[年报]南山控股(002314):2025年年度报告摘要

 时间：2026年04月29日 19:41:37 中财网

原标题:南山控股:2025年年度报告摘要

证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2026-007
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2025年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

非标准审计意见提示
□适用 ?不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 ?不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 ?不适用
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损。

截至报告期末，公司母公司未分配利润为-596,831,342.38元，尚不具备利润分配条件。未来能否实施利润分配将取决于公司
经营改善、盈利积累及未弥补亏损弥补进度，提请投资者注意相关事项。

二、公司基本情况
1、公司简介

股票简称南山控股股票代码002314
股票上市交易所深圳证券交易所　　
变更前的股票简称（如有）雅致股份　　
联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表　
姓名蒋俊雅刘逊　
办公地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六 路8号赤湾总部大厦26楼深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8号赤湾总部大厦26楼　
传真0755-266942270755-26694227　
电话0755-268535510755-26853551　
电子信箱[email protected][email protected]　
2、报告期主要业务或产品简介
（1）主要业务及模式
报告期内，基于对市场需求从规模扩张向品质提升与运营增效加速演进的洞察，以及公司在不动产投资、建设与运营领
域的深厚积淀，公司对主要业务的定位与发展路径进行了系统梳理，明确了以现代高端仓储物流为战略性主业，致力于将其
打造为驱动长期发展的稳固根基；以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务，将确保现金流安全并提升运营效
率为核心任务，为公司业务转型升级提供坚实支撑。

1）仓储物流
公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、
开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应
链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政
策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发
展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极构建多层次REITs布局，在Pre-REITs设立、REIT扩募及REIT投后管理三个方面取得关键进展。华泰宝湾物流REIT自上市以来通过精细化成本控制、
多元化增收等措施保障基金稳健运营与可持续派息，持续塑造并维护公募REIT平台的良好市场形象，报告期内获评“公募
REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、
佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等37个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年12月31日，累计
并网42个项目，为公司长远发展注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年12月31日，在全
国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断
完善，规模效应日益提升。

2）房地产开发业务
公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”

的发展策略，面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，深化内部资源整合
与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。

报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效，通过不断提升产品力与服
务力，驱动资产结构持续优化与经营质量改善，保持稳健、可持续的业务规模。截至2025年12月31日，公司房地产开发
业务已布局16个城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）
20 7 3
个，其中在运营（含代管）项目 个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 个，实现安全、稳定增长。

3）制造业
公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提
供商。其中，深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）作为全球知名的导管架建造专家，专注于海洋油气和海上
风电设施的EPCI总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及EPCI总承
包商；华南建材（深圳）有限公司（以下简称“华南建材”）作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，致力于提供船舶内
装系统解决方案，其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致模块化建筑有限公司（以
下简称“常熟雅致”）专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿
色、智能的装配式建筑解决方案。

报告期内，公司坚定“出海”战略，国际业务营收占比持续提升，品牌国际影响力显著增强。胜宝旺国际总包能力迈上新
台阶，成功中标中东及欧洲万吨级导管架项目；华南建材总包业务实现跨越式发展，在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破
韩国市场，继顺利交付国产首艘大型邮轮“爱达·魔都”号公共区内装总包项目后，再次承接国产第二艘大型邮轮“爱达·花
城”号公共区内装总包项目。

4
）产业园区业务
公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价
值提升。报告期内，公司系统推进位于上海、南京、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增效工作，重点着
力于招商去化、服务升级与效益优化，加速标准化、体系化建设。其中，在无锡、重庆等成熟园区，以强化产业属性、深化
百家，使园区产业主题日益清晰。同时，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，并积极建设光伏、储能等设施，打造绿色
低碳的现代产业空间，致力于通过提升运营质量与资产价值实现产业园区资产优化升级。

5）其他
公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业的港
股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活
动提供物流后勤服务。

（2）报告期内经营情况
1）仓储物流业务
2025年，宝湾物流营业收入186,167万元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流
107,017万元，同比下降11.0%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。

①主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为92.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升4.2个百分点，
充分彰显优秀的运营管理能力。主要园区情况如下：

序号园区2025年仓库使用率（%）2024年仓库使用率（%）增减变动（%）
1上海宝山宝湾100%100%0%
2上海松江宝湾100%87%13%
3上海快仓宝湾90%62%28%
4南京滨江项目90%82%8%
5南京空港宝湾95%97%-2%
6南京高新宝湾90%67%23%
7苏州吴江宝湾100%83%17%
8苏州太仓宝湾81%55%26%
9苏州张家港宝湾88%17%71%
10无锡空港宝湾87%95%-9%
11无锡江阴宝湾75%52%23%
12无锡惠山宝湾80%93%-13%
13南通锡通宝湾100%100%0%
14南通港闸宝湾97%95%2%
15镇江新区宝湾91%84%7%
16淮安经开宝湾100%100%0%
17昆山花桥宝湾93%83%10%
18杭州北宝湾98%92%6%
19杭州大江东宝湾100%100%0%
20杭州钱塘宝湾99%92%7%
21杭州洛特项目79%--
22宁波镇海宝湾100%100%0%
23宁波空港宝湾100%98%2%
24宁波余姚宝湾98%86%12%
25绍兴上虞宝湾97%80%17%
26嘉兴嘉善宝湾100%80%20%
27嘉兴三期宝湾100%100%0%
28嘉兴宝湾96%99%-3%
29嘉兴乍浦项目88%89%-1%
30浙江义乌宝湾100%89%11%
31合肥肥东宝湾90%96%-6%
序号园区2025年仓库使用率（%）2024年仓库使用率（%）增减变动（%）
32合肥新站宝湾87%82%5%
33合肥东城宝湾45%46%-1%
34合肥北城宝湾59%--
35青岛胶州宝湾88%89%-1%
36北京空港宝湾64%93%-29%
37天津塘沽宝湾91%98%-7%
38天津滨港宝湾95%87%8%
39天津津南宝湾89%91%-2%
40廊坊经开宝湾95%93%2%
41天津武清宝湾72%--
42广州时代宝湾99%100%-1%
43广州黄埔宝湾96%98%-2%
44广州番鸿宝湾100%100%0%
45佛山南海宝湾100%100%0%
46佛山三水宝湾（厂房）91%80%11%
47佛山三水宝湾92%100%-8%
48惠州仲恺宝湾100%99%1%
49江门鹤山宝湾100%94%6%
50东莞茶山宝湾14%--
51漳州角美宝湾79%67%12%
52武汉东西湖宝湾94%86%8%
53武汉汉南宝湾98%56%42%
54武汉青山宝湾56%40%16%
55鄂州葛店宝湾94%98%-4%
56长沙雨花宝湾85%67%18%
57长沙望城宝湾92%93%-1%
58郑州经开宝湾90%82%8%
59重庆西彭宝湾96%98%-2%
60重庆空港宝湾94%72%22%
61重庆珞璜宝湾86%88%-2%
62成都蓉欧宝湾100%100%0%
63成都龙泉宝湾99%100%-1%
64成都新都宝湾97%99%-2%
65青白江东宝湾100%100%0%
66成都青白江宝湾90%87%3%
67西安临潼宝湾97%90%7%
68西安空港宝湾99%97%2%
69西安高陵宝湾-乾龙88%89%-1%
70西安高陵宝湾-世冠94%93%1%
71西安德乾项目77%--
72昆明临空项目97%93%4%
73昆明空港宝湾97%96%1%
74贵阳空港宝湾96%92%4%
序号园区2025年仓库使用率（%）2024年仓库使用率（%）增减变动（%）
75南宁新泓项目93%--
注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾、
杭州洛特项目、西安德乾项目、南宁新泓项目、东莞茶山宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西
湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管
理服务。

②项目拓展情况
公司根据发展战略规划，国内持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，夯实基本盘，并持续加大轻资
产项目拓展力度；持续研判海外市场布局的可能性。报告期内，通过系统推进存量项目提升、优质资产挖掘、轻资产机会探
索及价值研判等工作，签约6个管理输出项目，共计管理面积63.91万平方米，进一步扩大轻资产业务规模，提升公司在重
点区域的行业影响力与品牌价值。

③项目工程进展情况
2025年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，
累计交付面积约51.4万平方米，在建面积约88.3万平方米，各项目均按照工程建设计划高品质有序推进中。

2）房地产开发业务
2025年，房地产行业步入以“稳市场、防风险、促转型”为核心的新阶段，在“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳推
动下，市场供求关系持续调整，并向新发展模式逐步转型。面对依然较高的整体库存压力与结构性挑战，公司房地产业务聚
焦“提升产品品质、精细运营提效”，核心城市项目去化取得一定成效。

①项目拓展情况
公司始终坚守战略定力，将现金流安全和风险防控置于首位，在拓展策略上，持续聚焦核心城市，坚持“优中选优”的标
准，审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的潜在项目机会。报告期内，基于对市场的深入研判，公司主动暂缓新增土地
储备，集中资源巩固现金流安全垫并推动存量资产高效去化。

②项目销售情况
在房地产市场整体承压的背景下，公司精准把握以改善型需求为主导的结构性机会，优化推盘节奏，持续提升产品力与
服务力，在核心城市的在售项目获得了良好的市场认可。报告期内，累计实现全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%，
权益销售金额52.3亿元，同比增长46.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额51.0亿元，同比大幅增长121.7%。

③项目运营情况
公司持有型物业运营业务涵盖社区商业、租赁公寓等业态。报告期内，公司深化“一盘一策”的精细化管理，通过深入洞
察租户需求与市场变化，动态优化租金策略、积极强化招商与运维推广，有效稳固了重点项目的经营基本盘，整体运营效益
保持稳定。

④融资情况
公司始终严守资金安全底线，报告期内，积极把握有利的融资窗口，拓宽融资渠道，降低综合融资成本并拉长债务周期。

通过主动控制有息负债规模，持续优化资本结构，提升流动性的安全边际，维持稳健的财务表现。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
（1）新增土地储备项目：无
（2）累计土地储备情况

项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）剩余可开发建筑面积 （万㎡）
华东区域31.8660.9421.05
华中区域35.6641.0211.34
成都23.1762.2621.77
粤港澳大湾区4.3012.890.00
总计94.99177.1154.16
3
（）主要项目开发情况

城市/ 区域项目名称所在位 置项目业 态权益比 例开工时 间开发 进度完工 进度土地面积 （㎡）规划计容 建筑面积 （㎡）本期竣 工面积 （㎡）累计竣工面 积（㎡）预计总投 资金额（万 元）累计投资 总金额（万 元）
上海南山?嘉荟 领峯嘉定区住宅100%2022.11竣工100%46,12186,08586,08586,085245,211248,471
上海南山·前湾 拾缦闵行区住宅100%2023.05竣工100%22,75445,50945,50945,509262,553245,893
上海南山?虹桥 领峯嘉定区住宅；商 业100%2021.03竣工100%40,33188,728088,728423,115403,579
上海南山璞缦嘉定区住宅100%2024.07在建0%34,70479,81900309,857250,054
苏州云熹花园高新区住宅55%2020.01竣工100%41,74391,793091,793233,739223,510
苏州溪上四季花 园吴中区住宅100%2021.08在建91%35,35670,712064,380195,692196,722
南通南山国际社 区港闸区住宅；商 业；办公100%2013.03在建89%90,793270,2990240,397201,233192,909
南通南山湾玺壹 号通州区住宅100%2022.02在建48%64,578122,684058,506122,48184,963
合肥南山?三食 六巷庐江县 汤池镇商业100%2016.03在建49%63,20038,500018,72432,00030,494
扬州扬州江都地 块江都区住宅；商 业100%-拟建0%65,37398,06000120,13947,458
华东区域合计　　　　　　　504,953992,189131,594694,1222,146,0201,924,053
武汉南山府东湖高 新住宅；商 业100%2020.05竣工100%39,55098,855098,855223,192222,228
武汉南山天樾东湖高 新住宅；商 业100%2020.09竣工100%28,52971,200071,200171,536170527
武汉南山樾府东湖高 新住宅；商 业100%2021.11竣工100%21,76145,698045,698115,290108,925
武汉南山悦拾光蔡甸区住宅；商 业100%2022.4在建26%87,463197,164051,369189,044105,380
长沙南山?天岳 （天池北）岳麓区住宅100%2021.07在建71%211,777109,8436,70077,834193,230177,909
长沙南山?梅溪 一方岳麓区住宅；商 业100%2019.01竣工100%47,545242,4820242,482320,000313,552
长沙南山?十里 天池(三期）岳麓区住宅；商 业100%2019.07竣工100%74,600156,3880156,388119,607111,809
华中区域合计　　　　　　　511,225921,6306,700743,8261,331,8991,210,331
成都两河峯景金牛区住宅100%2022.08竣工100%27,28149,105049,105144,588129,887
成都南山凌峯武侯区住宅51%2020.09竣工100%74,42596,448096,448463,700419,942
成都南山御峰武侯区住宅51%2021.05竣工100%　　　　　　
　　　　　　　　　61,841061,841　　
成都红牌楼项目 南地块武侯区商业；办 公51%2023.06在建0%　　　　　　
　　　　　　　　　107,26000　　
成都观山樾都江堰 大观镇住宅70%2021.12在建56%65,14192,861051,630115,62069,803
成都南山府都江堰 壹街区住宅100%2022.05在建35%69,431173,576060,755180,000114,163
成都华阳四河项天府新住宅；商90%-拟建0%22,66290,60900142,33158,902
城市/ 区域项目名称所在位 置项目业 态权益比 例开工时 间开发 进度完工 进度土地面积 （㎡）规划计容 建筑面积 （㎡）本期竣 工面积 （㎡）累计竣工面 积（㎡）预计总投 资金额（万 元）累计投资 总金额（万 元）
　目区业　　　　　　　　　　
成都合计　　　　　　　258,940671,7000319,7791,046,239792,696
深圳海城锦南山区住宅；商 业51.02 %2019.01竣工100%34,170219,394117,160219,394700,000535,529
深圳南山悦时光龙岗区住宅100%2022.09竣工100%20,43281,724081,724202,972197,417
东莞南山悦府寮步镇住宅100%2021.09竣工100%10,55626,391026,39173,14472,980
东莞南山府麻涌镇住宅；商 业100%2021.08在建53%42,974128,923068,201225,716191,875
粤港澳大湾区合计108,132456,432117,160395,7101,201,832997,801　　　　　　　
总计1,383,2503,041,951255,4542,153,4375,725,9904,924,881　　　　　　　
（4）主要项目销售情况

城市/区 域项目名称所在位 置项目业 态权益 比例计容建筑 面积可售面积 （㎡）累计预售 (销售)面 积(㎡)本期预售 （销售） 面积(㎡)本期预售 (销售)金 额(万元)累计结算 面积(㎡)本期结算 面积(㎡)本期结算 金额(万 元)
上海南山璞缦嘉定区住宅100%79,81974,77553,16842,367184,480000
上海南山·前湾 拾缦嘉定区住宅100%45,50945,59045,59001,84945,59045,590278,018
上海南山?虹桥 领峯嘉定区住宅；商 业100%88,72868,75468,754027568,7540241
上海南山?嘉荟 领峯嘉定区住宅100%86,08584,70566,2340-13866,23466,234249,141
苏州溪上四季 花园吴中区住宅100%70,71269,01159,60214,18328,41758,41914,60529,619
苏州云熹花园高新区住宅55%91,79385,79585,795030485,7950264
南通南山湾玺 壹号通州区住宅100%122,684121,77620,560898120,560187154
华东区域合计　　　　585,330550,406399,70356,639215,268345,352126,616557,437
武汉南山樾府东湖高 新住宅；商 业100%45,69842,1497,3161,6841,7737,2281,8622,083
武汉南山府东湖高 新住宅；商 业100%98,85597,94297,94241386597,942413793
武汉南山悦拾 光蔡甸区住宅；商 业100%197,164181,90717,96956857917,803671509
武汉南山天樾东湖高 新住宅；商 业100%71,20070,20269,76801269,76800
长沙南山?天岳 （天池 北）岳麓区住宅；商 业100%109,843109,06252,7707,04113,25347,0466,99614,053
长沙南山?梅溪 一方岳麓区住宅；商 业100%242,482198,274194,186435440194,144522627
华中区域合计　　　　765,242699,536439,95110,14116,922433,93110,46418,065
成都南山府都江堰 壹街区住宅100%173,576171,17040,51510,3777,88340,24610,2427,133
成都两河峯景金牛区住宅100%49,10553,23951,0772,1356,20551,0773,80810,240
成都南山凌峯武侯区住宅51%96,44896,18996,1893311,46196,1895131,829
城市/区 域项目名称所在位 置项目业 态权益 比例计容建筑 面积可售面积 （㎡）累计预售 (销售)面 积(㎡)本期预售 （销售） 面积(㎡)本期预售 (销售)金 额(万元)累计结算 面积(㎡)本期结算 面积(㎡)本期结算 金额(万 元)
成都南山御峯武侯区住宅51%61,84130,06430,06402230,064020
成都观山樾都江堰 大观镇住宅70%92,86189,7796,5746224246,574750498
成都合计　　　　473,831440,441224,41913,46515,995224,15015,31319,720
深圳海城锦南山区住宅；商 业51%219,39459,96938,24236,605210,72536,74735,239185,515
深圳南山悦时 光龙岗区住宅100%81,72461,74657,48711,50032,48248,66211,24629,329
东莞南山悦府寮步镇住宅100%26,39121,03720,4349,41415,72318,4327,41211,379
东莞南山府麻涌镇住宅；商 业100%128,923106,9196,274006,27400
粤港澳大湾区合计456,432249,671122,43757,519258,930110,11553,897226,223　　　　
总计2,280,8351,940,0541,186,510137,764507,1161,113,548206,290821,445　　　　
注：本期结算面积为零但存在结算金额的项目，主要系车位结转所致。（未完）
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