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 5．《中华人民共和国证券法》； 6．《中华人民共和国企业所得税法》； 7．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号发布，国务院令第714号最新修改）； 8．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，国务院令第732号最新修改）； 9．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号）；10．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，国务院令第709号最新修改）； 11．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》（国办发〔2001〕102号）； 12．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；13．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）； 14．《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 15.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第97号）； 16．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号）； 17．《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第134号发布，国务院令第691号最新修订）； 18 ．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号发布，财政部、国家税务总局令第65号最新修订）； 19.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；20.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）。 (三)评估准则依据 1 2017 43 ．《资产评估基本准则》（财资〔 〕 号）； 2．《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）； 3．《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；4．《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 5．《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；6．《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；7．《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35号）； 8．《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）； 9．《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）； 10．《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；11．《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；12.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37号）； 13．《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）； 14．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；15．《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）； 16．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；17．《资产评估准则术语2020》（中评协〔2020〕31号）。 ( ) 四权属依据 1．车辆行驶证； 2．不动产权证； 3．资产购买合同、发票； 4．其他有关产权证明。 (五)取价依据 1 ．国家和行业有关部门发布的相关法规、标准等； 2．《最新资产评估常用数据与参数手册》； 3．中汇会计师事务所（特殊普通合伙）武汉分所于2025年11月27日出具的中汇汉会审[2025]0041号审计报告； 4．有关协议、合同、发票等资料； 5．房地产市场交易案例； 6 2024 ．《湖北省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及全费用基价表》（ ）、《湖北省安装工程消耗量定额及全费用基价表》（2024）、鄂州市2025年9月信息价； 7．国内大型专业网站提供的计算机及办公自动化设备市场价格资料；涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 8．中国土地市场网土地成交案例； 9．中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2025年9月22日公布的贷款市场报价利率； 10．评估人员的现场勘察记录； 11．被评估企业提供的评估申报明细表及有关资料； 12．被评估企业提供的生产经营统计资料； 13．与此次资产评估有关的其他资料。 七、评估方法 (一)评估方法的选择 根据《资产评估执业准则——企业价值》，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。 资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次适宜采用资产基础法进行评估。 收益法，是指通过将评估对象预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。因被评估单位近两年一期净利润为负数，且新院区刚成立不久，许多新科室处于筹备过程中，其未来收益及风险难以量化，导致收益法评估的可靠性较差，因此本次不宜采用收益法进行评估。 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于被评估单位经营业务主要为运营综合性医院，同行业或领域的上市公司较多，具备选取可比公司进行比较的条件，且可从证券市场获取所需可比上市公司的经营和财务数据，故本次评估项目适宜采用上市公司比较法。 综上，本次评估采用资产基础法和市场法进行评估，并在分析后采用资涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 产基础法确定评估结论。 (二)资产基础法 资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。 本次评估涉及的具体评估方法如下。 1．流动资产 (1)货币资金 货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。 对于现金，评估人员和企业人员一起对库存的现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值确定评估值。 对银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。 其他货币资金为单位微信、支付宝账户，通过核实微信、支付宝账户对账单等，以核实后的价值确定评估值。 (2)预付账款、应收账款和其他应收款 对于预付款项的评估，根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。 对于应收账款和其他应收款，以企业提供的账面值作为评估基础，采用对经济内容和账龄分析的方法，判断每笔款项可能收回的数额，按照核实后账面值确定评估值。 (3)存货 存货主要为在库周转材料和库存商品。评估人员按照评估程序，在抽查核实的基础上，以评估基准日公司的评估清查明细表为依据，根据不同存货的特点采用不同的评估方法确定其评估值。 ①在库周转材料 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 委估在库周转材料正常使用周转较快，且购置时间接近基准日的周转材料，其账面值与基准日市场价格基本一致，故委估在库周转材料以核实后的账面值确认为评估值。 ②库存商品 经了解，医院的库存商品供医院病人使用，药品按标价制定，经核实，除部分中草药品外，其余药品均按成本价出售。 对于医院标价药品，以经核实后的账面值确认评估值。 对于涉及溢价的中草药品，根据企业提供对应产品销售台账中的含税售价，结合产品的销售费用、营业利润情况和库存商品数量进行评估。 库存商品的评估值=库存商品数量×含增值税销售单价－销售费用－所得税－部分净利润 库存商品评估值=实际数量×含税的销售单价×[1－销售费用率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×r] 其中，销售利润率=销售毛利率－销售费用率－管理财务费用率 r 所得税率按企业现实执行的税率；为一定的净利润折减率，由于库存商品未来的销售存在一定的风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。 对于评估基准日正常销售的库存商品，净利润折减率r按50%来计算。 2．长期股权投资 100% 鄂州二医院有限公司持有鄂州市一展堂大药房有限公司 股权，对其 具有控制权。 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可经参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。由于鄂州市一展堂大药房有限公司为鄂州二医院有限公司的全资子公司，本次采用合并口径对鄂州二医院有限公司及鄂州市一展堂大药房有限公司进行市场法评估。 收益法是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义。收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。通过调查涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文
根据《资产评估执业准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法，收益法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若委估对象适宜采用多种估价方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。本次评估采用市场法、收益法和成本法进行评估，评估方法选取理由如下： (1)市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。该方法适用于同种类型、数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建设用地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少发生交易和可比性很差的房地产则不适用于该种估值方法。 对于证载用途为住宅的单身宿舍和嘉禾上城，按住宅用房评估，评估人员可以收集的区位相似、交易日期相近的交易案例，满足采用市场法的必要条件，适合采用市场法。 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 (2)收益法指调查同一区域、相同类型的物业的正常租金及出租率，结合委估对象的现状，调整确定一个客观的租金水平及出租率，扣除日常的管理、维修、保险、税收等费用，得出委估对象每年的客观纯收益，选取合理的折现率，运用适当的公式计算得到委估对象的收益价值。 对于房屋证载用途为综合、土地证载用途为商服用地的老院区房产，一楼按商业用房、其他楼层按办公用房进行评估。该区域与委估对象类似的房产交易案例少，但出租房产较多，可以通过市场调查确定房产的市场客观租金价格，由此可以合理预测未来收益，适合采用收益法评估。 (3)成本法是在评估时点重新取得该类房地产所发生的必要成本，通常包括土地取得成本、房屋建造成本、前期及其他费用和资金成本等，各项房地产重新取得成本的加和，再考虑房屋的折旧，即为房地产的评估价值。 对于城南院区内的医疗卫生用房，能获取到采用成本法评估所需的工程资料，适合采用成本法评估。 (4)假设开发法指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，适用于待建设或正在建设的房地产项目，委估房产系已建并投入使用的房地产，故不宜采用假设开发法。 市场法： 市场法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。 基本公式： 委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数×房地产权益状况修正系数。 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。 该方法适用于同种类型、数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建设用地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少发生交易和可比性很差的房地产则不涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 适用于该种估值方法。 在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、房地产状况和房地产权益状况。 收益法： 收益法指调查同一区域、相同类型的物业的正常租金及出租率，结合委估对象的现状，调整确定一个客观的租金水平及出租率，扣除日常的管理、维修、保险、税收等费用，得出委估对象每年的客观纯收益，选取合理的折现率，运用适当的公式计算得到委估对象的收益价值。计算公式： n F i P? ? i (1? r) i?0.125 其中：P—评估值（折现值）；r—所选取的折现率；n—收益年期；Fi—未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。 成本法： 基本公式：评估价值=重置全价×成新率 (1)重置全价的确定 重置全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本组成。 A．建筑安装工程造价 评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，采用单方造价指标法确定建安工程造价。 B．前期及其他费用的确定 工程项目的前期及其他费用主要包括：建设单位管理费、可行性研究报告编制费、工程勘察设计费、工程建设监理费和招标代理服务费等。 C．资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算。工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=（建安工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×50%D．重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本 (2) 成新率的确定 本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和现场勘察成新率涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 两种方法计算，并对两种结果按现场理论成新率和勘察成新率4:6的比例加权平均计算综合成新率。其中： 理论成新率N1：根据尚可使用年限和房屋已使用年限计算。 理论成新率N1＝尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%勘察成新率N2：通过评估人员对各建（构）筑物的实地勘察，对建（构）筑物的基础、承重构件（梁、板、柱）、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。 经以上两种方法计算后，通过加权平均计算综合成新率。 综合成新率N＝理论成新率N1×40%+勘察成新率N2×60% 4．设备类固定资产 根据评估目的和委估资产的特点，在现场勘察的基础上，采用成本法进行评估。 基本公式：评估价值=重置成本×成新率 Ⅰ：重置成本的确定 (1)机器设备重置成本的确定 根据委估医院设备类资产的特点，对于购置价高、需安装调试的设备，在评估计算过程中考虑了资金成本，计算公式为： 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：医疗机构提供的医疗服务免征增值税，医院因享受免征增值税政策，其设备评估的重置价格确实应当包含增值税重置成本=含税设备购置价+含税运杂费+含税安装调试费+含税基础费+资金成本 a．设备含税购置价的确定 在确定设备购置价时主要依据设备生产厂家报价、该公司最近购置的同类机器设备的成交价，在此基础上根据设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的购置价格。 含税设备购置价=设备购置价+运杂费+安装费+基础费+资金成本 涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 b．含税设备运杂费的确定 含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率 设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重量、体积以及距离等的一定比率计算。 评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。 c．含税设备安装调试费的确定 设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率 d．设备基础费 根据现场勘查，根据设备基础的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际基础费用综合确定。 e.资金成本 资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费，根据合理建设工期和评估基准日执行的贷款利率计算确定。 合理建设工期参照委估资产建设规模及实际建设情况确定合理工期。 贷款利率是根据评估基准日当月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，其他资金则按均匀投入考虑，即： 资金成本＝（设备购置价格＋运杂费＋安装调试费＋设备基础费）×贷款× ×1/2 利率建设工期 (2)车辆重置成本的确定 A.正常能询价车辆 对于能正常询价采购的车辆，委估的办公车辆采用成本法评估，按照现行市场价格，加上车辆购置税、牌照费等合理费用确定重置成本。 B.无法询价车辆 根据评估人员现场勘查，纳入评估范围的车辆购置较早，目前市场已无同型号新车销售，结合二手车交易市场获取信息，委估车辆采用市场法进行评估。 市场法，是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评 估资产的评估价。 其计算公式如下： 评估值=可比实例价格×（1+Σ各项修正因素调整系数） 根据对车辆估价影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对 可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有： ①交易时间修正； ②交易情况修正； ③车辆型号修正； ④车辆状况修正等。 (3)电子重置成本的确定 对于电子设备，根据分析选定的现行市价直接确定重置成本；不能查到 现行市场价格的，选取功能相近的替代产品市场价格并相应调整作为其重置 成本。 对于超期服役的电子设备采用二手市场价确定其评估值。 Ⅱ:成新率的确定 (1)机器设备 主要采用观察法和使用年限法确定成新率，其计算公式为： 成新率=观察法成新率×60%+年限法成新率×40% A．观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以 判断确定委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估 设备的工作状态、工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修 保养等情况，并广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。 B．年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其经济使用年限的比率确 定 成新率，其计算公式为：(2)车辆 车辆，主要采用现场勘察法和理论成新率综合确定，其计算公式为：涉及的鄂州二医院有限公司股东全部权益价值资产评估报告 正文 成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% a．现场勘察法。现场勘察法是车辆各主要部位进行观察鉴定，并综合考虑资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估车辆的成新率。 b．理论成新率。参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，理论成新率的确定按照使用年限法成新率和里程法成新率孰低，其中使用年限法成新率其计算公式为： 年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)／规定行驶里程×100% 理论成新率=Min(年限法成新率，里程法成新率) (3)电子设备 对电子设备主要采用年限法确定成新率。其计算公式为： 年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%5 - ．无形资产土地使用权 根据《资产评估执业准则——不动产》，评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，确定了上述评估方法与委估对象的适用性，具体情况如下： (1) 委估宗地位于鄂州市中心城区基准地价范围内，可采用基准地价系数修正法评估。（未完）  |